Пока крыша не рухнет

Евгений Огородников
редактор отдела рейтинги журнала «Эксперт»
14 июля 2014, 00:00

Переселение граждан из ветхого и аварийного жилья тормозит по многим причинам. Исследование Общероссийского народного фронта выявило основные — отсутствие единого центра принятия решений, непрозрачность самой программы расселения, незаинтересованность регионов и Фонда содействия реформированию ЖКХ

Фото: ИТАР-ТАСС

Общероссийский народный фронт «За Россию» (ОНФ) провел мониторинг расселения ветхого и аварийного жилья в стране. Мониторинг охватил 80 регионов страны, в ходе работы было проведено несколько десятков опросов среди жильцов ветхих и аварийных домов, задействовано более 180 активистов ОНФ. Предварительные выводы неутешительны: несмотря на массу сил и средств, потраченных на решение проблем аварийного фонда в стране, программа двигается крайне медленно. Основные препятствия — отсутствие единого центра ответственности на федеральном уровне и отсутствие мотивации на местах.

Под угрозой срыва

Молодая женщина с ребенком на руках, счастливо улыбаясь, показывает маленькую однокомнатную квартиру на окраине Ставрополя. О своем собственном жилье эта семья не могла и мечтать. Зарплата мужа, работающего на заводе, меньше 20 тыс. рублей. Жена сидит дома с ребенком. Денег хватает лишь на то, чтобы хоть как-то свести концы с концами. Правда, эйфория постепенно сходит на нет, и явные недоработки строителей вылезают наружу: окна в новой семнадцатиэтажке самые дешевые, в них откровенно дует, трубы постоянно прорывает, подъезд уже шесть раз затапливало. Но все это решаемые проблемы, постепенно жизнь в доме входит в нормальное русло. Мэрия Ставрополя обещает держать дело под контролем и оперативно реагировать на поступающие жалобы. Речь идет о доме, где 30 ставропольских семей получили квартиры по программе расселения ветхого жилья. Раньше эти люди жили в общежитии в близких к невыносимым условиях: общий туалет, общая кухня, трещины в стенах, обваливающийся потолок. Новый дом несопоставимо лучше: пандусы для инвалидов, лифт. Отделка скромная, но в старом общежитии такого понятия, как «отделка», вообще не было.

Аварийного жилья в стране много. Оценки разнятся, по подсчетам ГК «Фонд содействия развитию ЖКХ», на подлежащий расселению авариный фонд приходится порядка 11,365 млн кв. м жилья, на которых проживает около 777,3 тыс. граждан. Обычно это совсем небогатые люди, которым ипотека не по карману. Но отнюдь не маргиналы: чаще всего — учителя, работники медицинской сферы, семьи с несколькими детьми.

В мае 2012 года президент Владимир Путин распорядился расселить весь имеющийся аварийный жилой фонд до конца 2017 года. То есть на исполнение программы расселения ветхого и аварийного жилья (Указ президента РФ № 600) было отпущено около пяти лет. 70% расходов на расселение должны были покрывать региональные бюджеты, остальные 30% предоставлял уполномоченный на то Фонд содействия реформированию ЖКХ. Программа заработала, но со скрипом. Регионалы и муниципалитеты жаловались на дефицит бюджетов и сжатые сроки. Как результат, небольшой по объемам план на 2013 год — расселить нужно было 650 тыс. кв. м — был выполнен лишь на 51,4%. Весной 2014-го стало ясно, что при таких темпах программа будет сорвана, и Фонд ЖКХ получил новые вливания из федерального бюджета в размере 34,6 млрд рублей, а его доля в финансировании переселения граждан была увеличена с 30 до 50%.

Тем не менее поступающие сведения говорят о том, что программа расселения все еще не набрала необходимых темпов. По данным Минстроя, за первое полугодие по всей стране было расселено лишь 708 тыс. кв. м аварийной площади — четверть от запланированных 2,87 млн кв. м (см. график 1). В целом же за два года, прошедших с выхода указа президента, по самым оптимистичным оценкам, было расселено 15,5% от необходимой площади (см. график 2). Времени осталось не так много, и велика вероятность, что план по расселению аварийного жилья будет сорван.

Одна из главных проблем программы и ее низкой эффективности — неумение местных властей работать интенсивно и с ограниченными бюджетами. Это приводит к тому, что расселение проседает не только количественно, но и качественно.

Калькулятор Минстроя

Финансовый механизм расселения таков. Правительство в лице Минстроя устанавливает цену жилья, исходя из которой Фонд ЖКХ софинансирует переселение граждан. Регионы должны найти строителей, заказать им жилье по ценам, установленным Минстроем, и расплатиться деньгами из собственного бюджета и выделенными средствами Фонда ЖКХ из расчета 50:50. Но в методике Минстроя цены берутся у Росстата и не учитывают нюансов, как то: с отделкой квартира или нет, находится в региональной столице или на выселках. Более того, жителям обязаны предоставить столько же квадратных метров, сколько у них было до расселения. Но аварийный фонд — это старые дома, зачастую бараки или общежития, и там очень маленькие квартиры. А переселяют граждан в жилье, возведенное по современным нормам, что автоматически увеличивает площадь новой недвижимости. Так между ценой, установленной Минстроем, и реальной ценой нового жилья возникают заметные люфты, бремя ложится на региональные бюджеты. В итоге финансирование программы все равно не менее чем на 60–70% осуществляется за счет местных властей.

Регионы пытаются давить на местных строителей, чтобы минимизировать цену новой недвижимости. Если строители «продавливаются», то начинают экономить на материалах и работах. В результате качество вводимого жилья падает. Например, как показывает мониторинг ОНФ, проведенный в Туве, после переезда в новый дом из аварийного жители столкнулись сразу с несколькими проблемами: запах краски, отваливающаяся плитка, проблемы с вентиляцией и шумоизоляцией плюс летом в таком жилье жарко и душно, зимой холодно. Дворы домов не обустроены, строительный мусор не убран. Отсутствуют детские и спортивные площадки, газоны, скамейки, урны. Возникает вопрос: как дом при всех очевидных недоработках был принят в эксплуатацию? Ответ на поверхности. Местные власти решают поставленную перед ними задачу: расселить авариный фонд, а несоответствие дома требованиям комфорта грозит срывом программы. В итоге на местах закрывают глаза на массовые нарушения.

Впрочем, было бы несправедливо во всем винить только местные власти — установленные цены на недвижимость загоняют их в тупик. Например, в Карачаево-Черкесии Минстрой предлагает расселять аварийный фонд исходя из цены 22 тыс. рублей за кв. м, тогда как стоимость строительства превышает 30 тыс. рублей; да и в других регионах стоимость строительства существенно выше цен, заданных Минстроем (см. график 3).

Минстрой тоже можно понять: цены, которые называют строители, не выглядят оправданными. Например, в соседней с Карелией Финляндии, в городе Иматра, цена недвижимости начинается от 530 евро за кв. м, то есть от 24 тыс. руб. В китайском Харбине, находящемся недалеко от Хабаровска, цена стартует от 500 долларов за кв. м, то есть от 17,5 тыс. рублей. Значит, строить дешево вполне реально — просто не в России?

Как уже было сказано, к строителям на местах есть претензии не только по ценам, но и по качеству. Мониторинг ОНФ выявил откровенные злоупотребления в выполнении госконтрактов по расселению ветхого и аварийного жилья. Например, в селе Казачинское Иркутской области воспитателю детского сада, женщине с четырьмя детьми, стоявшей на очереди 23 года, по программе расселения аварийного жилья предоставили деревянный домик (площадь 72 кв. м, стоимость по госконтракту — 2 млн рублей), назвать который капитальным строением язык не поворачивается. Семья ждала расселения 23 года. Однако в новом доме неправильно смонтирована крыша, отопление установлено с нарушениями, дом холодный, некоторые окна не открываются, двери закрываются неплотно.

Как стать аварийным домом

Проблемы исполнения программы на местах не исчерпываются предоставлением некачественного жилья. Помимо региональных бюджетов и Фонда ЖКХ часто программу софинансируют и муниципалитеты. С деньгами у них туго, и они стараются занизить количество аварийного жилья.

Мониторинг ОНФ, к примеру, выявил, что в Волгограде в бывшем военном общежитии жильцам предлагается сделать капитальный ремонт за свой счет. В доме трескаются стены, обваливается кладка. Сливы не функционируют — люди ходят с ведрами. Проводка прогнила: как дождь — ее заливает, людей бьет током от воды из-под крана. Еще при предыдущем губернаторе была проведена техническая экспертиза дома, но она показала, что несущие конструкции в порядке, поэтому нет оснований признавать здание аварийным.

Чтобы дом все-таки признали ветхим, порой требуется потратить массу сил. Пенсионеры показывают активистам ОНФ прогнившие стены своих квартир. Их дом во Владивостоке был построен в 30-е годы прошлого века. Давно пришли в негодность перекрытия, проваливается пол, разбухают окна и двери, в помещениях повышенная влажность и грибок, отсутствуют отопление, канализация и централизованное водоснабжение. Однако дом в перечне аварийных сегодня не стоит. Когда жильцы дома № 19 пытались выяснить, в чем дело, местные чиновники… предложили им заняться оформлением всех необходимых документов для признания дома аварийным самостоятельно.

Чтобы признать дом аварийным, необходимо пройти с десяток согласований, и часто решение зависит от субъективного мнения чиновника. Вообще, в реализации программы по расселению много субъективных факторов, и зачастую она затормаживается из-за банального неумения чиновников заполнить документы для предоставления в Фонд ЖКХ и нежелания местных властей работать прозрачно. Многие жители аварийных домов жалуются на недостаток информации по программе расселения — в открытых источниках ее практически нет. А то, что есть, изложено так, что понять ничего нельзя.

Даже если дом признан аварийным, не факт, что его включат в программу расселения. Так, в Саратове активисты ОНФ выявили здание, которое признали аварийным в 1998 году. Спустя десять лет (!) жильцы получили документы, подтверждающие право на расселение. Дом повторно был признан аварийным в 2012 году. За это время произошло обрушение крыши, регулярно затапливался подъезд. В 2014 году в доме прорвало трубу холодной воды. В ходе ремонта был поврежден фундамент несущей стены. Но жильцов до сих пор не расселили.

Сопутствующая проблема непрозрачности механизмов расселения — захват земли под предлогом сноса ветхого жилья. Дело в том, что высвобождающиеся после сноса аварийного дома земельные участки переходят в собственность местных властей, а зачастую аварийный жилой фонд находится в историческом центре, где земля дорогая.

Новая семнадцатиэтажка в Ставрополе: сюда переселили людей из аварийного жилья 036_expert_29.jpg Предоставлено мэрией города Ставрополя
Новая семнадцатиэтажка в Ставрополе: сюда переселили людей из аварийного жилья
Предоставлено мэрией города Ставрополя

Найти главного

В то же время нельзя сказать, что на региональном уровне программа расселения ветхого жилья повсеместно не выполняется. Есть и позитивные примеры. В Тюменской области, в Мордовии программа работает с опережением плана и пока не вызывает нареканий. В Татарстане в городе Арске муниципалитет строит новое качественное жилье. Ориентировочная стоимость квадратного метра в комфортных трехэтажках 29 тыс. рублей. Рядом с домом детская площадка и автостоянка.

Постепенно осознание важности программы приходит и в другие регионы. Однако реализация ее, даже при всем желании местных властей и их готовности выделять средства, упирается в проблемы на федеральном уровне.

В ходе мониторинга ОНФ выяснилось, что пассивным звеном в цепочке выступает, как ни странно, Фонд ЖКХ. Сегодня у фонда нет мотивации выделять деньги. На его счетах находится более 49 млрд рублей, которые вообще-то должны были пойти на программу расселения. На эти средства можно было бы обеспечить новым жильем до 100 тыс. очередников. Но средства размещаются на депозитах. За счет таких инвестиций фонд с 2008 года заработал 33 млрд рублей.

Сам фонд объясняет зависание денег на депозитах нерасторопностью регионов. Действительно, сегодня в 17 регионах приостановлено финансирование программы расселения. Но при этом нецелевое расходование средств выявлено только в одном. Приостановка же финансирования связана с тем, что регионы не выполняют дополнительные условия, выставленные Фондом ЖКХ, — например, не утвердили программы капремонта (формально никак не связанные с программой расселения). Часть регионов до сих пор не вступила в программу расселения. В целом же складывается картина, что в расселении аварийного жилья как в таковом не заинтересован никто из задействованных ведомств — ни местные и региональные власти, ни Фонд ЖКХ, ни Минстрой. Нет и «главного» госоргана, ответственного за расселение. То есть в 2017 году в случае срыва программы спрашивать будет не с кого — все участники процесса примутся кивать друг на друга. А если ветхий дом, не дай бог, обрушится и будут пострадавшие или жертвы, ответственным по традиции станет кто-то из местного руководства.

Прозрачнее и строже

Сегодня очевидно, что Фонд ЖКХ должен занять самую активную позицию. Задача фонда — не ждать, когда ему принесут идеально оформленные документы из региональной администрации, а самому обращаться в регионы, предлагать консультационную и методологическую помощь в запуске программы расселения. И особенно важно фонду как участнику финансирования контролировать качество строительства жилья, не отдавая эту функцию на откуп регионам.

А коль скоро программа расселения сильно отстает от заданного плана, разумно было бы разработать новый, реалистичный план — непременно назначив при этом госорган, который будет отвечать за его реализацию. Логично было бы при этом изменить систему ценообразования для программы — чтобы она исходила не из цифр Росстата, а из реальности и учитывала при этом истинные издержки строителей, а не рентабельность, которую им хотелось бы получить. В принципе регионам пора научиться договариваться со строителями, а Фонду ЖКХ — помогать им контролировать качество выполнения работ, чтобы сдаваемое жилье отвечало разумным требованиям комфортной жизни. Одновременно необходимо повысить ответственность региональных властей за организацию строительства нового жилья и стандартизировать требования к подрядчикам.

Сама программа расселения должна стать максимально прозрачной в отношении того, какие дома и по каким критериям признаны ветхими и аварийными, а также в том, что касается сроков расселения. Само по себе максимально полное раскрытие информации и общественный контроль уже повысят качество этой программы. Здесь также можно пойти по пути максимальной стандартизации — ввести стандарт обязательной отчетности муниципальных и региональных органов власти. Эта отчетность должна публично обсуждаться и утверждаться представителями общественности. Сроки расселения и адреса новых домов, списки людей, которые будут переселены, должны публиковаться везде, где только можно, — на специализированных стендах в помещениях местных администраций, прямо на расселяемых домах.