Власть закапывает бизнес в землю

Александр Лабыкин
обозреватель журнала «Эксперт»
21 марта 2016, 00:00

В поисках дополнительных доходов бюджета многие регионы завысили кадастровую стоимость земельных участков в десятки раз. Предприятия уже начали разоряться или уходить в тень, и доходы регионов из-за этого только снизились

Игорь Шапошников

Легендарный судостроительный завод «Красные баррикады» в Астраханской области не может заключить контракт с зарубежными партнерами на производство и поставку им нефтедобывающей техники. Причина в том, что завод не может рассчитать свои финансовые возможности: кадастровая стоимость его земельных участков выросла в 10–70 раз, налоговые платежи на них увеличились в среднем в десять раз, и в результате успешно работающее еще с XIX века предприятие становится неконкурентоспособным на внешнем и внутреннем рынках.

Один из крупнейших отечественных производителей подъемных кранов «Уралкран», выпускающий уникальную грузоподъемную технику, вынужден повысить цены на свою продукцию, а также сократить производство и персонал из-за повышения налогов на землю и имущество — по некоторым объектам в десять раз. С превышением кадастровой оценки над рыночной в среднем на 40–80% столкнулись многие предприятия «Ростеха», «Росатома», «Роснефти», РЖД, «Уралкалия», «Роснано», «Росвооружения», ОАК и других, что в целом делает российскую продукцию, а вместе с ней и всю экономику, неконкурентоспособными.

Но если крупные предприятия имеют средства, чтобы оспорить кадастровую оценку, то тысячи мелких и средних компаний попросту катятся в пропасть. Например, руководство ООО «Пластиком», построившее с 2011 года на базе развалившегося предприятия новые цеха и наладившее выпуск продукции, сейчас сносит новостройки, поскольку кадастровая стоимость земли и зданий выросла почти втрое. Процедуру банкротства проходит производитель стройматериалов из Кабардино-Балкарии, для которого земля подорожала сразу в 836 раз — пока это рекорд в стране! По оценке промышленного комитета «Общероссийского народного фронта» (ОНФ), с проблемой некорректной и непрозрачной кадастровой оценки стоимости земли в последние два-три года столкнулись сотни предприятий.

«Рост издержек, в частности налогов, основанный на завышенной и необъективной кадастровой оценке недвижимости и имущества, — важная проблема развития промышленности, — говорит бизнес-омбудсмен и координатор промышленного комитета ОНФ Борис Титов. — По итогам мониторинга, проведенного промкомитетом ОНФ, кадастровая оценка имущественных комплексов производственных предприятий одномоментно возросла в десятки раз во многих регионах страны. При этом глава государства давал поручение не допустить резкого роста налоговой нагрузки на предприятия из-за привязки налога на имущество организации к кадастровой стоимости недвижимости. Сегодня из-за невозможности прогнозирования уровня издержек предприятия не могут выстраивать стратегические планы и, как следствие, привлекать инвестиции и создавать новые высокопроизводительные рабочие места».

По словам Титова, многочисленнее ошибки при кадастровой оценке уже привели к шквалу судебных исков. «Необходимо срочно принимать системные решения и остановить взрывной рост стоимости кадастровой оценки земли и недвижимости», — уверен Борис Титов.

Проблемы накапливались постепенно, начиная с 2006 года, когда все регионы перешли на исчисление налога на землю исходя из ее кадастровой стоимости. Этот переход происходил медленно, и пилотные регионы набивали шишки, получая вал судебных споров по итогам кадастровой оценки. Тем не менее их последователи, власти других регионов, не учли негативный опыт, а лишь преумножили его.

В угоду электорату

До 2006 года, когда была проведена первая масштабная кадастровая оценка, все без исключения платили имущественные налоги по ставке 1,5% нормативной стоимости имущества, которая, как правило, была значительно ниже рыночной. Для перехода к мировой практике начисления налогов по рыночным правилам Минэкономразвития провело общегосударственную кадастровую оценку, которую впоследствии каждый регион для уточнения налогооблагаемой базы должен был пересматривать не реже чем раз в пять лет за свой счет. Общая логика вроде бы всем ясна, и бизнес с ней был согласен: если объект находится в центре города, где большая проходимость людей, то и цена этой земли должна быть выше, чем, скажем, на окраине в промышленной зоне (характеристик оценки много, но местоположение — одна из ключевых). Но когда в пилотных регионах, например в Омской области, землю переоценили, почему-то оказалось, что зачастую именно промзоны оценивались в разы выше, чем элитные кварталы в центре «для своих». Тогда корнем зла называли либо некомпетентность проводивших оценку государственных предприятий (в частности, ФКЦ «Земля» и самих БТИ), не знакомых с рыночной логикой, либо их высокую зависимость от органов власти, склонных навязывать завышенную стоимость земли.

Поэтому с 2010 года независимым оценщикам предоставили право наряду с госпредприятиями участвовать в проведении кадастровой оценки государственных земель. Однако тогда ситуация лишь усложнилась, в том числе потому, что некоторые оценщики к тому времени еще не накопили должного опыта массовой работы с землей, зато региональные власти уже поняли, что этим можно пользоваться.

«Основная проблема в том, что региональные власти выбирали оценщика по конкурсу, критерии которого по цене и срокам они устанавливают по своему усмотрению, — говорит генеральный директор холдинга KPI и член генсовета “Деловой России” Виктор Журба. — В итоге конкурс за счет демпинга выигрывают не всегда компетентные оценочные компании, не имеющие в штате профессионалов или нарушающие методику оценки. Как правило, это не местные компании, то есть мало знакомые с региональным рынком недвижимости, который к тому же не везде сформирован».

Например, для проведения качественной оценки следует собрать сведения о каждом участке, наличии на нем инфраструктуры, о его назначении и так далее — всего более 20 критериев. Должны пройти положенные по закону процедуры общественного обсуждения предварительных итогов оценки, их утверждения — все вместе занимает не менее восьми месяцев. Но в погоне за дешевизной некоторые оценивают земли просто по данным открытых источников, беря сведения о стоимости объектов из цены предложения в СМИ, что не всегда верно. То есть к стоимости проданного кем-то по одной цене ликвидного участка земли приравнивались сотни других участков в этом месте, даже если они не снабжены инфраструктурой или вовсе труднопроходимы. Добросовестные оценщики проигрывают в таких конкурсах, поскольку не считают возможным оценить миллионы объектов в течение месяца-полутора, как их горе-коллеги. В результате, по данным Росреестра, из 55 регионов лишь в нескольких субъектах федерации землю оценивали в течение десяти месяцев, то есть с соблюдением необходимых процедур. В большинстве же случаев оценка занимала не более двух-пяти месяцев, а то и полутора, как, например, в Кабардино-Балкарии.

«При этом мы наблюдаем, что в большинстве субъектов России после согласования итогов переоценки с заказчиком стоимость земли для юридических лиц увеличивалась, а для физических снижалась, — говорит Виктор Журба. — То есть в угоду электорату регионы предпочитали переложить нагрузку на бизнес».

Обязать все регионы публиковать предварительные итоги кадастровой оценки до их утверждения, а также установить законодательно срок ее проведения не менее десяти месяцев — две более чем из дюжины инициатив по совершенствованию процедуры оценки государственной земли, которые в марте этого года эксперты промкомитета ОНФ направили в правительство России. Впрочем, экспертам очередные инициативы общественников уже хорошо знакомы: такие предложения и раньше регулярно поступали от участников рынка. Но их не принимали, в том числе потому, что в разных регионах это привело бы к разным результатам. В частности, считалось, что главная проблема кадастровой оценки — недостоверные сведения об участках в государственном кадастре недвижимости (ГКН). Вот один из примеров того, как могут быть в нем указаны сведения об объекте недвижимости (а это влияет на стоимость участка): вид объекта — «здание», назначение — «жилой дом», а название — «гараж». И далее в категории «материалы стен» так и указано: «стены». И оценивай как хочешь: то ли это квартира, то ли гараж не пойми с какими стенами.

Чем дороже земля, тем меньше налогов

Но если установление достоверности сведений — дело техники и Росреестр время от времени их уточняет, то куда более серьезные проблемы для бизнеса создает противоречивость методики кадастровой оценки в разных регионах. Ее также предлагается привести к единому знаменателю.

Если крупные предприятия имеют средства на оспаривание кадастровой оценки, то тысячи мелких и средних компаний попросту скатываются в пропасть


«У нас в одиннадцати регионах предприятия, и мы видим, насколько разные у них подходы к кадастру: у одних информация о предварительной оценке земель открыта и есть возможность предоставить оценщикам сведения о характеристиках объекта, у других — нет, — рассказал “Эксперту” руководитель департамента управления имуществом и непрофильными активами группы компаний “Еврохим” Любомир Семанив. — Одни регионы допускают возможность досудебного оспаривания итогов оценки, в других ее можно оспорить только через суд, что оборачивается издержками для предприятия в миллионы рублей». По итогам переоценки кадастровая стоимость некоторых земельных участков «Еврохима» в прошлом году выросла сразу в 75 раз. «Но мы все-таки крупнейшие в мире производители минудобрений, ежегодно инвестируем до 50 миллиардов рублей в новые объекты. И хотелось бы, чтобы государственные преференции позволяли нам реализовывать наши планы, а не подталкивали нас к поиску регионов и стран с лучшими условиями инвестирования», — говорит Семанив.

 51.jpg

По словам Виктора Журбы, единую методику оценки следует утвердить именно постановлением правительства, поскольку уровень Министерства экономики, приказом которого она была внедрена, позволяет регионам считать ее необязательной к применению. Это, кроме прочего, оставляет возможность для всевозможных манипуляций с результатами оценки. Их стало намного больше именно в последние годы, когда регионам стали урезать бюджетное финансирование, буквально предлагая искать новые возможности в земле. В результате многие предпочли завысить стоимость земли под действующими предприятиями, вместо того чтобы вовлекать в оборот новые участки, которые надо еще ставить на кадастровый учет, что довольно накладно. «Многие регионы попросту не хотят этим заниматься или у них нет денег, поэтому и выжимают из действующего бизнеса что могут, — говорит общественный бизнес-омбудсмен по земле и кадастру Марина Карпова. — А расчет, видимо, на то, что оспаривать и судиться пойдут далеко не все, поскольку это дорого. Однако практика показывает: чем больше растет необоснованная налоговая нагрузка, тем больше компаний уходит в тень, и собираемость налогов в целом снижается».

Чтобы оспорить в суде кадастровую стоимость, истец должен оплатить независимую экспертизу своего объекта в оценочной компании, что в среднем стоит несколько сотен тысяч рублей. Например, группа «ТехноНиколь» в 2012–2013 года оспорила в судах результаты оценки и выиграла почти миллиард рублей. «У нас много объектов в разных регионах, поэтому издержки мы несем немалые, — говорит генеральный директор группы и эксперт промышленного комитета ОНФ Сергей Колесников. — Прямой ущерб пока не оценивали, но если бы не оспаривали, налоговое бремя было бы для компании непосильным, порой стоимость участка снижается по итогам суда с миллиона до 50 тысяч рублей. Учитывая, что стратегию развития компании мы выстраиваем как раз на снижении издержек, это существенный фактор, который негативно влияет на нашу конкурентоспособность».

 52.jpg

Однако малому бизнесу судебные тяжбы недоступны, у некоторых попросту нет денег на судебную экспертизу. «Наши 40 соток земли выросли в цене в десять раз — до 20–30 миллионов рублей. Я говорю: пусть они у меня купят землю по этой цене, я бы с удовольствием продал. Так они же не купят, — говорит генеральный директор ГК “Русский колос” из Рязани Александр Кривов. — Так почему мы должны платить налог с такой стоимости? Мы и отказались платить, поскольку попросту нет денег на оспаривание оценки. В итоге сейчас с нами судится налоговая инспекция, а что будет дальше, трудно сказать».

Генеральный директор ООО «Жарковский ДОК» Вячеслав Спирин сетует на то, что сейчас при снижении заказов на мебель они попросту не могут нанять оценщиков. «Наша земля подорожала на 185 процентов, и сейчас мы попросту не в состоянии даже платить налог, поскольку в силу общеэкономических причин стало намного меньше заказов. Оспорить пытались, но не вышло, поэтому сейчас сокращаем штат, отправляем сотрудников в отпуск без содержания».

«К примеру, в Пермском крае величина превышения кадастровой стоимости земли над рыночной — от 90 до 600 процентов, — говорит сопредседатель Пермского регионального штаба ОНФ Геннадий Сандырев. — Более того, в течение 2013–2015 годов комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю проработала более 5000 заявлений, и в 75 процентах случаев результат положительный для бизнеса. Из тех, кому отказали и кто обратился в суд, добились своего 95 процентов. Таким образом, изначальная кадастровая стоимость всех оцененных объектов недвижимости Пермского края была снижена с 201,9 миллиарда рублей до 6,826, то есть почти в тридцать раз. При этом стоит отметить, что поступления налога в бюджет края и муниципалитетов не выросли. Причину чиновники объяснить не могут!»

 53.jpg

Между тем Виктор Журба отмечает, что, по данным Росреестра, на учете в России состоит 68 млн земельных участков, а в налоговой, куда сведения попадают после заявлений налогоплательщиков или регионов по итогам кадастровой оценки, всего 32 млн участков. То есть в регионах более половины земельных участков не вовлечены в налоговый оборот — это и есть задел для пополнения налогооблагаемой базы без излишней нагрузки на бизнес.

Оспаривание оценки хотят запретить

Между тем некоторые регионы начали вести открытые войны с предприятиями, поскольку именно в последние годы увеличился вал исков с оспариванием кадастровой оценки. По данным Росреестра, в 2011 году суды рассмотрели 1189 судебных исков по оспариванию результатов государственной кадастровой оценки земельных участков по самым разным причинам — нарушение методики проведения оценки, неточность сведений и прочее, включая кадастровую стоимость. А за девять месяцев прошлого года таких исков только по оспариванию стоимости было уже 5682. При этом налогооблагаемая база по итогам вынесенных в пользу предпринимателей решений была уменьшена на 71,4%, что продолжает вызывать озабоченность глав регионов. Достаточно вспомнить, как в 2013 году президент Татарстана Рустам Минниханов, обнаружив, что по итогам оспаривания итогов кадастровой оценки земли потери бюджета составили 1,5 млрд рублей, назвал это не иначе, как «согласованными действия предприятий и оценочных компаний» и «мошеннической акцией», поручив прокуратуре республики детально разобраться с каждым фактом.

По словам предпринимателей, в некоторых регионах пошли еще дальше и пригрозили недофинансированием тем муниципалитетам, которые будут допускать отмену и пересмотр установленной кадастровой стоимости. В итоге некоторые предприятия, не решаясь ссориться с властью, попросту отмалчиваются, что лишь усугубляет проблему. Между тем сами муниципалитеты не в восторге от итогов кадастровой переоценки, поскольку их казенные предприятия тоже платят налог на землю. Получается циркуляция денег по кругу: здесь больше собрали, там больше отдали, а здесь недобрали, поскольку больше не с кого.

Видя, что суды все чаще выносят решения в пользу бизнеса, региональные власти стали игнорировать итоги оспаривания прежней оценки при последующей, делая стоимость тех же участков еще выше, чем прежде. В частности, с этим регулярно сталкивается «Уралкран»: «Думаю, нельзя сбрасывать со счетов и коррупционную составляющую переоценки кадастровой стоимости, — говорит генеральный директор компании Сергей Кравчук. — Несмотря на то что после переоценки 2000 года большинство предприятий смогли доказать в суде неправомерность оценки и снизить ее, вновь проведенная процедура не учитывает решения судов и вводит поправочный коэффициент к ранее проведенной оценке. То есть вместо того, чтобы сделать выводы и скорректировать методику оценки, чиновники вновь вводят ситуацию в коллапс. Для чего? Для участия в процессе оценки? Для участия в процессе снижения цены»?

Власти регионов стали массово завышать кадастровую оценку после того, каким урезали бюджетное финансирование


В Минэкономразвития глубину проблемы понимают, здесь еще в прошлом году во исполнение поручений президента разработали поправки к закону «Об оценочной деятельности», чтобы повысить ответственность оценщиков за недостоверные результаты (региональные власти не смогут диктовать им свои условия), унифицировать сроки проведения ее в каждом регионе и наконец установить единую для всех методику. При этом в министерстве были крайне удивлены, что в прошлом году в правительстве неожиданно появился альтернативный законопроект, который вовсе отменяет независимую оценку и возвращает государственную. То есть в регионах чиновники создадут госпредприятия и будут сами оценивать землю как душе угодно. Этот законопроект, по словам источника в экспертных кругах, пролоббировали всего четыре региона — Татарстан, Санкт-Петербург, Москва и Московская область. Однако эксперты недоумевают: как власть намерена справиться с задачей без учета накопленного оценщиками опыта?

«Нас это отбросит на два шага назад, поскольку кадастровая оценка, по сути, будет проводиться самими чиновниками, — говорит Геннадий Сандырев. — И непонятно, где они найдут профессиональные кадры. И вряд ли они будут учитывать опыт прежних лет, который столь дорого обошелся и бизнесу, и самой экономике».

Но самое интересное, что в этом законопроекте отдельным поручением вице-премьера Игоря Шувалова появилось уточнение, суть которого в том, что оспаривать итоги кадастровой оценки можно будет только в Арбитражном суде Москвы, который физически с ними не справится. По всей видимости, это сделано для того, чтобы предприниматели из регионов махнули рукой и не ездили почем зря в Москву. Поэтому в самый короткий срок в конце прошлого года группа депутатов Госдумы составила другой законопроект, учитывающий все разумные предложения по совершенствованию методики кадастровой оценки, но сохраняющий ее нынешнюю рыночную природу.

«Мы внесли его, чтобы не допустить принятия отчаянного правительственного законопроекта, который появился потому, что некоторые регионы стали терять налоги из-за оспаривания результатов кадастровой оценки, — пояснил “Эксперту” депутат Госдумы Иван Грачев. — По данным Счетной палаты, крупные предприятия отсудили около четырех триллионов рублей, которые уже не поступят в бюджеты. А вот средние и мелкие предприятия, простые граждане, не могут оспорить оценку, у них нет денег оплатить услуги оценщика. Мы давно говорили, что переход на начисление имущественных налогов от кадастровой стоимости следует признать неудачным экспериментом и его лучше пока отложить или вводить более осмысленно и осторожно. Вместо этого правительство хочет только усугубить положение и бизнеса, и населения, вовсе запретив оспаривание оценки. Это чревато мощным социальным взрывом».

Отмена системы оспаривания кадастровой оценки наряду с продолжением ее неразумного завышения очевидно приведет к катастрофическим последствиям для бизнеса, который и без того готов нести большую налоговую нагрузку, требуя лишь одного — сделать ее справедливой.