Запланированные рекорды

Алексей Чеботарев
26 мая 2014, 00:00

На рынке коммерческой недвижимости ожидается рекордный ввод площадей. Однако спрос в некоторых его сегментах заметно отстает от предложения. Участники рынка ожидают коррекции цен и ставок аренды

Фото: РИА Новости
«Авиапарк» на Хорошевском шоссе, возводимый компанией Amma Development, будет крупнейшим торговым центром в Европе (общая площадь — свыше 460 тыс. кв. м)

Рынок коммерческой недвижимости выходит из штопора, вызванного шквалом негативных политических новостей и последовавшего за ними ужесточения условий получения западных кредитов. По словам участников, крупные инвестиционные сделки практически не совершались в течение последних двух-трех месяцев. Правда, девелоперы работают в обычном режиме: несмотря на финансово-политические бури, речи о замораживании объектов не идет, а объемы ввода коммерческой недвижимости за 2014 год снова обещают рекорды. Торговых площадей обещают сдать в полтора раза больше, чем в 2013-м, а предложение офисной недвижимости впервые значительно превысит миллион квадратных метров. Однако если на объекты торговой недвижимости спрос остается устойчивым, то в офисном сегменте уже разворачивается острая конкурентная борьба за арендатора.

Деньги подорожали навсегда

«После марта инвестиционный процесс остановился, и сейчас никаких сделок практически нет, — говорит управляющий партнер Cushman & Wakefield Денис Соколов. — Перспективы роста очень слабые, ожидания негативные».

«Наиболее емко ситуацию на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость характеризует слово “подготовка”, — говорит директор отдела исследований рынка компании CBRE Валентин Гаврилов. — Инвесторы выбирают потенциально интересные объекты для покупки в случае ухудшения рынка и заботятся о наличии необходимого фондирования. Готовность покупать сейчас присутствует, однако есть ожидания скидок вследствие неопределенности будущего макроэкономического сценария».

В то же время собственники занимаются балансировкой денежных потоков и пока в основном скидки делать не готовы, надеясь на улучшение ситуации во втором полугодии. Банки снижают риск путем уменьшения кредитного плеча, предоставляемого инвесторам и девелоперам. И все ожидают четких сигналов, куда же пойдет российская экономика в ближайшие несколько лет.

«Поэтому первое полугодие 2014 года с точки зрения объемов инвестиций будет достаточно слабым, — прогнозирует Гаврилов, — около 40 процентов от уровня аналогичного периода прошлого года. Чем дольше будет сохраняться неопределенность, тем выше вероятность, что совокупный объем инвестиций в 2014 году не превысит 3–3,5 миллиарда долларов. И наоборот, если что-то решится во втором квартале, это придаст рынку позитивный импульс, и тогда объем может достигнуть и 4–5 миллиардов».

Сегмент торговой недвижимости будет чувствовать себя лучше, чем офисной, согласно утверждают аналитики, поскольку он ближе к потребительскому рынку, к удовлетворению базовых потребностей населения. «Однако это вовсе не означает, что туда пойдет больше инвестиций, так как в силу тех же ценовых ожиданий собственников продажи могут быть более агрессивными, чем в офисном сегменте, — отметил Валентин Гаврилов. — При плохом сценарии в эти сегменты может прийти по 1–1,5 миллиарда долларов (35–40 процентов от уровня 2013 года), при более позитивном — от 1,5–2 миллиарда». Сделок, подобных покупке Morgan Stanley петербургского торгового центра «Галерея» и московского ТРК «Метрополис», в этом году ждать не стоит, согласны участники рынка. Крупные объекты есть, но из-за дороговизны денег спроса на них пока не будет.

«Рекорды вывода объектов на рынок по итогам года будут во всех сегментах, хотя некоторые проекты все-таки заморозят, — считает Денис Соколов. — Связано это с тем, что строительство крупных объектов часто ведется не просто на кредитные деньги, а на западные кредитные деньги. Но знаковые проекты высокой степени готовности, разумеется, будут достроены». В хорошие времена не сдается в срок 40% запланированных объектов, но в этом году показатель достигнет 60%, полагает эксперт.

Ввод торговых площадей вырастет в полтора раза

Сложившаяся экономическая ситуация и изменившаяся политическая обстановка не привели к значительному снижению спроса на торговые помещения со стороны арендаторов, но существенно замедлили процесс согласования договоров аренды. Часть арендаторов решила попытаться добиться снижения арендных ставок. Однако, по информации CBRE, прайм-ставка для арендаторов небольших площадей (100–200 кв. м) в галереях ведущих торговых центров остается стабильной: в среднем 2060 долларов за 1 кв. м в год. Небольшое снижение арендных ставок (порядка 10–15%) наблюдается среди якорных арендаторов — розничные сети инициировали пересмотр арендных ставок в сторону понижения.

Основная схема, уже практически повсеместно используемая в торговой недвижимости, — процент с оборота плюс фиксированная ставка аренды. «Для арендодателя процент, как правило, лишь небольшое приятное дополнение к фиксированной ставке, — отмечает Михаил Рогожин, управляющий директор отдела торговых помещений CBRE. — Но сейчас все понимают: если настаивать на “фиксе”, то можно очень сильно недобрать арендаторов».

В среднем по рынку ставки аренды остаются на прежнем уровне, сообщает Knight Frank, однако в процессе переговоров девелоперы в некоторых случаях предоставляют потенциальным арендаторам дополнительные скидки или оговаривают другие дополнительные условия в договорах аренды. «Возможно, девелоперы будут прописывать в договорах аренды так называемую step rent — дисконт от базовой арендной ставки на первые годы работы с постепенным повышением, — полагает директор отдела аналитики Knight Frank Russia Ольга Ясько. — В менее востребованных объектах вероятно снижение арендных ставок».

Количественных изменений в спросе не произошло, однако изменилась его структура — в пользу магазинов большей площади. «Многие одежные марки вместо ранее традиционных 150–200 квадратных метров рассматривают помещения площадью от 300 метров и более, — пояснила Ольга Ясько. — Некоторые компании выделяют ассортиментные группы, выпуская их на рынок под новым брендом». Например, H&M вслед за крупнейшим испанским ритейлером Inditex представила в 2013 году в ТРЦ «Афимолл» линейку товаров для дома H&M Home, а в ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино» открылся первый магазин аксессуаров Guess Accessories одноименного бренда. Весной на рынок Москвы вышли восемь новых международных брендов: Conguitos, Dirk Bikkembergs, Harman, Lene Bjerre, Max Brenner, MIO, Monki, Sinsay. А еще шесть сетей заявили о предполагаемом выходе на рынок Москвы в течение 2014 года.

Количество вакантных площадей в торговых центрах Москвы сохраняется на уровне 2,6%. Однако, по прогнозу Knight Frank, к 2015 году их доля в столице может достигнуть 7%. Причина тому — рекордный объем ввода торговой недвижимости в 2014-м.

В Москве к вводу заявлено свыше 900 тыс. кв. м качественных торговых площадей. В случае реализации заявленных планов Россия станет абсолютным лидером по объему рынка ТЦ в Европе, обогнав Великобританию и Францию, считают эксперты консалтинговой компании JLL. Впрочем, традиционно не все проекты будут введены в заявленные сроки, а объем нового предложения по итогам 2014 года может составить порядка 600 тыс. кв. м. Но все равно 2014 год с высокой вероятностью может стать рекордным по объемам нового строительства торговых центров начиная с 2009 года, а показатель обеспеченности торговыми площадями может достичь 430 кв. м на 1000 человек, что сопоставимо, например, с Берлином и Веной. Наиболее ожидаемыми объектами 2014 года являются ТРЦ «Авиа Парк», «Вегас Крокус Сити», «Весна», «Мозаика».

В целом объем ввода торговой недвижимости в России в 2014 году должен в полтора раза превысить аналогичный показатель 2013 года. 700 тыс. кв. м, по данным CBRE, планируется сдать в городах-миллионниках. Больше всего — в Екатеринбурге и Самаре, где на стадии строительства находятся такие проекты суперрегионального формата, как «Гагарин Молл», «Глобус» (вторая очередь), «Амбар» и «Аврора» (третья очередь). Во Владивостоке, Сургуте и Новокузнецке на стадии строительства находятся пять торговых центров, в Барнауле четыре и три — в Кемерове.

В Европе на 1000 жителей приходится от 400 до 600 кв. м качественной торговой площади. По оценке CBRE, Краснодар и Санкт-Петербург уже давно обогнали Европу, и Москву по этому показателю — 917 и 607 кв. м. соответственно против московских 360. «Екатеринбург, как и Краснодар, уже опередил Москву по строительству торговых центров, — отмечает управляющий партнер Colliers International в России Николай Казанский. — Более перспективны для девелоперов города с населением 200–300 тысяч человек, обладающие потенциалом для развития сегмента торговой недвижимости».

Что касается собственно объектов для инвестирования, то вкладывать сейчас будут главным образом в небольшие торговые центры либо в высокодоходный стрит-ритейл.

Рынок арендатора

Сегодняшний офисный рынок — это «рынок арендатора», единодушны наблюдатели. Увеличение доли свободных площадей и снижение средней ставки аренды дают компаниям возможность выбирать помещения в зданиях любого формата и любой стадии готовности. Арендодатели, в свою очередь, готовы обсуждать предоставление офисных блоков различной площади, снижение ставки аренды и выполнение отделочных работ за свой счет.

В отличие от торгового сегмента в офисном уже не ждут негативных последствий макроэкономической ситуации, а сполна их переживают. Объем спроса в первом квартале продемонстрировал наименьшее значение с середины 2009 года, напоминает Knight Frank. Объем сделок аренды и покупки качественных офисных площадей за первые три месяца снизился почти на 35% по сравнению с показателем прошлого года.

«Арендаторы по-прежнему с осторожностью принимают решение о переезде офиса, отдавая предпочтение продлению договоров аренды, — отмечает директор по работе с корпоративными клиентами Colliers International Вера Зименкова. — Конкурирующие бизнес-центры не могут предложить очень низкую аренду. А если экономия составляет менее 25 процентов, то переезд становится не особенно интересным».

Поскольку уровень нового строительства превышает спрос на офисные помещения, большинство наблюдателей и участников рынка считают, что доля свободных площадей в 2014 году увеличится. По предварительным прогнозам Jones Lang LaSalle, реальный ввод офисных площадей в нынешнем году составит 865 тыс. кв. м, а общий объем рынка офисов в Москве достигнет 16,4 млн кв. м. В числе крупнейших проектов, заявленных на 2014 год, — Neo Geo (130 тыс. кв. м), Comcity (фаза I; 107 тыс. кв. м), МФК ОКО (87,6 тыс. кв. м), башня «Евразия» (86,8 тыс. кв. м), МФК «Водный» (61,6 тыс. кв. м).

Интересно, что бум строительства высококлассной офисной недвижимости не обошел и регионы, и там она сейчас оказалась совершенно невостребованной. «В Екатеринбурге построили столько офисных площадей класса А, что теперь не знают, кому все это сдавать», — говорит руководитель отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield Михаил Миндлин.

В зданиях класса А уровень вакантных помещений может вырасти до 25%. Но спрос на них будет повышаться в связи с уменьшением количества вакантных площадей в секторе В. «Рост вакантных площадей мы наблюдаем в низкокачественном сегменте и в дорогом А-прайм, — комментирует управляющий директор Praedium Александр Ошурко. — С одной стороны, арендаторы, пользуясь ситуацией на рынке, покидают те бизнес-центры, где к ним не очень хорошо относились арендодатели, собирали дополнительные деньги за ЖКХ и услуги связи. С другой стороны, там, где арендаторы выторговали себе возможность досрочного расторжения договора, они покидают класс А: так, впервые за много лет появились свободные площади в бизнес-центрах Four Wings Plaza и Ducat III. Там же, где досрочное расторжение договора арендатору невыгодно, мы ожидаем роста предложений по субаренде».

Офисные здания класса В сегодня более востребованы. По данным CBRE, с начала года российские компании заняли порядка 83% площадей в общем объеме заключенных сделок; на офисные помещения класса В пришелся 61% общего объема. Основных причин тому две: первая связана с увеличением количества запросов на покупку офисных площадей, и в наличии имеются предложения именно в сегменте бизнес-центров класса В. Вторая — с желанием компаний сократить расходы на аренду. Поэтому растет число запросов на аренду офисов, предлагающихся по более низкой ставке.

С начала года ставки аренды офисов начали снижаться. По данным Knight Frank, в офисах класса А средняя ставка снизилась на 3% и составила 776 долларов за квадратный метр год, в то время как в классе В аналогичный показатель снизился почти на 7% — до 457 долларов. В целом по рынку коридор ставок аренды заметно не изменился. Это 1050–1200 долларов за квадратный метр в классе А-прайм, 650–750 долларов в классе А и 400–450 долларов в классе В.

Наибольший объем арендованных и купленных офисных площадей по итогам первого квартала пришелся на торговые компании. Уверенный спрос продемонстрировали также компании, оперирующие в сфере добычи и поставки нефти и газа, фармацевтические и B2B-фирмы. Доля представителей финансового сектора, традиционно имеющих большую часть в общем объеме сделок, с начала года не превысила 5%.

В начале 2014 года всего 18% офисных площадей класса А и В было введено в эксплуатацию внутри Садового кольца. К 2016 году более 90% качественных офисных площадей будет введено в эксплуатацию за пределами Садового кольца, прогнозирует Knight Frank. Наибольший объем придется на деловой район, формирующийся на территориях, расположенных вдоль ленинградского направления, а также в ММДЦ «Москва-Сити» и на территории Новой Москвы вблизи МКАД. Строящиеся на юго-западе Москвы, в черте Новой Москвы, бизнес-центры «Телеком Сити» и «К2» уже начали жесткую конкурентную борьбу за арендаторов.