Застряли в долларовом коридоре

Спецвыпуск
Москва, 18.06.2012
«Эксперт» №24 (807)
Существующая модель ценообразования делает московский рынок коммерческой недвижимости очень чувствительным к колебаниям в финансовом секторе

Фото: Алескей Андреев

В большинстве регионов страны цены на жилье и на коммерческую недвижимость указываются в рублях. Однако в Москве, по разным оценкам, от 70 до 90% договоров аренды офисов, магазинов и складов номинированы в долларах. Расчеты по ним, как правило, производятся в рублях по текущему курсу. При таком ценообразовании арендаторы коммерческих площадей вынуждены брать на себя валютные риски. Поэтому турбулентность финансовых рынков для них весьма болезненна: с ростом курса доллара пропорционально увеличивается арендная составляющая в структуре корпоративных расходов. Всем еще памятна девальвация 2009 года, спровоцировавшая волну конфликтов между арендаторами и собственниками недвижимости. Участники рынка надеются, что на этот раз последствия ослабления рубля будут менее драматическими, однако признают, что из-за нестабильного курса многие сделки застопорились, поскольку стороны не могут зафиксировать договоренности.

Замедленная реакция

Пока никаких явных кризисных явлений на рынке коммерческой недвижимости не наблюдается. Более того, все указывает на бурный рост спроса на офисы, торговые помещения и склады.

Как рассказал директор департамента офисной недвижимости S. A. Ricci Алексей Богданов, в первом квартале объем сделок аренды и покупки качественных офисных площадей увеличился на 12% по сравнению с прошлогодними показателями и составил порядка 150 тыс. кв. м.

Аналогичная картина наблюдается и на рынке торговой недвижимости. По словам руководителя департамента развития компании Welhome Дмитрия Голева, качественные торговые площади пользуются стабильным спросом. По данным компании Praedium Oncor International, объем свободных торговых площадей в Москве сокращается: в начале года уровень вакансий в целом по рынку составлял порядка 4% (164 тыс. кв. м торговых площадей). «Ритейлеры активно развиваются, площади в современных столичных комплексах пользуются очень высоким спросом. Новые марки предпочитают заходить в уже действующие успешные проекты, вокруг которых сформировались стабильные потоки покупателей», — описывает ситуацию ведущий консультант компании «Магазин магазинов» (в ассоциации с CBRE) Нармина Горина.

В сегменте складов вообще царит ажиотаж. По данным директора департамента складской и индустриальной недвижимости S. A. Ricci Дмитрия Герастовского, в первом квартале 2012 года объем сделок аренды и покупки складов превысил 350 тыс. кв. м — это в два раза больше, чем в первом квартале 2011 года. Уровень вакансий близок к нулевому, то есть свободных, готовых к въезду помещений на рынке практически нет. Ставки аренды уже вышли на докризисный уровень и составляют порядка 135 долларов за квадратный метр в комплексах класса A и 120 долларов — в комплексах класса B. Как и до кризиса, арендные договоры все чаще заключаются еще на стадии строительства.

Однако столь радужная картина не должна вводить в заблуждение. На изменения валютных курсов рынок всегда реагирует с задержкой в три-шесть месяцев: арендаторам не сразу удается склонить арендодателей к диалог

У партнеров

    «Эксперт»
    №24 (807) 18 июня 2012
    Протесты
    Содержание:
    Скромные миллионы

    Болотная, какой мы ее знали, подошла к концу. Осенью протест будет либо с другими лозунгами и лидерами, либо утратит политическое значение

    Международный бизнес
    Потребление
    На улице Правды
    Реклама