Идея вывести рынок арендного жилья из тени давно уже обсуждается в государстве. Попытки властей легализовать этот сектор не приносят ожидаемых результатов. И это как раз та ситуация, когда стихийное развитие рынка не поддается законодательным нормам государства. Только несколько риелторских агентств работают на рынке аренды квартир и домов цивилизованно, то есть соблюдая все нормы и стандарты, прописанные в законодательстве, выплачивая налоги, соблюдая нотариальные соглашения и прочее. Однако сегмент цивилизованного ведения бизнеса в этой отрасли составляет не более 10%, и базируется он в основном на жилье класса «элитное». Тогда как львиная доля игроков рынка работает по серым схемам. Это и частники, сдающие собственное жилье, и так называемые серые риелторы, которые оказывают посреднические услуги и получают с этого проценты.
Аренда в перманенте
По сравнению с катаклизмами вокруг купли-продажи жилья в крупных казахстанских городах, в частности скачкообразным подъемом цен, на рынке аренды наблюдается относительно стабильное повышение цен. И если на рынке покупки, по мнению экспертов, в ближайшие несколько лет будет наблюдаться стагнация и насыщение, то темпы развития рынка аренды будут только ускоряться. Уже сейчас желающих снять квартиру куда больше, чем желающих эту квартиру сдать. На протяжении многих лет события в этом сегменте развиваются по одной и той же схеме. После новогодних праздников число постоянных арендаторов начинает постепенно увеличиваться. В период с мая по сентябрь уровень спроса повышается настолько, что в несколько раз превосходит предложение. К концу года спрос на съемные квартиры достигает своего минимума. Впрочем, снижения цен не происходит, и ставки аренды продолжают расти.
О том, что аренда является самым выгодным сегментом недвижимости, говорит, в частности, динамика, с которой ведущие алматинские агентства развивают это направление. Так, по данным агентства «Абсолют», в последнее время наблюдается постоянный приток в Казахстан иностранных граждан, приглашенных по контракту. В связи с этим большим спросом пользуются квартиры и особняки, сдаваемые в долгосрочную аренду. В сегменте рынка, где работает «Абсолют», а это так называемый деловой центр и верхняя часть города, сдается порядка 20–25% от общего объема представленных в этих районах жилых помещений. Индивидуальных жилых строений несколько меньше – порядка 15–18%. Но и эта цифра является показательной. Причем рынок постоянно обновляется, и на нем появляются новые игроки – частники, желающие заработать на сдаче своего жилья. Можно выделить собственников, которые получили статус рантье, их количество стабильно растет. Арендодатели уже не просто сдают собственную квартиру, ущемляя себя в жилищных условиях, как это было несколько лет назад, с целью временного улучшения своего материального положения. Рантье все больше инвестируют в строящееся и вторичное жилье, для того чтобы сдавать его на постоянной основе.
Эконом против элиты
Структура предложения на рынке аренды меняется на протяжении многих лет. По данным компании «ЦКН-Консалтинг», весь объем предложения можно условно разделить на три категории: эконом-класс, бизнес-класс и элита. Квартира эконом-класса представляет собой жилье в панельном или кирпичном доме типовой серии. Ее отличительными чертами являются непритязательный ремонт, традиционный набор мебели б/у и минимальный набор бытовой техники. В основном это 1- и 2-комнатные квартиры, расположенные в спальных районах города. Амплитуда колебания ставок на такое жилье не превышает 400 долларов в месяц. Приблизительная их стоимость (на август текущего года) составляет 300–700 долларов.
К сегменту бизнес-класса относятся квартиры, которые сдаются по цене от 1 тыс. долларов в месяц. Их отличает качественный ремонт и добротная, но без особых изысков мебель. Как правило, такое жилье располагается в монолитных новостройках, но не в деловой части города и не в старых домах в центре.
В элитной категории находятся квартиры в зданиях, построенных по индивидуальному проекту, или же особняки в верхних районах города. Характерными особенностями таких домов являются качественная отделка входных групп, огороженная территория, современное техническое оснащение, многоуровневая система охраны, паркинг. Сами квартиры имеют, как правило, индивидуальную планировку (зачастую разрабатываемую под арендатора) и площадь не менее 120–140 кв. метров. Стоимость такого жилья может достигать 4–5 тыс. долларов в месяц. А амплитуда колебания цен составляет 2,5–4 тыс.
Согласно статистике агентства «Абсолют» наиболее востребованными являются 2–3-комнатные квартиры, средняя стоимость которых составляет 1,5–2,5 тыс. долларов. Менее высоким спросом пользуются 4–5-комнатные квартиры площадью 150 кв. метров и средней стоимостью 3,5 тыс. долларов в месяц.
По нашим расчетам (из открытых источников) на долю дорогого жилья приходится не более 20% потребительского спроса. А подавляющая часть приходится на аренду типового жилья.
Вопрос спроса
За последние несколько месяцев рост ставок аренды на квартиры эконом-класса превзошел все ожидания участников рынка. По данным специалистов ЦКН, повышение стоимости аренды типового жилья составило за последний год в среднем 30%. На протяжении этого времени наиболее востребованными оставались однокомнатные квартиры, расположенные недалеко от транспортных развязок, стоимостью не более 300 долларов в месяц. Однако в последнее время происходит «вымывание» такого жилья с рынка аренды. Дело в том, что при повышении арендной платы квартиросъемщики, как правило, соглашаются с изменившимися условиями. В результате чего не происходит ротации квартиросъемщиков, а спрос на недорогое жилье превышает предложение почти в 10 раз. По данным того же агентства, уровень востребованности квартир эконом- и бизнес-класса примерно одинаков – по 40%. Но рост цен в первом сегменте в 1,5 раза превышает рост цен на жилье бизнес-класса. Следовательно, эконом-класс теряет значительную часть своих клиентов.
Рынок аренды элитного жилья продолжает демонстрировать стабильную ценовую динамику. За первые полгода ставки в этом сегменте выросли на 5–7%. Одним из важных факторов, обуславливающих развитие элитной аренды, является ситуация на рынке купли-продажи. В условиях бурного роста цен определенная часть клиентов предпочитает арендовать жилье, нежели покупать его. К тому же дорогое элитное жилье через несколько лет морально устаревает, и стоимость его аренды в процентном отношении становится ниже (в сравнении со стоимостью на момент сдачи).
К сожалению, мелкие риелторы отказались публично комментировать сложившуюся ситуацию, поскольку, как мы уже говорили, большинство из них работают по серым схемам. Однако почти все они согласились с тем, что на хорошие однокомнатные квартиры темпы роста цен постепенно снижаются. Хорошие «однушки» приходится слишком долго искать или они слишком дорого стоят. Поэтому легче снимать 2- и 3-комнатные квартиры вскладчину. В основном это касается студентов, а также приезжающих в города специалистов.
Самые дорогие квартиры в Алматы сдаются в Медеуском районе. По данным «Абсолюта», стоимость аренды типовой однокомнатной квартиры колеблется от 700 до 800 долларов в месяц. 2- и 3-комнатные квартиры оцениваются в 1200–3000 тыс. долларов, а 4-комнатные доходят до 5 тыс. долларов. Традиционной популярностью среди квартиросъемщиков пользуется Бостандыкский район. Хорошая инфраструктура, удобные подъездные пути, относительно благоприятная экологическая ситуация – все это делает район чрезвычайно востребованным. Наименее популярными считаются нижние районы города, подведомственные Ауэзовскому акимату.
Через тернии к цивилизации
В начале лета правительством рассматривался законопроект, касающийся развития сектора арендного жилья. По словам вице-министра индустрии и торговли Аскара Баталова, одна из главных целей этого закона – вовлечение в данный сектор частного капитала. А также возможность предоставления арендного жилья гражданам, которые в силу обстоятельств не могут приобрести себе жилье в собственность. Во многом это связано с тем, что усилия государства обеспечить граждан доступным жильем натыкаются на непреодолимые препятствия. По данным правительства, ипотекой реально могут воспользоваться только 20% населения, стать пайщиком тоже может далеко не каждый. Таким образом, правительство сделало попытку цивилизовать рынок арендного жилья, внедрив систему арендных домов. Однако специалисты чуть ли не в один голос выражают сомнения относительно эффективности этого процесса. Во-первых, привлекая частных застройщиков, государство не может обезопасить их от определенных рисков, несмотря на все преференции и налоговые послабления. Одно дело, строительный объект окупается еще на этапе котлована, другое – когда через 5–7 лет (в лучшем случае) после окончания строительства. Во-вторых, идея правительства создать доступное арендное жилье для граждан с достатком ниже среднего может не выдержать условий и требований самого рынка.
Многие аналитики рынка утверждают, что в сложившейся ситуации рынок арендного жилья может «покоситься» в сторону ипотеки. Уже сейчас банки отвоевывают клиентов у этого сектора недвижимости. Дело в том, что многие бывшие арендаторы сейчас предпочитают выплачивать по ставкам ипотечных кредитов за свое жилье, нежели платить ту же сумму за квартиру, которая не является их собственностью.
