Жилье сбилось с валютного курса

Илья Ступин
18 июня 2012, 00:00

Дестабилизация валютного рынка озадачила продавцов и покупателей столичных квартир. Возможное последствие — временное сокращение оборотов рынка недвижимости

Фото: picvario.com/ Russian Look
Дестабилизация валютного рынка озадачила продавцов и покупателей столичных квартир

Рост курса доллара дезориентировал участников сделок со столичной недвижимостью. Цены на московские квартиры (за исключением предложений в верхнем сегменте) номинируются преимущественно в рублях. В них же выдаются ипотечные кредиты (доля ипотечных сделок на вторичном рынке оценивается в 20–30%). Как только рубль просел, многие граждане поспешили конвертировать в недвижимость рублевые накопления. Однако продавцы, до этого активно вступавшие в переговоры об условиях сделок, не поддержали возникшую на волне мини-девальвации волну спроса. Они занервничали, принялись корректировать стоимость жилья с учетом колебаний валютных курсов либо вовсе стали снимать квартиры с продажи до стабилизации ситуации.

Проявили несговорчивость

Именно событиями на финансовых рынках объясняется резкий рост цен на квартиры в конце мая, зафиксированный почти во всех сегментах рынка: никаких конъюнктурных предпосылок к этому не было. По данным индекса ARN.Ru, средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья увеличилась со 176 тыс. рублей в апреле до 182 тыс. в мае. До этого рублевые цены на жилье фактически стагнировали.

Не стал исключением и сегмент элитного жилья, на котором действует смешанное ценообразование (существенный объем предложения номинируется в иностранной валюте). По словам риэлтеров, в мае продавцы стали активно корректировать ценовую политику. Директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский говорит, что те, кто изначально указывал рублевую стоимость, сняли квартиры с продажи либо взвинтили цену. «Это не удивительно. За две недели доллар вырос более чем на десять процентов. То есть при стоимости квартиры в миллион долларов разница составила порядка 100 тысяч», — поясняет эксперт.

«Весной спрос на элитные квартиры был слабым, объем сделок сократился по сравнению с прошлым годом. Низкая активность объяснялась сначала нестабильной политической ситуацией, потом затяжными майскими праздниками. По рынку неспешно бродили покупатели с рублевыми бюджетами, изучали различные варианты, но не решались принять окончательное решение. С ростом курса доллара их поведение резко изменилось. Покупатели стали активно вступать в переговоры с собственниками недвижимости. В свою очередь, продавцы начали упираться. Если раньше они были готовы торговаться, то теперь многие скорректировали цены с учетом валютного курса и наотрез отказываются обсуждать скидки», — рассказывает один из столичных риэлтеров.

Развалили цепочки

Замешательство продавцов и хаотичная коррекция цен негативно сказались на количестве сделок с недвижимостью. Объем зарегистрированных управлением Росреестра по Москве договоров купли-продажи квартир в мае снизился на 23% по сравнению с апрельскими показателями. Такую динамику можно было бы объяснить затяжными майскими праздниками. Однако относительно мая 2011 года объемы сделок с вторичным жильем снизились на 4%.

Возможно, снижение активности в этом сегменте рынка обусловлено еще и тем, что из-за валютной суеты стали разваливаться так называемые альтернативные сделки, распространенные в массовом сегменте рынка. До 80% продаж на рынке экономичного жилья сопровождаются одновременной покупкой новой квартиры — как правило, несколько лучшего качества.

По словам риэлтеров, нередко такие квартирные цепочки рассыпаются. Во-первых, потому, что их участники стали пересматривать цены. Во-вторых, некоторые продавцы предпочли снять квартиры с продажи — до стабилизации ситуации либо вообще до сентября: в конце мая — начале июня на вторичном рынке зафиксировано сокращение объема предложения квартир.

Снижение объема сделок отмечено не только в экономичном, но и в элитном сегменте. «По нашим оценкам, в результате колебания валютного курса в середине мая — начале июня число сделок сократилось на 25 процентов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года», — говорит управляющий партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин.

«В момент резкого перепада курса некоторые сделки разваливаются. Начинается жесткий торг о том, кто несет возникающие потери. На примере нашей компании могу подтвердить, что ряд сделок остановлены или прекращены из-за нестабильности курса национальной валюты. В момент, когда начинаются подобные процессы, под удар попадают уже близкие к завершению сделки: стороны стараются перевести друг на друга груз потерь, связанных с изменением курса», — говорит генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.

По мнению экспертов, турбулентность финансового рынка способна разогреть инвестиционный интерес к недвижимости. При этом целью инвестиционных покупок может стать, скорее, не приумножение, а сохранение средств. Вместе с тем объем такого инвестиционного спроса непредсказуем: накопления и доходы граждан преимущественно рублевые. По мнению экспертов, произвольные и необдуманные манипуляции с ценами могут негативно отразиться на оборотах рынка и ввести его в ступор. Особенно в том случае, если продолжится наметившийся в последнее время тренд на повышение процентных ставок по ипотеке: на кредитный рычаг в значительной мере опирается рыночный спрос. Ранее об удорожании ипотеки заявляли представители ряда коммерческих банков. По данным ЦБ, в начале года средневзвешенная процентная ставка по рублевым ипотечным кредитам выросла с 11,6 до 12% годовых (до этого ставки снижались). Рост ставок по ипотеке банки объясняют удорожанием стоимости ресурсов из-за нестабильной ситуации на рынках капитала. Впрочем, пока заемщики не отреагировали на эти тревожные сигналы: объемы кредитования продолжают расти.