Спрос весь вышел

Алексей Щукин
специальный корреспондент журнала «Эксперт»
25 апреля 2022, 00:00
№17

После мартовского ажиотажа рынок новостроек охладился: в апреле спрос на квартиры резко упал. Власти и бизнес пытаются придумать различные способы удержания рынка жилья от обвала

ЭРИК РОМАНЕНКО/ТАСС
За первый квартал 2022 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках в крупных городах страны увеличилась еще на 7%

Аудиовыпуск также доступен для прослушивания на платформе Apple Podcasts и на сервисе Яндекс.Музыка.

Сначала ажиотажный всплеск спроса, затем резкое падение спроса и количества сделок в течение шести‒девяти месяцев и после этого перезагрузка рынка на новом, более низком уровне цен — по такой траектории российский рынок жилья развивался в кризисы 2008‒2009 и 2014‒2015 годов. По схожему сценарию происходит развитие и в 2022-м: сейчас рынок вкатывается в период спада спроса и пересмотра цен. Застройщики, банкиры и власти заинтересованы в удержании нынешнего, очень высокого уровня цен, сложившегося в 2020‒2021 годах. Сделать это они планируют, в частности, за счет введения льготной ипотеки на вторичное жилье.

Последний рекорд уходящей эпохи

В первом квартале этого года в московском регионе, по данным «ЦИАН.Аналитики», было совершено 45 600 сделок с новостройками, на 10% больше, чем год назад. Это рекорд для первых кварталов за всю историю подсчетов сделок на рынке столичного региона. Пик активности пришелся на март, когда в Москве и Московской области было заключено 18 300 договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве. Это в 1,5 раза больше, чем в январе, и в 1,2 раза — чем в феврале. Март этого года стал третьим месяцем по количеству сделок с новостройками в истории столичного региона.

В начале года спрос на новостройки подстегивался планировавшейся на июль отменой льготной ипотеки. После начала СВО 24 февраля спрос стал ажиотажным. Явно выделялись две группы покупателей. Одна — ипотечники, которые стремились успеть «сесть в последний вагон», закрывая сделки по уже одобренным ранее кредитам, так как после поднятия ставки Центробанка до 20% годовых тренд на удорожание ипотеки был очевиден. Драйвером рынка в марте стали программы государственной ипотеки. Выдача семейной ипотеки выросла за месяц с 76 млрд рублей до 112 млрд, а льготной «семипроцентной» ипотеки на новостройки — с 51 млрд рублей до 99 млрд.

Вторая группа — покупатели с «живыми» деньгами, инвестировавшие в недвижимость как в защитный актив. Они пытались спасти обесценивающиеся деньги на фоне глобальной неопределенности с фондовым рынком и валютой, перекладывая средства с депозитов в недвижимость.

С середины марта спрос на новостройки начал снижаться. Банки стали отказывать в выдаче льготной ипотеки на новостройки под 7% годовых. Покупатели с «живыми» деньгами, увидев, что финансовая система устояла, отошли от шока и стали более осмотрительно подходить к покупкам, некоторые вновь переложили средства в депозиты.

В марте завершился крайне удачный для девелоперов двухлетний этап быстрого роста цен и высоких прибылей. По данным «Авито Недвижимости», за первый квартал 2022 года средняя стоимость «квадрата» в новостройках в крупных городах страны увеличилась на 7% и составила 133 тыс. рублей. Наиболее быстрыми темпами дорожала «первичка» в Калининграде (+23%) и Ставрополе (+19%). На 17% выросли цены в Саратове, Ульяновске и Волгограде. Данные риелторов и аналитиков по ситуации в столице расходятся. По данным ЦИАНа, средняя стоимость квадратного метра в московском регионе в марте продолжала увеличиваться: по отношению к февралю она повысилась на 3%, до 257 800 рублей. В Москве этот показатель увеличился на 1,7%, до 346 800 рублей, в области — на 5,4%, до 164 800 рублей. Расчеты агентства «Бон Тон», напротив, говорят о том, что в отдельных сегментах началось снижение цен: московские новостройки комфорт-класса подешевели на 2,3%, до 12,8 млн рублей в среднем за лот.

Фаза резкого падения спроса

Наметившееся в марте падение спроса резко усилилось в апреле. Главная причина — резкое удорожание ипотеки. Ставки по коммерческой ипотеке стали заградительными, а субсидируемая государством ипотека сильно подорожала — с 7 до 12%. Это, естественно, снизило число заемщиков. «На спрос отрицательно повлияли и еще два фактора. Клиенты, которые хотели вложить свои накопления, уже по большей части сделали это. Сказывается также общая неопределенность и опасения людей относительно своей платежеспособности. Рост инфляции, риски потерять работу, сокращение доходов — все это причины, по которым клиенты берут паузу, откладывая решение о покупке жилья», — говорит генеральный директор строительной компании «Неометрия» Надежда Барачина.

Падение спроса и количества сделок станет заметно в статистике апреля и мая. Сейчас же можно говорить о ряде косвенных признаков снижения спроса. Первое: в ряде новых проектов столичные девелоперы, страхуясь, выходят на рынок с ценами на 10‒15% ниже аналогов февраля. В последние годы застройщики поступали, скорее, наоборот: они начинали продажи на нулевом цикле с завышенных цен, тестируя рынок и пытаясь сыграть на ажиотаже. Второе: на рынке появились предложения новостроек со скидками. Пока это непубличные предложения — для «своих» и инвесторов. Третье: в разы выросла стоимость рекламных звонков и лидов для застройщиков. Чтобы привлечь одного покупателя, девелоперам надо значительно больше вкладывать в маркетинг. Четвертое: сокращение спроса признали и в Минстрое. «Мы видим снижение числа сделок по ипотеке в апреле. Будем мониторить до конца апреля на еженедельной основе, что происходит с выдачей, и если мы увидим, что она не возвращается к показателям прошлого года, мы будем выходить с предложением корректировки программ», — сообщил ТАСС замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин.

Застройщикам, естественно, невыгодно признавать снижение спроса. Однако информация начинается просачиваться. «Количество бронирований первичных квартир в крупных городах РФ в апреле по сравнению с мартом снизилось в среднем на 50–55 процентов, — говорит руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.

«Пока ситуация развивается по сценариям кризисов 2008‒2009 и 2014‒2015 годов. На первой фазе месяц-полтора ажиотажного спроса. На второй фазе рынок на шесть-восемь месяцев впадает в ступор: продаж очень мало. В это время происходит скрытое или открытое падение цен. После этого рынок перезапускается на новом, более низком уровне цен, — говорит независимый аналитик Юрий Кочетков. — В конце февраля — начале марта в этом году мы уже увидели ажиотаж. Сейчас рынок недвижимости входит во вторую фазу — сильного охлаждения».

Ключевой вопрос: насколько могут упасть цены при таком сценарии? Некоторые оценки можно сделать по историческим параллелям. «В 2008‒2009 годах цены на жилье упали на 35‒40 процентов в валюте, цены на квартиры тогда номинировались в долларах. В 2014‒2015 годах они снизились процентов на десять в рублях, или, в пересчете на валюту, — на 25 процентов, — говорит Юрий Кочетков. — В нынешний кризис я ожидаю, что рублевые цены упадут на 10‒15 процентов. Это должно произойти к осени. Лишь при очень неблагоприятном сценарии в экономике квартиры подешевеют на 25‒30 процентов».

Падение цен не будет означать, что девелоперы начнут переписывать ценники, оно будет носить скрытый характер. По новым, сниженным, ценам будут выходить новые проекты, застройщики будут активно применять акции и скидки. Демпфировать падение цен будут несколько факторов. Первый: разгоняющаяся общая инфляция и рост себестоимости строительства. Второе: сокращающиеся объемы строительства. В феврале‒марте многие застройщики не смогли получить проектное финансирование и не стали выводить новые проекты на рынок. Часть девелоперов заморозила проектирование новых проектов. Третье: у девелоперов сегодня значительно больше маркетинговых инструментов для удержания цен. В частности, сегодня в продаже вновь появились квартиры с субсидированной застройщиками ипотекой. Например, «Донстрой» предлагает кредиты на покупку новостроек со ставкой 1,9% годовых. Хитрость в том, что еще несколько месяцев назад, для того чтобы предложить ипотеку с низкой ставкой, банк с застройщиком сначала увеличивали цену, а потом это превышение «переупаковывали» в скидку по ипотечной ставке. Сейчас же в ипотечный продукт с низкой ставкой будут «переплавлять» скидку в цене на новостройку.

Особенность текущего момента в том, что ценовую политику определяет не только девелопер, но и банк, выдавшей ему проектное финансирование. Теоретически банк с застройщиком могут не снижать цены и не продавать квартиры до конца строительства, финансируя его только за счет кредита. Но сегодня даже ставка проектного финансирования, которую субсидирует государство, очень высока — 15% годовых. Сейчас большинство девелоперов с банками пересматривают финансовые модели, чтобы понять, что выгоднее: продавать по сниженным ценам сегодня или по высокой цене в конце строительства.

В стадии согласования ипотека для IT-специалистов с планируемой ставкой 5%. Продлена программа семейной ипотеки со ставкой 6%

Поддержать стройку или обогатить спекулянтов

Поддержание рынка строительства жилья — важный элемент правительственной антикризисной программы. И это объяснимо: емкость рынка жилья — порядка четырех триллионов рублей, он мало зависит от импорта и имеет чуть ли не самый большой в экономике мультипликатор. Если останавливается стройка, за ней встают производства строительных материалов и мебели, отчасти металлургия и так далее. В качестве драйвера отрасли правительство по-прежнему рассматривает ипотеку. В марте для покупателей новостроек введена льготная ипотека со ставкой 12%, из бюджета будет субсидироваться и ставка проектного финансирования для девелоперов, которая сейчас составляет 15% годовых. Продлена программа семейной ипотеки со ставкой 6%. В стадии согласования ипотека для IT-специалистов с планируемой ставкой 5%. «Российские банки могут в текущем году выдать до двух триллионов рублей ипотеки по льготным программам кредитования», — сориентировала рынок в середине апреля глава Центробанка Эльвира Набиуллина. Это весьма оптимистичная оценка, если учесть, что в прошлом году при более низкой ставке льготной ипотеки было выдано кредитов менее 1,9 трлн рублей. При этом сам Центробанк в прошлом году признавал, что рынок жилья перегрет ипотекой. Спрос на кредиты в условиях снижающихся доходов населения, экономической нестабильности и все равно высоких ипотечных ставках будет ограничен. Так, по данным исследования аналитического центра НАФИ, 92% россиян не хотят брать кредиты в ближайшие два-три месяца.

В последние недели активизировался поиск новых инструментов поддержки рынка новостроек. Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский на заседании общественного совета при Минстрое РФ предложил увеличить сумму налогового вычета за покупку недвижимости до 520 тыс. рублей (сейчас он составляет 260 тыс. рублей). Компания «Этажи» направила в правительство и Центробанк предложение разрешить покупать залоговое вторичное жилье с сохранением условий ипотеки, которые есть у продавца этого жилья.

Наиболее радикальное предложение поступило из Татарстана. Бенефициар одной из крупнейших в Казани компании-застройщиков СМУ-88 депутат Госдумы РФ Илья Вольфсон предложил раскрыть существующие эскроу-счета — передавать деньги сразу от банкиров к застройщикам, но и дать возможность бизнесу в этом году работать по старой схеме без привлечения крайне дорогого банковского финансирования. То есть вернуться к схеме долевого строительства, от которой правительство отказалось несколько лет назад. Это позволило бы застройщикам уйти от крайне дорогого в текущих условиях проектного финансирования. Первый замруководителя исполкома Казани Азат Нигматзянов поддержал предложение застройщика, предположив, что надежные застройщики могли бы временно работать без эскроу-счетов под гарантии республики. Но осуществить возможно только после решения федерального правительства.

Еще один потенциально новый инструмент — льготная ипотека для вторичного рынка. По данным ЦИАНа, потенциальный спрос на такие квартиры в первой половине апреля снизился на 40% по отношению к средним показателям за декабрь‒февраль. Рынок впадает в спячку, спрос продолжает снижаться. Причина проста: на квартиры «вторички» нет льготной ипотеки, а ставки коммерческого кредитования — от 17‒18% — заградительные. Сейчас почти прекратились покупки квартир, есть только альтернативные сделки. Идея поддержать вторичный рынок на первый взгляд кажется странной, ведь «вторичка» — конкурент новостроек. Однако, по расчетам «Инком-недвижимости», до 50% сделок с новостройками проходит после продажи квартиры на вторичном рынке. «Мы сейчас будем смотреть, как будет идти первичный рынок, сколько мы выдадим там ипотечных кредитов. Если мер поддержки будет не хватать, то будем предлагать их расширение — льготную ипотеку на “вторичку”», — объявил в апреле вице-премьер Марат Хуснуллин.

Впрочем, есть мнение, что льготная ипотека на “вторичку” сыграет отрицательную роль: поддержит неадекватные цены и дисбалансы на рынке. Тем более что в 2020‒2021 годах уже была схожая ситуация: тогда после введения субсидированной ипотеки в виде госпомощи отрасли девелоперы получили гигантские прибыли, а цены на новостройки выросли на десятки процентов. «Необходимость льготной ипотеки на новостройки не вызывает сомнений, ведь существенное сокращение объемов жилищного строительства и массовый срыв сроков ввода домов чревато ростом социальной напряженности и рисками для банковской системы. А вот зачем поддерживать продавцов-частников на вторичном рынке, не совсем понятно. Оживить продажи на вторичном рынке можно и нужно с помощью снижения цен, которые только за последние два года выросли в московском регионе на 45‒65 процентов. Субсидирование ипотечных ставок в этом сегменте только обогатит спекулянтов. Большинство вторичных квартир были приватизированы, получены в наследство или куплены по ценам существенно ниже нынешних, поэтому собственники вполне могут позволить себе пойти навстречу покупателям — если им действительно нужно продать жилье прямо сейчас, — считает руководитель аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU” Олег Репченко. — Стоимость вторичного жилья в Москве завышена раза в три. Напомню, что стоимость жилья в локации считается адекватной, если цена квадратного метра примерно равна среднемесячному доходу местного жителя. В Москве квартиры стоят в среднем 270 тысяч рублей за “квадрат”, а местное население, по данным Росстата, получает в среднем 88 тысяч рублей в месяц. Тратить бюджетные деньги на удовлетворение аппетитов тех, кто хочет получить сверхприбыли, вряд ли целесообразно».