Между виагрой и банкротством

Алексей Щукин
специальный корреспондент журнала «Эксперт»
24 сентября 2012, 00:00

Влияние Олимпийских игр на местные рынки недвижимости весьма неоднозначно. Зато несомненно, что после каждых Игр остаются «белые слоны» — никому не нужные объекты

Фото: East News
Полукилометровую аркаду для променада из ажурных решеток, которую построил архитектор Сантьяго Калатрава, в Греции считают символом бессмысленной траты денег

«Олимпиада — виагра, которая подхлестывает экономическое развитие города и страны». «Игры — просто бестолковая и тщеславная трата денег, приводящая к банкротству». В промежутке между этими позициями целый спектр представлений экономистов об олимпийском эффекте — влиянии, которое оказывают Игры на города и рынки недвижимости.

Олимпиада бывает прибыльна как мероприятие в исключительных случаях. Расходы на строительство объектов и безопасность обычно намного выше доходов от рекламы, спонсоров, продажи билетов и т.д. Однако обычно экономисты пытаются считать более долгосрочные эффекты, допустим, дополнительные доходы от туризма, приток инвестиций, прирост ВВП. В таких расчетах много нестыковок: однозначно связать результаты именно с Играми редко удается. Несколько проще отследить влияние олимпийского эффекта на рынок недвижимости.

Эффект Олимпиады

Самый неоспоримый и долгоиграющий — развитие городской инфраструктуры. Яркий пример — Барселона. Под Олимпиаду 1992 года в город пришли деньги на инфраструктурные программы. Были реконструированы системы водоснабжения и канализации, отремонтированы старые дороги, построены новые автобаны, направлены большие инвестиции в общественный транспорт и телекоммуникации. В городе появились отели и многочисленные спортивные объекты мирового уровня, расширен аэропорт. Олимпиада не только преобразила Барселону, но и обеспечила город рекламой по всей планете. После Олимпиады туристический сектор стал градообразующей отраслью экономики, заменив промышленность: ежегодно в Барселону приезжает более 20 млн человек.

Другой пример — Токио-64: к Олимпиаде японцы практически перестроили город, сделав его одним из главных мегаполисов на планете.

Важным олимпийским эффектом считается регенерация города. Для Игр приводят в порядок ранее депрессивные районы. В Барселоне ключевым проектом стало преображение прибрежной полосы. Причалы, склады и деревушки снесли, сама территория превратилась в огромную зону отдыха. Пляжи расчистили, а идущую вдоль берега дорогу убрали под крышу, на которой сформировали променад. В Лондоне новый импульс для развития получила ранее депрессивная восточная часть города, где сделали олимпийский парк.

Всегда ли массированные вложения в инфраструктуру дают хорошую отдачу? Нет. На подготовку к Олимпиаде в Афинах потратили более 12 млрд долларов и получили новое метро, аэропорт и скоростной трамвай. Текущий доход составил сумму в шесть раз меньше, чем расходы. Многие греки полагают, что именно огромные траты на Олимпиаду стали причиной нынешних долгов страны и текущего кризиса. Одним из символов бессмысленно потраченных денег греки считают полукилометровую аркаду из ажурных решеток, которую построил архитектор Сантьяго Калатрава просто для променада спортсменов. Другой символ — 16-тонный купол олимпийского стадиона, он обошелся стране в 177 млн евро.

Из отрицательных примеров и Монреаль-76. Город влез в большие долги, получив убыток от Олимпиады в миллиард долларов. Окончательно рассчитаться с долгами он смог через 30 лет.

Если брать прямую выгоду, то только две Олимпиады, Лос-Анджелес-84 и Атланта-96, оказались прибыльными. Интересно, что эти Игры вошли в историю как одни из самых малобюджетных. Американцы размещали спортсменов в общежитиях, не старались поразить мир шедеврами архитектуры. Лос-Анджелес вообще смог провести Игры на частные деньги и с прибылью, не привлекая бюджетные средства. В столь же скупом американском Лейк-Плэсиде спортсменов селили даже в корпусах будущей тюрьмы для малолетних.

Развитие инфраструктуры и реклама города обычно приводят к росту туристических потоков. Однако и тут не все очевидно. Например, в Лондоне в этом году ожидали полмиллиона туристов и спортсменов и увеличения ВВП во время Игр на 1,7 млрд долларов. А оказалось, что напуганные высокими ценами туристы не приехали. Магазины, театры, бары зафиксировали снижение оборота на 5-10%, а таксисты на все 20%.

Столь же неоднозначно, по данным агентства Gordon Rock, воздействие олимпийского эффекта на цены жилья. В некоторых городах за пятилетку до Олимпиады цены значительно поднялись. В Сиднее, Пекине, Турине и Ванкувере рост составил 40-55%. Рекордсменом выглядит Барселона, где за пять лет цены выросли на 130%. Вместе с тем в Афинах, Атланте, Лиллехаммере и Лондоне рост был незначителен — до 10%. А в Солт-Лейк-Сити перед Олимпиадой жилье и вовсе подешевело на 5%.

По окончании Игр цены на жилье в большинстве городов либо остались на том же уровне, либо несколько повысились. Исключение — Барселона, где недвижимость за 18 месяцев подешевела на 50%.

Одноразовые стадионы

Есть и однозначная проблема, которую приносят олимпиады городам, — «белые слоны». Так называют объекты, ценность и полезность которых непропорционально ниже расходов на их содержание. Идиому «белый слон» связывают с королем Сиама, который имел привычку дарить этих животных тем придворным, которых хотел разорить. Сейчас это олимпийские объекты, которые после завершения Игр оказываются ненужными — слишком большими, неудобными и неприспособленными к «мирной» жизни. Это, пусть и в разной степени, головная боль всех олимпийских столиц.

В Афинах через пять лет после Олимпиады-2004 из 26 объектов использовались только четыре. При этом они требуют в год десятки миллионов евро на отопление, охрану, уборку, освещение и так далее. Не лучше ситуация в Турине. «Большинство сооружений, в том числе знаменитый “Паласпорт Олимпико”, представляют собой пустые ящики, запертые на замки и обнесенные железными заборами. Часть олимпийских объектов 2006 года вообще демонтирована. Городской бюджет Турина оказался неспособен обеспечить уникальным архитектурным сооружениям достойное послеолимпийское существование», – говорит директор программы «Спорт и досуг» Международного союза архитекторов Ян Маккензи (Шотландия).

Олимпийский стадион в Лондоне обошелся британским налогоплательщикам в 500 млн фунтов. Как его использовать после Игр, в Англии пока не придумали nedv_018_016.jpg Фото: Andrew Testa / Panos Pictures / Grinberg Agency
Олимпийский стадион в Лондоне обошелся британским налогоплательщикам в 500 млн фунтов. Как его использовать после Игр, в Англии пока не придумали
Фото: Andrew Testa / Panos Pictures / Grinberg Agency

Оригинальный способ дать новую жизнь олимпийским объектам придумали китайцы. Они превратили спортивные стадионы, построенные мировыми звездами архитектуры, в предмет масштабного внутреннего туризма. В первый год стадион «Птичье гнездо» Херцога и де Мерона, «Водный куб» и другие достопримечательности посещало 5-10 тыс. человек в день. Как и павильоны шанхайской «Экспо», правительство использовало арены Пекина в качестве социального трансформатора, переводящего население из XIX века в XXI — туда автобусами возят крестьян из китайской глубинки.

Впрочем, и в Китае возможности для такого туризма не безграничны. Через четыре года после Пекинской олимпиады агентство «Рейтер» опубликовало цикл фотографий, где видно запустение на бывших олимпийских объектах. Лишь часть из построенных к Играм 30 сооружений используется по назначению. На стадионе «Птичье гнездо» проводятся футбольные матчи и соревнования по легкой атлетике, концерты и культурные мероприятия. Стадион с бюджетом 475 млн долларов китайцы надеются окупить за 30 лет. В уникальном «Водном кубе» разместились, кроме бассейна, развлекательный комплекс, магазины и даже ночной клуб. В целом же многие сооружения не используются в спортивных целях, являясь источником расходов городского бюджета.

«Не допустить появления “белых слонов”» — один из главных лозунгов Лондонской олимпиады 2012 года. Для продажи и сдачи в аренду олимпийских площадей была создана специальная государственная комиссия. Часть объектов англичане сразу спроектировали как временные: после Игр разберут баскетбольную арену, хоккейный стадион, комплекс для водного поло и крупнейший в мире ресторан McDonalds на территории олимпийского парка. Часть арен сменит назначение. В здании гандбольного стадиона разместится городской спортивный центр, аквацентр превратится в главный национальный центр водных видов спорта, медиацентр будет продан и станет высокотехнологичным офисным центром. Дивиденды получат и местные жители. Столовую для спортсменов переоборудуют в районную школу, а в здании олимпийского медицинского центра откроется поликлиника. Известно и будущее жилого фонда. Апартаменты, где во время Олимпиады жили спортсмены, трансформируются из жилья гостиничного типа в нормальные квартиры. После Игр в домах произведут перепланировку, встроят кухни, и в 2013 году это жилье появится на рынке. Некоторые дома будут класса «люкс», а некоторые — экономкласса. Элитную часть выкупил катарский девелопер Qatari Diar в консорциуме с английской компанией Delancey, сумма сделки 557 млн фунтов.

А вот что делать с потенциально самым большим «белым слоном» — олимпийским стадионом, — англичане так и не решили. Арена обошлась налогоплательщикам Британии в 500 млн фунтов. На ней прошли церемонии открытия и закрытия, а также соревнования по легкой атлетике. У этого легкоатлетического стадиона есть особенность — на нем неудобно смотреть футбол. На чисто футбольном стадионе трибуны подходят прямо к полю, что создает особую атмосферу. На олимпийском же стадионе Лондона (как и на московских Лужниках) между полем и трибунами располагаются беговые дорожки.

Англичане объявили конкурс на будущее использование стадиона и получили заявки от двух футбольных клубов. «Тоттенхэм Хотспур» предложил снести арену и построить на этом месте чисто футбольный стадион на 80 тыс. зрителей. «Совмещение футбола и легкой атлетики не работает. Нашим болельщикам не понравится сидеть в 45 метрах от поля. Если наше предложение не будет принято, то стадион превратится в классического “белого слона”», — заявил представитель клуба. «Вест Хэм» предложил провести частичную перепланировку стадиона, сохранив беговые дорожки, но уменьшив количество мест на трибунах до 60 тыс. Стоимость доработки в клубе оценили в 95 млн фунтов. Естественно, победила заявка «Вест Хэма»: англичане не могли признать, что полмиллиарда фунтов вылетели в трубу. Однако из-за возникшего скандала и начавшихся судебных дел кабинет министров Великобритании итоги конкурса не утвердил. По первоначальному плану проект реконструкции стадиона должны были подготовить к августу 2012 года, чтобы сразу после Олимпиады приступить к стройке. Но окончательное решение о судьбе стадиона пока не принято. Скорее всего, его за небольшую плату, около 3,5 млн фунтов в год, будут сдавать в аренду «Вест Хэму».

Олимпийский нацпроект

Сочинская Олимпиада обещает быть одной из самых необычных. Еще никогда зимние Игры не проводились в субтропиках. И вряд ли когда-либо в истории побеждала заявка города, где ничего не было готово к Играм. В 2007 году в Сочи не было ни современного аэропорта, ни стадионов, ни нормальных дорог. Было лишь несколько приличных гостиниц. Инженерная инфраструктура давно требовала модернизации. В это трудно поверить, но еще десять лет назад в городе регулярно отключалось зимой электричество, и в считанные часы на рынках появлялись «блокадные» вещи: свечи, «буржуйки», газовые горелки. Другой вопиющий факт — отсутствие очистных сооружений: продукты жизнедеятельности по трубам сбрасывались в море.

Российское правительство справедливо решило использовать Олимпийские игры как нацпроект по приведению в порядок лучшего отечественного курорта. Объем работ в Сочи колоссален, и это не только стадионы. В Красную Поляну из города прокладывают линию легкого метро длиной 50 км, дорога от берега моря в горы будет занимать всего 35 минут. Кардинально изменится и автодорога из Москвы: модернизация трассы «Дон» (М4) стала самым масштабным дорожным проектом в России за последние годы. Практически по всей протяженности трассы сейчас по две полосы движения в каждую сторону. Более 10 млрд рублей потрачены на объекты электроэнергетики (новые ГЭС, сети), на очистные сооружения и т.д.   

Стоимость подготовки к соревнованиям в Сочи беспрецедентна для зимних Игр. В 2007 году ее оценивали в 12 млрд долларов, в 2012-м эта цифра возросла до 30 млрд (в Лондоне, кстати, цена тоже выросла в несколько раз). При этом государственные и частные деньги должны были тратиться в пропорции один к одному. Есть, правда, ощущение, что цифра государственных затрат занижена. Стоимость объектов увеличивается, и хотя некоторые из них возводятся частными инвесторами, но финансируются частично госбанками. Некоторые объекты переходят в процессе стройки под полный контроль банков. Так, недавно единственным акционером проекта «Горки Город», где во время Игр разместятся медиацентр и апартаменты, стал Сбербанк. Бизнес-плана Олимпиады, как и прозрачной структуры затрат, не увидели даже эксперты. Итоговую стоимость объектов Олимпиады сегодня не назовет никто.

Российская олимпийская деревня строится около границы с Абхазией, вдали от центра Сочи nedv_018_018.jpg Фото: Сергей Максимов / Grinberg Agency
Российская олимпийская деревня строится около границы с Абхазией, вдали от центра Сочи
Фото: Сергей Максимов / Grinberg Agency

Несмотря на огромные инвестиции, жизнь самого города Сочи не сильно изменится. Основные деньги вкладываются именно «под Олимпиаду». И в этом кардинальное отличие сочинского проекта от Барселоны или Ванкувера. Там олимпийские проекты вписывались в общую стратегию городов. В Сочи же сегодня нет даже генплана. Задача властей — хорошо провести Олимпиаду, а не сделать жизнь в городе лучше.

«Белые слоны» — одна из главных проблем сочинской Олимпиады. С горнолыжным кластером особых проблем нет. Если там частные владельцы не задерут цены на жилье и подъемники, то курорты будут пользоваться спросом. А вот судьба приморского кластера, где построят стадионы, неясна. В Сочи хоккеем, коньками и другими зимними видами спорта не занимаются. Да и расположен этот кластер далеко от центра города и потенциальных потребителей — рядом с российско-абхазской границей. Принято решение, что часть арен будет разборной, однако есть ощущение, что столь сложную операцию, как «построили — разобрали — собрали на новом месте», в наших условиях вряд ли можно реализовать.

В 2006 году цены на недвижимость в Сочи скакнули на факторе возможной Олимпиады на 60-100%. Но уже в начале 2007 года рынок встал. После того как российская заявка победила, эйфория охватила продавцов, которые могли и вдвое накрутить ценники, — покупатели же не отреагировали на это повышение, явного спроса на недвижимость по «олимпийским» ценам не было. Более того, в следующие пару лет стоимость земли на Красной Поляне снизилась на 20-30%, и никакого ажиотажа по ее покупке не наблюдается.

Олимпийские игры в Сочи пройдут через полтора года, но уже понятно, что на ряд вызовов ответить не удастся. Вызов первый — появление современной архитектуры. Китай привлек мировых звезд и создал запоминающиеся объекты. К каждому западному архитектору были приставлены китайские проектировщики, которые учились и перенимали знания. В Сочи мировые звезды не работают, этот шанс упущен.

Вызов второй — современные зеленые технологии. Показателен Ванкувер, там возникли уникальные объекты, а после Игр эти технологии широко вошли в строительную практику. В России, по настоянию Международного олимпийского комитета, тоже применяются зеленые технологии, но делается это для галочки.

Вызов третий — внутренний пиар. Игры всегда используются для пропаганды внутри страны, и это шанс в России тоже упущен. Сочинская Олимпиада в новостях мелькает только в связи с приездом президента, экоскандалами или воровством строителей. Идею модернизации на благодатной олимпийской теме раскрутить не удалось. Например, российские архитекторы и урбанисты все как один отказываются говорить об Олимпиаде, считая ее сплошной зоной сумрака.