Коллективизация-2

Александр Механик
обозреватель журнала «Эксперт»
Алексей Щукин
специальный корреспондент журнала «Эксперт»
13 июня 2011, 00:00

Инициированная властями кампания по организации товариществ собственников жилья захлебнулась. Жильцы в массовом порядке ликвидируют ТСЖ, созданные мошенническим путем

Фото: Алексей Народицкий

Уже пятнадцать лет российское правительство пытается отдать жилые дома их собственникам через механизм создания товариществ собственников жилья (ТСЖ). А в последние два года этот процесс принял характер Большой Государственной Кампании. Но результаты ее ничтожны: на сегодня в управлении ТСЖ находится менее 7% жилого фонда страны.

Население восприняло последнюю кампанию как «коллективизацию-2», когда жильцов насильно затаскивают в ТСЖ, чтобы государство сбросило с себя обязательства по жилому фонду. И такое отношение не смогли изменить даже деньги, которые выделяются на капремонт зданий, находящихся в управлении ТСЖ. Многочисленные скандалы, связанные с организацией фальшивых ТСЖ, только закрепили негативный информационный фон вокруг товариществ.

Жилой дом как расходная недвижимость

Удивительное дело: государство раздает бесплатно недвижимость, но люди не хотят ее брать. В чем же дело? В чем особенности актива, который получает товарищество собственников жилья?

Агитируя их за организацию ТСЖ, власть акцентирует внимание на двух преимуществах такой формы управления жилыми домами: возможность выбора эксплуатирующей организации с последующим снижением расходов на содержание здания и повышением качества обслуживания и возможность получения дохода от деятельности ТСЖ. Оба этих преимущества в большинстве случаев оказываются мнимыми.

Во-первых, переход к новой схеме не всегда означает удешевление эксплуатации. Часто происходит с точностью до наоборот. К примеру, в городе Новомичуринске Рязанской области при организации ТСЖ расходы на эксплуатацию жилфонда выросли в два раза. В Москве в большинстве случаев переход к ТСЖ тоже означал повышение расценок. Обратные случаи, когда члены ТСЖ экономят за счет умелого управления совместным имуществом, весьма редки. При этом увеличение расценок не гарантирует улучшения качества обслуживания дома.

Во-вторых, в большинстве случаев возможности получать доход от деятельности ТСЖ нет. Теоретически ТСЖ могут получать деньги от сдачи в аренду свободных помещений в доме. На практике оказывается, что все интересные площади, например нежилые помещения на первых этажах, уже давно либо проданы, либо сданы в долгосрочную аренду муниципалитетами. Члены ТСЖ получают в управление стены, помещения общего пользования, холлы и лестничные клетки, подвалы. То есть помещения, не приносящие дохода.

Более того, даже технические помещения в ряде случаев были проданы или сданы в аренду. «До прошлого года власть зачастую незаконно оформляла в свою собственность технические подвалы, являющиеся общим имуществом собственников жилья, — говорит депутат Госдумы Галина Хованская. — Впоследствии помещения сдавались в аренду или даже продавались. В этих случаях жильцы лишаются не просто законной прибыли, но и законного права эксплуатировать свой дом. Эксплуатирующая организация не может даже зайти в подвал для обслуживания оборудования или ликвидации аварий без разрешения владельца помещения». В прошлом году Арбитражный суд Москвы признал, что у собственников нельзя забрать часть подвала по признаку «коммуникации ваши, а все полезные площади наши». Но часть помещений уже в частных руках.

Есть проблемы и с другим потенциальным источником дохода ТСЖ — с земельными участками. «Идет откровенный саботаж, чиновники не выполняют возложенную на них государственную функцию по оформлению земельного участка, внесению земли в кадастр, — говорит Галина Хованская. — Если оформить землю, то она станет долевой собственностью, элементом общего имущества. Властям это невыгодно».

Итак, в большинстве случаев члены ТСЖ получают не доходную недвижимость, а расходную. Более того, в России в капитальном ремонте нуждается примерно 60% жилого фонда. Два десятилетия, вплоть до последнего времени, государство практически не выполняло своих обязательств по ремонту зданий. Если ТСЖ образуется, то именно оно должно заботиться о состоянии здания. Но где новообразованное ТСЖ сможет взять средства на ремонт изношенного дома? Если же жильцы будут сами собирать деньги на капремонт, включая амортизационные отчисления в квартплату, то нужная сумма накопится лишь за десять-пятнадцать лет. Через это время многие из домов, возможно, уже не будут подлежать ремонту.

Слишком большие, слишком пестрые

Есть несколько особенностей российского жилого фонда, которые делают образование ТСЖ весьма непростым. Российские жилые здания по сравнению с европейскими и американскими значительно больше и выше: 73% всех жилых помещений приходится на многоквартирные дома, в которых в среднем 280 квартир. Это большие, сложные с инженерной точки зрения объекты, управление которыми требует определенных компетенций.

Жильцы морально не готовы к управлению совместным имуществом. Во времена социализма за жилье полностью отвечало государство, и все к этому привыкли. Сейчас власти хотят ускоренно перейти к принципиально иной модели, когда государство выходит из игры. Многочисленные владельцы квартир, не имеющие специальной подготовки, должны войти в сложнейшие взаимоотношения для решения вопросов управления совместным имуществом и эксплуатации сложных инженерных сооружений. Очевидно, что сегодня большинство владельцев квартир не имеет ни желания, ни времени, ни сил заниматься этим.

Многое запутала и бесплатная приватизация жилья, которая проводилась из популистских соображений «что-то дать народу, который проиграл от реформ 1990-х». Если бы приватизация квартир происходила за деньги, то даже при льготных ценах был бы накоплен хоть какой-то денежный фонд для будущих капитальных ремонтов. А так собственность была роздана без каких-либо обязательств. «Сегодня российский многоэтажный жилой дом — это вообще внесистемная недвижимость. Это и не частный доходный дом, и не муниципальное арендное здание, и не кондоминиум. Из этой неопределенности прямо следуют проблемы с управляющими компаниями, низкое качество обслуживания, высокие коммунальные тарифы», — говорит эксперт Общественной палаты, член общественного совета при Минрегионразвития Владимир Самошин. Социальный состав жильцов в российских многоквартирных домах может быть очень пестрым. Пенсионеры, например, заинтересованы в минимизации расходов на поддержание жилья, люди с высокими доходами — в качественном обслуживании. Решений, полностью устраивающих обе части имущественного спектра, быть не может. При этом численное преимущество в домах старой застройки, как правило, за пенсионерами. Более того, малоимущие ставят ТСЖ под удар: в случае больших задолженностей товарищества газ или свет могут отключить всему дому.

Есть и масса нерешенных организационных проблем. К примеру, для проведения общего собрания жильцов-собственников нужно очень большое помещение. В жилых домах таких помещений нет. Общие собрания в итоге становятся в принципе невозможными: приходится прибегать к заочным голосованиям, чем и пользуются мошенники.

Население, сталкиваясь со сложностями в работе ТСЖ и не видя особых плюсов, скорее обнаруживает в инициативах властей лукавство. «Государство двадцать лет недоинвестировало в ЖКХ, а теперь хочет сбросить с себя все обязательства по жилому фонду. Капитальный ремонт домов все эти годы не проводился, жилой фонд ветшал. Если теперь организовать ТСЖ и передать здания собственникам, то государство вроде бы уже ни при чем. Положение “вне игры” для власти тем более важно, что после вступления в ВТО в России резко вырастут цены на газ. Соответственно вырастут и затраты на эксплуатацию зданий», — говорит эколог Евгений Широков.

Многочисленные скандалы, связанные с товариществами собственников жилья, настроили население против любых новаций в этой сфере

В зоне сумрака

Социологические исследования показывают, что большинство жильцов при принятии решения «за» или «против» ТСЖ ориентируется на информацию от знакомых. Сегодня сарафанное радио работает против ТСЖ: вокруг этой темы существует устойчивый негативный фон. Он связан с тем, что сфера ЖКХ оказалась в эпицентре самых разнообразных скандалов. Речь идет и о рейдерстве с целью захвата земельных участков и помещений, и о волне новообразованных фальшивых ТСЖ, и о банальном воровстве денег из бюджета товариществ.

Нередки попытки рейдерских захватов собственности через установление контроля над ТСЖ. Одна из таких шумных историй произошла во Владивостоке. Владимир Елистратов, председатель ТСЖ «Гармония» (125-квартирный дом по адресу: Океанский проспект, 54), подвергся атаке со стороны членов бывшего правления ТСЖ. Елистратову угрожали, взорвали его машину. Предмет конфликта — часть домовой территории, принадлежащей членам ТСЖ на правах общедолевой собственности. Бывшее правление ТСЖ использовало этот участок в личных коммерческих интересах. После замены правления во дворе началась необъявленная партизанская война против собственников жилья, которые потребовали наведения порядка на территории, принадлежащей ТСЖ. По ночам стали царапать машины, перекрывался въезд на придомовую парковку, принадлежащую ТСЖ. Таким образом, контроль за правлением товарищества собственников жилья стал инструментом в борьбе за земельный участок, находящийся в центре города.

Но гораздо более распространено банальное мошенничество. Президент Донской ассоциации защиты потребителей и предпринимателей Юрий Тишуков даже выделяет наиболее распространенные способы, с помощью которых правления ТСЖ или управляющие компании могут обманывать граждан, получая при этом выручку в свой карман (см. «Одиннадцать способов обмануть жильца»).

В целом же зона ЖКХ стала «серой» территорией, где скандалы происходят постоянно. Совсем недавно прокуратура начала расследовать ситуацию в районе «Арбат», где из 176 домов в управлении ДЕЗа осталось 37, а одной только частной управляющей компании «Арбат» было передано 95 домов. При этом в 15 домах председателями правления ТСЖ являлись бывшие руководители ДЕЗа. Когда жильцы обо всем узнали, разгорелся скандал. А когда дело дошло до прокуратуры, выяснилось, что все имеющие отношение к скандалу документы уничтожены.

Все эти истории настраивают жильцов против любых новаций в области ЖКХ. «Кто придет к власти в ТСЖ? Порядочного человека сегодня днем с огнем не сыщешь. Лучше пусть эксплуатацией занимается государство. Там хоть откровенного криминала и мошенничества не будет» — так рассуждают многие жильцы.

Фальшивые товарищи

Однако все эти истории меркнут по сравнению с валом липовых ТСЖ, который накрыл страну. В частности, в Москве власти в 2009–2010 годах предприняли попытку решить проблему ТСЖ в духе стремительной коллективизации — в кратчайшие сроки довести число товариществ до 10 тысяч. Этот план был спущен из правительства на места, и началась массовая подтасовка документов. Чтобы не утруждать себя работой с населением, чиновники местных органов власти и сотрудники ДЕЗов решили сами создать товарищества, просто подделав подписи собственников жилья. «Недавно я с удивлением узнал, что в нашем доме организовано товарищество собственников жилья. Более того, я якобы выступил одним из инициаторов его учреждения. Моя подпись стоит в бумагах. А меня в то время даже не было в Москве», — с возмущением говорит Александр Колков, живущий в Гагаринском районе, на Ломоносовском проспекте. В одном этом районе были созданы десятки липовых ТСЖ.

эксперт 757 1
Фото: Алексей Народицкий

Масштабы бедствия можно оценить по косвенным цифрам. Проверка департамента ЖКХ и благоустройства Москвы показала, что из 1942 товариществ, зарегистрированных в 2009 году, в 465 частично или полностью пропала правоустанавливающая документация. Уполномоченный по правам человека в Москве Александр Музыкантский считает, что массовая утеря документов — это способ замести следы преступления.

Почему местные чиновники решили пойти на подлоги? Чтобы получить доступ к бюджетным деньгам. Фонду содействия реформированию ЖКХ на капитальный ремонт и расселение аварийных домов государство выделило 240 млрд рублей. Но чтобы претендовать на эти деньги, необходимо выполнить несколько условий. Вот два из них: создание ТСЖ более чем в 20% домов района и акционирование 50% обслуживающих и управляющих компаний. Желание чиновников пропустить денежные потоки на капремонт жилого фонда через подконтрольные организации и спровоцировало процесс массового создания липовых ТСЖ.

Москва хоть и не вошла в программу Фонда содействия реформам ЖКХ, фальшивые ТСЖ здесь тоже появились, причем в огромном количестве. Дело в том, что в столице в 2010 году действовали свои правила выделения денег на капремонт. Постановлением правительства преимущественное право на капремонт имели собственники домов, где создано ТСЖ. Это преимущество было сразу же истолковано как обязательное условие получения денег: нет ТСЖ — нет и денег на капитальный ремонт.

Из московского бюджета на капитальный ремонт выделялись большие суммы. На ремонт двенадцатиэтажного дома могло быть выделено 15 млн руб­лей, на пятиэтажку — 5 млн. Но кроме сумм важна и схема прохождения денег. Средства, предназначенные для капремонта, должны поступать на счет ТСЖ, которое, в свою очередь, оплачивает услуги подрядчиков. Таким образом, в цепочке бюджет—управляющая компания—подрядчик появляется новое звено в виде липового ТСЖ. Это звено не подконтрольно московскому правительству и дает прекрасную возможность воровать деньги из всей системы, так что руководители фальшивого ТСЖ получают прямой доступ к неконтролируемым финансам, то есть к быстрому обогащению. Причем вся эта история не действия отдельных злоумышленников, а целенаправленная политика чиновников Москвы по навязыванию ТСЖ населению. И на эту программу даже были выделены средства: 186 млн рублей на организацию 2000 ТСЖ.

Волна образования фальшивых ТСЖ вызвала обратное движение. По всей столице жильцы активно судятся, пытаясь аннулировать фальшивые товарищества. Устами руководителя департамента ЖКХ и благоустройства Андрея Цыбина столичные власти признали, что «были допущены перегибы», и даже обещали помощь жильцам в исправлении ситуации. По данным движения «За права человека», только в Москве от противоправных действий по регистрации фальшивых товариществ пострадали сотни тысяч человек. По инициативе обманутых жильцов за последние три года через суды уже ликвидировано более 300 ТСЖ в столице. Еще не менее 200 таких дел находится в судах. Сколько липовых ТСЖ возникло и было ликвидировано по всей России, не знает никто.

Когда ТСЖ работает

Значит ли все вышеперечисленное, что ТСЖ — априори вредная модель? Нет. Модель эта вполне эффективна, но хорошо работает она в конкретных случаях. Во-первых, позитивный опыт работы ТСЖ существует в коммерческих новостройках (об успешно действующем ТСЖ можно прочитать в статье «Просто мы здесь живем», см. «Эксперт» № 34 за 2010 год). Новые дома не требуют капитального ремонта. В них собраны жильцы примерно одного социального уровня: люди, способные купить квартиру, обычно не испытывают проблем с коммунальными платежами. К тому же в коммерческих новостройках в числе жильцов часто есть активные люди, имеющие соответствующие знания и опыт. Они могут так настроить работу ТСЖ, что на выходе получается высокое качество услуг и экономия ресурсов. Вообще, наличие среди жильцов энтузиастов, знакомых со строительством и коммунальными проблемами и готовых посвятить ТСЖ свое свободное время или перейти туда на работу, — это ключевой фактор для успеха товарищества.

Во-вторых, схема ТСЖ неплохо может работать в небольших домах, если они в хорошем состоянии. Владельцы квартир лично знают друг друга, имеют возможность договориться о совместном управлении. В европейских странах владельцам исторической недвижимости часто дают налоговые льготы или субсидии на ремонт, так что расходы товарищества сокращаются.

В-третьих, в российских условиях механизм ТСЖ может быть эффективен для защиты дворов от точечной застройки. ТСЖ может оформить придомовую территорию, и тогда девелоперы не могут построить новые здания на «пустующей» земле.

В целом же фактически насильственная «коллективизация» сильно опорочила идею ТСЖ. Вместо того чтобы товарищества прорастали снизу, по инициативе жильцов, власть стала их навязывать. И нынешнее отношение к ТСЖ никакими кампаниями быстро не изменить. Нужны не кампании, а планомерная политика, с четко прописанными преференциями для тех собственников, которые хотят самостоятельно управлять своим имуществом. Потребуются годы, чтобы выросло поколение ответственных собственников, а государство сформировало четкие правила игры на этом рынке.