Где нам живется

Развитие рынка жилья и снятие с переходом к рыночной экономике существовавших в советский период ограничений обеспечило большие возможности улучшения жилищных условий, учета потребностей и предпочтений семей

Фото: Tim Dirven/Panos Picures/Agency.Photographer.ru

Развитие рынка жилья и снятие с переходом к рыночной экономике существовавших в советский период ограничений обеспечило большие возможности улучшения жилищных условий, учета потребностей и предпочтений семей. Однако несмотря на произошедшие за последние 20 лет принципиальные изменения в системе институтов жилищной сферы, кардинальных сдвигов в системе потребления жилья не произошло. Темп роста обеспеченности населения жильем, с поправкой на демографический фактор, в 1990–2009 годах даже немного снизился по сравнению с последней советской десятилеткой. Общее количество семей, ежегодно улучшающих жилищные условия, и их доля остаются на сопоставимом уровне — 1,8–2,0 млн, или около 4% семей ежегодно.

Соотношение же стоимости индивидуального жилищного строительства и доходов населения (при расчете стоимости строительства условного жилого дома общей площадью 100 кв. м) ухудшилось на 28%. А вот ценовая доступность приобретения либо аренды квартиры снизилась гораздо более существенно — в 1,8–2 раза.

Резкое падение объемов жилищного строительства (к началу 2000-х годов объемы упали более чем в два раза по сравнению с 1989 годом и до настоящего времени полностью не восстановились) было компенсировано лучшим использованием возможностей, предоставляемых вторичным рынком жилья. Его развитию способствовали приватизация, снятие всех ограничений на количество и размеры жилых единиц в собственности. Это отразилось на более эффективном потреблении существующего жилищного фонда.

Что касается нового жилья, то оно сегодня ориентировано прежде всего на наиболее состоятельных граждан и высший средний класс.

Перспективы улучшения жилищных условий не изменились для почти 60% домохозяйств: реальных возможностей у них не было ни в 1989-м, ни в 2009 годах. При этом количество выигравших и проигравших от перехода к рынку оказалось примерно равным.

Комплексная оценка

Жилищные условия населения, без сомнения, одна из важнейших характеристик уровня жизни, без тщательного сопоставления этих условий невозможны никакие содержательные оценки изменения благосостояния. Мы попытались оценить происшедшие за 20 лет сдвиги в удовлетворении жилищных потребностей россиян по трем координатам.

Первое: фактический уровень потребления жилищных благ (housing availability).

Второе: возможность улучшения жилищных условий и фактическая динамика таких улучшений (housing accessibility).

Третье: ценовая доступность жилья как в части приобретения в собственность и аренды, так и в части затрат по содержанию жилья (housing affordability).

Особую сложность представляет сравнительная оценка возможностей улучшения жилищных условий, поскольку за рассматриваемый период произошли кардинальные изменения в наборе способов такого улучшения. В частности, в советское время не существовало открытого рынка купли-продажи жилья, индивидуальные дома разрешалось строить только в сельской местности и городах с населением менее 100 тыс. жителей, а кооперативное строительство, напротив, было относительно развито только в крупнейших городах. Для анализа позднесоветского периода мы привлекали экспертные оценки экономистов, изучавших жилищную сферу, и эти оценки находятся в довольно узком диапазоне, что дает основания им доверять.

За Америкой мелкими шагами

Рассмотрим сначала количественные характеристики потребления жилья. За рассматриваемый период произошло существенное увеличение обеспеченности общей площадью жилья — на 40% в целом по России, в том числе на 44% в городской местности (см. таблицу 1). В результате отставание России по этому показателю от развитых стран сократилось: если в 1989 году обеспеченность общей площадью жилья составляла 26% от обеспеченности в США (16,1 и 61,3 кв. м на человека соответственно), то в 2009 году уже 32% (22,5 и 69,7 кв. м).

Увеличились показатели не только средней, но и медианной обеспеченности общей площадью жилья, которая составляла немногим более 15 кв. м в 1989-м и около 20 кв. м в 2009 году, то есть увеличилась примерно на 30%.

В несколько меньшей степени, на 28%, выросла обеспеченность жилыми помещениями в расчете на 1000 человек, что объясняется существенным увеличением среднего размера вновь построенных квартир — с 57,7 кв. м в 1989 году до 85,3 кв. м в 2009-м.

Следует отметить, что на обеспеченность жильем в рассматриваемый период повлияло уменьшение численности населения страны. Демографический фактор «улучшил» прирост обеспеченности на 15%.

Еще меньше оптимизма вызывает результат сравнения среднегодового прироста обеспеченности населения жильем в рыночное двадцатилетие (из таблицы легко посчитать, что он составлял 0,32 кв. м на человека) и в последнее советское десятилетие. В 1980–1990 годах обеспеченность росла в среднем на 0,3 кв. м в год. Таким образом, общая динамика прироста обеспеченности общей площадью жилья за последние 20 лет практически не изменилась, несмотря на кардинальные изменения системы институтов обеспечения жильем, и даже относительно снизилась, если принять в расчет демографический фактор (в 1980–1990 гг. население России увеличилось на 7%, а в последующие 20 лет сократилось на 4%). Особенно заметно затормозился прирост обеспеченности жильем сельского населения: с 0,44 кв. м/чел. в среднем за год в 1980–1990 годах до 0,26 кв. м в 1989–2009-х. Это не значит, что на селе стали настолько меньше строить, просто в последнюю советскую десятилетку еще наблюдался значительный миграционный отток в город, и это статистически повышало прирост обеспеченности жильем на селе.

Средние темпы прироста обеспеченности городских жителей немного выросли (с 0,24 до 0,34 кв. м/чел.), так что к 2009 году отставание горожан от сельчан по средней обеспеченности общей площадью жилья сократилось до менее 5% (против 17% в 1989 году).

Хижины и дворцы

Общее увеличение обеспеченности общей площадью жилья сопровождалось изменением дифференциации обеспеченности. Доля семей с крайне низкой обеспеченностью (менее 9 кв. м на человека) сократилась более чем втрое — с 14,8 до 4,3% (см. таблицу 2).

Снизилась и доля населения с крайне низкой обеспеченностью общей площадью жилья относительно среднего уровня: доля домашних хозяйств, чья обеспеченность составляет менее чем 40% от средней, сократилась с 6,1 до 4,3% всех домашних хозяйств (см. таблицу 3). В то же время с 21 до 28,6% увеличилась страта семей с невысоким уровнем обеспеченности — от 40 до 70% от среднего.

С другой стороны, доля домашних хозяйств с обеспеченностью общей площадью жилья, превышающей среднюю более чем на 25%, снизилась за рассматриваемый период с 31,5 до 26,7%.

Одновременно в результате снятия с переходом к рыночной экономике существовавших в советский период ограничений на площадь и количество жилых единиц, которые могут находиться во владении одного лица, а также расширения возможностей приобретения жилья на рыночных условиях возникла группа населения со сверхвысоким уровнем потребления жилья — более 40 кв. м на человека. Это составляет 178% и более от среднероссийского уровня и соответствует среднему европейскому уровню. В 2009 году доля таких сверхобеспеченных домохозяйств достигла 10,9% всех домохозяйств, при этом среди домохозяйств верхнего дециля распределения по уровню среднедушевых доходов такую обеспеченность имели 30,4%.

Важно в то же время подчеркнуть, что обеспеченность общей площадью жилья в 2009 году в каждой из доходных групп, за исключением группы с наиболее низкими доходами, превышает средний уровень обеспеченности в 1989 году (соответственно 14,4 кв. м на человека в первой децильной группе в 2009 году против 16,1 кв. м на человека в 1989 году в среднем по Российской Федерации).

В целом дифференциация населения по уровню обеспеченности жильем в 2009 году была существенно меньшей, нежели дифференциация по доходам: коэффициент дифференциации по доходам составил 9,4, а по обеспеченности жильем — 7,5.

Прочь из коммуналок

Изменения качественных характеристик потребляемых жилищных благ за рассматриваемый период достаточно противоречивы.

Возраст жилых помещений за прошедшие 20 лет увеличился, хотя и не существенно. Если в 1989 году медианное домохозяйство располагалось в жилом помещении, построенном в 1960 году, то есть возраст такого помещения составлял 29 лет, то в 2009 году медианный возраст вырос до 32 лет. При этом если в 1989 году только около 10% населения занимало жилье, построенное более 40 лет назад, то через 20 лет эта доля увеличилась примерно до 35%.

Само по себе старение жилищного фонда не означает однозначного ухудшения его физических параметров, однако с учетом имеющихся данных о снижении объемов капитального ремонта можно предположить значимое ухудшение физических характеристик жилых зданий.

Объемы капитального ремонта снизились с 32,2 млн кв. м общей площади жилых помещений в 1989 году до 11,7 млн кв. м в 1995-м и 3,8 млн кв. м в 2000-м. В 2001 году объемы капитального ремонта составляли около 5 млн кв. м в год, и только с 2007 года начался значимый рост, который в 2009-м составил 17,3 млн кв. м. Расчеты показывают, что, если бы объемы капитального ремонта оставались на уровне 1989 года, площадь жилищного фонда, прошедшего капремонт в период 1990–2009 годов, была бы больше на 440 млн кв. м, что составляет около 14% всего жилищного фонда.

В то же время нельзя не отметить за последние двадцать лет и существенных позитивных сдвигов потребительских свойств российского жилищного фонда. Речь идет о резком сокращении числа коммунальных квартир. А также о существенном росте оснащения жилья основными коммунальными услугами и удобствами.

Доля домашних хозяйств в коммунальных квартирах снизилась в 3,6 раза — с 6,1% в 1989-м до 1,6% в 2009 году. Следует подчеркнуть, что эта позитивная динамика была обеспечена непосредственно развитием рыночных отношений в жилищной сфере. Государство не принимало дополнительных мер, направленных на стимулирование расселения коммунальных квартир, помимо тех, что существовали и в законодательстве советского периода. Однако поскольку значительная часть коммунальных квартир находилась в городских центральных районах, привлекательных с точки зрения спроса, преобразование коммунальных квартир в отдельные с расселением оказалось выгодным для агентов рынка. По оценкам специалистов рынка недвижимости, при расселении коммунальной квартиры цена квадратного метра увеличивается на 10%. Поэтому можно утверждать, что процесс расселения коммуналок привел к увеличению объема потребляемых жилищных благ.

Обеспеченность жилых зданий основными коммунальными услугами и удобствами увеличилась за означенный период на 13–23% (см. таблицу 4). В частности, обеспеченность услугами централизованного водоснабжения возросла с 69,6 до 78,2% (увеличение на 13%), а горячего водоснабжения — с 53,1 до 65,3% (23%).

Лузеры, счастливчики и «болото»

Мы провели подробный анализ возможностей улучшения жилищных условий в 2009 году по сравнению с 1989 годом в разрезе сопоставимых по уровню обеспеченности общей площадью жилья групп населения и получили следующие результаты.

Долю домохозяйств, чьи возможности по улучшению жилищных условий в 2009 году ухудшились по сравнению с 1989 годом, можно оценить на уровне 17,5%. В их числе 7,6% домохозяйств, обеспеченных жильем ниже 10 кв. м общей площади на человека, которые практически лишились надежды получить государственное или муниципальное жилье (средний срок пребывания в жилищной очереди вырос с 7,1 до 19,3 года; доля семей и одиночек, стоящих на учете более 10 лет, выросла с 0,4 до 47,8%, в некоторых регионах она приближается к 80% всех очередников). В их числе также 9,9% домохозяйств, имеющих обеспеченность в диапазоне 10–13 кв. м общей площади на человека, но потерявших хотя бы потенциальную возможность получить жилье на предприятии или стать членом ЖСК, а по уровню своего дохода не имеющих средств приобрести жилье на рынке. Для таких домохозяйств исключение ранее существовавших возможностей улучшения жилищных условий не было замещено рыночным решением жилищной проблемы.

Доля домохозяйств, имеющих возможность улучшить жилищные условия на рынке, тогда как ранее они не имели никакой возможности (кроме обмена с доплатой), мы оцениваем примерно в 20%. В том числе около 7% домохозяйств из числа имевших в 2009 году уровень обеспеченности общей площадью жилья ниже среднего.

Таким образом, домохозяйств, которые выиграли (20%) или проиграли (17,5%) от перехода к рынку в жилищной сфере, оказалось примерно поровну. В числе проигравших в основном домохозяйства с низким уровнем обеспеченности общей площадью жилья и низкими доходами, а в числе выигравших те, у кого более высокий уровень обеспеченности и более высокие доходы.

Для почти 60% семей перспективы улучшения жилищных условий за последние 20 лет, к сожалению, никак не изменились: ни в 1989-м, ни в 2009 году они не имели для этого реальных возможностей (административно-статусных, рыночных или квазирыночных).

Да здравствует вторичка

Теперь рассмотрим сдвиги в жилищной мобильности и соотношение способов изменения жилищных условий (см. таблицу 5). Общее число улучшений жилищных условий в 2009 году, по нашим оценкам, превысило уровень 1989 года почти на 10% — с 1812 тыс. до 1991 тыс. Однако вследствие уменьшения среднего размера семьи и сокращения числа совместно проживающих членов семьи доля домохозяйств, улучшивших жилищные условия в течение года, снизилась за рассматриваемый период с 4,5 до 3,8%. В целом уровень жилищной мобильности, связанной с улучшением жилищных условий, следует признать сопоставимым.

Однако существенно изменилась структура улучшений жилищных условий и качество этих улучшений. В 1989 году основным ресурсом этого улучшения для семей было строительство жилья организациями государственной и муниципальной формы собственности (с этим связано 56,1% всех улучшений). А в 2009 году население в основном улучшало жилищные условия, полагаясь на собственные силы: доля жилья, строительство которого было профинансировано населением за счет собственных и заемных средств, превысила 76% (против 13,5% в 1989 году).

Кардинально изменилась в этой связи и роль вторичного рынка. Если в 1989 году на него приходилась треть всех улучшений жилищных условий (обмен с доплатой), то в 2009 году уже две трети.

Если в 1989 году доля очередников среди всех семей, улучшивших жилищные условия, составила 73% (1379 тыс. семей из 1812 тыс.), то в 2009 году — только 6,6% (131 тыс. семей из 1991 тыс.). Соответственно, количество улучшивших жилищные условия рыночными способами выросло с 27% в 1989 году до 93,4% в 2009-м.

Кому по карману жилье

Попытаемся хотя бы приблизительно оценить ценовую доступность приобретения жилья в 1989-м (в тех узких сегментах, где квазирынок тогда существовал) и в 2009 году. По оценкам исследователей, стоимость 1 кв. м жилья при обмене с доплатой в конце 1980-х составляла не менее 300 рублей. Исходя из этого ориентира, квартира общей площадью 54 кв. м стоила тогда 2,6 годового дохода средней семьи. В 2009 году, чтобы купить квартиру такой же площади (мы отталкивались от среднего арифметического цен первичного и вторичного рынка в целом по Российской Федерации), семье понадобилось бы потратить 4,6 годового дохода. Таким образом, ценовая доступность покупки жилья ухудшилась в 1,8 раза.

Коэффициент доступности строительства индивидуального жилья площадью 100 кв. м в 1989 году был равен 3,9 года, а в 2009-м — 5 годам. Это означает, что строительство индивидуального жилья в 2009 году было на 28% менее доступно, чем в 1989-м.

Наиболее распространенным в 1989 году способом увеличения площади был вариант обмена квартиры на большую с доплатой. В рыночных условиях на смену данному способу пришел механизм так называемых альтернативных сделок, когда одновременно осуществлялись сделки по продаже одного жилья и приобретению другого. При таких альтернативных сделках в 2009 году доплата за приобретаемое жилье большей площади могла покрываться как за счет имеющихся сбережений, так и за счет кредитных средств (в таком случае средства, получаемые от продажи жилья, использовались в качестве первоначального взноса по кредиту).

В 1989 году для обмена квартиры на большую с доплатой (то есть при приобретении дополнительной комнаты в 18 кв. м) сумма доплаты составляла около 5,4 тыс. рублей, что было доступно для 20% населения. В 2009 году доплата за аналогичную дополнительную комнату составляла 933,4 тыс. рублей. Если предположить, что она полностью была профинансирована за счет средств ипотечного кредита, то выплаты по такому кредиту в 2009 году могли себе позволить 57,7% населения. Таким образом, можно заключить, что доступность приобретения дополнительной комнаты площадью 18 кв. м в 2009 году выросла почти в три раза по сравнению с 1989 годом.

Еще одной рыночной новацией в жилищной сфере стало расширение масштабов операций по аренде жилья. В 1989 году институты найма и поднайма государственного жилого помещения или индивидуального (частного) жилого дома официально существовали, однако предполагалось, что наниматель/поднаниматель оплачивает только расходы, связанные с содержанием и ремонтом жилого помещения и потреблением коммунальных услуг. Все остальные платежи интерпретировались как «извлечение нетрудовых доходов» и были нелегальны, хотя на практике эта сфера жилищных отношений, впрочем как и сейчас, контролировалась слабо.

В 2009 году сдача жилых помещений внаем по рыночным ставкам стала легальным бизнесом, однако этого нельзя сказать о подавляющем большинстве сделок, поскольку подоходный налог с доходов от сдачи жилья внаем не выплачивается. Таким образом, рынок частной аренды жилья по-прежнему находится в серой зоне. Поскольку не существует достоверных агрегированных на уровне Российской Федерации данных о цене аренды жилья, попытаемся провести такую оценку для Москвы. По нашим прикидкам, годовая аренда квартиры площадью 54 кв. м в Москве (не центр) стоила в 1989 году 0,36 годового дохода семьи из трех человек, а в 2009 году — уже 0,72 годового дохода. Таким образом, ценовая доступность аренды жилья ухудшилась в два раза.

Тарифы кусаются

Наконец, рассмотрим изменения ценовой доступности жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ). Государственная политика установления цен на ЖКУ в плановой экономике определялась принципом обеспечения доступности таких услуг для всех слоев населения, что предполагало поддержание низкого уровня тарифов (за исключением ЖСК и индивидуального жилого фонда, где расходы на содержание и ремонт, которые несли сами граждане, были в разы выше). Увеличение стоимости предоставления ЖКУ в такой ситуации вело к увеличению бюджетных расходов, а ставки для населения оставались неизменными. В 1992 году, когда произошла либерализация цен, доля платежей за ЖКУ в доходах семей упала до 1–2%.

К 2009 году был в основном завершен переход к возмещению текущих расходов, связанных с предоставлением ЖКУ, за счет средств потребителей, доля платежей которых составила 93% от общего уровня расходов. При этом около 8% наименее обеспеченных домохозяйств получали в 2009 году субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

В результате доля расходов на оплату ЖКУ в семьях выросла с 2,6% в 1989 году до 4,3% в 2009-м. Если брать только расходы на покупку товаров и оплату услуг, то доля расходов на оплату ЖКУ в указанных расходах увеличилась с 3,6 до 6,2%.

Однако приведенные данные не учитывают изменения физической обеспеченности ЖКУ, произошедшие за последние 20 лет, наличие льгот и субсидий, а также ряд других факторов.

Более точным, на наш взгляд, является расчет доли жилищно-коммунальных платежей, привязанный к некоторой стандартной квартире, обеспеченной сопоставимым набором ЖКУ. На основе расчетов, проведенных В. Колотилкиным*, можно оценить величину жилищно-коммунальных расходов в стандартной квартире, обеспеченной всеми видами коммунальных услуг, в 1989 году на уровне 7,38 рубля на кв. м в год, или 61,5 копейки в месяц. Аналогичный показатель на 2009 год можно оценить исходя из установленной величины стандарта предельной стоимости жилищно-коммунальных услуг на 1 кв. м общей площади жилья, который рассчитывается исходя из средних ставок и тарифов в жилом помещении, обеспеченном всеми видами коммунальных услуг. В 2009 году данный показатель составил 64,6 рубля на 1 кв. м общей площади жилого помещения в месяц. Таким образом, средние расходы по оплате ЖКУ в квартире площадью 54 кв. м, обеспеченной стандартным набором коммунальных услуг, составляли 33,2 рубля в месяц в 1989 году и 3 488 рублей в 2009-м. Если предположить, что в квартире домохозяйство из трех человек со среднедушевыми доходами (182,7 рубля на человека в 1989 году и 16 818 рублей в 2009-м), то доля жилищно-коммунальных расходов в доходах такого домохозяйства составила 6,1% в 1989 году и 6,9% в 2009-м, то есть увеличилась только на 13%.

Если провести аналогичные расчеты для домохозяйства из трех человек, в котором источником дохода двух членов домохозяйства является зарплата на уровне средней по стране (258,6 рубля в 1989 году и 18 637,5 рубля в 2009 -м), а третий член домохозяйства иждивенец, то соответствующие показатели доли жилищно-коммунальных платежей в расходах составят 6,4% в 1989 году и 9,4% в 2009-м. Бремя жилищно-коммунальных расходов для такой семьи возросло на 47%.

Сопоставим также бремя жилищно-коммунальных расходов одинокого пенсионера, проживающего в однокомнатной квартире площадью 33 кв. м, обеспеченной стандартным набором коммунальных услуг, и получающего среднюю пенсию. В 1989 году такой пенсионер тратил на оплату ЖКУ в такой квартире 22,9% своей пенсии, а в 2009-м — 34,5%, или в полтора раза больше. Таким образом, для значительной части семей, единственным источником дохода которых является зарплата или пенсия, бремя жилищно-коммунальных платежей увеличилось примерно в полтора раза.       

* Колотилкин В. Квартирная плата: хозрасчет и социальная справедливость. Вопросы
экономики, № 8, 1990. Автор оценивает величину жилищно-коммунальных расходов на
уровне 10,5 руб. на кв. м в год. Однако он включает в расходы затраты на телефон,
антенну и др. Мы провели аналогичный расчет по услугам, которые в настоящее время
относятся к жилищно-коммунальным.