Центр не вместил всех желающих

Спецвыпуск
Москва, 29.08.2011
«Эксперт» №34 (767)
Рост арендных ставок на офисы премиум-класса, зафиксированный в центре Москвы, уже в следующем году может распространиться на другие сегменты офисного рынка

Фото: Дмитрий Кулаков

На московском рынке офисов царит оживление. За семь месяцев продано и арендовано более 1,1 млн кв. м коммерческих площадей. Риэлтеры потирают руки. Возможно, к концу года будет побит рекорд трехлетней давности: в 2008-м было заключено сделок примерно на 1,7 млн кв. м.

Несмотря на интенсивное восстановление спроса, средние арендные ставки на офисы пока топчутся на месте. Едва ли не единственное исключение — ставки на качественные офисные помещения, расположенные в центре Москвы. Дефицит недвижимости формата премиум позволил ее владельцам взвинтить цены почти на треть.

Волна отложенных переездов

По словам риэлтеров, в этом году спрос на офисы класса А и В существенно вырос: рынок находится на волне реализации отложенного спроса. Помещения за пределами Садового кольца активно арендуют промышленные, производственные, энергетические структуры, компании потребительского сектора и сферы услуг. В этом году истекают сроки договоров аренды, заключенных на докризисной волне роста рынка в 2007–2008 годах. Многие арендаторы предпочитают арендные контракты не пролонгировать, а переезжать в новые, более качественные бизнес-центры.

Изменяется структура сделок — она возвращается к докризисным параметрам. Растет спрос на офисные блоки большой площади. Если в 2010 году более 52% приходилось на сделки с помещениями площадью менее 1 тыс. кв. м, то в этом году доля таких операций сократилась до 43%. При этом количество арендных сделок с офисами площадью от 10 тыс. кв. м, по данным компании S. A. Ricci, увеличилось почти на 50%. Основные арендаторы в этом сегменте рынка — строители, атомщики и энергетики.

По словам экспертов, у новой волны спроса на офисную недвижимость есть важное отличие от докризисной. Если раньше большинство сделок сопровождалось расширением офисных площадей, то в последнее время компании явно сдерживают свои офисные аппетиты. Переезды чаще связаны с консолидацией офисов или с их обновлением, реже — с расширением компании (и это несмотря на сообщения рекрутинговых компаний о 40-процентном росте спроса на персонал). В результате общий объем предлагаемых в аренду свободных помещений с начала года почти не изменился.

По данным компании Cushman & Wakefield, сегодня арендаторам и покупателям предлагается около 1,54 млн кв. м офисных помещений в 384 качественных зданиях. Около 70% из них сдается в аренду, 30% выставлено на продажу. Еще около 1 млн кв. м предлагается к реализации в строящихся зданиях. В среднем уровень вакансий в «децентрализованном» формате офисов класса А и В оценивается в 18–20%.

Статичный спрос наряду с внушительным объемом предложения сдерживает рост средних цен — они все еще заметно ниже докризисных и колеблются в диапазоне 300–800 долларов за квадратный метр в год (в зависимости от качества бизнес-центра и его местоположения).

Вакансий в центре больше нет

На этом фоне резко выделяется лишь премиум-сегмент, в котором уже возник дисбаланс между спросом и предложением.

По словам риэлтеров, с начала года спрос на офисы класса А, ра

У партнеров

    «Эксперт»
    №34 (767) 29 августа 2011
    Стратегия-2020
    Содержание:
    Не хватает класса

    Промежуточный вариант «Стратегии-2020» показал, что российское интеллектуальное сообщество не в состоянии разработать политически действенную программу

    Экономика и финансы
    Частные инвестиции
    Реклама