Нужно опять качнуть маятник

Алексей Щукин
специальный корреспондент журнала «Эксперт»
18 апреля 2016, 00:00

Нынешняя жилищная политика не отвечает задачам развития страны. Необходим переход к новой социально ориентированной модели с принципиально иными инструментами жилищного строительства

ИГОРЬ ШАПОШНИКОВ

Рынок жилья лихорадит. Объемы строительства снижаются. Девелоперы в тяжелом положении: доходы населения и спрос на жилье падают. Банки «не верят» в недвижимость и отказываются финансировать стройки. При этом строительная отрасль уже лидирует по просроченной задолженности перед банками. Количество обманутых дольщиков в 2015 году резко выросло, но всем понятно, что по-настоящему кризис еще не начинался, — худшее впереди.

В такой ситуации власти озабочены только выживанием: они пытаются спасти то, что есть. Ипотеку субсидируют, девелоперам стремятся помочь в ручном режиме. Это важно, потому что строительство — важнейшая отрасль экономики и от ее падения пострадают многие. Однако никто не задается вопросом: почему пару раз в десятилетие российская стройка уходит в глубокий штопор, оставляя десятки тысяч обманутых дольщиков и обанкроченные компании? Почему так низкό качество получаемого продукта? И вообще — правильно ли выстроена модель жилищного строительства?

Рискнем предположить, что проблема не только в недостатках схем долевого строительства или в алчности российских девелоперов. Если посмотреть на проблему более широко, то оказывается, что вся система жилищного строительства неполноценна, если не сказать ущербна: она не соответствует задачам развития страны и общества. Эта система отсекает от жилья большую часть населения, несет большие риски и порождает крайне убогую среду жизни. Выход из тупика — в переходе к социально ориентированной модели жилищного строительства с реформами в области градостроительства и в существующей системе расселения.

Строительный неолиберализм не принес счастья

Российскую жилищную политику можно описать тремя терминами: «частные застройщики», «ипотека» и «продажа жилья» (никакой аренды). К настоящему времени выстроена крайне неолиберальная система, основанная на приватизации и свободном рынке. Западные консультанты еще в начале девяностых рекомендовали российскому государству максимально уйти из жилищной сферы. Тогда и наступит счастье: свободный рынок и конкуренция сделают качество продукта высоким, а цены низкими.

Рекомендации консультантов были выполнены: государство максимально «ушло». Градостроительной, архитектурной или расселенческой политики много лет нет. Даже министерство строительства на несколько лет было упразднено. Сфера оказалась фактически отдана в частные руки. Если сравнивать с Западной Европой, то у нас предельный вариант вольницы.

 

«Социальное жилье всегда низкого качества» — это лишь один из мифов, сложившихся вокруг жилищной политики

 

Реализовались ли благие ожидания от неолиберальной политики? Нет. Отметим лишь несколько врожденных недостатков этой модели.

Недостаток первый: низкое качество жилой среды. Уже в 1980-е Советский Союз планировал уйти от панельного домостроения и микрорайонной застройки. Прошло тридцать-сорок лет, вместо «неповоротливого» государства застройку ведут частные девелоперы, вроде бы конкурирующие между собой качеством, но и сегодня воспроизводится та же модель: микрорайоны из одинаковых коробок-многоэтажек.

Нет никакого желания идеализировать застройку в Советском Союзе, но новые районы сейчас часто еще хуже. Сорок лет назад микрорайоны пытались нанизать на системы общественного транспорта, привязать к местам приложения труда. Сегодня новый панельный город может возникнуть в чистом поле — без всяких надежд на метро, рабочие места и социальную инфраструктуру.

Объяснять такую деградацию можно по-разному, но в ее основе фундаментальное противоречие нашего спекулятивного девелопмента. Города живут столетия, здания — десятки лет, а решения по градостроительным вопросам принимают девелоперы исходя из желания получить сиюминутную, быструю прибыль от продажи квартир. «Быстро и дешево построить, продать и уйти» — понятная тактика, но для городской среды она часто порочна. В развитых обществах стремление девелоперов к суперприбылям уравновешивается действиями государства: оно выступает от лица общества, отстаивая долгосрочные интересы. У нас же демпфера нет: государство устранилось от того, чтобы задавать правила игры, вырабатывать долгосрочные стратегии, от формирования представления о том, что такое современный российский город, и создания его образов. Строительство же без образа порождает безобразную среду.

Социальное жилье по-словенски: жилой комплекс Tetris Apartments в Любляне 43_1.jpg
Социальное жилье по-словенски: жилой комплекс Tetris Apartments в Любляне

Недостаток второй: построенная система крайне неустойчива. Никто из девелоперов девяностых не смог нормально прожить следующее десятилетие, лидеры 2000-х оказались несостоятельными в 2008 году. Постоянная ротация игроков — одна из причин того, что с завидной регулярностью новые застройщики выходят на рынок и начинают развиваться буквально с нуля.

Но намного хуже то, что результатом работы этой системы является большое количество банкротств и обманутых дольщиков. В 2008–2009 годах по стране порядка 100 тыс. человек потеряли свои сбережения в долевом строительстве. В ручном режиме эти проекты потихоньку достраивались при участии властей, но в 2015 году пришла новая волна. За первые девять месяцев количество обманутых дольщиков увеличилось на 18 тыс. человек. И это еще без учета 39 тыс. человек со строек СУ-155, за которые взяло на себя ответственность государство. Сейчас общее число таких дольщиков вновь приближается к 100 тыс. человек. При этом полноценный кризис еще впереди, ведь многие девелоперы сегодня находятся в плачевном состоянии.

Считается, что, передав стройку частникам, государство уже ничего не тратит. Но есть масса затрат, которые не видны, например издержки на купирование проблемы обманутых дольщиков. Местные власти, как правило, находят компанию, которая достраивает проблемные объекты, компенсируя издержки. Взамен девелоперам передают новые площадки под застройку, с них снимают какие-то обязательства, разрешают строить, нарушая местные регламенты и ухудшая городскую среду. Все это происходит не в денежной форме. Редкий пример, когда затраты на купирование проблемы обманутых дольщиков хоть как-то понятны, — это случай с компанией СУ-155. Уже сейчас государство говорит, что достройка проблемных объектов компании потребует 45 млрд рублей.

Недостаток третий: нынешняя система жилищного строительства антисоциальна. Она отсекает большую часть населения от возможности улучшить жилищные условия. Даже по официальным данным, только 24% семей могут купить себе жилье с ипотекой, для остальных вариантов вообще нет. Стоит ли считать гармоничным государство, где значительная часть людей не имеет возможности улучшить жилищные условия? Можно ли назвать такую систему здоровой?

Монополия ипотеки

Главным элементом нынешней жилищной модели является ставка на один, монопольный, инструмент финансирования жилищного строительства — ипотеку. Все конкурирующие системы были тщательно «зачищены». Интересно, что все девяностые «американскую» ипотеку и «германскую» систему стройсберкасс рассматривали как два равновероятных пути развития системы жилищного финансирования. В битве лоббистов ипотека победила. Один из драматических моментов той войны: в Госдуме в самый ответственный момент закон о стройсберкассах был просто потерян. Глядя из сегодняшнего дня, понимаешь, что по-другому и быть не могло: ипотека открывала огромный высокодоходный рынок для банковского сектора, тогда как на социально ориентированных стройсберкассах заработать большие деньги невозможно.

Социальное жилье по-бельгийски: жилой комплекс Savonnerie Heymans в Брюсселе 43_2.jpg
Социальное жилье по-бельгийски: жилой комплекс Savonnerie Heymans в Брюсселе

Для развития ипотеки в начале 2000-х был создан специальный институт развития — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Удивительно, но активное развитие нашей ипотеки совпало с сильнейшим кризисом ипотеки в США 2007–2008 годов. Миллионы американцев потеряли свою недвижимость, тот кризис оказался стартером мирового общеэкономического кризиса. В конце концов, чтобы купировать убытки, США пошли на фактическую национализацию крупнейших игроков ипотечного рынка США: компаний Fannie Mae и Freddie Mac. Однако даже явное банкротство их ролевой модели не заставило российских чиновников задуматься об опасностях плана «все поставить на ипотеку».

Сработала ли ставка на ипотеку? Если судить по объему рынка выданных кредитов, то да. В 2014 году было выдано более 1 млн кредитов на сумму 1,7 трлн рублей. Но если сопоставлять с планами властей начала 2000-х, то, конечно, «карта не сыграла». Власти стремились построить двухуровневую ипотечную систему, как в США: с дешевыми ставками и секьюритизацией кредитов через облигационные займы ипотечного агентства. Не получилось.

Конвейер по перенаправлению денег в ипотеку через облигационные займы в полную силу так и не заработал. Но гораздо хуже и опаснее другое: ипотечные ставки в России по-прежнему остаются на абсурдно высоком, двузначном, уровне. Сегодня субсидированную государством ставку в 12% годовых подают как крайне выгодную. Однако ни в одной развитой стране нет двузначных ипотечных ставок. К слову, в США ипотечные ставки сегодня в среднем порядка 3–4% годовых.

Высокие ипотечные ставки означают аномально высокую нагрузку для заемщика. При ставке 12% за двадцать лет заемщик выплачивает 2,5 стоимости кредита, при 14% — три. И это еще без учета расходов на страховку, разнообразные комиссии и т. д. Чтобы расплачиваться по кредиту, люди вынуждены многие годы работать на нескольких работах, отказываться от отпусков и досуга. Ипотека для многих россиян означает резкое снижение качества жизни. «Загонять людей в долгосрочную, крайне дорогую и рискованную ипотеку» — вряд ли такая политика может считаться моральной. Тем более что в фазе рецессии экономики риски вырастают многократно: люди теряют работу, доходы сокращаются.

Разговор о высоких рисках системы ипотечного кредитования чиновники обычно прерывали «неубиваемым» тезисом: «В России низкий уровень задолженности по ипотеке. Обычно кредиты гасят досрочно: средний срок кредита — семь лет». Однако риски имеют одну особенность: они резко вырастают именно в момент рецессии экономики. Первая «мина» российской ипотеки разорвалась в 2015 году: несколько десятков тысяч заемщиков с валютными кредитами перестали справляться с платежами.

Проблемы с валютными ипотечниками многими воспринимаются отстраненно: мол, «сами дураки, нечего было брать кредиты в валюте». Но проблемы такого рода, похоже, начинают расти как снежный ком: в 2015 году резко снизилась платежная дисциплина и по рублевой ипотеке. За год просроченная задолженность увеличилась сразу на 60% — до рекордной суммы в 294 млн рублей. За последние два года эта задолженность выросла более чем вдвое — на 120%. Причем темпы роста задолженности ускоряются: в марте 2016-го она увеличилась на 25%.

Осенью 2015 года Объединенное кредитное бюро подсчитало, что потенциальными банкротами из-за крупной задолженности по ипотеке в России можно назвать 261 тыс. заемщиков. Эти люди накопили долги на сумму более полумиллиона рублей каждый, а их просрочка превышает три месяца.

Социальное жилье по-голландски: жилой комплекс Hatert Housing в городе Неймегене 43_3.jpg
Социальное жилье по-голландски: жилой комплекс Hatert Housing в городе Неймегене

На глазах ипотека из панацеи превращается в головную боль. Причем ажиотаж вокруг субсидированной ипотеки на новостройки решает текущую проблему выживания стройкомплекса, но создает огромные потенциальные риски в перспективе. Какие ресурсы нужны будут государству, чтобы купировать проблему ипотеки, невозможно подсчитать: суммарная задолженность россиян по ипотеке уже превышает 4 трлн рублей. 

От социального жилья до ЖСК

«В начале девяностых американские консультанты из Всемирного банка и USAID нам убедительно доказывали, что все советские схемы жилищного строительства нужно упразднить. Все перевести в чисто денежные формы, максимально уйти от регулирования. Но вот в чем проблема: уже во второй половине девяностых мы поехали в США, стали разбираться и увидели, что в Америке невероятное разнообразие инструментов жилищной политики. Есть муниципальный фонд, бесприбыльные девелоперские компании, есть много всего плюс жесткое регулирование. Суммарный штат министерства жилищной политики и городского развития США с филиалами — под десять тысяч человек. Мягко говоря, нас вводили в заблуждение», — так «не под запись» с досадой говорил один из замминистров жилстроя России в девяностых годах после ликвидации министерства строительства.

В результате модель жилищного строительства в России была создана как антитеза советской системе. Если в Советском Союзе главным застройщиком выступало государство, то теперь это частные девелоперы. В Советском Союзе жилье бесплатно распределяли, теперь только продажа по рыночной стоимости. Никаких полутонов, из одной крайности бросились в другую: из распределительной системы в неолиберальную. Маятник качнулся, проскочив все промежуточные стадии.

Одна из главных задач сегодня — восстановить широкую линейку инструментов, так чтобы доступ к жилью появился у всех групп населения. Назовем лишь некоторые из таких инструментов. Первое: жилищно-строительные кооперативы. Сегодня, приобретая квартиру у частного девелопера, покупатель оплачивает, кроме себестоимости здания, массу других вещей: прибыль застройщика и подрядчиков, взятки чиновникам, сверхприбыли землевладельцев и ресурсных монополистов и т. д. Понятно, что цены в итоге получаются высокими, а это ограничивает доступ к жилью. Часть жилого фонда можно было бы создавать по схеме ЖСК: когда пайщики оплачивают только прямые расходы на строительство здания. Себестоимость в данном случае станет уменьшаться и за счет того, что часть работ способны выполнять сами пайщики. Детальные схемы проекта и вопросы снижения рисков можно обсуждать, но очевидно, что эта модель совершенно рабочая и весьма востребованная, и она апробирована в Советском Союзе и массе других стран.

Социальное жилье по-испански: жилой комплекс Mirador в Мадриде 43_4.jpg
Социальное жилье по-испански: жилой комплекс Mirador в Мадриде

Второе: льготные программы малоэтажного строительства. Сегодня на коттеджное строительство приходится до половины объемов возводимого в стране жилья. В большинстве случаев это архаичная и низкотехнологичная стройка с большими инфраструктурными проблемами. Надо обеспечить создающиеся пригороды инфраструктурой, гарантировать им градостроительное качество и создать систему льготного выделения земельных участков. Пример такого подхода уже реализован в Белгородской области. Москве и ряду городов-миллионников эта схема вряд ли подойдет — хотя бы потому, что исчерпан транспортный ресурс. Однако в средние и малые города такая программа могла бы вдохнуть жизнь.

Третье: арендное жилье. В некоторых западноевропейских городах доля сегмента арендного жилья доходит до 50–60%. В России строить арендное жилье сегодня нерентабельно: стоимость кредитов намного выше потенциальных доходов от аренды. Этот дисбаланс может быть преодолен за счет выделения бесплатных земельных участков, льготного подключения к инфраструктуре и с помощью системы льготного кредитования. Проблема в том, что разговоры об арендном жилье ведутся уже с десяток лет, однако процесс буксует. Для начала необходимо реализовать несколько пилотных проектов, на которых можно проверить организационные, экономические и архитектурные схемы.

Один из вариантов — легализация комплексов апартаментов. Но не того квазижилья в Москве, которое строят без социальной инфраструктуры, без учета норм инсоляции, используя «дырки» в законодательстве. Ситуацию неопределенности вокруг этого феномена искусно продлевают уже пять лет, что позволяет девелоперам получать прибыли, ухудшая при этом среду. Возможно, стоит запретить квазижилье и легализовать гостинично-апартаментные комплексы на законодательном уровне.

Четвертое: должен быть возрожден институт социального жилья. Этот инструмент можно использовать для предоставления квартир людям, нуждающимся в поддержке: малообеспеченным слоям населения, многодетным семьям и т. д. Ключевым вопросом для создания института социального жилья является отмена бесплатной приватизации жилья.

Повторим: речь идет не об отказе от долевого строительства, а об актуализации всего спектра инструментов финансирования жилищного строительства. Создание неспекулятивных сегментов рынка позволит обеспечить доступ к жилью всем группам населения и улучшить моральное состояние общества.

Выйти из ступора

Понятно, что вопрос формирования новой социально ориентированной жилищной политики слишком широк, чтобы его можно было охватить в какой-либо статье. Более того, это даже не предмет программы одного профильного министерства. Это вопрос большой дискуссии, в которую должны включиться самые широкие слои общества: от ученых-общественников до девелоперов и чиновников. Важно выйти из состояния запутанности и импотенции, когда все мысли заняты только выживанием, и начать выстраивать ту модель, которая будет развивать страну и людей.

Число обманутых дольщиков в России вновь приближается к ста тысячам 44.jpg ТАСС
Число обманутых дольщиков в России вновь приближается к ста тысячам
ТАСС

Пока же рискнем высказать несколько тезисов относительно новой жилищной политики. Первое: повторимся, необходимо резко расширить линейку инструментов жилищного строительства. Второе: государство должно вернуться к активной, созидательной роли в жилищной сфере. Нынешняя ситуация потерянности и отсутствия целеполагания должна быть преодолена.

Третье: новая жилищная политика немыслима без увязки с темами градостроительной политики, расселения и демографии. Какими мы хотим видеть наши города и поселения через несколько десятков лет? Какой образ жизни мы стараемся формировать? Как преодолеть дисбалансы территориального развития — в частности, сверхконцентрацию ресурсов в Москве? Новая жилищная политика может стать инструментом, помогающим ответить на эти вызовы.

Четвертое: активная роль государства не означает унификации. У Якутска и Махачкалы, Екатеринбурга и Твери совершенно разные демографические, экономические и климатические ситуации. Каждый регион должен сконструировать из широкого набора инструментов свою жилищную политику.

Пятое: не нужно, чтобы введение новых инструментов жилищного строительства носило характер кампанейщины. На первом этапе в нескольких регионах должны быть реализованы пилотные проекты. Их результаты необходимо изучить, максимально широко обсудить — и только потом эти инструменты интегрировать в экономику. Опасность, что на пилотах будет потеряно время, не должна пугать. Выстраивание правильной жилищной политики — это цивилизационная задача со своим масштабом времени.

Шестое: безусловно, необходимо, чтобы новая жилищная политика опиралась на моральные основания. Такая политика — это возможность построить более гармоничное и справедливое общество, инструмент улучшения его морального состояния. И поэтому диктат квадратных метров и финансовых показателей абсурден: от них нельзя отказываться, но они должны занять свое место. Вопросы доступности жилья, качества среды, демографии все-таки намного важнее. Возможности и инструменты для реализации новой жилищной политики есть, вопрос лишь в политической воле.