Стройка по-питерски

Алексей Щукин
специальный корреспондент журнала «Эксперт»
3 июня 2013, 00:00

Рынок новостроек Санкт-Петербурга креативен и полон новых схем. Ряд проектов не имеет аналогов в России

Фото: Александр Крупнов
Штаб-квартира китайского девелопера в «Балтийской жемчужине» — наверное, лучший офис строительной компании в России

Принято считать, что на рынке недвижимости самое интересное происходит в Москве. Это не так. Скорее, в столице высокий спрос позволяет продавать все, что угодно, не выдумывая чего-то особенного. В Санкт-Петербурге, наоборот, конкуренция высока, и это вынуждает девелоперов быть креативными. В северной столице нашлось как минимум три уникальных для России проекта. Огромный район «Балтийская жемчужина» строит китайская компания. В городе возводится «Триумф-парк» — единственный в России жилой комплекс, сертифицированный по международному стандарту экологического строительства BREEAM. А еще здесь достраивают апарт-отель, где владелец апартаментов может получать гарантированные 10% годовых на вложенный капитал.

«Балтийская жемчужина»: чайна-тауна не будет

«Балтийская жемчужина» — самый крупный проект китайского капитала в области недвижимости в России. Стоимость строительства нового района для 35 тыс. человек оценивается в 3 млрд долларов. Девелопер проекта — Шанхайская заграничная объединенная инвестиционная компания, акционерами которой являются пять крупнейших китайских холдингов. Проект появился в рамках межправительственных соглашений России и КНР. Землю китайцы взяли в 2005 году, а от администрации Петербурга проект получил максимальную политическую, административную и инфраструктурную поддержку.

Для города «Балтийская жемчужина» — знаковый проект, первый опыт комплексного освоения территории. Китайцам выделили для застройки 205 га заброшенных земель на юго-западе города, на побережье Финского залива. На них должно быть построено 1,7 млн кв. метров недвижимости, из них около 1 млн — жилье.

К «Балтийской жемчужине» в Питере поначалу отнеслись с предубеждением. Опасались, что понастроят китайщины с кривыми крышами, что это будет чайна-таун, который заселят китайцы. Предрекали, что это плацдарм для экспансии Китая в Санкт-Петербурге и России. Профессионалы сомневались, что даже сильному китайскому застройщику по силам реализовать столь масштабный проект, и уверяли: нереально за пять-шесть лет продать более миллиона метров жилья вдали от центра и метро. Через восемь лет после старта проекта можно констатировать: говорить о китайской экспансии нет никаких оснований.

Большинство сомнений по поводу «Балтийской жемчужины» оказались беспочвенными. Во-первых, для китайцев это чисто инвестиционный проект. Цели построить чайна-таун не было и нет: китайцы не покупают в комплексе квартиры и не селятся там. Второе: как таковой экспансии тоже нет. Других крупных девелоперских проектов в Санкт-Петербурге, да и в России в целом, китайцы не начали и вряд ли, с учетом стагнации, начнут в ближайшие годы.

В-третьих, «азиатчиной» архитектурный облик Санкт-Петербурга не испортят. Чтобы не дразнить местных жителей, девелоперы подчеркнуто отказались от всего национального. Получилась достаточно рядовая интернациональная архитектура. К тому же китайцам настоятельно посоветовали не прибегать к услугам своих архитекторов, а максимально загрузить питерских. Впрочем, местные жители уверяют, что строят по немецким проектам, доработанным петербуржцами.

Единственное, в чем китайцы самовыразились, — это их собственный офис. Наверное, это самый роскошный офис строительной компании в России. С огромным атриумом, отделкой мрамором и красным деревом и даже с китайским фарфором. Китайцы построили криволинейный офис, продемонстрировали свой класс, но жилье стали строить такое, к которому привыкли русские.

«Балтийскую жемчужину» планировали закончить к 2013 году. Конечно, не успели. Как комплекс выглядит сегодня? На макетах и картинках очень заманчиво: более километра собственного побережья Финского залива, недвижимость и яхт-клубы на трех каналах. В реальности пока все не так. Под унылый питерский дождик построенное не поражает воображения. Да, есть комплексный подход, и выглядит это лучше большинства местных строек, но назвать это вслед за экс-губернатором Валентиной Матвиенко «самым амбициозным проектом XXI века» язык не поворачивается.

Пока успели возвести менее трети комплекса: два квартала, огромный торговый центр на 140 тыс. кв. метров, четыре детских сада и школу. Сейчас заканчивается строительство еще трех кварталов и вантового моста (его, кстати, финансирует сам застройщик). Вроде бы немало. Но чтобы дойти до Финского залива, понадобится как минимум лет пять — пока там болото.

Целый город с каналами на берегу Финского залива китайцы планировали возвести за 5–6 лет. Стройка растянется минимум на 10 лет 074_expert_22.jpg Фото: Александр Крупнов
Целый город с каналами на берегу Финского залива китайцы планировали возвести за 5–6 лет. Стройка растянется минимум на 10 лет
Фото: Александр Крупнов

Вообще, от китайских строителей многого ждешь. К примеру, они умеют строить очень быстро: в интернете есть масса роликов типа «в Китае 30-этажный небоскреб возвели за 15 дней». В Санкт-Петербурге китайцы особенно не торопятся. Во многом из-за того, что рынок здесь не резиновый: если продается 150–200 квартир в месяц (при ценах 80–120 тыс. рублей за метр), то руководство «Балтийской жемчужины» это вполне устраивает. Исходя из этого и планируются объемы строительства. Однако чтобы освоение грандиозной площадки не заняло десятилетия, китайцы привлекли партнеров. Финский концерн SRV Group стал соинвестором проекта многофункционального комплекса «Жемчужная плаза» (порядка 140 тыс. кв. метров), а компания Setl City арендовала земельный участок и достраивает на арендованной земле жилой комплекс. В целом на завершение строительства уйдет еще лет семь-восемь.

Сегодня «Балтийскую жемчужину» можно считать жертвой футбола. Дело в том, что на юг Санкт-Петербурга должны были проложить ветку метро: в Красносельском районе, где проживает более 300 тыс. человек, ни одной станции еще нет. В связи с чемпионатом мира по футболу 2018 года от этих планов отказались: новая станция метро появится на севере города — на Крестовском острове, рядом с футбольным стадионом. Ранее власти отказались и от проекта скоростного трамвая «Надземный экспресс», которым заманивали китайцев на петербургскую землю: в городской казне денег на такие проекты нет.

Апарт-отель YE’S: 10% гарантированного годового дохода

ГК «Пионер», возможно, одна из самых креативных девелоперских компаний России. В Санкт-Петербурге она строит апарт-отель YE’S, предлагая новый формат недвижимости для аренды — апартаменты. Еще более удивляют финансовые схемы «Пионера». По одной из них, апартаменты продаются как объект недвижимости с фиксированным доходом в 10% годовых. А еще несколько месяцев назад работала и схема обратного выкупа: покупатель апартаментов имел опцион «через пять лет продать апартаменты застройщику по цене, вдвое превышавшей цену сделки».

Комплекс YE’S расположен неблизко от центра, но совсем рядом со станцией метро «Проспект Просвещения». Он состоит из двух жилых корпусов, смыкающихся под острым углом, и громадного корпуса апарт-отеля на 980 единиц жилья. По структуре апарт-отель напоминает гостиницу: длинные коридоры и апартаменты-номера на две стороны. На первом этаже будет большое лобби, wellness с 25-метровым бассейном и ресторан с баром.

Сами апартаменты, напомним, представляют собой нечто среднее между гостиничными номерами и квартирами. По сравнению со стандартными номерами апартаменты «Пионера» больше по размеру, имеют выделенную зону кухни — все-таки они рассчитаны на то, чтобы жить в них длительное время, а не несколько дней. Площадь стандартных апартаментов — 28 кв. метров, все они продаются с отделкой. Возможен вариант продажи с меблировкой, а точнее, с обстановкой — бытовой техникой, кухней, телевизором и прочим, вплоть до штор. Такой вариант на 400 тыс. рублей дороже. В начале 2012 года стоимость апартаментов без меблировки составляла 2,2 млн рублей, сейчас — 2,65 млн.

В первые месяцы апартаменты в комплексе YE’S продавались с гарантированной доходностью 10% годовых 075_expert_22.jpg Фото: Александр Крупнов
В первые месяцы апартаменты в комплексе YE’S продавались с гарантированной доходностью 10% годовых
Фото: Александр Крупнов

Апарт-отель YE’S был задуман как арендная недвижимость. Пока порядка 90% покупателей апартаментов и приобретают их для сдачи. Вообще, бизнес по сдаче недвижимости может быть достаточно хлопотным: надо искать арендаторов, следить за состоянием квартиры, периодически делать ремонт. Правда, владелец недвижимости в апарт-отеле может полностью избавить себя от головной боли, сдавая ее в аренду через управляющую компанию. Та возьмет на себя поиск арендаторов, заключение договоров, ремонт и уборку. И при этом будет отвечать за поведение арендатора, сохранность имущества. Это особенно удобно для рантье, не желающих суеты, или для людей, проживающих в других городах и странах.

Насколько апартаменты будут дороже при аренде, чем квартиры, вопрос пока открытый. «Даже при самом плохом развитии ситуации наши апартаменты не будут дешевле арендных однокомнатных квартир в этом районе. Квартиры в районе метро “Проспект Просвещения” сегодня стоят 20–25 тысяч рублей в месяц. Но у нас новый дом с подземным гаражом, а сами апартаменты имеют современную отделку и меблировку. Плюс дополнительные сервисы — охрана, консьержи, круглосуточный ресепшн, служба уборки», — говорит заместитель генерального директора ГК «Пионер» направления «Санкт-Петербург» Александр Погодин. Застройщик надеется, что через два года средняя арендная плата за апартаменты составит 37 тыс. рублей в месяц. И это не предел: в Санкт-Петербурге есть интегрированный с отелем комплекс Staybridge, где месячная плата за апартаменты составляет 70 тыс. рублей.

Арендная недвижимость пока новый для России формат. Первый в Санкт-Петербурге доходный дом с арендными квартирами (Коломяжский пр., 15) был куплен финским пенсионным фондом, но в последнее время приобрел неоднозначную репутацию. Журналисты раскопали, что из 290 квартир в доме 40 используется под бордели. Трудно судить, насколько это типично для Санкт-Петербурга, но по имиджу здания и его иностранного владельца эта информация сильно ударила. В случае с апарт-отелем YE’S дополнительный риск в том, что все апартаменты будут иметь разных владельцев. С борделями при желании управляющая компания может легко разобраться, однако сотни владельцев помещений в одном здании в перспективе могут стать источником разнообразных рисков.

В течение первых месяцев девелопер предлагал покупателям апартаментов схему с гарантированной доходностью в 10% годовых (если девелопер брал на себя управление апартаментами). Сегодня есть схема с гарантированным доходом в 22 тыс. рублей в месяц.

Год назад «Пионер» продавал недвижимость и по схеме обратного выкупа, которая не используется в России. Покупатель передавал недвижимость застройщику, а через пять лет мог воспользоваться опцией и продать застройщику апартаменты по двойной цене. Сто процентов за пять лет — это очень высокая доходность для рынка недвижимости. Риэлтеры и девелоперы, слыша о такой схеме и доходности, сразу выдают: «Такого не может быть. Похоже на мошенничество».

Однако если посчитать, то схема оказывается экономически возможной для застройщика. Он, можно сказать, берет у клиента деньги и отдает через пять лет сумму плюс 100%. Если бы девелопер брал деньги в банке, то за пять лет при ставке в 15% он выплатил бы 75%. Это если считать по схеме простого процента, по схеме сложного процента — примерно 90%. При этом у застройщика еще остается доход от сдачи в длительную аренду — не менее 8–9%. При посуточной сдаче апартаментов доход может быть значительно выше. То есть не менее 40% за пять лет. «Надо еще добавить рост стоимости недвижимости — порядка 10 процентов в год, — замечает Александр Погодин. — Если все сложить, то для девелопера в российских условиях это весьма выгодная схема».

Прецедентная на рынке недвижимости схема позволила застройщику привлекать деньги на раннем этапе строительства. Сейчас ее отменили, поскольку задача девелопера — все-таки продать недвижимость.

Самое слабое место в схеме с апарт-отелем — неясный статус апартаментов. В российском законодательстве это «нежилое помещение для временного проживания» описано весьма нечетко. Туманное определение в Москве уже породило бум апартаментного строительства: на предназначенных для офисов и гостиниц землях сейчас активно возводится квазижилье. «Квази», потому что формат апартаментов позволяет девелоперу не строить детских садов и школ, не выполнять нормы по инсоляции, делать очень плотную застройку. Питерский апарт-отель, принципиально ориентированный на аренду, вроде бы не подходит под определение квазижилья, однако общей неопределенности вокруг апартаментного строительства это не отменяет. В принципе от единичных зданий с апартаментами особой беды нет. В конце концов, городу нужны новые гостиничные номера и небольшие апартаменты. Беда, если это явление примет массовый характер: тогда будет сломана вся система планирования и функционального зонирования города.

По иронии судьбы за полчаса до встречи с представителями «Пионера» мне позвонил известный петербургский журналист и поделился новостью: «Прокуратура остановила строительство комплекса “Комаровский берег”, в котором участвует компания “Пионер”. Причина? Участок был выделен под строительство оздоровительного центра, а потом в проекте появились апартаменты. Прокуратура даже поручила Госстройнадзору отозвать разрешение на строительство комплекса».

«“Пионер” не является застройщиком в этом проекте, мы только соинвесторы. Проект утвержден, есть все согласования. Жилья в проекте нет. Стройка продолжается», — парировал Погодин. В его дальнейшем объяснении мелькали слова «апартаменты», «гостиничные номера», «помещения квартирного типа». Ясно было лишь одно: у пяти юристов по этому вопросу будет как минимум семь мнений. Впрочем, к апарт-отелю YE’S эта ситуация отношения не имеет: там разрешение на строительство выдано на отель. Так что девелопер просто, можно сказать, распродал гостиничные номера.

«Триумф-парк»: стратегия малых дел

«Триумф-парк» — первый в России жилой многоквартирный комплекс, сертифицированный по международной системе экологического строительства BREEAM. От «зеленого» здания обычно ждут каких-то броских технологий. К примеру, крыши из солнечных батарей или ветряка. «Триумф-парк» умышленно не делает ставки на дорогостоящие новации: они выглядели бы странно для жилья комфорт-класса вдали от центра Петербурга. Здесь речь идет, скорее, о сотнях мелочей, каждая из которых по чуть-чуть позволяет экономить ресурсы и делать жизнь более комфортной.

Впрочем, технологии тоже есть. Но они недорогие и окупаемые. Возьмем электричество. В комплексе в местах общего пользования — только энергоэффективные лампы. Установлены датчики движения (свет в подъезде не горит ночью, если нет человека) и датчики освещенности (яркость ламп автоматически меняется пропорционально освещенности во дворе). Используются безредукторные бесшумные лифты Kone, экономящие до 90% энергии. Все вместе это даст жильцам экономию в 40% общедомовых затрат на электричество. Экономия могла бы быть еще больше, если бы не российские монополисты. Застройщика, возведшего энергоэффективный дом, все равно заставляют выкупать лимиты на электричество согласно нормативам монополистов.

Общедомовое потребление воды, по расчетам, должно оказаться на 20–25% меньше нормативного за счет применения экономичной сантехники и датчиков на водозаборных узлах и трубах, которые позволяют оперативно находить протечки. Кроме того, в комплексе существует трехступенчатая система очистки воды. На 25% меньше жильцы должны будут платить и за тепло: дом имеет усиленное утепление и датчики регулировки температуры во всех помещениях. Все это не бог весть какие высокие технологии, но для жилья комфорт-класса такую комплектацию по аналогии с автомобилями можно назвать роскошной.

В комплексе «Триумф-парк» будут платить за общедомовые электричество, тепло и воду на 20–40% меньше, чем в обычных домах 076_expert_22.jpg
В комплексе «Триумф-парк» будут платить за общедомовые электричество, тепло и воду на 20–40% меньше, чем в обычных домах

Кроме технических решений «зеленое» строительство предполагает целый ряд мероприятий, нацеленных на экономию и экологию. Например, деревяшки после использования на стройке не выкидываются, а проживают еще несколько жизней: сначала они могут поработать как опалубка, потом из них сколотят мостки, а затем они станут заборчиком. Здесь применяется раздельный сбор мусора: металл, бетон, кирпич, полиэтилен, картон. 98% мусора вывозится сертифицированными компаниями, которые его перерабатывают.

На стройке постоянно присутствует эколог, который следит за порядком и ходом экомероприятий. Дополнительно исследуются поступающие материалы, делаются, в частности, тесты на летучие органические соединения. Это весьма актуальная для Санкт-Петербурга тема: несколько лет назад в городе бушевал аммиачный скандал. Производители бетона применили какие-то новые антиморозные присадки, и в результате на десятке проектов сотни квартир оказались отравлены. Запах аммиака в некоторых зданиях победить так и не удалось. Тестирование материалов на площадке «Триумф-парка» становится третьей дополнительной ступенью проверки «завод — государственный технадзор — застройщик».

Стройплощадка «зеленой» стройки также должна радикально отличаться от обычной. Под дорожные блоки уложили пленку, чтобы не загрязнялась почва. Дабы не докучать жильцам соседних домов, используется только направленный на стройплощадку, а не рассеянный свет. Рабочие не могут покидать стройплощадку в спецодежде. Здесь работают бесшумные краны, а сваи не забивались, а вкручивались. Действует запрет на шумные работы ночью. В целом застройщик реализует сотни необязательных для российской стройки мероприятий. По отдельности они не поражают воображения, но в совокупности эти скромные меры формируют совсем другую стройку — экономичную и ответственную.

Сильно ли внешне отличается стройплощадка «Триумф-парка» от обычной? На взгляд непрофессионала, не очень. Пожалуй, единственное — это пять контейнеров для раздельного сбора мусора. Впрочем, время для посещения стройплощадки оказалось на редкость неудачным: началось благоустройство, и все «зеленые» штуки были демонтированы.

«Удорожание стройки в нашем случае составляет не более четырех-пяти процентов. Здесь имеют значение три фактора. “Триумф-парк” — большой комплекс на миллион квадратных метров. Второе: мы не применяли навороченных и дорогих инженерных систем. Третье: мы все запланировали и продумали еще на стадии архитектурного проекта, — говорит генеральный директор компании “Мирланд девелопмент”, застройщика “Триумф-парка”, Роман Розенталь. — Многое из выполняемого нами не стоит денег — речь идет об изменении мышления подрядчика и застройщика».

На Западе «зелеными» зданиями уже никого не удивишь: их сотни тысяч. В России — единицы. Причем это все офисы или склады, которыми пользуются западные компании. Квартиры в «Триумф-парке» хорошо раскупаются, но большинство покупателей не представляет себе, что такое «зеленое» строительство. Получается, застройщик взял на себя много головной боли, но вряд ли получит с покупателя дополнительные деньги. Зачем же решили построить экоздание в России?

Эта загадка имеет очень простое объяснение: застройщик «Триумф-парка» — иностранная компания. Контрольный пакет «Мирланд девелопмент» принадлежит большому израильскому холдингу Fishman Group. «У нас есть внутренние корпоративные стандарты, так мы строим по всему миру. Строить хуже в России мы не хотим и не станем, — объясняет Роман Розенталь. — Да, рынок Санкт-Петербурга не может полностью оценить наш подход. Но это будущее, так через какое-то время будет строить большинство. Кто-то должен быть первым».