Деловая конъюнктура

Индикаторы
Москва, 26.07.2010
«Эксперт» №29 (714)
Объемы строительства в июне превысили показатели годичной давности; Реальные душевые доходы выше докризисных

Жилищное кредитование (и стало быть, спрос на жилье) в этом году заметно оживилось. А что происходит с предложением жилья? Судя по данным Росстата за июнь, в отрасли тоже начался процесс оживления.

Объемы строительства в июне впервые за последние полтора года превысили уровень аналогичного периода предыдущего года, а ввод в действие жилых домов во втором квартале оказался больше прошлогоднего на четверть, что компенсировало провал начала года. Не будем, правда, забывать, что сейчас больше половины жилья возводят для себя индивидуальные застройщики, включая загородные коттеджи и дачи, где площадь может достигать нескольких сотен и даже тысяч квадратных метров на человека. Так что сравнивать нынешние вводы жилья с примерно такими же по общему метражу советскими надо с учетом этой поправки.

Как обозначившиеся тенденции, если они получат развитие, отразятся на цене жилой недвижимости? Подмечено, что в этой цене присутствует определенная циклическая составляющая. Она, по-видимому, порождена строительным лагом — разрывом во времени между моментом, когда девелоперы реагируют на растущий спрос, и временем, когда жилье (в какой-то стадии готовности) поступает на рынок. Из-за этого площадь вводимого жилья, приходящаяся на рубль строительных работ, испытывает определенные циклические колебания.

В нижних точках этого цикла ощущается определенный дефицит предложения, побуждающий инвестировать в закладку новых домов. В верхних, напротив, предложение достаточно или даже избыточно, и вновь начинаемое строительство относительно сжимается. В последние полтора года, если верить результатам частотной фильтрации кривых вводов и объемов строительства, мы находились в фазе относительно избыточного предложения, прошли его пик в начале текущего года и теперь, возможно, приближаемся к стадии, когда растущий дефицит предложения станет подталкивать получение разрешений на строительство и закладку новых домов. Правда, пока скорее достройку объектов, замороженных в кризис на близких к нулевым стадиям.

Столь же циклично и поведение ценовых сигналов. При этом строительный цикл в движении цены длится чуть больше двух лет, накладываясь на «большие циклы», порожденные другими факторами — надуванием и сдуванием кредитного пузыря, инициируемыми ростом доступности ипотеки, движением реальных доходов населения и др.

В частности, что касается средней цены московского метра, то можно заключить, что последние тенденции ее изменения — поворот к росту осенью прошлого года и последующая остановка в нынешнем году (речь идет о рублевой цене, поправленной на инфляцию) — определяются наложением двух волн. Нисходящей, связанной со сдуванием пузыря 2006–2007 годов, которое в столице, как и в целом по стране, идет с начала 2008-го, и, по-видимому, еще не нащупало дна. И с другой стороны, восходящей ценовой волной строительного цикла, идущей с осени прошлого года, в связи с увеличивающимся сжатием предложения.

Москва, кстати, в этом плане уникальный регион: вводы жилья здесь сжались катастрофически

Новости партнеров

«Эксперт»
№29 (714) 26 июля 2010
Банковская система
Содержание:
Размороженные

Оживление кредитного рынка, пусть пока очаговое и неуверенное, дает надежду на ускорение посткризисного роста. Постепенное исчерпание кризисной повестки дает возможность вернуться к обсуждению стратегических проблем развития банковской системы

На улице Правды
Реклама