Реновация как шанс на новую городскую среду

Алексей Щукин
специальный корреспондент журнала «Эксперт»
18 декабря 2017, 00:00

Столичные власти ставят задачу создать городскую среду с новым образом жизни. Вызов серьезный и требующий максимальной концентрации усилий на качестве

ОЛЕГ СЕРДЕЧНИКОВ

Столичные власти раскручивают маховик реновации. Первые 15 домов в рамках этой программы будут сданы в эксплуатацию уже в этом году, жильцы пятиэтажек смогут переехать в них в марте. До 2020 года на программу реновации из столичного бюджета будет потрачена колоссальная сумма — 400 млрд рублей.

Помимо финансовых, строительных и социальных вопросов реновации на первый план общественной дискуссии стала выходить тема градостроительства и архитектуры. Какой город будет сформирован в результате масштабной реновации? Какие градостроительные, архитектурные и строительные инновации будут применены? Чем новая городская среда будет отличаться от нынешней? Поиску ответов на эти вопросы посвящен архитектурно-градостроительный конкурс концепций экспериментальных площадок реновации. Эти вопросы были и в центре дискуссий конференции «Реновация — создание комфортной городской среды. Для жизни и работы», которую медиахолдинг «Эксперт» провел совместно с правительством Москвы на минувшей неделе.

Реновация «собянинская» и «лужковская»

«Мы готовы поднять первую волну реновации. В проектировании и строительстве сегодня находятся 236 площадок с потенциалом три с половиной миллиона квадратных метров», — сказал на конференции заместитель мэра Москвы в правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. По мнению чиновника, реновация районов пятиэтажек — один из элементов системной модернизации города, наряду с трансформацией транспортной системы (МЦК, новые линии обычного и наземного метро, Северо-Западная и Северо-Восточная хорды, Южная рокада), редевелопментом промзон, перезапуском парков.

Программу «собянинской» реновации часто сравнивают с предшествующей «лужковской». Причем два важных отличия обычно остаются без должного внимания. Первое: администрация Сергея Собянина планирует проводить ее самостоятельно, становясь глобальным застройщиком. «Лужковская» программа, напротив, предполагала, что реновацией целых районов занимались частные застройщики. Сегодня проводить аудит той программы вряд ли кто-то будет, но то, что город, скажем так, «немного обманули», очевидно. В некоторых контрактах изначально было записано, что городу отходит лишь 5–10% в новостройках на месте пятиэтажек, так что организовать волну переселения было невозможно. Во многих контрактах девелоперы застраивали «вкусные» участки, а потом выходили из проекта с прибылью — реновацию завершал город за бюджетные средства. Так что логику администрации Собянина можно понять.

«Российские города практически не могут получать достойную земельную ренту и существенную долю доходов от нового строительства. В такой ситуации решение Москвы проводить реновацию самостоятельно, без участия частных девелоперов, вполне оправданно, — говорит президент фонда “Институт экономики города” Надежда Косарева. — Причем сам проект реновации, по нашим подсчетам, может даже принести Москве прибыль». Косарева считает реновацию весьма логичной и с точки зрения траектории развития российских городов: «Девяностые годы были временем точечной застройки. двухтысячные — эпоха комплексного освоения территорий, строительства “в полях”. Сейчас время заняться развитием застроенных территорий, обновление которых требует огромных инвестиций».

Интересно, что реновацией сегодня активно занимаются и во Франции, где тоже много модернистской застройки 1950–1960-х годов. По словам руководителя французского архитектурного бюро Valode & Pistre Жана Пистра, принявшего участие в конференции «Эксперта», в стране действует Национальное агентство реновации городов, которое выступает заказчиком таких проектов. Французская схема имеет существенные отличия от московской: в ней активное участие принимают частные инвесторы и используется целый арсенал инструментов реновации, а не только снос. За десять лет государственные субсидии в 13 млрд евро позволили привлечь в процесс реновации частные инвестиции в размере 47 млрд евро.

Другое отличие от «лужковской» реновации — в постановке задачи. «Мэр поставил задачу: давайте не просто заменим старые дома новыми. Давайте создадим новую городскую среду, новый образ жизни», — рассказал Марат Хуснуллин.

Если взять за основу техническое задание градостроительного конкурса на реновацию, основные идеи властей выглядят так. Спальные микрорайоны пятиэтажек превращаются в полноценные многофункциональные районы. В них появляется большой блок коммерческой недвижимости, что должно создать рабочие места и в перспективе снизить маятниковую миграцию в центр города. В частности, нежилыми должны стать первые этажи новых зданий. Модернистское пространство советского микрорайона, где в свободном порядке расставлены здания, должно стать намного более упорядоченным. На месте снесенных пятиэтажек должны появиться кварталы (в терминологии конкурса — урбан-блоки) с закрытыми «дворами без машин». В районах должны возникнуть высококачественные общественные пространства.

Надежда Косарева: «По нашим подсчетам, проект реновации может даже принести Москве прибыль» 52-02.jpg ОЛЕГ СЕРДЕЧНИКОВ
Надежда Косарева: «По нашим подсчетам, проект реновации может даже принести Москве прибыль»
ОЛЕГ СЕРДЕЧНИКОВ
Жан Пистр: «Во Франции заказчиком проектов рено- вации районов модернистской застройки выступает Национальное агентство реновации городов» 52-03.jpg ОЛЕГ СЕРДЕЧНИКОВ
Жан Пистр: «Во Франции заказчиком проектов рено- вации районов модернистской застройки выступает Национальное агентство реновации городов»
ОЛЕГ СЕРДЕЧНИКОВ
Марат Хуснуллин: «Мы готовы поднять первую волну реновации. В проектировании и строительстве сегод- ня находятся 236 площадок» 52-04.jpg ОЛЕГ СЕРДЕЧНИКОВ
Марат Хуснуллин: «Мы готовы поднять первую волну реновации. В проектировании и строительстве сегод- ня находятся 236 площадок»
ОЛЕГ СЕРДЕЧНИКОВ

Застройка средней этажности возможна!

Детальный анализ проектов конкурса на реновацию впереди. Весь декабрь с проектами будут знакомить общественность, а победители будут объявлены в январе. Но уже сегодня можно сделать несколько выводов.

Первое: уплотнение города не означает, что на месте пятиэтажек возникнут двадцатиэтажки. «Главный результат нашей работы в том, что мы показали: пятиэтажки можно в значительной мере заменить среднеэтажной застройкой. И при этом получить хорошие показатели плотности застройки и окупаемости проекта», — говорит заместитель директора архитектурного бюро «Остоженка» Андрей Гнездилов. Такого результата добились еще несколько архитектурных бюро, в том числе бюро архитектора Сергея Скуратова.

В частности, в проекте архитектурного бюро SPEECH 70% новых зданий имеют небольшую этажность — шесть–восемь этажей. Эти спокойные дома с детально проработанными фасадами должны составить основную застройку района. Кроме фоновой застройки должны появиться и высотные яркие дома. Этот проект — иллюстрация рецепта нового европейского города главы SPEECH Сергея Чобана, теории «70 на 30». Именно при таких пропорциях фоновой застройки и ярких зданий-манифестов, по мнению архитектора, создаются ансамбли контрастной гармонии.

Второе: реновация займет пятнадцать-двадцать лет. Участники конкурса должны были не просто спроектировать район после реновации, но и предложить схему волнового переселения с экономической моделью. Большинству разработчиков проектов для перестройки микрорайона площадью 100 га требуется шесть-восемь волн реновации, то есть перестроить его быстрее чем за пятнадцать лет, крайне сложно.

Третье: большинство проектов предлагают значительное разнообразие морфотипов застройки, не останавливаясь на рекомендованном урбан-блоке. Принцип разнообразия архитектурных и градостроительных приемов крайне важен. В проекте консорциума MLA+ и Buromoscow в реновируемом районе даже оказываются три принципиально разные территории: «Деловая», «У парка» и «Рекреационная». За счет этого создается разнообразие образов жизни.

Четвертое: зелень можно сохранить. Районы пятиэтажек очень зеленые, это одно из главных их достоинств. Но в процессе реновации значительную часть деревьев можно, к сожалению, потерять. Ряд концепций делают акцент на то, что существующая зелень сохраняется и становится одной из главных идей проекта. Так, в проекте бюро Тимура Башкаева ряд новых зданий строится точно на месте снесенных пятиэтажек, и за счет этого сохраняется двор-сквер.

Эксперты многого ждали от проекта бюро Захи Хадид, пожалуй, самого известного архитектора последнего десятилетия. Проект получился необычный и эффектный: две площади словно кратеры вулканов, от которых лучами отходят улицы со зданиями, расположенными амфитеатром. Однако эта огромная трехмерная инсталляция из зданий рассчитана, скорее, на вид из самолета. На первый взгляд предложение кажется полностью оторванным от московской реальности и неприменимым для реализации 52-05.jpg ПРЕДОСТАВЛЕНО МОСКОМАРХИТЕКТУРОЙ
Эксперты многого ждали от проекта бюро Захи Хадид, пожалуй, самого известного архитектора последнего десятилетия. Проект получился необычный и эффектный: две площади словно кратеры вулканов, от которых лучами отходят улицы со зданиями, расположенными амфитеатром. Однако эта огромная трехмерная инсталляция из зданий рассчитана, скорее, на вид из самолета. На первый взгляд предложение кажется полностью оторванным от московской реальности и неприменимым для реализации
ПРЕДОСТАВЛЕНО МОСКОМАРХИТЕКТУРОЙ

Формула плотности

Уплотнение — одна из самых болезненных тем для жителей, сносимых пятиэтажек. «Вместо пятиэтажек поставят двадцатиэтажки, и количество жителей в нашем районе вырастет в несколько раз» — примерно так часто рассуждают будущие переселенцы. В качестве главного пугала используется градостроительный термин «плотность застройки», которая, как теперь знает каждый второй житель, вырастет в несколько раз. Насколько увеличится количество людей в кварталах после реновации, справедливы ли вообще эти страхи?

Общий ответ таков: количество жителей увеличится, но не пропорционально росту плотности застройки. Попробуем упрощенно это пояснить. Плотность районов пятиэтажек сегодня — 8–10 тыс. кв. м жилья на гектар. Марат Хуснуллин обещает, что после реновации она не вырастет выше 25 тыс. «квадратов» на гектар. Цифра эта не случайна — это предельная плотность, разрешенная в столице. Итого плотность застройки вырастет в два с половиной — три раза.

Однако не весь прирост пойдет на новых жильцов. По заданию конкурса жилье для переселенцев проектируется с коэффициентом 1,4. То есть вместо квартиры площадью 30 кв. м переселенец получит 42 кв. м. Таким образом, возрастание плотности на 40% — с 10 тыс. кв. м до 14 тыс. — пойдет только на переселение, а на рынке будут продаваться оставшиеся метры, эквивалентные 11 тыс. кв. м на гектар. Соотношение площади жилья коренных обитателей жителей района к квартирам новых жителей после реновации составит 14 к 11.

Сергей Скуратов: «Принципы, по которым мы формировали элитные “Садовые кварталы” в центре Москвы, применимы и для проектов реновации районов пятиэтажек» 52-07.jpg ОЛЕГ СЕРДЕЧНИКОВ
Сергей Скуратов: «Принципы, по которым мы формировали элитные “Садовые кварталы” в центре Москвы, применимы и для проектов реновации районов пятиэтажек»
ОЛЕГ СЕРДЕЧНИКОВ

Если бы квартиры в коммерческих и «переселенческих» домах были одинаковыми по размеру, это означало бы, что число жителей района увеличится на 80%. Однако в «коммерческих» квартирах площадь на одного человека выше, и потому в целом ряде проектов конкурса население увеличивается на 40–50%. По расчетам главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова, после реновации количество жителей в кварталах увеличится в среднем на 25–30%. В любом случае оно вырастет не в два-три раза, как плотность застройки.

Один из вариантов городской среды от архитектурного бюро Сергея Скуратова 52-08.jpg ПРЕДОСТАВЛЕНО МОСКОМАРХИТЕКТУРОЙ
Один из вариантов городской среды от архитектурного бюро Сергея Скуратова
ПРЕДОСТАВЛЕНО МОСКОМАРХИТЕКТУРОЙ

Увеличение плотности застройки и количества жителей — тренд, характерный для большинства мегаполисов. При этом нельзя однозначно сказать, что рост плотности ведет к ухудшению качества жизни. Так происходит при лобовой уплотнительной застройке, когда новый жилой дом просто втискивается в существующий район, а других изменений не происходит. Если же происходит «умное» уплотнение — с развитием общественного транспорта, с появлением новых сервисов и общественных пространств, — то качество жизни может и вырасти. При этом именно высокая плотность позволяет создать и содержать эффективный общественный транспорт и городские сервисы. Если жителей недостаточно, то транспорт и сервисы становятся убыточными.

Тимур Башкаев: «Разнообразие морфотипов за- стройки может стать одним из важных принципов реновации» 52-06.jpg ОЛЕГ СЕРДЕЧНИКОВ
Тимур Башкаев: «Разнообразие морфотипов за- стройки может стать одним из важных принципов реновации»
ОЛЕГ СЕРДЕЧНИКОВ

Более плотная жилая среда выгодна городу по экономическим соображениям. Она позволяет создавать условия для активной экономической жизни и генерировать больше налоговых поступлений с единицы территории. Важен и вопрос, где строить новое жилье. Уплотнение города — альтернатива его экстенсивному расширению, когда новые районы строятся вдали от центра. Экстенсивное развитие требует огромных инвестиций в инженерную инфраструктуру и общественный транспорт, генерирует большие транспортные потоки маятниковой миграции и в российских условиях часто оборачивается низкокачественной высотной застройкой. Однако понятно, что у роста плотности есть пределы — при определенных соотношениях качество жизни начинает падать. В целом Москве еще предстоит найти формулу баланса высокой плотности застройки, качества среды и комфорта.

Риски реновации

Качество концепций участников конкурса и обещания властей дают повод для оптимизма. Реновация — это действительно шанс создать городскую среду нового уровня: среднеэтажную, разнообразную, интересную. В то же время есть ряд рисков, которые могут предельно упростить и выхолостить решения, в соответствии с которыми будет вестись застройка.

Во-первых, нет никаких гарантий, что победившие в конкурсе концепции будут реализованы хоть в каком-то виде. Классический конкурс предполагает, что реализован будет проект-победитель. Но в данном случае условия конкурса не содержат обязательств заказчика по отношению к победителям. Главный архитектор Сергей Кузнецов обещал, что добьется, чтобы авторы победивших концепций были привлечены к работе над проектами планировки территорий. Однако есть вероятность, что застройка будет идти совсем по другим проектам. За примерами далеко ходить не надо: основные идеи развития Новой Москвы из проектов — победителей конкурса «Большая Москва» за пять лет так и не были воплощены.

В конкурсном проекте архитектурного бюро «ТПО Резерв» для района Царицыно акцент сделан на формирование небольших кварталов 52-09.jpg ПРЕДОСТАВЛЕНО МОСКОМАРХИТЕКТУРОЙ
В конкурсном проекте архитектурного бюро «ТПО Резерв» для района Царицыно акцент сделан на формирование небольших кварталов
ПРЕДОСТАВЛЕНО МОСКОМАРХИТЕКТУРОЙ

Во-вторых, остается много неясностей по экономическим вопросам. Например, непонятно, сможет ли полная себестоимость строительства предложенных непростых конкурсных проектов уложиться в заявленные властями 85 тыс. рублей за квадратный метр. Хотя, например, архитектор Сергей Чобан утверждает, что себестоимость жилья в разработанном им проекте укладывается в эту сумму.

Что делать с многочисленными подземными паркингами, которые, предположим, будут построены (их количество было прописано в техническом задании конкурса)? Надежд на то, что дорогие паркинги раскупят переселенцы из пятиэтажек, нет: даже в дорогих жилых комплексах столицы у девелоперов есть проблемы с их сбытом. Та же проблема с запланированными многочисленными нежилыми помещениями: в Москве сегодня избыток таких площадей.

В-третьих, предложенные концепции и будущие проекты исходят из государственных нормативов и представлений о прекрасном архитекторов и властей. Однако какой запрос на среду формируют горожане, неизвестно. Исследований такого рода не проводится, и новая застройка в любом случае будет попыткой навязать определенную формулу идеальной городской среды.

В-четвертых, сложность проекта, когда муниципальному девелоперу нужно будет очень быстро вести стройки по сотням адресов, будет толкать программу в сторону простых и отработанных решений. Например, к типовому строительству высотных панельных домов. Чтобы противостоять этому соблазну, властям необходимо будет проявить высочайший профессионализм и политическую волю.