Субурбанизация откладывается

Алексей Щукин
специальный корреспондент журнала «Эксперт»
24 мая 2021, 00:00
№22

Коронакризис вызвал всплеск интереса к жизни за городом. Но взрывной рост мировых цен на стройматериалы и отсутствие государственной политики развития субурбий не позволили коттеджному рынку перезапуститься

НАТАЛЬЯ ГАРНЕЛИС/ТАСС

Весной прошлого года загородный рынок жилья казался одним из бенефициаров коронакризиса. Во время локдауна жизнь на природе выглядела намного привлекательнее, чем обитание в четырех стенах городской квартиры. Переход к удаленной работе и учебе вкупе с невозможностью поехать за границу вызвал колоссальный спрос на загородный образ жизни. Урбанисты предрекали век субурбии с активным строительством односемейных домов. Казалось, что для загородного строительства на многие годы наступает золотой век.

Ожидания оправдались лишь отчасти: после нескольких волн повышенного спроса ажиотаж спал. Спрос был придавлен скачком цен на коттеджи и сокращающимися доходами населения. Люди с трудом привыкают к новому уровню цен — коттеджи подорожали в среднем на 15–25%. В результате новых проектов коттеджных поселков практически не появилось. Более того, резко возросшие цены на строительные материалы, в первую очередь на древесину, не только увеличили себестоимость строительства, но и создали принципиально новую, мало прогнозируемую ситуацию.

Рекордный год на загородном рынке

Прошлый год был одним из лучших в истории загородного рынка. Пандемия вызвала как минимум три волны ажиотажного спроса. В апреле в стремлении уехать из города любой ценой были арендованы все пригодные для жизни загородные дома. Затем наступил период эмоциональных покупок. «Летом возник ажиотажный спрос, когда скупили практически все ликвидные варианты», — вспоминает ситуацию на рынке Ленинградской области гендиректор ГК “Омакульма” Виолетта Басина. «Сначала за неделю-полторы раскупили все готовые дома в поселках. Потом те, что были в состоянии white box, то есть с предчистовой отделкой. Затем стали приглядываться к домам с высокой степенью готовности. В это время не продался только откровенный неликвид», — описывает ситуацию на подмосковном рынке заместитель гендиректора компании «Kaskad Недвижимость» Ольга Магилина. Третья волна ажиотажного спроса прокатилась осенью.

Следствием ажиотажного спроса стал рост цен. В Подмосковье коттеджи подорожали на 15–25%, примерно так же подорожала малоэтажка и около других российских мегаполисов. «Цены на загородном рынке Ленинградской области выросли в среднем на 30 процентов. Существеннее всего подорожали земельные участки — на 30–40 процентов за год», — рассказывает Виолетта Басина. В Ленинградской области за 2020 год было продано рекордное количество частных домов.

Весну этого года рынок коттеджных поселков встретил в двойственном положении: спрос по-прежнему есть, но он уже гораздо меньше, чем в прошлом году, как и количество сделок. С одной стороны, налицо дефицит предложения. В прошлом году с рынка были «вымыты» все объекты с высокой степенью готовности. С другой стороны, спрос снизился после ажиотажного 2020 года. Негативное влияние на спрос оказал и скачок цен: часть потенциальных покупателей ушла с рынка.

Для загородного рынка важно, что в 2020 году покупатели вновь на него вернулись. Это произошло после более чем десяти лет стагнации. «В 2000–2008 годах на загородном рынке была фаза роста. Все бросились строить поселки, покупать коттеджи. С 2008 года начался длительный спад, он усилился после 2014-го, когда часть россиян из-за присоединения Крыма переключились на покупку недвижимости в Испании или Болгарии. 2017–2019 годы — это дно цикла: новые поселки почти не строятся, мощности свернуты. Спрос низкий, рынок очень сжался. И вот с 2020 года мы вновь попали в фазу роста. Она, по моим ощущениям, продлится года до 2025-го», — проводит периодизацию развития подмосковного загородного рынка генеральный директор компании Landwerk Дмитрий Гордов. Пока оптимистический прогноз не очень сбывается, перезапуска загородного рынка не произошло.

Дефицит древесины в самой лесной стране мира

Самый стрессовый и парадоксальный фактор нынешнего строительного сезона — дефицит древесины и резкий рост цен на нее. По данным Ассоциации деревянного домостроения, стоимость пиломатериалов, применяемых в строительстве, за год выросла в среднем вдвое. В каких-то регионах, например на Урале, есть физический дефицит изделий из древесины. «За последний год в России резко вырос спрос на строительство деревянных домов: количество обращений выросло в три-четыре раза. Плюс прошлая зима была теплой, и это усложнило работы заготовщиков леса, — говорит управляющий партнер “Норвекс НЛК” Семен Гоглев. — Однако главная причина удорожания древесины — рекордный спрос на нее со стороны США, Европы и Китая. В сочетании со слабым рублем это приводит к тому, что все, что может быть экспортировано, продается за границу».

Индекс Random Length Framing Lumber Composite показывает, что за год цены на пиломатериалы выросли в США более чем в четыре раза и достигли 915 долларов за тысячу досочных футов, это исторический рекорд. После ввода локдауна американские лесозаготовители резко сократили производство, опасаясь падения спроса. Но произошло обратное. «Многие люди, вынужденные оставаться дома, решили сделать какой-то ремонт — от починки крыши до обновления комнат», — отмечает Крис Макайвер, вице-президент по продажам West Fraser. Тренд переезда из мегаполисов в загородные коттеджи в сочетании с дешевой ипотекой стимулировал и новое строительство. Американцы имели средства на стройку и ремонт: они получили щедрую финансовую помощь от правительства, и при этом ряд трат — например, на путешествия, рестораны и развлечения — из-за локдауна снизился до нуля. К тому же американское правительство объявило о плане масштабных инвестиций в инфраструктуру и жилой сектор США.

Американские строители уже испытали шок от ценовых скачков на древесину, по стране прокатилась волна банкротств: компании из-за роста цен не могут выполнить взятые на себя обязательства. Европейские производители стали «гнать» дерево в США, и цены в Старом Свете тоже резко выросли. И вот в 2021 году строительная инфляция в полной мере была импортирована и в Россию. Ряд экспертов считает, что осенью цены на древесину могут скорректироваться: в апреле американская стройка уже сократилась в годовом исчислении на 9,5% под давлением высоких цен. Осенью люди, как правило, завершают ремонт, а на севере США стройка затихает из-за плохой погоды. Но есть мнение, что дорогая древесина — это надолго. «Мы видим только начало мирового суперцикла роста цен на древесину. Высокие цены сохранятся как минимум до конца 2022 года», — считает генеральный директор Lesprom Network Алексей Богатырев.

Взрывной рост цен на древесину провоцирует существенное повышение себестоимости строительства. «С октября 2020 года цена деревянного дома уже выросла на 20–25 процентов из-за подорожания пиломатериалов. В течение двух-трех месяцев себестоимость может увеличиться еще на 40 процентов», — считает сопредседатель правления Ассоциации деревянного домостроения Юлия Юрлова. У ряда производителей цена деревянных домокомплектов уже увеличилась вдвое.

Впрочем, правительство оперативно отреагировало на ситуацию: с 1 июля вводятся пошлины в размере 10% на экспорт ряда видов грубо обработанной древесины. Но эффективность такого шага трудно предсказать. В похожей ситуации с металлом Минпромторг уже повышал экспортные пошлины на лом, но роста цен это не остановило.

Дорожает все

Себестоимость строительства растет не только из-за удорожания древесины. «Говорить только о том, что подорожало дерево, некорректно. Подорожали почти все стройматериалы. В среднем процентов на двадцать-тридцать. Инфляционный цикл начался в марте–апреле 2020 года со скачка курса доллара, на это наложился фактор пандемии. Уже к зиме все подорожало, но люди заметили это только весной, когда начался строительный сезон, — говорит Ольга Магилина. — Удорожание происходит по стандартной схеме: сначала цена растет на прямой импорт, потом на то, где есть импортные компоненты. Вслед за этим и все остальное».

Еще один рекорд роста цен принадлежит металлу: за год он вырос в цене в два раза. Причина та же, что и с деревом: резкий рост мировых цен. Удорожание металла продолжается. «На днях получил новый прайс на металлические ворота от компании, с которой мы давно работаем. Цену подняли с 68 тысяч рублей до 88», — рассказывает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

На росте себестоимости строительства сказывается и резкое повышение стоимости труда строительных рабочих. Из-за пандемии образовался дефицит рабочих: значительная часть жителей Средней Азии уехала на родину и не смогла вернуться из-за въездных ограничений. Нехватка рабочих увеличила расценки на труд на 40–50 процентов. «Возросшие зарплаты подняли с диванов россиян, которые раньше не хотели трудиться на стройке, — говорит подмосковный девелопер. — Но пока это не выглядит долгосрочным выходом из ситуации: дорого и не очень качественно».

Резко возросшая себестоимость строительства создает новую ситуацию на рынке загородного строительства. Во-первых, это ограничивает спрос. Покупатели все чаще откладывают решение о строительстве. Некоторые застройщики допускают, что в итоге нынешний год окажется по продажам даже хуже 2019-го.

Во-вторых, резко возрастают риски всех участников рынка. Строители не могут прогнозировать свою себестоимость. «В этом году мы достраиваем объекты 2019 года, по некоторым у нас нулевая рентабельность. Мы просто достраиваем, чтобы выполнить обязательства перед клиентами», — говорит Максим Лазовский. Ряд подрядчиков пытаются передоговориться с заказчиками, пересчитав цену с учетом удорожания стройматериалов. Участились случаи, когда бригады, получив аванс и поняв, что не могут исполнить контракт, бросают стройки. Учитывая это, многие заказчики вообще отказываются от авансов и переходят на оплату только фактически выполненных работ.

В-третьих, ускоренное удорожание древесины может привести к переделу рынка технологий строительства. В последние годы технологии, связанные с деревом: каркасная и «клееный брус» — за счет скорости строительства довольно быстро отвоевывали рыночную долю. «Каркасники», которые в 2000-е годы заслужили плохую репутацию из-за низкого качества, себя полностью реабилитировали. Если исходные компоненты качественные, а строители имеют опыт работы, эта технология вполне рабочая. После удорожания древесины рынок может вновь качнуться в сторону строительства из газо- и пенобетонных, а также керамических блоков. Такое строительство дорожает всего на 10–15%.

Производители деревянных домов оказываются в двойственной ситуации. Сейчас компании с именем перегружены заказами: у некоторых мощности расписаны на год вперед. Но это были заказы, можно сказать, по старым ценам. Если рост цен на древесину продолжится, это оттолкнет часть новых покупателей. В предельном случае деревянное строительство может перейти в сегмент luxury.

Маленький дом, но с современной архитектурой

Коттеджи, как продукт загородного рынка, сильно трансформировались под влиянием последних трендов потребительского спроса. Тренд первый: площади коттеджей и земельных участков уменьшились. «Вместо участков в 20–25 соток людям достаточно восьми–десяти соток, а иногда и меньше. На смену домам площадью 300–400 квадратных пришли коттеджи площадью 150–250 “квадратов”, — говорит Дмитрий Гордов. — Люди хотят снизить средний чек покупки. Ну и никто уже не хочет бесконечно убирать в большом доме».

Продолжение этого тренда — появление мини-коттеджей площадью до 100 квадратных метров. В ряде подмосковных поселков таких мини-домов уже примерно половина. В новом мультиформатном поселке застройщика «Партнер Строй» в Тюмени все 110 индивидуальных домов имеют площадь менее 115 «квадратов». Небольшие дома — это своего рода аналог городской трехкомнатной квартиры: гостиная, кухня и пара спален. Лет пять назад таких коттеджей было крайне мало: считалось, что загородный дом в поселке должен быть намного больше городской квартиры. Падение доходов населения заставило принять новые правила.

Совсем непривычный пока вариант небольших коттеджей — дома из морских контейнеров. При площади всего 15 квадратных метров туда помещается гостиная-спальня и крошечные кухня и санузел. Такие дома часто продаются уже с отделкой, мебелью и определенным набором инженерных коммуникаций для полуавтономного образа жизни. Буквально за несколько лет в России появилась индустрия по производству таких мини-зданий. Ради справедливости заметим, что их редко покупают частные заказчики для установки на своем участке, гораздо чаще — владельцы глемпингов для сдачи в аренду как гостиничные номера.

Практически всем покупателям нужны готовые для проживания дома, в крайнем случае коттеджи в состоянии «под финишную отделку». Общее настроение: люди хотят быстрее въехать и жить, не тратя месяцы и годы на доведение дома до кондиции. И еще один тренд: в моде современная архитектура с большим остеклением, плоскими крышами. Набирают популярность дома в стиле барнхаус — похожие на высокий амбар минималистичные здания с отделкой типа лофт. За пятнадцать-двадцать лет мода сильно изменилась, и поэтому большая часть коттеджей 2000-х годов неактуальны, к тому же многие были построены с массой ошибок. Таким образом, вторичный рынок загородных домов почти не конкурирует с новыми коттеджами.

Новых проектов очень мало

За последний год произошло вымывание всех готовых или почти достроенных коттеджей по адекватным ценам. Ожидалось, что дефицит предложения и хайп по поводу загородной недвижимости должны спровоцировать волну новых проектов. Этого не произошло, новые проекты поступают на рынок примерно доковидными темпами. Почему?

Коттеджный рынок весьма неэластичный, быстро нарастить предложение невозможно. «Запуск нового проекта довольно длительный процесс. Поиск земельного участка, его покупка и оформление, получение технических условий на присоединение коммуникаций, разработка концепции. Для непрофильного инвестора это минимум два года. Опытная девелоперская компания может сократить этот срок, но меньше шести–девяти месяцев вряд ли получится, — говорит Дмитрий Гордов. — Сейчас активность на земельном рынке Подмосковья достаточно большая. Думаю, новые проекты начнут выходит на рынок в 2022 году. И только в конце следующего года предложение стабилизируется».

Ситуация осложняется тем, что на загородном рынке нет сильных игроков: рынок фрагментирован, ни на одну компанию не приходится и пяти процентов рынка. Многие застройщики ушли во время длительной стагнации этого рынка. Готовых команд со специалистами, которые могли бы быстро раскрутить масштабные проекты просто нет. В марте появилась информация, что направление загородного строительства было создано в компании ПИК — крупнейшем российском застройщике многоэтажного жилья. Еще несколько крупных девелоперов-«многоэтажников» прорабатывают такие проекты. Однако загородный рынок совершенно не похож на рынок высотного жилья: другие строительные технологии, специалисты, регламенты. На нем крайне трудно масштабировать проекты. Большинство экспертов считает, что для ПИК работа на загородном рынке окажется слишком хлопотной и компания не станет пытаться развивать масштабную программу.

Застройщики не хотят и рисковать. «Никто не знает, каким будет спрос. Это напоминает игру, когда все ходят вокруг стульев, а потом по сигналу садятся, но стульев на всех не хватает. Так и девелоперы: хочется поймать нынешний спрос, но входить в большие проекты страшно, — говорит директор по маркетингу СК “Красная стрела” Марина Агеева. — Мы ожидаем, что до конца года спрос на коттеджи не будет ажиотажным, но сохранится на приличном уровне, и начинаем два небольших проекта. Прогнозировать спрос сейчас крайне сложно».

Ход за государством

Итак, рынок загородного жилья не смог кардинально перезапуститься даже на хайпе, связанном с пандемией. Однако причина не только в росте цен на стройматериалы. Еще больше на ситуацию повлияло отсутствие государственной политики в этой области. Несмотря на декларации правительства, малоэтажка остается крайне либерализованным рынком, где практически нет ни четких правил игры, ни системы участия государства в создании среды жизни. В сравнении с рынком многоэтажных новостроек с льготной ипотекой под 6,5% коттеджный рынок выглядит бедным сиротой. Чтобы создать массовый рынок качественного малоэтажного жилья, государству предстоит решить несколько задач.

Первое: решить вопрос с ипотекой. На коттеджном рынке она малодоступна. Если в проектах многоэтажек на ипотеку приходится 50–80% сделок, то в коттеджных поселках не более пяти процентов. По данным вице-президента Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Валерия Казейкина, на долю «загородки» приходится примерно один процент от общего числа выданных в стране ипотечных кредитов. Причем если на покупку готового дома шанс получить кредит еще есть, то ипотека на строящийся коттедж малореальна.

Банки неактивны в выдаче ипотеки на малоэтажку по нескольким причинам: от высоких нормативов резервирования по таким кредитам до отсутствия стандартизации коттеджей. Объекты загородной недвижимости слишком различны по качеству и местоположению, их кредитование несет для банков повышенные риски. Часть рисков можно было бы снять при введении стандартов.

Вторая проблема: отсутствие проектного финансирования девелоперских проектов, связанных с малоэтажкой. Банки, обжегшись в 2000-е на финансировании таких проектов, теперь вообще игнорируют этот сегмент недвижимости. Риски банков можно снизить за счет той же стандартизации и общего обеления рынка, где покупатель сегодня практически не защищен. Пилотный проект по отработке практики проектного финансирования малоэтажки ведет сегодня банк «Дом.РФ» в проекте «Омакульма — Аннино». В нем застройщик не имеет доступа к деньгам покупателя до постановки построенного коттеджа на кадастр, до этого момента они лежат на аккредитиве.

«Сегодня загородный рынок практически отрезан от финансирования: нет ни проектного кредитования, ни ипотеки. Банки не верят в коттеджи из-за больших рисков, говорят, что у частных домов низкая ликвидность, — говорит Дмитрий Гордов. — Но “двушка” в Мытищах стоит сейчас восемь миллионов рублей, а мы продаем дома площадью 136 метров с участком восемь соток, отделкой и коммуникациями за шесть с половиной миллионов рублей. Разница по местоположению — двадцать минут езды на автомобиле. Уверен, если бы на загородном рынке была такая же ипотека, как у многоэтажки, он легко выиграл бы конкуренцию за покупателя».

Еще одна проблема, требующая решения, — финансирование социальной и транспортной инфраструктуры. Рентабельность малоэтажных проектов сегодня не позволяет строить детские сады и школы. Только при финансовом участии государства можно создавать масштабные проекты с высоким качеством жизни. Наконец, создание недорого массового жилья вряд ли возможно без строительства крупных комбинатов по производству домов, без индустриализации этого сектора.

Сегодня государство пытается активизировать рынок малоэтажного строительства. Минпромторг предложил субсидировать покупателям 10% от стоимости деревянного домокомплекта индустриального производства, но проект не «полетел». В прошлом году банк «Дом.РФ» попытался ввести пилотную программу льготной ипотеки на малоэтажное жилье, но только вторая ее версия смогла доказать свою адекватность рынку. Запущена программа сельской ипотеки, Минэкономики предлагает активировать программу субсидировании льготной ставки за счет федерального бюджета. Однако все это выглядит как разрозненные попытки дать импульс малоэтажке. Причем раскручивание ипотеки без инвестиций в инженерную, социальную и транспортную инфраструктуру с большой вероятностью приведет лишь к ускоренному росту цен. Без системных мер государственной поддержки и формирования новых правил игры массово строить качественное малоэтажное жилье не получится.