Жильем по ипотеке

Алексей Чеботарев
14 июля 2014, 00:00

Повышение ставок Сбербанком спровоцировало новую волну подорожания ипотечных кредитов. На рынке вновь ищут и не находят альтернативу ипотеке. Выход один: увеличение объемов и снижение себестоимости строительства

Фото: Алексей Андреев
В строящихся жилых микрорайонах львиная доля сделок купли-продажи квартир совершается с привлечением ипотечных кредитов

Ипотечный рынок замедляется, однако ставки продолжают расти. На повышение ставок Сбербанком кредитные организации отреагировали аналогичными действиями и увеличили стоимость ипотеки, хотя Сбер лишь «догнал» другие банки, которые повысили ипотечный процент еще в марте. Повышение процентных ставок было вызвано дефицитом заемных денег на рынке — результат жесткой политики ЦБ и санкций зарубежных финансовых групп в отношении России. Банки перекладывают проблему на плечи заемщиков. А у людей просто нет других вариантов для приобретения жилья, кроме ипотеки, — все другие механизмы жилищного кредитования существенно дороже. Восстановление платежеспособного спроса возможно только за счет снижения цены через увеличение предложения и уменьшение себестоимости жилья, убеждены участники рынка.

Ставки сделаны

Июнь трудно было назвать удачным для большинства участников ипотечного рынка — как для банкиров, так и для застройщиков. Рост дефицита ликвидности в банковском секторе вызвал увеличение заимствований у Банка России. По его данным, доля долгов кредитных организаций регулятору выросла с 6,7 до 8,4%. «Стоимость привлечения ресурсов растет, как и конкуренция за них в банковском секторе», — отмечает заместитель председателя правления Инвестторгбанка Светлана Крошкина.

При этом количество заявок на ипотеку, которое начало расти в феврале—марте, продолжило расти и во втором квартале. Тогда же скорректировали свои процентные ставки банки МИА, «Возрождение», «Балтика», ВТБ24, Газпромбанк, СМП-банк, Транскапиталбанк, «Уралсиб», Райффайзенбанк. Со 2 июля Сбербанк повысил процентные ставки по ипотечным кредитам на 0,5–1 процентный пункт. По данным «Метриум Групп», сейчас средняя ставка по программам кредитования новостроек составляет 12,5% (рост 0,5%). Средний срок кредитования также вырос и составляет 15 лет, или 180 месяцев (было 174 месяца), — покупатели перестраховываются и уменьшают платежи за счет чуть большего срока кредитования. При этом в экономклассе доля ипотеки колебалась в районе 60%, а вот в бизнес-классе она выросла в два раза — с 25 до 50%.

Многие банки повысили ставки «неофициально»: прекратили работу одних ипотечных программ, заменив их более дорогими. Интересно, что одновременно смягчаются требования по кредитам. Так, в Нордеа банке и СКБ-банке предельный возраст заемщика увеличен до 65 лет. В Связь-банке «очистили» ставку от «надбавок на период строительства» и комиссий.

На этом фоне, несмотря на уменьшение платежеспособного спроса на жилую недвижимость и общего числа сделок, спрос на ипотечные кредиты остается устойчивым. На столичном рынке число ипотечных сделок в традиционно тихом мае хотя и снизилось, но превзошло прошлогодние майские объемы на 45%. В июне число сделок выросло крайне незначительно (на процент-другой), но по сравнению с прошлым годом рост составил 20,6%.

Во втором полугодии аналитики предсказывают постепенное снижение числа ипотечных сделок и плавную коррекцию ставок, и это оптимистический прогноз. Средняя ставка может увеличиться до 14%. Вместе с тем в конце года можно ожидать акций по скидкам с базовых ставок.

Число ипотечных сделок будет сокращаться при любом сценарии из-за нарастания кризисных явлений в экономике, считают эксперты. «Нерадужные прогнозы относительно экономической ситуации повышают риски роста плохих кредитов», — говорит Светлана Крошкина. Просрочка по ипотечным кредитам, которые сопровождает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), во втором квартале уже выросла с 11,1 до 12,5%. Из них доля плохих кредитов (свыше 180 дней) выросла до 7% портфеля (89,8 млрд рублей на 30 июня).

Эксперты не исключают роста просрочки до 20% и считают, что в условиях финансового кризиса ее высокий уровень может оказаться критическим для многих кредитных организаций. Поэтому число сделок на рынке может снизиться почти до нуля: банки просто поднимут ставки до 20%, чтобы сделать кредиты доступными наименьшему числу заемщиков, как это уже было 2008 году.

Лизинг и рассрочка

В ожидании резкого роста ставок возобновились разговоры об альтернативных ипотечному вариантах жилищного кредитования — лизинге жилой недвижимости и продаже квартир в рассрочку. В начале года о запуске программы лизинга жилья сообщила микрофинансовая организация «Городская сберегательная касса», а немного позднее было объявлено, что тем же займется и «ВТБ24 Лизинг».

Схема проста: жилье находится в собственности партнера банка — лизинговой компании, а клиент имеет статус арендатора. Как только он выплачивает полную стоимость займа и проценты — становится собственником жилья. Плюсы по сравнению с ипотекой: лизинговой компании нет дела ни до кредитной истории клиента, ни до его способности подтвердить доходы, ведь квартира остается в собственности лизингодателя. Достаточно предъявить клиенту график его будущих платежей.

Минус — дороговизна продукта: в результате расчетов выяснилось, что лизингополучатель жилья практически всегда переплачивает почти вдвое. Тогда как общая стоимость ипотеки, даже с учетом комиссий, как правило, значительно (тоже почти в два раза) ниже. Лизингодатели объясняют это отсутствием на рынке дешевых кредитных ресурсов. Видимо, потому услуга особо и не продается аж с 2011 года, когда лизинг жилья был легализован.

Другая схема — «жилье в рассрочку» — разработана АИЖК. Программа запущена в качестве пилотного проекта в Московской области, Санкт-Петербурге и Екатеринбурге. По ней можно приобрести жилье как на вторичном рынке, так и в новостройке. Покупатель выбирает квартиру и обращается в сервисную компанию, которая сначала выкупает жилплощадь, а затем продает в рассрочку до 15 лет. Заселиться можно в день оформления сделки. Оплата — ежемесячно, равными платежами в течение всего срока. Часть платежа идет в счет аренды, часть — в счет выкупа квартиры. Размер выплат определяется исходя из стоимости квартиры на момент приобретения и срока действия договора, при этом он фиксируется. Подорожание квартиры уже включено в платеж.

Конкретный срок выбирает покупатель. От покупателя также зависит, будет ли он делать первоначальный взнос. Квартира может быть выкуплена досрочно в любое время, возможна и ее частичная досрочная оплата. В случае просрочек все вопросы решаются в индивидуальном порядке. Если же участник программы прекратит выплаты или решит расторгнуть договор, клиенту возвратят средства, уплаченные им в счет выкупа квартиры. Естественно, кроме платы за аренду квартиры.

Один из основных недостатков схемы — ее сложность. Квартира подойдет не всякая: объект не должен располагаться в аварийном, изношенном или деревянном доме, а также на последнем этаже многоэтажки. Кухня должна быть не меньше 6 кв. м, рядом с домом должны быть детские сады, школы и автобусные остановки. Есть и ограничения по цене: в Подмосковье квартира не может быть дороже 6 млн рублей, в Екатеринбурге и Новосибирске — 4 млн рублей.

Но главное, участники программы будут переплачивать в два — два с половиной раза даже в самом выгодном для покупателя варианте (без первоначального взноса и на максимальный срок). Видимо, поэтому АИЖК сейчас позиционирует программу как альтернативу ипотеке только для тех, кто в принципе не может рассчитывать на получение кредита. «Пока рынку не было предложено ни одной сколько-нибудь серьезной альтернативы ипотечному кредитованию, — говорит генеральный директор “Метриум Групп” Мария Литинецкая. — Те программы, которые сейчас снова на слуху и обкатываются в пилотном режиме, существуют уже достаточно давно, но так и не смогли стать работающими».

Снижать цены

Риелторы и девелоперы видят выход в усилении конкуренции на рынке ипотечного кредитования, где ведущими игроками уже много лет являются Сбербанк, ВТБ24 и Газпромбанк (за счет своих размеров и более широкого спектра источников фондирования). Именно на их долю приходится основная часть сделок. Однако в условиях, когда госбанки повысили ставки, у средних и мелких банков появился шанс воспользоваться этой ситуацией: снизить ставки, перетянуть на себя поток клиентов и увеличить ипотечный портфель. Тем не менее серьезного передела рынка здесь не просматривается: новых игроков совсем мало, они только начали заниматься ипотекой, да и их источники фондирования не идут ни в какое сравнение с госбанками.

Среди других возможных методов повышения доступности жилья оптимальным считается увеличение предложения при одновременном сокращении себестоимости строительства. По мнению президента профессионального союза инженеров-сметчиков Павла Горячкина, дельта между фактическими затратами застройщиков и продажной ценой на первичном рынке должна составлять не более 12–14%, что соответствует общемировой практике строительства многоквартирных домов среднего уровня. Если говорить о Москве, то строительная себестоимость домов экономкласса составляет примерно 750–800 долларов, а с учетом всех отчислений городу и непроизводственных затрат (примерно 190–240 долларов за квадратный метр) — 950–1050 долларов. Таким образом, справедливая продажная цена квадратного метра должна быть 1200–1300 долларов.

В краткосрочной перспективе эксперты прогнозируют дальнейшую стабилизацию спроса и цен на квартиры, в том числе инвестиционные. «Мы не ожидаем значительного роста стоимости жилья во втором полугодии 2014 года, — прокомментировала ситуацию на рынке начальник финансовой службы коммандитного товарищества “СУ-155 и Компания” Юлия Яковенко. — Если цена и будет колебаться, то только в пределах инфляции». Тем не менее цены остаются завышенными. Данные мониторинга реальных затрат застройщиков, который проводит Координационный центр по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве, свидетельствуют, что доходность рынка строительства многоквартирных жилых домов в Москве составляет примерно 30–40%. В Санкт-Петербурге доходность на уровне 16–20%, а по вновь начинаемым объектам — 10–12%.

Увеличение предложения требует дешевых кредитов застройщикам жилья. Есть и другие способы снижения цен. Например, развитие системы долевого строительства, сокращение числа мелких фирм-застройщиков (ведущих строительство одного-двух домов, что резко повышает все риски и себестоимость строительства), снижение производственных издержек, в первую очередь затрат на инфраструктуру, и коррупционной составляющей. Есть и более кардинальные предложения: введение государственного регулирования, существовавшего в СССР, где среднемесячной заработной платы хватало на строительство одного квадратного метра. (Кстати, по западноевропейским меркам средней заработной платы 1,8–2,2 тыс. евро хватает на строительство 1,6–1,8 кв. м жилья или на покупку 1–1,4 кв. м.)