«Время активного строительства позади»

Алексей Щукин
специальный корреспондент журнала «Эксперт»
12 марта 2018, 00:00

Столичный рынок коммерческой недвижимости насытился. Высокая вакантность и снизившиеся ставки аренды столичных офисных и торговых площадей оставляют мало возможностей для нового строительства. На повестке дня — реконцепция ранее построенных объектов коммерческой недвижимости

ОЛЕГ СЕРДЕЧНИКОВ
Денис Колокольников: «Большая часть торговых центров открывалась в послед- ние годы с очень низкой заполняемостью. Если их собственников спросить, пошли бы они еще раз эти инвестиции, то большинство сказало бы “нет”»

За последние пять лет столичный рынок коммерческой недвижимости прошел серьезную трансформацию, пережив ряд мощных шоков. Часть изменений связана с разнообразными реформами столичного правительства: в городе активно реализуются проекты комплексного освоения территорий, редевелопмент крупных промзон, была введена платная парковка, благоустроены улицы в центре, снесены ларьки около метро и так далее — все это, естественно, сильно сказалось на рынке коммерческой недвижимости.

Эти реформы шли на фоне острого экономического кризиса, радикально снизившего спрос на офисы и торговые площади. Только офисных площадей класса A и B в столице сейчас пустует более двух миллионов квадратных метров. Как реформы столичного правительства повлияли на рынок коммерческой недвижимости? Почему Москве больше не нужно офисов? Каковы главные тренды рынка? Об этом «Эксперт» поговорил c председателем совета директоров компании RRG, председателем Экспертного совета по редевелопменту при РГУД Денисом Колокольниковым.

— Какая ситуация сегодня складывается на рынке офисной недвижимости? Что сейчас на повестке дня?

— Ситуация не самая хорошая, но рынок очень живой. Сделок с офисами в прошлом году было рекордное количество — почти два миллиона квадратных метров. Однако это сделки, связанные в большинстве своем с переездом компаний. Нового спроса на офисы со стороны бизнеса не возникает, в целом поглощение отрицательное. В последние годы строят минимальные объемы новых офисных площадей — в 2017 году ввели всего 400 тысяч квадратных метров. А прежде доводилось и по миллиону квадратных метров в год сдавать, и больше.

— Сколько площадей пустует в офисных центрах? И что происходит со ставками аренды?

— В 2015 год в офисах класса А было до 25 процентов вакантных площадей, в классе В — около 12 процентов, а сейчас средняя доля вакансии по обоим классам на уровне 13 процентов. Это произошло за счет минимизации ввода новых площадей и роста сделок.

В 2014–2015 годах ставки серьезно упали, следующие два года тоже наблюдалось их плавное снижение. К концу 2017 года ставки стабилизировались на достаточно невысоком уровне. Например, в среднем по Москве для офисов класса В ставка аренды составляет около 14,5 тысячи рублей за квадратный метр в год. Получается, строить офисы классов А и В с точки зрения окупаемости инвестиций не очень интересно, за исключением центральных локаций.

— Доходность получается низкой?

— Себестоимость строительства в рублях достаточно высокая, и кредитные ставки высоки. Инвестиционный подготовительный этап длится два-три года, срок окупаемости получается не менее восьми-десяти лет. И это в лучшем случае — при условии, что стройка не затянулась, что в аренду сдано сто процентов площадей и так далее. И главное, это будут высокорискованные инвестиции: очередное падение цен на нефть, санкции, снижение деловой активности и прочее могут еще понизить арендную ставку.

— То есть на офисном рынке наступила инвестиционная пауза? Новых офисов больше не нужно строить?

— В целом да, рынок насыщен. Эта пауза уже года три длится. Но позитив в том, что период неопределенности и резкого падения закончился. Сейчас рынок на ценовом дне, роста существенного пока не ожидается, но при этом ситуация прогнозируемая, есть определенная стабильность.

Возможность нового строительства сильно зависит от локации. Город одно время не давал разрешений на строительство новых объектов в центре. И если сейчас появится офисный проект внутри Садового кольца или в определенных местах внутри Третьего кольца, то он будет востребован и ставки будут высокими. На периферии, конечно, сложнее.

— На столичном рынке офисов есть отдельный субрынок — «Москва-Сити». Почему там продолжается строительство, несмотря на негативные тренды?

— Это вопрос выгодности инвестиций. В принципе, уровень ставок в «Сити» — 23–30 тысяч рублей за квадратный метр в год — позволяет развивать проекты. Вакантность в «Сити» высокая (порядка 15–20 процентов), но она снижается. Поглощение происходит во многом за счет госструктур. Правительство Москвы купило в «Сити» около 55 тысяч квадратных метров, еще какие-то крупные сделки прошли. И получается, что «Сити» стал полноценным правительственным и деловым центром вопреки всем обещаниям, что чиновники переедут в Новую Москву. В «Москве-Сити» сейчас высокая концентрация крупного бизнеса и власти, и понятно, что у проекта есть будущее. Я думаю, что те, кто начинает новые проекты, понимают, что есть спрос от крупных корпораций. К тому же в «Сити» сейчас все больше стали строить апартаменты.

Время реконцепции

— Торговые центры сейчас в целом тоже невыгодно строить?

— Финансовая модель для торговых центров не дает высоких инвестиционных показателей. В последние годы собственники получают с арендаторов преимущественно процент с оборота, фиксированная арендная ставка минимальна. Поэтому новых таких объектов в прошлом году почти не вводилось.

Исключение составляют торговые центры, построенные на месте снесенных. Например, Enka снесла свой старый «Капитолий» и строит на этом месте торговый центр в пять раз большего размера, потому что тут для такого объекта есть потенциал. Большая часть торговых центров открывалась в последние годы с очень низкой заполняемостью. И я думаю, что если их собственников спросить, пошли бы они еще раз эти инвестиции, то большинство сказало бы «нет».

Оборот розничной торговли за кризисные годы упал. При наращивании новых площадей оборот на один квадратный метр снижается. А поскольку ставка аренды — это, по сути, процент с оборота, то глобально ставки аренды в торговых центрах будут только падать. Есть еще один фактор: ритейлеры, чтобы поддержать обороты, снижают наценку, соответственно, маржинальность у них падает. Поэтому даже процент с оборота они стараются снизить.

— Пару лет назад, когда новые торговые центры открывались полупустыми и ставки аренды резко падали, некоторые эксперты рассуждали: «Возможно, эпоха потребительского общества заканчивается, люди переходят к более экономичным моделям потребления». Есть такое или нет?

— Потребительский бум точно прошел. Сначала завершился постдефицитный период, потом денег стало меньше. Изменилась и структура расходов у людей: когда у нас резко девальвировался рубль, была сильная инфляция, особенно резко дорожали продукты, а это обязательная статья расходов. Коммунальные платежи, транспортные расходы, мобильная связь, здравоохранение (бесплатной медицины все меньше и меньше) — эти статьи расходов постоянно растут. От этого стали страдать сектора менее обязательные — к примеру, покупка одежды и обуви. На потребление остается все меньше и меньше денег.

Еще один фактор: российские и зарубежные интернет-магазины постоянно набирают обороты. В год сотни миллионов посылок приходит из-за рубежа. Это действительно дешево, что, естественно, снижает обороты привычной торговли. Поэтому развиваются сегменты, которые нельзя убрать в интернет, те же развлечения и общепит.

— Что сегодня происходит с уже существующими торговыми центрами?

— В них стали появляться форматы, которых раньше не было. Это продиктовано отсутствием традиционных арендаторов. Начался кризис, и привычные операторы сказали: «Теперь не развиваемся». Но торговые центры не могут стоят полупустыми. И в них появилось большое количество других арендаторов, связанных с разнообразными развлекательными форматами. Они в состоянии платить только по низкой арендной ставке, поэтому раньше их в торговые центры не пускали. А когда возникли свободные площади, девелоперы стали идти на уступки, и в торговых центрах появились различные нетрадиционные проекты, начиная с «Кидзании» и заканчивая креативными концепциями каких-то аттракционов, квестов и так далее. Если раньше развлечения занимали три-пять процентов площадей торгового центра, то сейчас они могут размещаться на 15–20 процентах площадей.

То же самое с общепитом. Раньше для торгового центра классическим форматом был фуд-корт со стандартным набором арендаторов, возглавляемым «Макдоналдсом». Сейчас общепит представлен максимально широко. Внутри многих торговых центров открылись и полноформатные рестораны, которые занимают от семисот до тысячи квадратных метров. К примеру, «Чайхона №1» за последние годы открылась во многих торговых центрах. Причем в одном объекте может размещаться не один и не два, а сразу несколько больших ресторанов. Чем выше деловая активность в данной точке, тем больше ресторанов. Например, в «Афимолле» доля ресторанов очень большая — не менее 15–17 процентов площадей.

Если взять классический торговый центр, то на первом этаже в нем расположены ключевые «якоря» в виде продуктового гипермаркета и линейки известных брендов, например Zara, H&M. На третьем этаже размещаются кинотеатр, рестораны, детские развлечения и так далее. А второй этаж — это одежда и остальные типы товаров менее известных брендов. Так вот, раньше ситуация была такой: на первом этаже дела шли очень хорошо, на втором — похуже, а на третьем — еще хуже. Сейчас наоборот: на первом и третьем этаже активность высокая, людей много. А на втором — ни арендаторов, ни посетителей. Второй этаж в последние годы всегда наиболее проблемный.

Еще один тренд — усиление конкуренции между торговыми центрами за качественных арендаторов. Старые объекты все чаще проигрывают новым. Поскольку полноценное развитие рынка началось порядка десяти-пятнадцати лет назад, то многие проекты, построенные более десяти лет назад, уже потеряли свою актуальность. Для торговых центров это особенно важно, поскольку у них концептуальный цикл не превышает десяти лет. Некоторые центры уже через пять лет нуждаются в реконцепции. Причем здесь речь идет даже не о технической стороне, не об износе здания, а о моде и идеологии. Появляются новые торговые «красивые» центры, и люди начинают ходить в них.

— Каковы признаки устаревшего торгового центра?

— Узкие проходы, неэффективные планировки, недостаточно хороший климат-контроль, высокий износ отделки, вакансии, отсутствие новых арендаторов и интересных развлечений. Центры, которые построены более десяти лет назад, на пустом рынке, заполнились арендаторами, но сейчас новые комплексы перетягивают их. Хороший пример — проекты «Меги». Они уже давно построены, ни разу не закрывались — и при этом постоянно заполнены. Секрет в том, что они постоянно находятся в реконцепции: если какой-то новый оператор выходит на российский рынок, в «Меге» расторгают договор с менее успешным арендатором и размещают нового. У них происходит постоянная ротация. С момента открытия торговых центров «Мега» состав арендаторов там поменялся на 60–70 процентов.

— Разве смену арендаторов можно считать реконцепцией?

— Да. Например, сейчас во многих проектах «Меги» закрывают катки, создаются новые фуд-корты большего размера, появляются классические рестораны, чего раньше не было. Они начинают благоустраивать прилегающую территорию, устанавливают там горки, аттракционы, места для проведения праздников. Иногда даже жертвуют парковкой. Они вытягивают людей на улицу, чтобы можно было и там проводить какие-то активности.

— Необходимость реконцепции касается в основном торговых центров?

— Не только. Сейчас в целом на смену эпохе активного строительства пришло время реконцепции, редевелопмента, реновации той недвижимости, которая была построена десять лет назад и раньше. Для офисов это не так критично, как для торговых центров. Но некоторые бизнес-центры, которые были построены и быстро сданы при дефиците площадей, сейчас выглядят абсолютно несовременно и могут терять арендаторов. Со старыми офисными зданиями можно сделать реконцепцию из продукта аренды в продукт владения. Сделать ремонт общих зон, офисы нарезать на мелкие блоки и продать частным инвесторам, мы уже реализовали ряд таких проектов. Подход со знаком «ре-» дает неограниченные возможности. Например, старое производственное здание можно переделать в склад с мелкой нарезкой, в торговый центр или гипермаркет, в офисный центр или гостиницу.

— А есть ли примеры радикальной реконцепции торговых центров?

— Для того чтобы сделать радикальную реконцепцию и кардинально изменить торговый центр, его нужно на время закрыть. Подавляющее большинство собственников не готовы на это пойти. Это либо должно быть очень смелое решение, либо объект должен быть совсем плох. Обычно стараются сделать так, чтобы денежный поток не прерывался, чтобы арендаторы работали. Поэтому почти все делают мягкую реконцепцию. Мы такими проектами тоже занимаемся. В основном мы работаем с небольшими и средними по размерам торговыми центрами, как, например, «Малина» в Рязани, «Авиатор» в Жуковском. Мы там изменили планировки, привлекли новых арендаторов. «Авиатор» в Жуковском был изначально построен с ошибками с точки зрения планировки. Там мы сделали реновацию «Перекрестка», сократили площадь занимаемого им зала, добавили новую галерею, пересадили фуд-корт, расширили площади для части арендаторов и сейчас привлекаем крупных сетевых операторов. Сам торговый центр работает, но какие-то арендаторы в процессе пересаживания закрываются, а новые открываются. То есть процесс идет мягко.

Спрос на офисы в Сити во многом формируется за счет государственных и муниципальных структур. Так, в башне «Око» 55 тыс. кв. м площадей купило московское правительство 20-02.jpg
Спрос на офисы в Сити во многом формируется за счет государственных и муниципальных структур. Так, в башне «Око» 55 тыс. кв. м площадей купило московское правительство

Гастромаркеты и коритейлинг

— Хотелось бы обсудить реформы столичного правительства, которые в последние годы оказали влияние на рынок коммерческой недвижимости. Начнем со сноса ларьков. Сколько Москвы потеряла таких торговых площадей и как это повлияло на рынок?

— Москва потеряла порядка 150 тысяч квадратных метров торговых площадей около метро. Для большинства людей снос ларьков оказался негативом: раньше человек вышел из метро, тут же купил хлеба, молока — это было удобно. Теперь надо куда-то ехать за продуктами, если рядом с домом нет магазина. Конечно, вокруг метро стало чище. Но помимо ларьков пропал и целый ряд небольших рынков у метро, где продавались свежие овощи, фрукты и так далее. А ведь в Москве и так дефицит продуктовых рынков.

— Классический вопрос: кому был выгоден снос ларьков?

— Девелоперам и сетевым магазинам. Для последних снижается конкуренция со стороны неформатной торговли. Теперь все люди пойдут в супермаркет и торговый центр. Можно было найти компромисс между интересами людей и крупных ритейлеров. Например, сделать новые павильоны с хорошей архитектурой, с пожарной безопасностью, с климат-контролем, по санитарным нормам. Люди сказали бы спасибо.

В ответ на снос ларьков активизировался процесс выкупа квартир на первых этажах около метро, перевод их в нежилой фонд и организация там магазинов. Ведь потоки людей остались, и люди хотят есть и покупать. То есть торговля из ларьков переместилась на первые этажи жилых домов. Стало ли лучше? Я думаю, что нет. Жилые дома не приспособлены под торговлю — стали появляться лестницы пристроенные, псевдовитрины…

Появился и новый формат торговли, когда несколько ритейлеров объединяются под одной крышей. Арендуется помещение площадью порядка 300–500 «квадратов», и там размещаются ритейлеры, торгующие колбасой, тортами, молочными продуктами, свежим мясом, фруктами и овощами, сухофруктами. Все это в небольших павильонах. Такие торговые точки набирают популярность. Это некая альтернатива сетевой торговле, потому что удобно по местоположению и в отдельных сегментах лучше по качеству. Хотя есть уже и концепции, где субарендаторами являются сетевые монобрендовые магазины.

— А кто управляет таким торговым мини-центром?

— Появились операторы, снимающие площади и потом сдающие в розницу маленьким ритейлерам. Какого-то названия у этого явления пока нет. Есть предусматривающие совместное использование пространства — коворкинги и коливинги — может, по аналогии назвать «коритейлинг»?

— Появились ли еще новые форматы торговой недвижимости?

— Гастромаркеты. Даниловский и Усачевский рынки, «Гастромаркет» на Буманской — там можно и купить свежие продукты, и поесть. Причем разнообразие точек общепита очень большое. В одной точке может быть до сорока концепций, например Streat на Автозаводской. Идея быстро приготовленной натуральной еды сейчас в моде.

Улицы занял общепит

— Как повлияли на рынок благоустройство города по программе «Моя улица» и введение платной парковки?

— Повлияли кардинально. У определенного класса операторов ритейла теперь отсутствуют парковки, а для них это критически важно. Например, на Садовом кольце, на Кутузовском проспекте есть супермаркеты «Азбука вкуса» — когда убрали парковку, то оборот у них скорее всего снизился. Люди, которые привыкли заезжать в магазин на машине, потеряли такую возможность. На Таганке есть Народная улица, по которой абсолютно никто не ходит. Парковку убрали, и зачем-то весь этот пустырь покрыли плиткой. Таких ошибок достаточно много.

В целом с концепцией платной парковки я согласен. В центре города она должна быть дорогой. Причем чем дольше ты стоишь, тем больше должен платить. Такая концепция работает и в Париже, и в Нью-Йорке. Но город должен был параллельно с введением платных парковок создать много больших подземных парковочных комплексов. Ведь в любой столице в центре их множество. У нас же за этот период ни одного публичного парковочного комплекса сделано не было.

— Разве строительство подземных паркингов в Москве планировалось?

— Мы когда-то занимались расчетами для парковочной программы. У города ведь есть большое количество машино-мест в собственности, что-то осталось от программы «Народный гараж», нам надо было понять, по каким ценам это сдавать или продавать. Тогда же был составлен список инвестиционных площадок под создание парковок в центре. И мы говорили, что если эти парковки и построят, то они не окупятся никогда. Наше предложение было таким: если вы хотите, чтобы инвесторы сделали нужную городу подземную парковку, то дайте им на этом участке сверху что-то возвести.

— Чем же все закончилось?

— Участков было выделено много. Они были застроены, но немного не так, как планировалось. Жилые дома возвели, а о публичных паркингах «забыли».

— Как благоустройство и новации с парковками повлияли на рынок помещений в центре города?

— Рынок перенастроился. Главное изменение: ритейл ушел, а вместо него «сел» общепит. Мы недавно делали исследование по структуре арендаторов: на каких-то улицах — Кузнецкий мост, Камергерский переулок — общепит занимает уже 60–70 процентов. Но справедливости ради отметим, что ритейл стал уходить и раньше, до программы по благоустройству. Это связано с появлением свободных и дешевых площадей в торговых центрах. Так магазины с одеждой и обувью с улиц ушли. Хотя остались улицы — Столешников переулок, Петровка и Дмитровка, — где представлены премиальные бренды. В целом на улицах в центре сейчас разнообразный общепит, продуктовые магазины, ювелирные, аксессуары.

— Как изменились ставки аренды на улицах после благоустройства и введения платных парковок?

— Везде индивидуально, еще наложился и экономический кризис. В среднем сначала ставки упали процентов на тридцать-сорок. А после окончания работ по благоустройству выросли процентов на двадцать. Это я имею в виду активные улицы в центре: туда люди пошли гулять-потреблять. В каких-то местах, например, на Пятницкой улице в районе метро «Новокузнецкая», ставки сейчас просто сумасшедшие. На маленькие помещения с хорошим трафиком — двести тысяч рублей за квадратный метр в год и больше. Там все хорошо.

— А где плохо?

— На магистральных улицах. Сильно пострадал ритейл на Кутузовском и Ленинском проспектах. Там ставки на 40–50 процентов упали и так и не поднялись. Для этих проспектов исчезновение парковки кардинально поменяло ситуацию. И не надо сравнивать с Невским проспектом в Питере, где парковку запретили десять лет назад, — там есть огромный пешеходный поток, там все концентрируется на Невском.

— Кстати, а какой торговый центр сейчас самый дорогой в Москве?

— Если говорить по ставкам аренды, лидеры не изменились: «Атриум» и «Европейский». Они находятся прямо-таки в невероятных местах — в центре, около вокзалов и станций метро, на крупных магистралях. В свое время средние ставки там достигали пяти-семи тысяч долларов за «квадрат». Сейчас, наверное, в районе 2500 долларов за квадратный метр в год.

Почему строится мало ТПУ

— Московское правительство заявляло, что до 2020 года будет построено 250 транспортно-пересадочных узлов (ТПУ). Со стороны кажется, что проект не «взлетел». Это так?

— Он не «полетел» по нескольким причинам. Во-первых, город, метро и РЖД долго не могли поделить зоны влияния и решить правовые вопросы. Плюс есть еще частные владельцы земельных участков. Все эти участники не могли найти модель, как поделить будущие финансовые потоки. Поэтому на станциях нового Московского центрального кольца ТПУ и не возникают. Мы занимались разработкой концепции порядка полусотни ТПУ. Там, где не было конфликтующих сторон, где город мог выделить земельный участок и выставить его на торги, проекты пошли. Это в основном новые станции метро.

Во-вторых, схема строительства ТПУ предполагает создание транспортной инфраструктуры: наземных и подземных пешеходных переходов и прочего — за счет инвесторов. Но ведь инвестору надо на чем-то зарабатывать, поэтому во многих ТПУ запроектированы дополнительные объекты. Но легко может получиться, что город разрешил, скажем, строительство ста тысяч квадратных метров офисов, но потенциала для такого строительства у места нет. Финансово-экономическая модель не получается. Поэтому, когда проходили торги, далеко не все ТПУ были проданы. Причем цены были не очень высокие. Сейчас говорят, что в каких-то случаях могут разрешить строить жилье или апартаменты, это положительно скажется на экономике проектов.

— А где ТПУ сейчас уже строятся?

— Есть жилой проект «Лайф — Ботанический сайд», его застройщик, ГК «Пионер», взял и участок под ТПУ. Строит там многофункциональный комплекс. У девелопера МR Group есть несколько ТПУ. Но они опять же привязаны к какому-то жилищному массиву. Это не в чистом виде проект ТПУ, а, как правило, комплексная застройка. В Саларьево у станции метро строится ТПУ «Саларис». Правильный ТПУ строится в районе Рязанского проспекта рядом с торговым центром «Город» — с подземными переходами, с развязкой, с офисной башней.

— Есть ощущение, что ТПУ — это не решение транспортных проблем, а просто возможность застроить площадки около метро.

— Концепция строительства ТПУ в целом правильная. Город получает транспортную пересадочную инфраструктуру, девелопер получает прибыль, вокруг мощного транспортного узла создаются рабочие места. Однако в каких-то случаях мощный ТПУ может генерировать и избыточно много офисов, а это перегрузит инфраструктуру общественного транспорта.

Развитие инфраструктуры общественного транспорта коррелирует с долгосрочным трендом на ограничение использования личных автомобилей. Люди начинают минимизировать затраты, уменьшают пользование своим автомобилем, заменяют его каршерингом, такси. Я знаю ряд людей, которые со своих хороших автомобилей с водителем пересели на Uber Black или премиальный «Яндекс такси». Не нужно платить водителю, за парковку, за ремонт автомобиля и налоги. Машина того уровня, который тебе нужен, всегда рядом. За те же деньги или дешевле, если не жить за городом.