Зыбкая стабильность

Илья Ступин
17 января 2011, 00:00

Спрос и предложение на российском рынке жилья сбалансированы, цены стабильны. Дальнейшая динамика будет зависеть от темпов восстановления жилищного строительства и ипотеки, а также от объема бюджетной поддержки покупателей жилья и застройщиков

Анна Морозова
В минувшем году жилищное строительство в регионах начало размораживаться

В минувшем году спрос на недвижимость после обвала в кризис начал восстанавливаться. Во многих крупных городах количество сделок купли-продажи во вторичном сегменте возросло на 15–30%. В то же время рост цен сдерживается рекордными объемами предложения, прежде всего на вторичном рынке. Стагнация цен на региональных рынках недвижимости продолжится и в новом году — накопленный запас предложения достаточно велик. Рост цен возможен лишь в городах с депрессивным рынком жилищного строительства, но высоким потенциальным спросом на квартиры. Наименее предсказуема конъюнктура московского квартирного рынка.

Увеличили метраж

Прогнозы аналитиков, год назад предрекавших глубокое падение объемов жилищного строительства, не оправдались. По предварительным оценкам, жилья сдано в эксплуатацию не меньше, чем годом раньше (около 57–60 млн кв. м). В большинстве региональных центров объемы жилищного строительства выросли существенно. В Екатеринбурге — на 22,5% (построен 1 млн кв. м), в Казани — на 10% (800 тыс. кв. м), в Уфе — на 15,2% (650 тыс. кв. м); в Самаре — на 9,3% (560 тыс. кв. м), в Нижнем Новгороде — на 5,5% (510 тыс. кв. м), в Омске — на 8,5% (400 тыс. кв. м), в Перми — на 6,7% (300 тыс. кв. м). По предварительным оценкам, на 11% увеличились объемы строительства в Московской области (построено около 7 млн кв. м).

Стоит оговориться, что речь идет о вводе объектов, работы на которых начались и активно велись до кризиса, то есть данные о сдаче жилья в эксплуатацию не отражают текущей динамики рынка и инвестиционной активности. Однако косвенные сведения позволяют предположить, что большинству экономически активных регионов удастся избежать негативного сценария и в 2011 году.

Рынок недвижимости начинает пополняться новыми проектами, в некоторых регионах даже явно избыточными темпами (например, в Московской области в 2010 году выведено несколько десятков крупных проектов, на подходе — еще столько же). Параллельно формируется задел на следующие годы. Так, по данным Миноблстроя, за 11 месяцев 2010 года в Подмосковье зарегистрированы инвестконтракты на строительство более чем 2,4 млн кв. м многоквартирного жилья (на долю многоэтажек приходится около 50% ввода). Планируемый объем инвестиций в проекты оценивается в 72 млрд рублей. По экспертным оценкам, в Подмосковье уже ведется строительство не менее 4,5–5 млн кв. м новых многоквартирных домов.

Серьезной опорой для региональных строительных рынков в 2010 году стал госбюджет. В этом одно из кардинальных отличий нынешней финансово-экономической модели функционирования строительной отрасли от докризисной. Раньше львиные объемы жилья финансировались банками и дольщиками, а не госструктурами. Сегодня значительные объемы нового жилья выкупаются по госконтрактам. Так, только Минобороны в 2009–2010 годах купило около 97 тыс. квартир и планирует приобрести еще столько же в обозримом будущем. В Московской области на средства военных (около 50 млрд рублей) ведется строительство двух крупных микрорайонов (на окраинах Подольска и Балашихи).

Цена вверх, продажи вниз

Предположительно именно накопленный до кризиса объем предложения новостроек (квартиры во многих сданных домах выставляются на перепродажу) держит в узде цены на недвижимость. По словам застройщиков, сейчас конкурентная среда на первичном рынке жесткая. «Рынок очень зыбкий. Спрос чувствителен к цене. Если цена ниже среднерыночной — квартиры покупают активно. Если пытаешься цену поднять, то сроки экспозиции резко увеличиваются» — так описывает ситуацию на подмосковном рынке новостроек гендиректор компании «Комстрин» Максим Сотников.

Застройщики вынуждены маневрировать и предлагать клиентам дополнительные опции. «Мы делаем ставку на лучшее месторасположение, определяем ключевые проблемы города и в строительном проекте демонстрируем их решение», — рассказывает управляющий партнер компании Tekta Group Андрей Биржин. В новых жилых кварталах все чаще появляются объекты социальной инфраструктуры, парковки — раньше строительные компании, избалованные дефицитом и ростом цен, экономили на таких объектах. Многие девелоперы стали тщательнее продумывать отделку квартир, предлагать несколько базовых вариантов. «Серьезно занимаемся отделкой общественных зон. Максимально используем все пустые пространства. Есть возможность выделить помещения для хранения лыж, велосипедов — выделяем, тогда как раньше на все эти мелочи внимания не обращали», — рассказывает Максим Сотников из «Комстрина». О необходимости формировать комфортную среду обитания не только в квартирах, но и вокруг жилых комплексов говорит и гендиректор компании «Крост» Алексей Добашин: «Во дворах не должно быть автомобилей — надо создавать места для отдыха. А для автомобилей следует строить отдельно стоящие паркинги. Мы стремимся применить такой подход в своих проектах. Жильцам новых комплексов будут предложены услуги комнат для краткосрочного пребывания детей под присмотром нянь».

Стоит заметить, что в некоторых регионах — рекордсменах по объему ввода жилья — все же намечается дефицит новостроек в начальной стадии строительства. Например, в Екатеринбурге объем предложения на первичном рынке за год снизился на 45%. Однако пока это обстоятельство не оказывает существенного влияния на динамику цен — как и в начале 2010 года, метр в новых домах стоит 48–49 тыс. рублей.

Материнский капитал — в метры

Ценовая стабильность сохраняется и во вторичном сегменте, несмотря на рост объемов заключаемых сделок. В Екатеринбурге количество зарегистрированных договоров купли-продажи квартир в 2010 году увеличилось на треть. Однако хотя спрос активизируется, стоимость «квадрата» в течение года почти не изменилась. Более того, в реальном выражении (за вычетом инфляции) недвижимость во многих городах подешевела. Средние цены на жилье по-прежнему примерно на четверть ниже докризисных.

Рост покупательской активности на вторичном рынке риэлтеры объясняют реализацией отложенного спроса и восстановлением ипотечного кредитования. По данным Уральской палаты недвижимости, с помощью ипотеки в регионе уже совершается около 40–50% сделок. Если в прошлом году ипотечные кредиты выдавали преимущественно Сбербанк и ВТБ24, то в последнее время круг игроков ипотечного рынка заметно расширился. Например, в Ростове-на-Дону ипотечные программы предлагают около 50 банков.

Кроме того, широкое распространение в провинции получили сделки с использованием бюджетных субсидий. Если в Москве материнский капитал (360 тыс. рублей) не является стимулом для покупки жилья, то в регионах такие выплаты зачастую покрывают до 25% стоимости квартиры экономкласса (при средних расценках около 30–50 тыс. рублей за квадратный метр). В ряде городов действуют местные программы поддержки жилищного строительства. Например, в минувшем году в Новосибирской области выдавались региональные субсидии (150–350 тыс. рублей), а также льготные кредиты на покупку нового жилья.

Обращает на себя внимание критическая зависимость периферии от ипотеки и бюджетного субсидирования. Сокращение финансирования бюджетных программ либо падение спроса на ипотечные кредиты (например, из-за роста налоговой нагрузки) может иметь непредсказуемые последствия для региональных рынков жилья. Между тем такой вариант развития событий не исключен. «С нового года социальный налог составит 34 процента от заработной платы наемного работника. Сильнее всего могут пострадать предприятия малого бизнеса, которым придется либо соразмерно налоговым выплатам снижать зарплату сотрудникам, либо переводить трудовые отношения в формат “юридическое лицо — индивидуальный предприниматель”. В первом случае платежеспособность населения может снизиться, соразмерно сократятся размеры потенциально возможного ипотечного кредита. Во втором случае ипотека для многих станет недоступна», — замечает гендиректор компании «Ипотек.Ру» Дмитрий Овсянников.

Наметились перспективы сокращения федерального финансирования государственных жилищных программ. Так, федеральная целевая программа «Жилище» на 2011–2015 годы предполагает сокращение объемов федеральных инвестиций с перекладыванием примерно двух третей расходов на регионы и муниципалитеты, которые, как правило, не имеют надежных источников поступления средств.

Не разморозились

Из крупных городов аутсайдерами по объемам жилищного строительства в 2010 году оказались Ростов-на-Дону (падение на 4,8%), Новосибирск (на 13,5%), Челябинск (на 20,8%). Рынок жилищного строительства в этих городах размораживается медленно. Например, в Новосибирской области по-прежнему законсервировано около 40% строек. Затянувшийся кризис в строительстве в этих регионах создает предпосылки для роста цен. Ведь, несмотря на проблемы в строительном секторе, покупательская активность на вторичном рынке жилья в вышеперечисленных регионах весьма высока. Например, по подсчетам аналитиков, Челябинская и Новосибирская области входят в число регионов с наиболее высокими объемами сделок со вторичным жильем на 1000 человек местного населения. Новосибирские риэлтеры рапортуют, что спрос на недвижимость растет: к концу года сроки экспозиции квартир на вторичном рынке Новосибирска сократились с шести-восьми месяцев до двух-трех.

Существует прямая зависимость между покупательской активностью (количество сделок на душу населения) и интенсивностью ипотечного кредитования. Опять же Челябинск и Новосибирск в числе передовиков по объемам ипотечного кредитования. Стоит ли удивляться тому, что челябинские новостройки в 2010 году уже подорожали на 7–12%.

Рост покупательской активности на рынке недвижимости вызван реализацией отложенного спроса и восстановлением ипотечного кредитования

Но наиболее драматически и непредсказуемо развивается ситуация на московском рынке. Объемы ввода жилья в кризис обвалились с 5 млн кв. м до 2–3 млн кв. м и вряд ли восстановятся в обозримом будущем. Новые строительные проекты — единичны. По оценкам компании «Миэль», за год объем предложения новостроек в городе сократился на 15,7%.

Затянувшаяся инвестиционная пауза объясняется не только и не столько финансовыми проблемами (как в некоторых регионах), сколько административной чехардой. «В Москве разрушены старые правила реализации инвестиционных проектов, новых пока не создано, когда они появятся — неизвестно. Аукционы город не проводит. Одним из основных резервов для развития проектов жилищного строительства являются промышленные площадки. Однако пока этот ресурс фактически заблокирован. До сих пор в Москве не приняты правила землепользования и застройки, без которых реализация подобных проектов затруднена», — рассказывает заместитель генерального директора корпорации «Главстрой» Игорь Евтушевский.

Качество же тех единичных проектов, которыми периодически пополняется московский рынок, оставляет желать лучшего. Застройщики все как один устремились в нижний ценовой сегмент. И если до кризиса девелоперы штамповали избыточно просторные квартиры бизнес-класса, то теперь с таким же усердием плодят панельные дома. Новостройки появляются преимущественно в неблагополучных, депрессивных либо неудобных с точки зрения транспортной доступности районах — на самой дешевой земле. Ряд девелоперских компаний намерены застроить жильем площадки, ранее предназначавшиеся для офисных комплексов. О проектах строительства доступного, но качественного и комфортного семейного жилья в Москве пока мало кто задумывается.

Временный демпфер

Между тем на столичном рынке жилья сложилась очень благоприятная конъюнктура для реализации инвестиционных проектов. Об этом позволяют судить хотя бы объемы продаж во вторичном сегменте, которые бьют рекорды. В 2010 году зарегистрировано более 83 тыс. сделок со вторичным жильем — это на 30% больше, чем в 2009-м. Более того, превышены даже докризисные обороты 2007 года, и предложение здесь по-прежнему велико.

Если в регионах до 40–50% сделок совершается с помощью ипотеки и бюджетных субсидий, то в Москве операции с жильем покупатели чаще финансируют из своего кармана. По объемам ипотечных сделок на душу населения Москва — аутсайдер. Здесь преобладают обменные операции (альтернативные сделки, связанные с продажей жилья и одновременной покупкой нового). Поэтому светлое будущее ждет тех застройщиков, которые смогут предложить москвичам разумные и удобные схемы зачета (или выкупа) старого жилья при покупке квартир в качественных новостройках.

Кроме того, весомую поддержку рынку оказывает спрос со стороны мигрантов. Как и раньше, обеспеченные жители регионов (прежде всего нефтегазовых) стремятся в Москву, несмотря на все инфраструктурные трудности столицы. «Сейчас в центре строится новый дом. Проданы три квартиры. Ценники приличные, если не сказать шокирующие по нынешним временам — от 25 тысяч долларов за метр. Стадия строительства — нулевая. Все три сделки — с участием иногородних из Тюмени, Сургута и Питера», — рассказывает один из риэлтеров.

Пока демпфером для резкого и всеобъемлющего роста цен на столичную недвижимость является уже упоминавшаяся избыточность вторичного рынка. Объемы предложения внушительны — на продажу выставлено более 51 тыс. квартир (почти в два раза больше, чем в докризисном 2007 году). Однако затянувшаяся инвестиционная пауза на московском рынке новостроек в сочетании с ущербной структурой предложения недвижимости (избыток некачественных либо излишне просторных, а потому дорогих квартир) создают определенные предпосылки для возникновения ценовых дисбалансов. По словам риэлтеров, за год московская вторичка подорожала на 10%. Не исключено, что и в 2011 году ситуация на столичном квартирном рынке будет развиваться по аналогичному, если не более радикальному сценарию.