Урбан-труп

Русский бизнес
Москва, 18.06.2018
«Эксперт» №25 (1079)
Один из крупнейших застройщиков Подмосковья Urban Group будет санирован. Стройки завершат Фонд защиты дольщиков и правительство Московской области

Компания Urban Group занимала второе место по объемам строительства жилья в Подмосковье, входила в десятку крупнейших застройщиков России. В последний год девелопер столкнулся с ухудшением финансового состояния, начались переносы сроков сдачи объектов. Государство отреагировало на проблемы застройщика бескомпромиссно: в начале июня были поданы иски о признании структур Urban Group банкротами.

Фонду помощи дольщикам и правительству Подмосковья предстоит достроить квартиры для 15–20 тыс. дольщиков. Самой крупной девелоперской компанией, которую санировали власти до этого, была СУ-155 с 30 тыс. дольщиков. Решение вопроса с СУ-155 обошлось российскому бюджету в 20,9 млрд рублей.

Девелопер-новатор

Застройщик Urban Group был основан в 2007 году выходцем из металлургического бизнеса, бывшим главой компании «Союзнихром» и по совместительству профессором Высшей школы экономики Александром Долгиным. Компания стала специализироваться на строительстве жилья экономкласса, но сразу выделилась на рынке своим подходом. «Потребительские товары колоссально изменились за последние двадцать-тридцать лет, а массовое жилье выпало из этого ряда и строится по тем же канонам и технологиям, что и сорок лет назад. Мы постарались создать новый образец массового комфортного жилья. У нас была мечта — произвести социальную инновацию в России», — говорил шесть лет назад Александр Долгин.

В противовес многоэтажной панельной застройке Urban Group стала возводить среднеэтажные жилые комплексы с индивидуальной архитектурой. Компания одной из первых начала строить жилье с дворами, свободными от машин. В ее комплексах есть развитые общественные пространства с бульварами, площадями, аллеями. «Город набережных», знаковый проект компании, спроектирован так, что жилые кварталы огибают два искусственных канала с набережными. Визитной карточкой Urban Group стала авторская неоклассическая архитектура известного петербуржского архитектора Максима Атаянца, который принимал участие во всех проектах девелопера.

Еще одна новация Urban Group — очень широкая линейка планировок. В одном комплексе могут быть десятки самых разнообразных квартир — от небольших студий до двухэтажных и апартаментов с окнами во всю стену. Чтобы постараться удержать себестоимость на столь качественное жилье на приемлемом уровне, Urban Group из классического девелопера превратилась в вертикально интегрированный строительный холдинг. У компании появились мощности по производству бетона, окон и металлоконструкций, крупный завод по производству газобетона в Егорьевске, а также крупный проектный институт. В целом Urban Group была одним из наиболее интересных застройщиков московского региона, компанией, которая своими новациями задает новые тренды на рынке.

Примерно полтора года назад по рынку прошли первые слухи об ухудшении финансового положения Urban Group. Осенью застройщик перенес сроки сдачи объектов на шесть–девять месяцев в целом ряде проектов. «С осени чувствовалось, что стройки недофинансируются девелопером. А с февраля этого года подрядчикам стали хронически недоплачивать», — говорит сотрудник подрядной организации, работавшей с Urban Group.

По данным портала «Единый реестр застройщиков», у Urban Group перенос планируемого срока ввода в эксплуатацию имеют 30% площадей от всего объема строительства, а средний перенос срока достигает двух с половиной месяцев. Интересно, что это невысокие показатели для девелоперов Московской области: средний перенос планируемого срока ввода значительно выше — 7,2 месяца. Выше и средняя доля строящегося жилья с переносом планируемого срока ввода — 39%. Тем не менее начать санацию девелоперского рынка Подмосковья власти решили с Urban Group. Так они реагировали на ухудшение показателей компании (к примеру, год назад Urban Group вообще не имела перенесенных строек) или на какую-то непубличную информацию.

Новый способ перекрыть кислород застройщику

Для перехода к санации компании был выбран совершенно новый механизм. С 13 апреля Росреестр приостановил регистрацию договоров долевого участия сразу для четырех проектов Urban Group: «Город-событие Лайково», «Опалиха О3», «Лесобережный» и «Видный город». Сначала Росреестр объяснял это техническим сбоем, затем неуплатой застройщиком регистрационного сбора за проданные квартиры. Urban Group не смогла разрешить ситуацию с госорганом и на месяц осталась без продаж. Соответственно, девелопер недополучил месячную выручку от продаж, еще сильнее упали и темпы строительства.

После этого события стали развиваться весьма быстро. Двадцать третего апреля акционер Urban Group Александр Долгин занял пост гендиректора вместо покинувшего компанию Андрея Пучкова, с которым они работали со времен участия в металлургических проектах, и принял на себя операционное управление компанией. По сообщению пресс-службы компании, «Долгин инициировал процесс внешнего аудита, в ходе которого были выявлены грубые ошибки и нарушения в системе управления и руководства компанией. Необъективная отчетность, нецелевое расходование средств, немотивированное распределение бюджетов, направление и перенаправление денежных потоков — это лишь часть выявленных нарушений».

Без продаж жилья девелопер не смог в конце апреля погасить тело кредита одному из банков, при этом проценты по кредитам выплачивались регулярно. История приобрела необратимый характер 21 мая, когда Сбербанк объявил о сворачивании ипотечных программ на приобретение жилья в некоторых проектах Urban Group. С учетом роли госбанка это был слишком сильный удар, рынок получил сигнал: у Urban Group все очень плохо. Тридцатого мая компания объявила о временном прекращении продаж в жилых комплексах.

В конце мая вопрос с Urban Group вышел на уровень вице-премьера Виталия Мутко, курирующего строительную отрасль. Первого июня было принято решение: кризисной ситуацией со стройками девелопера займется государство в лице Фонда защиты дольщиков и правительства Московской области. Было принято решение провести аудит компании, аудитором была назначена EY.

Пока аудит не закончен, существуют различные оценки состояния компании. Так, размер финансовой дыры руководителем Urban Group оценивается в 7–8 млрд рублей, по другим оценкам, это 10–50 млрд. Количество дольщиков оценивается в 15–20 тыс. человек. По данным Urban Group, задолженность перед банками сегодня составляет порядка 6,3 млрд рублей, это примерно четверть годовой выручки в 2017 году.

Александр Долгин продолжает бороться за компанию. По его словам, у проектов Urban Group хорошая экономика и, закрывая кассовый разрыв в 800 млн рублей в течение полутора лет, не только удастся достроить объекты, но и инвестор сможет извлечь хорошую прибыль. Портфель проектов компании составляет 2,1 млн кв. м, из них в стройке находится 774 тыс. кв. м. Долгин считает, что реанимировать проекты Urban Group можно и без участия государства, только за счет частных инвестиций. Владелец компании готов уступить ее пулу инвесторов всего за один рубль. В случае же санации девелопера государством будет потерян строительно-производственный комплекс застройщика, команда и документация. Все это приведет к неэффективному строительству и затягиванию сроков.

На прошлой неделе государство решило идти по пути банкротства Urban Group. Фонд защиты дольщиков подал иск о банкротстве пяти компаний, входящих в группу, которые выступали застройщиками в отдельных проектах. Глава «Дом.РФ» (в прошлом АИЖК, Фонд защиты дольщиков ему подчиняется) Александр Плутник говорит, что если структуры Urban Group будут признаны банкротами, то финансирование стройки может возобновиться в течение двух-трех месяцев. При этом чиновники Минстроя обещают, что будет сохранена архитектурная составляющая проекта.

Во всем виноват мегапроект?

Результаты аудита должны быть обнародованы в течение ближайшей недели, но уже сегодня можно назвать причины, в силу которых компания оказалась в плохом финансовом положении.

Главной причиной падения Urban Group считается участие в проекте «Город-событие Лайково». Это флагманский мегапроект группы — город на 50 тыс. человек в Одинцовском районе Московской области. Земельный участок площадью 118 га достался Urban Group в 2016 году в рамках санации компании СУ-155 при участии подмосковного правительства. Фактически эта была гигантская пустая площадка с несколькими фундаментами и несколькими сотнями обманутых дольщиков.

Urban Group спроектировала новый город в присущем ей стиле — среднеэтажный, со сложными фасадами и общественными пространствами. Однако проект сразу пошел не так, как задумывалось. Жителям села Лайково не понравилась мегастройка рядом с их домами, они начали судиться и даже выиграли в Верховном суде РФ дело против органов местного самоуправления Одинцовского района и областного правительства касательно изменений в градостроительных документах. В конце концов подмосковное правительство выиграло суды, однако более года квартиры в проекте продавались с дисконтом и недостаточными темпами из-за плохого информационного фона.

«Лайково подорвал силы компании», — считает Александр Долгин. В обмен на право застройки Urban Group ёпришлось по трехстороннему соглашению с Московской областью и СУ-155 взять на себя обязательства последней перед дольщиками, погашение налоговой и кредиторской задолженности, а также достройку 12 объектов социальной инфраструктуры СУ-155 в Подмосковье. Всего на выполнение этих обязательств у Urban Group ушло порядка восьми миллиардов рублей. Вложения в землю, коммуникации, проектирование и соцобъекты в проекте «Город-событие Лайково» на сегодняшний день на четыре миллиарда рублей больше, чем было получено компанией от продаж квартир в этом комплексе.

Однако есть и другой аспект неудачи с Лайково. «Это могли быть просчеты менеджмента, — говорит замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. — Экономика проекта, которая просчитывалась три-четыре года назад, наверное, не выдерживает сегодняшних реалий. Последние два года цена квадратного метра снижается, особенно в Московской области».

«Экономика проекта была плохо посчитана. Слишком высокой была себестоимость, невероятно дорогие фасады. Плюс в этом месте очень конкурентная среда, много проектов. По моим данным, Urban Group вообще продавала квартиры на несколько тысяч рублей ниже себестоимости. Но поднять цены не могла из-за конкуренции — сразу упали бы темпы продаж», — говорит руководитель одной из подмосковных девелоперских компаний. Отчасти эта версия подкрепляется и поведением менеджмента Urban Group: с осени прошлого года проект «Лайково» проходил оптимизацию. Упрощались фасады, увеличивался выход полезных площадей и т. д. Результаты этой работы должны были появиться этой весной.

Другая версия причины кризиса более радикальна. «Мне кажется, что проблемы Urban Group начались еще в 2015 году. И проект “Лайково” как раз и был попыткой, увеличив масштабы стройки, закрыть старые дыры, — говорит независимый аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков. — В самом “Лайково” пять лет назад, возможно, и сходилась экономика, а сейчас это крайне маловероятно. Проблема мегапроектов в том, что при крайне высоких инвестициях в площадку емкость спроса на одном адресе ограничена. С точки зрения продаж лучше иметь десять маленьких площадок, чем один мегапроект».

«Проблемы Urban Group — это эхо кризиса рынка подмосковных новостроек, который начался несколько лет назад. Пока в столице мэр Собянин сдерживал стройки, в Подмосковье продажи шли очень хорошо. Но когда в Москве вновь раскрутился маховик стройки, покупатели ушли из области в столицу, — подтверждает эту версию один из брокеров. — Сам продукт Urban Group больше подходит для Москвы, чем для области, — он слишком дорогой. К тому же компания слишком быстро выросла: проектов стало много, но уследить за всеми слишком сложно. Потеря контроля при быстром росте — типичная проблема российских компаний».

В проблемах, связанных с Лайково, есть и еще один аспект. Обычно сделки по достройке проектов с обманутыми дольщиками между региональными властями и застройщиками крайне сложны и непрозрачны. Их суть в том, что за санацию девелопер получает некоторые преференции — права застройки каких-то земельных участков, разрешение увеличить этажность и плотность в проектах и т. д. В случае с Лайково подмосковные власти, очевидно, не выполнили своих главных обязательств: площадка оказалась обременена судебными исками.

Чтобы получить новые послабления в связи с новыми условиями, необходимо было провести новые переговоры с подмосковным правительством. Для этого был нужен административный ресурс, которого у Urban Group, очевидно, не оказалось. Похоже, это болезненная для подмосковного правительства тема: власти настоятельно просили руководителей подмосковных девелоперских структур не комментировать «дело Urban Group».

Наконец, еще одна причина — неэффективное управление средствами и банальное воровство. Внутреннее расследование в компании выявило ряд «странных» сделок, суммарный объем которых составляет порядка 1,2 млрд рублей. С этими сделками сейчас разбираются правоохранительные органы.

Владелец Urban Group Александр Долгин считает, что компанию можно спасти и без помощи государства 25-02.jpg
Владелец Urban Group Александр Долгин считает, что компанию можно спасти и без помощи государства

Дело Urban Group как пробный шар

История санации Urban Group интересна и тем, что она разворачивается уже при новом руководстве российского стройкомплекса. Если предыдущий министр Михаил Мень был больше нацелен на поддержание статус-кво, то тандем Виталий Мутко — Владимир Якушев (новый глава Министерства строительства и ЖКХ) настроен более решительно. Они в считанные дни в ручном режиме управления решили судьбу Urban Group, даже не дожидаясь аудита компании и других формальностей.

Но новым начальникам стройки только предстоит найти рецепты решения проблем массово остановленных строек и обманутых дольщиков. А проблема эта становится все острее: только за последние четыре месяца число остановленных проектов жилищного строительства увеличилось на полторы сотни. Владимир Якушев уже выступил против схемы, когда проблемные объекты достраиваются за счет продаж в новых домах. «Не надо за счет договоров долевого участия в будущем финансировать те дома, которые остановлены. Это все равно приведет к пирамиде, которая рухнет. Что мы и наблюдаем с той же Urban Group», — заметил министр.

Но что же будет вместо привычной схемы, когда достройку ведут частные девелоперы на доходы от новых проектов? Возможно, такие проекты массово будет достраивать государство через Фонд защиты дольщиков. Но тогда фонд должен обладать принципиально другими финансовыми ресурсами. Доказательством этой версии может служить то, что в Госдуме уже рассматривается законопроект с резким ростом взносов девелоперов в фонд — с 1,2 до 6% стоимости договора.

Впереди и кардинальная реформа отрасли в связи с новациями на рынке долевого строительства в этом году и переходом к схеме банковского финансирования жилищного строительства уже летом 2019-го. Такой радикальный переход к новой модели потребует одновременно настройки нового механизма и разгребания завалов из прошлого. Тем более что риски застройщиков при переходе к новой, до конца непонятной даже в теории модели растут. Не исключено, что через год ландшафт рынка жилищного строительства будет принципиально иным.

У партнеров

    «Эксперт»
    №25 (1079) 18 июня 2018
    США заигрались в крепкий доллар
    Содержание:
    Кто быстрее нажмет на курок

    Осенью может разразиться очередной мировой кризис. США спешат подтолкнуть к обвалу кого-нибудь другого — все равно кого, лишь бы получить капиталы, бегущие в безопасные US Treasures. Но ирония в том, что удар может прийтись и по самим США

    Специальное обозрение
    Реклама