Встройте аренду в экономику

Илья Ступин
5 декабря 2011, 00:00

Чтобы раскрутить маховик строительства арендного жилья, нужны специальные схемы государственного стимулирования инвестиционной активности в этом сегменте рынка, обеспечивающие доступное и долгосрочное финансирование рентных проектов

Фото: Александр Крупнов
Финская компания выкупила 200 квартир в петербургской многоэтажке и теперь сдает их в аренду

Ответ на вопрос, что лучше — арендовать квартиру или купить ее в ипотеку, — большинству очевиден. Даже тот, кто живет на съемной квартире, ответит: выгоднее иметь недвижимость в собственности. Однако проблема заключается в том, что у большинства граждан нет сбережений, достаточных для покупки квартиры даже в кредит. Поэтому сегодня 15–20% российских домохозяйств тратят до 50–80% своих доходов на аренду жилья. Зачастую они платят за убогие во всех смыслах углы. Арендные отношения никем не регулируются и не контролируются, арендаторы бесправны. Договоры с квартирантами составляются настолько изящно, что домовладельцы вправе в любой момент вышвырнуть постояльцев на улицу. «В основной своей массе рынок жилой аренды носит теневой характер. Достаточно редко заключаются официальные договоры найма помещений, оплачивается налог на прибыль с полученного дохода. От этого страдают и бюджетная система, и сами наниматели, не получающие никаких гарантий и стабильности в таких отношениях», — констатирует гендиректор компании «АС Менеджмент» (ГК ASG) Роберт Хайруллин.

Это ненормальная ситуация, с которой больше невозможно мириться. В большинстве европейских стран доля расходов на жилье в структуре доходов домохозяйств существенно меньше. Отношения между нанимателями и домовладельцами намного гуманнее и цивилизованнее. Российские диспропорции объясняются острым дефицитом предложения арендного жилья и равнодушием государства к развитию этого сегмента рынка недвижимости. Если спрос на арендное жилье динамичен и постоянно изменяется (в зависимости от экономической конъюнктуры), то предложение на российском рынке статично. В арендном обороте находится преимущественно жилье советской постройки, доставшееся собственникам по наследству, а также небольшой процент новостроек, приобретенных в спекулятивных целях частными лицами. Целенаправленного строительства многоквартирных домов с арендными квартирами в нашей стране почти не ведется, тогда как в Европе такое строительство — одна из емких ниш девелоперского бизнеса.

Чтобы развернуть рынок найма в цивилизованное русло, нужно запустить маховик строительства арендного жилья. Сделать это только лишь силами частного бизнеса почти нереально. Главным образом потому, что доходность инвестиций, направленных в этот сектор, существенно ниже отдачи от вложений в строительство офисной, торговой, гостиничной недвижимости. «Расчетный срок окупаемости арендного жилья составляет от 10 до 15 лет в зависимости от местоположения. Объекты коммерческой недвижимости окупаются в два-три раза быстрее в зависимости от индивидуальных условий реализации каждого проекта», — говорит директор по маркетингу Urban Group Леонард Блинов. Не говоря уже о строительстве жилья для продажи на коммерческих условиях, где маржа девелоперов колеблется в диапазоне от 30 до 100 процентов. Есть исходная привычка, установка на недопустимую в жилищном строительстве прибыль. Отказываться от этого никто не желает, остановить или преодолеть это трудно, но возможно. Ведь во многих европейских странах проекты строительства арендного жилья тоже не всегда вписываются в классические рыночные условия финансирования, если речь идет о строительстве экономичных квартир. Тем не менее в большинстве стран на долю арендной недвижимости приходится около 50% в общей структуре предложения, а счет девелоперским проектам строительства нового арендного жилья идет на сотни тысяч квартир. В большинстве случаев экономика арендных проектов в нижнем сегменте рынка опирается на разнообразие форматов государственной финансовой поддержки — субсидирование спроса, предложения, процентных ставок по кредитам и проч. Как показывают наши расчеты, некоторые из этих механизмов вполне применимы и в России.

Арендная утопия

Попытки строительства арендного жилья в нашей стране предпринимались неоднократно. Известно несколько рентных проектов в Москве и регионах, которые реализованы на средства частных инвесторов и имеют арендную составляющую в виде апартаментов и коттеджей. Но чаще всего речь идет о строительстве либо социального (бюджетного), либо дорогого элитного жилья. Студентам, молодым семьям, малообеспеченным гражданам такие варианты недоступны. Кроме того, инвестиционной мотивацией частных девелоперов зачастую выступает не стабильный рентный доход, а низкая ликвидность других форматов этой же недвижимости. А также кривизна правоустанавливающих документов на земельный участок, не позволяющая застроить его коммерческим жильем на продажу. Рентный бизнес при таком раскладе скорее вынужденное, а не осознанное решение.

Едва ли не единственное исключение из общих правил — уникальный рентный проект, реализованный в Петербурге финской компанией IceCapital Housing Fund. Два года назад, в разгар финансового кризиса, финны выкупили два подъезда (200 квартир) в одной из многоэтажек, а теперь сдают жилье в аренду на рыночных условиях по 11-месячным договорам с правом пролонгации. Спрос колоссальный, вакантных площадей нет. Почему же финнов устраивает уровень доходности в этом сегменте, а российских девелоперов — нет?

Фокус в том, что финская компания профинансировала проект из дешевых и долгосрочных ресурсов — средств зарубежных пенсионных фондов. Проекты строительства арендной недвижимости за рубежом всегда финансируются с помощью долгосрочных ресурсов либо ипотечных кредитов (под 5–6% годовых со сроком погашения до 30 лет). У российских инвесторов доступа к таким длинным деньгам нет. Если же привлекать средства на классических российских условиях, то любой рентный проект выглядит утопично.

Прикинем возможную экономику такого проекта. Предположим, мы решили построить доходный дом на 200 квартир экономкласса в Московском регионе. Затраты на строительство панельного дома могут составить около 50 тыс. рублей за квадратный метр. Если ориентироваться на эти цифры, то общий бюджет стройки выйдет порядка 360 млн рублей. Для получения банковского финансирования необходимо вложить в проект 30% собственных средств. То есть потребность во внешнем финансировании составит 252 млн рублей. Теперь проанализируем будущие денежные потоки. По данным риэлтеров, средняя стоимость однокомнатной квартиры около 30 тыс. рублей в месяц. Ежегодный доход от аренды при 95-процентной заполняемости составит примерно 68,4 млн рублей. В европейских странах расходная часть рентных проектов (расходы на управление, налоги и проч.) в среднем достигает 40% от ежегодного дохода. Таким образом, ориентируясь на эту цифру, наш чистый операционный доход составит 42,9 млн рублей в год. По приблизительным, грубым расчетам, чтобы сбалансировать доходную и расходную часть рентного проекта, нам потребуется кредит под 8–9% годовых сроком на 15, а лучше на 30 лет. Ежегодные расходы на выплаты по кредитам — 56% от операционного дохода (именно такая пропорция характерна для зарубежных проектов строительства арендного жилья) при сроках окупаемости восемь-десять лет и доходности около 10% годовых.

Но получить кредит на таких условиях невозможно. Даже ставки по ипотечным кредитам для физлиц, обеспеченные высоколиквидной залоговой недвижимостью, существенно выше (около 12% годовых). По информации участников рынка, сегодня банки кредитуют жилищное строительство в среднем под 14% годовых в рублях на срок до двух-трех лет. «Для застройщиков с непонятной кредитной историей ставки по кредитам могут достигать 16–18 процентов годовых», — уточняет президент финансово-строительной корпорации «Лидер» Владимир Воронин. Для финансирования арендного проекта такие условия не приемлемы: годовое обслуживание кредита обойдется заемщику минимум в 103 млн рублей. Это в три раза больше денежного потока, сгенерированного проектом (см. таблицу).

Выходом могла бы стать многоступенчатая схема финансирования арендного проекта. Первый этап — двух- или трехлетний промежуточный кредит, аналогичный краткосрочному строительному кредиту, рассчитанный из общей стоимости и ставки процента. При этом кредитор удерживает денежные средства и выплачивает их девелоперу траншами, по мере выполнения тех или иных работ. На втором этапе задолженность по первому ипотечному кредиту рефинансируется на более длительный срок под залог многоквартирного дома, заполненного арендаторами. Применяются же такие схемы при кредитовании строительства объектов коммерческой недвижимости. «При кредитовании коммерческой недвижимости на стадии строительства ставка может составлять 11–12 процентов годовых. Затем построенное здание закладывается, ставка снижается, поскольку у банка возникает жесткий ликвидный залог с денежным потоком. Такой объект можно продать даже иностранным инвесторам», — описывает процесс Владимир Воронин. Однако перспектива применения таких схем на рынке жилой недвижимости российских банкиров не воодушевляет. «Мы не считаем ликвидным обеспечением при кредитовании объекты с обременением в виде аренды. Вероятно, возможно кредитовать приобретение квартир для последующей сдачи их в аренду или строительство. Но если источником погашения кредитов будут доходы от сдачи в аренду, то кредиты надо выдавать на очень длительный срок. Банки не всегда располагают такими длинными деньгами», — замечает начальник кредитного управления банка «Возрождение» Ольга Старкова. По словам директора департамента проектного финансирования Номос-банка Дмитрия Куркова, теоретически существует возможность получить в банке кредит на выкуп готовых квартир для последующей сдачи. Однако такой кредит должен быть полностью обеспечен залогом, не связанным с проектом, а также иметь отличные от проекта источники возврата кредита.

Чем плох в качестве залога многоквартирный дом, генерирующий доход? Проблема в том, что нет вторичного рынка таких объектов, существуют определенные пробелы в законодательстве. «Многоквартирный дом со сданными в аренду квартирами — это настолько низколиквидный объект, что для кредитной организации в качестве обеспечения кредита не представляет интереса. Конечно, можно повысить ликвидность данного объекта за счет разрыва арендных контрактов с жильцами и последующей продажей квартир на розничном или оптовом рынке. Но выплаты компенсаций за досрочное расторжение договоров аренды, уценка квартир для их быстрой продажи, время, потраченное на судебные разбирательства, — все это в совокупности может привести к потерям до трети текущей рыночной стоимости актива», — полагает Леонард Блинов из Urban Group.

Бюджетные подпорки

По мнению участников рынка, сбалансировать экономику рентных проектов, повысить их привлекательность и ликвидность, снизить инвестиционные риски можно двумя способами: отдать этот сегмент рынка на откуп зарубежным инвесторам, которые имеют доступ к длинным и дешевым деньгам, или развивать арендный сегмент при активном участии государства. Сдавать огромный рынок иностранцам не только не патриотично, но и экономически недальновидно: арендный сегмент стратегически важен с точки зрения социально-экономического развития страны.

Государственное участие в развитии арендного сегмента пока минимально. В возведение такого жилья пытается встроиться федеральное ипотечное агентство (АИЖК), однако предложенная им бизнес-схема не позволяет тиражировать проекты в масштабах страны, поскольку заточена на ограниченный круг окологосударственных участников (региональные власти, муниципалитеты), а не на бизнес. Схема выглядит следующим образом. Муниципалитет предоставляет местному ипотечному агентству (на 100% контролируется властями) обеспеченный инфраструктурой участок. Ипотечное агентство кредитуется в банке под гарантии местных властей, строит дом, после чего перепродает квартиры в новостройке управляющей компании, подконтрольной местным властям. Сделку под залог многоквартирного дома финансирует АИЖК, оно предоставляет управляющей компании двадцатилетний кредит. Управляющая компания сдает квартиры в аренду и рассчитывается по кредиту. Предполагается, что часть арендной ставки будут покрывать работодатели либо местный бюджет (в том случае, если арендаторами квартир будут очередники).

Но даже такие эксперименты — прогресс, поскольку до сих пор почти все механизмы господдержки были сфокусированы только на стимулировании покупок жилья в собственность, ни о каком арендном жилье не было и речи. Идеологи правительственной жилищной политики рассчитывали, что дешевые ипотечные кредиты раскрутят маховик жилищного строительства (до сих пор этого не произошло).

Стоит заметить, что еще недавно аналогичные ультралиберальные идеи витали в Европе. Считалось, что механизмы государственного участия в развитии рынка жилья, особенно арендного, необходимо свести к минимуму. Ставка была сделана на ипотеку и собственность. Однако эта стратегия оказалась ошибочной. В большинстве европейских стран бум на ипотечном рынке сопровождался не соразмерным увеличением предложения жилья, а надуванием ценовых пузырей. После того как они лопнули, строительная отрасль перешла в глубокий кризис, а европейская жилищная политика совершила резкий разворот.

После финансового кризиса политики заговорили о возобновлении программ государственного стимулирования нового строительства, в том числе доступного арендного жилья. Впервые такие программы возникли в Европе и США во второй половине XX века, а затем периодически видоизменялись в рамках базовых концепций, которых было несколько.

Во-первых, правительства стимулировали частные компании к строительству доступного арендного жилья с помощью бюджетных субсидий. Такая модель, к примеру, была распространена в 1970–1980 годы в Нидерландах и Германии. Во-вторых, во многих странах поставщикам арендного жилья предоставлялись госгарантии по займам на строительство домов. Это позволяло провайдерам арендного жилья привлекать относительно дешевое и долгосрочное финансирование. В-третьих, для поощрения частных инвестиций в строительство недорогого арендного жилья использовались (и используются до сих пор) налоговые льготы. В США, например, с 1986 года действует программа налоговых зачетов, которые позволяют сократить налогооблагаемый доход пропорционально объему инвестиций в строительство арендного социального жилья в соотношении один к одному.

Не без помощи государства, заинтересованного во внятных контрагентах, основными провайдерами арендного жилья стали крупные игроки, располагающие обширным портфелем недвижимости. Например, около трети рентного рынка в Нидерландах контролируют жилищные корпорации и ассоциации. Эти компании выступают основными поставщиками арендного жилья — как в коммерческом, так и социальном сегменте. Всего таких компаний около пятисот, они владеют примерно 2,4 млн квартир (45% арендного рынка). Около 36% квартир относятся к экономклассу, 58% — к среднему, около 6% — к элитному. Ежегодно жилищные корпорации строят около 25 тыс. единиц нового жилья. Прибыль жилищных компаний составляет 5–10%. Большинство квартир, которые сдают нидерландские жилищные корпорации, построены в течение последних 30 лет, тогда как частники предлагают в основном малогабаритки в домах старой постройки. В обмен на бюджетные субсидии, доступное долгосрочное финансирование, госгарантии и налоговые льготы застройщики (ассоциации, жилищные корпорации, частные компании и проч.) предоставляли часть квартир в построенных домах (30–40%) на выдвинутых государством условиях. Эта доля может сдаваться по регулируемым ставкам, которые покрывают текущие затраты на содержание дома, кредиты, но ограничивают аппетиты застройщиков в плане рентабельности. Арендаторами такой недвижимости, как правило, являются семьи с умеренными доходами, студенты. В целом на долю социального жилья в арендном сегменте приходится от 6 до 40% предложения. Такие бартерные схемы действуют до сих пор либо заменены программами субсидирования арендных ставок (то есть разновидностями финансовой помощи не застройщикам, а жильцам).

Параллельно со стимулированием предложения в арендном сегменте были установлены жесткие правила игры, повышающие доверие потребителей к домовладельцам. Во многих странах права арендаторов надежно защищены. Темпы роста цен ограничены инфляцией. Например, во Франции для регулирования ставок используется индекс квартплаты, который выступает ориентиром для участников рынка найма. Конфликты между арендаторами и арендодателями разрешаются в жилищном суде. В некоторых странах ограничена возможность заключения краткосрочных контрактов. Квартиросъемщики имеют возможность сохранять условия аренды для своих детей и родственников.

Тактические приемы

«Бартерные» программы господдержки арендного сегмента (преференции инвесторам в обмен на доступное жилье) были бы актуальны и для нашей страны. «Программы госстимулирования строительства арендного жилья необходимо внедрять, если государство намерено развивать строительную отрасль и сделать жилье действительно доступным для широких слоев населения, особенно для молодежи. Увеличение предложения на рынке аренды — одна из ключевых мер по снижению стоимости квадратного метра, так как снизится спекулятивная привлекательность недвижимости», — уверен аналитик департамента развития корпорации «Главстрой» Евгений Шубин. Поскольку у нас нет государственных застройщиков, а остались только частные, есть единственный способ стимулирования строительства арендного жилья — создать приемлемую норму прибыли за счет сокращения издержек. По мнению участников рынка недвижимости, желательно, чтобы государственное стимулирование было комплексным и охватывало весь жизненный цикл каждого проекта в этой сфере — от выделения участка до обеспечения гарантированного сбора арендной платы и защиты арендаторов.

Во-первых, важно выделять под строительство землю — по чрезвычайно льготной цене либо бесплатно. Существующая взвинченная стоимость земли разрушает экономические параметры проектов. По мнению Роберта Хайруллина из компании «АС Менеджмент», были бы оправданны льготные ставки арендной платы за земельный участок, который предоставлен для строительства доходного дома — как на период строительства, так и на некоторое время после его завершения, пока дом не заполнится арендаторами.

Во-вторых, нужны реальные механизмы снижения стоимости финансирования для поставщиков арендного жилья. Наиболее эффективным средством достижения этой цели могут стать госсубсидии, выдаваемые в рамках строительных проектов, построенных на условиях государственно-частного партнерства, аналогичных зарубежным. Так, например, 30-процентная госсубсидия в размере 108 млн рублей, покрывающая треть инвестиционных затрат на строительство вышеупомянутого 200-квартирного доходного дома, позволяет сбалансировать экономические показатели даже при весьма жестких по западноевропейским меркам условиях кредитования. Экономическая целесообразность в реализации проекта появляется при кредите, выданном под 14% годовых сроком на 15 лет или под 9% годовых сроком на 7 лет. Экономия возникает за счет снижения объема привлеченных средств.

Другой вариант госучастия — компенсация процентных ставок по кредитам, привлеченным на строительство арендного дома. Экономический смысл эта схема имеет, если государство покрывает 30% платежей по кредиту, а займ привлечен на 15 лет под 14% годовых.

На несколько процентных пунктов позволила бы снизить стоимость заимствований государственная гарантия по кредитам, предоставленным на реализацию проектов строительства арендного жилья с социальной компонентой. Активное участие государства позволило бы не только снизить стоимость финансирования, но и существенно оптимизировать бюджетные расходы на строительство социального жилья. Социальную отдачу от применения схем субсидирования предложения арендного жилья можно проиллюстрировать конкретным примером. На 108 млн рублей, которые государство может направить на строительство доходных домов, можно построить примерно 60 обычных квартир, раздав их в собственность северянам, военнослужащим и работникам спецслужб в рамках действующей федеральной целевой программы «Жилище». Между тем за эти же деньги, направленные по схеме стимулирования арендного сегмента, государство могло бы получить в полтора раза больше квартир в доходном доме с возможностью сдать их по ставкам ниже рыночных домохозяйствам с умеренными доходами, студентам, молодым семьям.

Арендное жилье почти неисчерпаемый ресурс реализации социальной жилищной политики. Естественная ротация арендаторов (из-за изменения уровня доходов, семейного положения и проч.) позволяет охватить широкий круг людей, остро нуждающихся в улучшении жилищных условий. Кроме того, часть арендных квартир в перспективе могла бы распродаваться — тем самым бюджетные инвестиции направлялись бы по второму кругу. «Развитие рынка аренды позволило бы решить проблему предоставления социального жилья на качественно новом уровне», — полагает Леонард Блинов (Urban Group). Благодаря активному участию в строительстве арендного жилья у государства появился бы реальный инструмент проведения гибкой жилищной политики, а также внятные контрагенты в лице крупных домовладельцев. При развитом и мультиформатном арендном рынке сбережения населения, которые сейчас откладываются на покупку жилья, были бы частично перенаправлены на внутреннее потребление товаров и услуг. Строительство доходных домов помогло бы сбить спекуляции на рынке купли-продажи квартир.

«Арендное жилье — это в первую очередь экономичное жилье для молодых семей, студентов. Компенсировать недостатки малогабаритного, полустудийного жилья нужно созданием дополнительного качества. Это потребует интеллектуального вклада, других проектов, остроумных решений. А под это понадобится строительная индустрия в широком смысле, которой у нас нет. Мы так запустили эту сферу, что при самых благоприятных условиях быстро преодолеть отставание невероятно трудно», — замечает директор Института продвижения инноваций Общественной палаты РФ Вячеслав Глазычев.

Безусловно, любые схемы государственного стимулирования строительства — потенциальные инструменты коррупции. И эта проблема актуальна не только для нашей страны. «Нет сомнений, что любая конкретная тактика субсидирования жилья почти наверняка становится со временем все более закоснелой и негибкой, все больше отворачивается от реальных нужд. Все творческое воображение, какое в нее вкладывается, вкладывается вначале, а затем оно неизбежно выхолащивается. С другой стороны, коррупция, что бы ни было ее целью — деньги или власть, — имеет другую природу, нежели застегнутая на все пуговицы бюрократия. Чем дольше коррупция имеет дело с объектом или явлением, тем более изобретательной становится», — писала в своей книге «Смерть и жизнь больших американских городов» известная общественная деятельница Джейн Джекобс. По ее мнению, чтобы бороться с косностью и коррупцией, надо как минимум раз в восемь-десять лет пробовать новые методы субсидирования жилья или добавлять вариации к старым методам, которые работают достаточно хорошо, чтобы их сохранить.