Дефицит подстегнули скидками

Илья Ступин
17 декабря 2012, 00:00

Несмотря на крайне низкие объемы жилищного строительства, столичные девелоперы вынуждены разогревать спрос на новостройки предпраздничными акциями

Фото: Алексей Андреев
Больше половины столичных новостроек — жилье элитного и бизнес-класса

В этом году Москва идет на антирекорд по объему ввода жилья. По предварительным оценкам, будет сдано в эксплуатацию 1,5 млн кв. м в многоквартирных домах (из них 1–1,1 млн кв. м коммерческого жилья, остальное — бюджетные проекты). Так мало в столице не строили с начала 1990-х.

Коллапс жилищного строительства — результат осмысленной политики городских властей. Ужесточив требования к инфраструктурным компонентам девелоперских проектов в части транспортной и социальной инфраструктуры, мэрия похоронила многие инвестидеи, обнулив их рентабельность. Казалось бы, инвестиционный ступор должен был привести не только к острейшему дефициту новостроек, но и к галопирующему росту стоимости квартир. Однако пока этого не случилось: цены вернулись на докризисный уровень, но темпы их роста явно замедлились. Почему?

Синдром дефицита

Московский рынок жилья (в пределах МКАД, без учета присоединенных территорий) делится на несколько сегментов: элитный, бизнес-класс, экономкласс.

Экономкласс — это проекты в ценовом диапазоне от 110 тыс. до 180 тыс. рублей за метр. По данным «Метриум Групп», средняя стоимость однокомнатной квартиры экономкласса составляет 5,4 млн рублей, двухкомнатной — 7,9 млн, трехкомнатной — 9,5 млн. По грубым оценкам, сегодня на продажу в этом сегменте выставлено 5–6 тыс. квартир (около 300 тыс. кв. м). С начала года стартовало 11 новых проектов. Крупнейшие игроки в этой нише — ГК ПИК, ФСК «Лидер», «Грас», «Пионер», «Промстройинвест», «ЮИТ Ситистрой», МФС-6.

Объем предложения жилья бизнес-класса в Москве оценивается в 5 тыс. квартир и апартаментов: это недвижимость в ценовом диапазоне от 200 до 480 тыс. рублей за метр. По данным компании «Миэль-новостройки», на долю бизнес-класса приходится около 48% предложения. В Intermark Savills подсчитали, что с начала года предложение выросло почти в два раза: сейчас на рынке представлено 42 новостройки. За десять месяцев продано 1,4 тыс. квартир этого формата. Крупнейшие игроки в сегменте бизнес-класса — «Дон-строй» (а фактически — банк ВТБ), МФК «Грас» (в акционерный капитал этого холдинга недавно вошли структуры консорциума «Альфа-групп»), концерн «Крост», «Сити XXI век» и несколько других компаний.

Еще около 1 тыс. квартир и апартаментов экспонируется на рынке элитных новостроек. По данным Intermark Savills, средний бюджет сделки с премиальным жильем — 65,1 млн рублей при средней стоимости квадратного метра порядка 580 тыс. рублей. За год в этом сегменте продано около 400 элитных квартир. По информации риэлтеров, половина заключенных сделок на рынке элитного жилья приходится на три проекта: «Садовые кварталы», «Итальянский квартал» и «Баркли парк».

Суммировав все эти данные, совокупный объем предложения столичных новостроек можно оценить в 10–12 тыс. квартир, или в 700–800 тыс. кв. м примерно из 2–2,5 млн кв. м всех проектов жилищного строительства, которые находятся в активной стадии. Это почти в три раза меньше, чем до кризиса. На фоне интенсивной застройки Подмосковья, на территории которого одновременно строится 15–17 млн кв. м жилой площади в многоквартирных домах, столичный стройкомплекс и вовсе выглядит карликом.

Без слез не взглянешь

Казалось бы, при таком раскладе стоимость квадратного метра должна расти в геометрической прогрессии. Однако с начала года новостройки в среднем подорожали лишь на 10–15%. Участники рынка не ожидают резких ценовых скачков и в следующем году.

Столь не характерная для остродефицитного рынка и весьма умеренная (особенно по докризисным меркам) ценовая динамика объясняется, во-первых, изменившейся ценовой политикой застройщиков. Если раньше многие компании стремились привлекать дольщиков заниженной относительно среднерыночных показателей ценой на начальной стадии строительства, то сегодня большинство проектов опираются на заемные средства. Ритмичность финансирования строительства перестала напрямую зависеть от динамики продаж, поэтому стоимость квартир на начальном этапе уже максимально подтянута к стоимости готового жилья.

Во-вторых, изменилась структура предложения, сжалась география строек. Например, львиные объемы строительства жилья экономкласса сосредоточены в нескольких крупных проектах, которые реализуются на южных и восточных окраинах города. Проблема избыточной концентрации усугубляется еще и тем, что экономичные дома зачастую возводятся в депрессивном окружении, на территориях выведенных промзон — химзаводов и промпредприятий. На интернет-форумах будущие новоселы активно выясняют друг у друга, «откуда пованивает регулярно», «рекультивированы ли могильнички опасных отходов», «как пройти к метро, минуя свалки». Либо обсуждают свежие новости — о мумиях в деревянных гробах, найденных в подвалах одной из застраиваемых промзон, а также о грунтах, якобы пропитанных опасными ядами. Лейтмотив обсуждений — риторический вопрос: оправданна ли цена, назначенная застройщиками за строящееся в таком градостроительном контексте жилье?

Впрочем, никакого географического и качественного разнообразия не наблюдается не только в нижнем, но и в верхнем ценовом сегменте. Элитные дома, конечно, возводятся в более приятном окружении, однако тоже строятся слишком скученно. Так, по оценкам компании Soho Estate, до 77% квартир в элитных новостройках сосредоточено в Хамовниках, на Фрунзенской набережной и в Замоскворечье, преимущественно в проектах квартальной застройки. Доля квартир в жилых комплексах, расположенных в других центральных районах города, весьма незначительна и не превышает 23% (в 2003–2007 годах предложение элитных новостроек было более равномерно распределено по центральным районам города).

К этому стоит добавить, что 30–40% высокобюджетного жилья предлагается в формате апартаментов — то есть квартир гостиничного типа в административных зданиях и на территории промзон, в которых можно жить, но нельзя прописаться. Апартаменты смотрятся выигрышно на фоне некоторых предложений вторичного рынка: как правило, в апарт-комплексах выполнена качественная отделка, имеются просторные входные группы, консьерж, охрана, современные коммуникации, при этом цена на 10–15% ниже аналогичных «вторичных» предложений. Однако специфический юридический статус таких объектов обнуляет перечисленные преимущества. Апартаменты не являются жильем, а значит, на них не распространяется жилищное законодательство. Велика вероятность, что жильцам придется иметь дело с многочисленными проверяющими и контролирующими службами. Такая недвижимость по желанию собственника может использоваться в коммерческих целях: нет гарантии, что рядом с вашей квартирой не откроется бордель. Оставляет желать лучшего ликвидность псевдоквартир в случае перепродажи: банки неохотно кредитуют сделки с такими объектами, поэтому круг потенциальных покупателей будет сильно ограничен.

Вынужденная щедрость

Стоит ли удивляться, что даже в условиях дефицита застройщики вынуждены стимулировать спрос на столичное жилье специальными акциями и скидками, многие из которых хотя и приурочены к новогодним праздникам, но появились еще в ноябре.

Так, скидки в размере 5–10% на квартиры в своих новостройках предлагает ГК ПИК. 20-процентными скидками пытается привлечь внимание клиентов ГК СУ-155. «Подарки до 1 000 000 рублей каж­дому» и особые условия обещает покупателям жилья ГК «Пионер». В общем кильватере вынуждены двигаться даже застройщики из высокобюджетных, «респектабельных» сегментов. О 10-процентных новогодних скидках на квартиры в одном из своих московских проектов бизнес-класса заявляет концерн «Крост». «Сказочное предложение» в виде 12-процентной скидки накануне Нового года получили покупатели в одном из элитных жилых комплексов, возводящемся в центре Москвы.