Девелоперы наступают на Подмосковье

Илья Ступин
21 февраля 2011, 00:00

На рынке жилищного строительства Московской области надувается инвестиционный пузырь. Стремительное увеличение объема предложения новостроек создает предпосылки для снижения цен на квартиры

Фото: Анна Морозова
Подмосковные власти заключили инвестконтракты на строительство до 2025 года более 83 млн кв. м жилья. В основном Подмосковье будет обрастать ликвидными панельными новостройками

В Московской области набирает обороты инвестиционный бум на первичном рынке жилья. По оценкам компании «Пересвет-Инвест», в 2010 году объем предложения подмосковных новостроек вырос на 36%. Котлованы размножаются столь стремительно, что никто не в состоянии точно подсчитать их общее количество. По официальным данным, в разных стадиях строительства в Московской области находится более тысячи многоквартирных домов. Риэлтеры говорят, что активные продажи квартир ведутся примерно в 650 проектах (примерно на 20 тыс. квартир). Так или иначе, это рекордные показатели за последние три года.

Нарастающий объем предложения в сочетании с накопленным на рынке навесом готового жилья уже оказывает давление на средние цены: они начали снижаться. Впрочем, это не останавливает девелоперов, которые наращивают инвестиции в новое строительство. Ежемесячно первичный сегмент пополняется 5–12 новостройками. «В первом полугодии мы объявим сразу о нескольких новых проектах площадью более 500 тысяч квадратных метров в Видном и Балашихе», — заявляет Антон Скорик, гендиректор компании «Мортон-Инвест», одного из крупнейших поставщиков нового жилья на подмосковный рынок. По мнению гендиректора компании «НДВ-Недвижимость» Александра Хрусталева, в этом году предложение в ближнем Подмосковье может прирасти проектами, предполагающими строительство порядка 2–3 млн кв. м жилья. Что за всем этим стоит и на что рассчитывают инвесторы?

Инвестиционная отдушина

Наиболее активное строительство ведется в окрестностях крупных городов на юге, юго-западе, востоке области, в 30-километровой зоне от МКАД. Крупные проекты стартовали в Железнодорожном, Мытищах, Люберцах, Красногорске, Химках, Домодедове, Подольске, Балашихе. «Запад и северо-запад застраиваются менее интенсивно, но новые стройки намечены и здесь», — замечает гендиректор компании «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая.

Катализатором инвестиционной активности в Подмосковье стали процессы, происходящие на московском рынке жилищного строительства. По словам девелоперов, инвестиционный процесс в столице заторможен. Городская администрация проводит ревизию инвестконтрактов. Мэрия намерена пересмотреть генплан. До сих пор в городе не приняты правила землепользования и застройки, что блокирует многие инвестпроекты. Из-за бюрократической чехарды начать новые стройки практически невозможно. При таком раскладе подмосковный рынок стал для многих московских компаний своеобразной инвестиционной отдушиной.

Нельзя сказать, что интерес инвесторов к подмосковному жилищному строительству возник в одночасье. И в прошлые годы сюда вкладывались деньги и строилось немало — около 3–4 млн кв. м многоквартирного жилья ежегодно. Однако у нынешнего инвестиционного бума есть принципиальное отличие. Оно заключается в центробежном увеличении количества проектов массовой застройки, каждый из которых долгоиграющий и рассчитан на 300–700 тыс. кв. м жилья. Если раньше массовая застройка была сосредоточена на окраинах нескольких крупных городов в 5–10 км от МКАД (Красногорск, Мытищи, Химки), то теперь масштабные стройки активно расползаются по всему Подмосковью (см. таблицу).

Домостроительная кооперация

Размножение проектов комплексной застройки объясняется расширением круга игроков. До кризиса мегастройки были исключительной прерогативой крупных московских домостроительных комбинатов (ДСК), тогда как в последнее время на этот рынок стали проникать новые компании. Главным образом потому, что возникли комфортные условия для такого рода экспансии на подмосковном рынке земли. У многих компаний истекают сроки ранее заключенных контрактов, и они принялись искать партнеров для реализации проектов. Кроме того, крупные землевладельцы стали распродавать участки либо создавать альянсы с соинвесторами, располагающими свободными средствами, а также с владельцами домостроительных мощностей.

Характерный пример такой кооперации — сотрудничество компаний «Мосстройреконструкция» (предприятие петербургской «Группы ЛСР») и структур Coalco Development Василия Анисимова, подмосковного лендлорда. Недавно стало известно, что «Мосстройреконструкция» застроит 40 га, принадлежащих Coalco и расположенных в окрестностях города Домодедово, многоэтажными домами собственной серии площадью около 325 тыс. кв. м, получив 78-процентную долю в инвестпроекте.

По схожему сценарию развиваются взаимоотношения группы «Мортон» (один из крупнейших подмосковных девелоперов, имеющий доступ к административному и финансовому ресурсу) с компанией Galaxy Group, владеющей бывшим совхозным полем в Ленинском районе. Партнеры застроят его жильем экономкласса площадью 340 тыс. кв. м. И этими примерами кооперационные схемы не исчерпываются.

О размахе инвестиционных процессов в Московской области позволяет судить хотя бы высокая загруженность крупных московских ДСК, производящих наиболее востребованные серии крупнопанельных домов. «Сегодня идти к ним с улицы и просить комплектацию бесполезно, все расписано на годы вперед. Поэтому многие вынуждены рассматривать альтернативные варианты. В том числе те, что предлагают небольшие подмосковные ДСК, а также предприятия из соседних регионов», — рассказывает один из девелоперов.

Оттянули спрос

Вслед за девелоперами из Москвы в Московскую область смещается платежеспособный спрос. По словам застройщиков, до 50–60% покупателей квартир в новостройках ближнего Подмосковья имеют московскую прописку. «Отток из Москвы связан с отсутствием в столице предложения строительства экономичного жилья по доступным ценам. Их один-два и обчелся. Зачастую спрос в подмосковные города перетекает из московских районов, расположенных на границе с областью», — говорит Александр Хрусталев из «НДВ-Недвижимости».

Действительно, сегодня предложение жилья экономкласса в Москве небольшое как в объемах, так и территориально. Реализуется лишь несколько крупных проектов на территории бывших промзон. Цены на квартиры примерно в полтора-два раза выше, чем в домах аналогичного качества в ближнем Подмосковье. «Фактически предложение на московском рынке ограничено скороспелыми проектами, разработанными в 2009–2010 годах. Их немного. Запас же старых проектов в значительной степени исчерпан», — говорит аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков.

Дополнительным стимулом для миграции спроса стало переформатирование подмосковного рынка. Новые игроки сделали ставку на малогабаритное жилье, сократив средний метраж квартир в проектах и тем самым снизив бюджет покупки. В нескольких километрах от МКАД появились невиданные до кризиса варианты по цене 2,5–3 млн рублей за квартиры с отделкой. Снижение бюджета покупки позволило девелоперам существенно расширить круг потенциальных покупателей и оттянуть часть спроса из нижнего ценового сегмента столичного рынка недвижимости. «Сегодня наиболее востребованы однокомнатные квартиры площадью 35–40 квадратных метров и двухкомнатные 54–60 квадратных метров. До 65 процентов спроса приходится на жилье с отделкой», — рассказывает Мария Литинецкая из компании «Миэль-Новостройки».

Кроме того, на рынке начали появляться новые форматы многоквартирного жилья, например малоэтажные комплексы. Уже реализуется несколько таких проектов, из которых самые известные «Новое Ступино» (Ступинский район), «Сакраменто» (пригород Балашихи). «Правда, пока такие форматы возникают чаще от безысходности, то есть из-за ограничений по зонированию, инфраструктуре. Иногда просто глупо ставить в чистом поле, оторванном от цивилизации, 25-этажный дом», — комментирует ситуацию заместитель гендиректора корпорации «Главстрой» Игорь Евтушевский. Развитие малоэтажки сдерживается непредсказуемостью инвестиционной себестоимости. Одно дело поставить на участке дом в 25 этажей, и совсем другое — построить сотню трехэтажных домов на нескольких десятках гектаров. На эту территорию надо протащить дороги, сети. За рубежом такие проекты успешно реализуются, потому что инфраструктурным развитием территорий занимается государство или муниципалитеты. У нас же затраты вынуждены нести застройщики и, опосредованно, покупатели жилья.

Готовьтесь к снижению

Главная интрига состоит в том, как долго подмосковный рынок сможет переваривать нарастающее предложение многоквартирного жилья. Не поперхнется ли такими объемами?

Пока застройщики смотрят в будущее с оптимизмом. Во-первых, инвесторов воодушевляет затянувшийся коллапс московского рынка, изменивший географию спроса в нижнем ценовом сегменте. «Глобально подмосковный рынок ограничен потенциальным спросом на недвижимость Москвы», — замечает гендиректор компании «Комстрин» Максим Сотников.

Во-вторых, в сегменте новостроек растут объемы ипотечного кредитования. В 2010 году доля ипотечных операций на подмосковном рынке новостроек составляла в среднем 10–20%. Однако после снижения ставок по кредитам уже в январе-феврале 2011 года многие компании, реализующие жилье экономкласса, зафиксировали увеличение доли ипотечных сделок до 20–40%. «В январе объемы продаж в нашей компании превысили прошлогодние на 40 процентов. При этом квартир по ипотеке продали в 2,5 раза больше, чем в среднем ежемесячно продавали в 2010 году», — говорит Антон Скорик из «Мортон-Инвеста».

В-третьих, некоторые застройщики рассчитывают на повторение в Подмосковье московского сценария. В случае отставки подмосковных властей (о чем слухи ходят уже не первый год) инвестиционные процессы могут застопориться. Компании, стартовавшие сегодня, войдут в инвестиционную паузу с портфелем наиболее ликвидных проектов высокой степени готовности. Некоторые застройщики всерьез рассчитывают на возникновение дефицита предложения и бурный рост цен.

Впрочем, пока реализация подобного сценария представляется маловероятной. Наоборот — конкуренция на подмосковном рынке усиливается и толкает цены вниз. В начале 2011 года средний уровень цен на новостройки снизился на 3,2% за счет появления недорогих предложений. Наибольшее снижение зафиксировано в 5 км от МКАД (–5,6%) и 41–60 км от МКАД (–7,6%). То есть цены начали падать в районах, которые интенсивно насыщаются предложением. Не исключено, что в обозримом будущем коррекция усилится. По словам риэлтеров, значительные объемы квартир выставлены на продажу уже во введенных в эксплуатацию домах. Кроме того, на рынке сформированы астрономические заделы. По данным областного Минстроя, зарегистрировано 1384 инвестиционных контракта с предполагаемым объемом ввода жилья 83,1 млн кв. м до 2025 года (то есть примерно по 5 млн многоквартирного жилья в год). «На фоне высокой активности застройщиков и относительно медленного восстановления покупательской способности в ближайшее время сохранится тренд на снижение среднего уровня цен в Подмосковье», — резюмирует Мария Литинецкая из «Миэль-Новостройки». В первую очередь опускать цены будут вынуждены застройщики, которые реализуют проекты в районах с плохой транспортной доступностью и в отрыве от социально-бытовой инфраструктуры.