За последние 5 лет рост деловой активности в Казахстане в разы превысил объемы ввода в эксплуатацию офисных помещений. К примеру, только в Алматы количество действующих предприятий малого бизнеса выросло на 30%, а прирост административных помещений с 2000 года составил всего 3% от общего городского офисного пространства. Отечественные застройщики в своем большинстве отдают предпочтение строительству жилья, поскольку реализация таких проектов более рентабельна. Сроки окупаемости жилых комплексов варьируются от 1,5 до 2 лет, тогда как в бизнес-центрах эти показатели составляют порядка 6 лет. На реализацию одного проекта необходимо порядка 10–15 млн долларов при средней площади 15 тыс. кв. м.
Иностранные инвесторы, выявив пробел в этом сегменте, ринулись его осваивать. О реализации крупных проектов по строительству бизнес-центров в Казахстане уже заявили российская компания «Интеко», турецкая Okan Holding, южнокорейская HihgVill.
Они вкладывают в «длинные проекты», поверив в макроэкономическую стабильность в стране. «Однако более динамичного притока зарубежных игроков ожидать не следует, поскольку казахстанский рынок мал, а местные игроки уже окрепли», – предупреждает управляющий директор компании TS-enjineering Ирина Романова.
Невзятая вершина
До Казахстана дошла лихорадка гигантомании, проекты увеличились по площади и объемам инвестиций в два раза. Соответственно, и сроки строительства удлиняются. Таким образом, следует ожидать сокращения предложения офисов при растущем спросе. По оценке аналитиков ЦКН-Консалтинг, в настоящее время неудовлетворенный спрос офисных площадей в Алматы составляет порядка 150–200 тыс. кв. м, а в Астане – 50–70 тыс. «Подавляющее большинство офисных центров Астаны заполнено на 95–97%, во многих из них введен лист ожидания, что позволило в течение последних пяти месяцев поднять ставки аренды примерно на 20%. Новых проектов появляется очень мало, поэтому правила игры по-прежнему задает продавец», – отмечает руководитель управляющей компании BI Estate Айжан Исимбаева.
К моменту сдачи в эксплуатацию компанией TS-engineering бизнес-центров 40% площадей реализовано, остальная часть разбирается в течение 5–9 месяцев. Арендаторы уже задолго до введения в эксплуатацию здания готовы заключить предварительные договоры, чтобы потом начать работу в том бизнес-центре, который соответствовал бы их бюджету, требованиям и классу.
Вследствие дефицита деловых помещений крупные компании стали заказывать строительство собственных бизнес-центров, например, компания K’cell и банк «ЦентрКредит». Таким образом, они не только снижают расходы в 1,5 раза, но и получают идеальный офис, соответствующий их требованиям. «Наша компания растет довольно быстрыми темпами, и заниматься постоянным поиском помещений для растущих подразделений нерационально. Важно иметь возможность всем департаментам работать в одном месте, что значительно облегчит и коммуникацию между ними, и процесс управления компанией. Кроме того, для такой крупной компании, как наша, строительство своего офисного здания – отчасти и имиджевый вопрос», – объясняет директор департамента PR компании K’cell Куат Домбай.
В настоящее время в Алматы строится порядка 20 бизнес-центров. По прогнозным оценкам, к 2009 году в южной столице появится более 1 млн кв. м офисных площадей, в Астане – более 350 тыс. И именно в этот период произойдет насыщение рынка и обострение конкуренции среди арендодателей.
Фактический объем рынка офисного пространства Алматы составляет 4,6 млн кв. м, Астаны – 500 тыс. При этом на свободном рынке южной столицы обращаются 1,2 млн кв. м офисных площадей всех классов (классов А и В – 210 тыс.), Астаны – 60 тыс. (классов А и В – 20–25 тыс.). В регионах развитие сектора недвижимости значительно отстает от темпов Алматы и Астаны. Однако эксперты прогнозируют в ближайшем будущем 30-процентный рост регионального рынка, но только точечно, в зависимости от инвестиционной привлекательности и деловой активности области и отраслевого развития региона.
А стоит ли овчинка выделки?
Анализ состава арендаторов бизнес-центров класса А и В показывает, что почти 40% площадей занимают иностранные компании и представительства. С вступлением в ВТО и дальнейшей интеграцией в мировую экономику, развитием свободной экономической зоны на левобережье Астаны и реализацией программы создания регионального финансового центра в Алматы ожидается увеличение количества иностранных компаний. Это заставит более жестко классифицировать бизнес-центры и подгонять их под требования мировых стандартов.
Судя по процессу ценообразования, рынок офисных помещений можно считать несформировавшимся за счет отсутствия единой квалификации бизнес-центров, нестабильной конъюнктуры и непрозрачности финансовых сделок. Установленные цены не соответствуют представленному качеству. Вследствие возникшего дефицита участники рынка стали неоправданно завышать стоимость аренды на офисные площади. Средний показатель арендной ставки в Астане за кв. м в месяц составлял 39 долларов в офисах класса А и 33 доллара – класса В. В южной столице средние цены в бизнес-центрах ровно на 3 доллара ниже и составляют 36 и 30 долларов соответственно. Классификация бизнес-центров устанавливается каждым девелопером в силу своих амбиций. Уровень арендных ставок зачастую не отличается в бизнес-центрах класса А и С. Так, например, в офисах сегмента «премиум» часто не хватает парковочных мест как в открытом, так и в закрытом паркинге, не совершенна система вентиляции и кондиционирования, слабый уровень профессионального управления. Кроме того, в большинстве бизнес-центров элементарно нет столовых. По мнению экспертов, новые проекты ужесточат требования по классификациям, и сегодняшним бизнес-центрам класса А придется перепозиционироваться в более низкий ценовой сегмент. Так, офисы с кабинетной системой уже стали пережитками прошлого, теперь большей популярностью пользуется open space.
Классификация бизнес-центров устанавливается каждым девелопером в силу своих амбиций
Для соответствия заявленному стандарту бизнес-центры необходимо периодически модернизировать. «“Самал Тауэрс” – самый первый объект в Алматы класса А, он до сих пор позиционируется в заявленном сегменте. Если удастся удержать эти позиции, то еще 3–4 года будет прежняя, устойчивая арендная ставка. Дальше наступает дилемма для инвестора. Либо совершенствовать объект, проводить косметический ремонт, либо полностью что-то менять – вентиляционную систему, инженерную, коммуникационную, либо эксплуатировать и дальше так, как оно есть. В этом случае классность здания поменяется. К сожалению, большинство собственников, привыкших использовать ставки класса А, не намереваются снижать стоимость аренды. Однако в любом случае это будет класс В», – считает директор «ЦКН-Консалтинг» Руслан Тлеужанов. По его словам, снижения арендных ставок не будет. Тому причин множество, и в частности – ежегодное повышение заработной платы и расходных материалов в среднем на 22–25%. А Айжан Исимбаева в свою очередь добавляет, что только за последние 3 месяца себестоимость строительства как коммерческой, так и жилой недвижимости возросла на 25–30%.
Расходы на аренду помещений в бюджете компаний занимают от 0,8 до 15%, в зависимости от оборотов. «Чтобы арендовать бизнес-центр класса А, чистый кэш компании должен быть не меньше 1–1,5 млн долларов, В – 0,5 млн, С – 200 тыс., D – 100 тыс. долларов. Этот кэш должен дать возможность бесперебойно работать бизнесу в течение 3–4 месяцев с учетом оборотного капитала, прямых и косвенных затрат», – говорит Руслан Тлеужанов. Предпочтения арендаторов отдаются прежде всего расположению бизнес-центра, удобной транспортной развязке, наличию необходимых парковочных мест и его инфраструктуре. Расходы по эксплуатации офиса составляют от 1 до 8 долларов за кв. м.
Кто в лес, кто по дрова
Основная часть поступающих заявок на покупку офисов касается сегмента С, на долю офисов класса А и В приходится в совокупности не более 10%. Как правило, контракты на аренду офисов класса А не заключаются на срок менее 5 лет. Поэтому к перемене места обитания более склонны предприятия малого и среднего бизнеса. Такие компании обычно переезжают в новый офис, к примеру, из-за увеличения штата сотрудников. Однако вследствие отсутствия соответствующего предложения субъектам малого и среднего бизнеса приходится ютиться в съемных квартирах. «И перетока их в цивилизованные офисы ожидать не следует, поскольку арендные ставки там для них неподъемны», – считает Ирина Романова.
Но, несмотря на реальные потребности рынка, большинство инвесторов нацелены на строительство бизнес-центров класса А. По словам г-на Тлеужанова, это связано с тем, что девелоперам более выгодно инвестировать в высококлассные сегменты.
Кроме того, при существующей нехватке офисов класса C бизнес-центры требующейся категории повышают свою классность за счет реконструкции. В Алматы из 100% офисных площадей 35% – это модернизированные административные здания, построенные еще в советское время. За счет реконструкции можно вывести на рынок порядка 100 тыс. кв. м. «Такие проекты интересны застройщикам в условиях дефицита земель для застройки в центральных районах города. Кроме того, при реконструкции устаревших зданий отпадает необходимость подведения инфраструктуры: коммуникаций, электричества, канализации», – говорит консультант департамента офисных помещений Collers International Kz Арман Белибаев.
За счет того, что в последнее время все больше инвесторов, не занимавшихся прежде строительством, пытаются разместить высвободившийся капитал на рынке недвижимости, вторичная недвижимость приобретает все большую долю на рынке офисов. «Перекупщики покупают на этапе котлована помещения по 800 долларов за кв. м и продают после ввода в эксплуатацию по 1700 долларов. Доля таких сделок пока мала, поскольку основные силы и ресурсы спекулянтов сконцентрированы на рынке жилья. Однако ситуация резко меняется. На мой взгляд, с существующих 10–15% доля спекулятивных сделок увеличится до 30%», – говорит Руслан Тлеужанов.
В 2005 году сделки по продаже офисных помещений класса А в Астане проводились по цене 1700–2200 долларов за кв. м и 1200–1600 долларов класса В. В Алматы цены на помещения класса В установились на уровне 2000–2500 долларов за кв. м, класса А – от 3000, классов С и D с учетом строительных материалов на реконструкцию – 1500–2000 долларов. «Соотношение арендуемых помещений к приобретению 70%/30%, так как предприниматели больше предпочитают аренду. Представительства иностранных компаний, которые приходят к нам, на начальном этапе изучают рынок, при этом арендуя офис, а затем, когда решают развивать бизнес, у них возникает потребность в покупке. Следовательно, продажи офисных помещений будут расти», – полагает г-жа Романова.
Замиксовано, затусовано
На сегодняшний день в Алматы и Астане реализуется 7 проектов по строительству проектов смешанного назначения, так называемых мультикомплексов, концепция которых предполагает создание мини-города. Этот проект может включать в себя бизнес-центр, гостиницу, жилье, торговый центр и развлекательные объекты. Их площади варьируются в коридоре от 80 тыс. до 500 тыс. кв. м и позиционируются в элитном сегменте. Себестоимость кв. м в таких комплексах составляет 600–1000 долларов за кв. м. Синергетический эффект данных проектов, безусловно, является преимуществом для конечного потребителя. По словам консультанта представительства в Казахстане международной консалтинговой компании Jones Lang Lasalle Елены Ениной, все больше инвесторов предпочитают реализовывать смешанные проекты. Однако для этого застройщик должен обладать большим опытом, поскольку симбиоз различных объектов сложен за счет чрезвычайной диверсифицированности. В связи с этим мультикомплексы в своем большинстве реализуют иностранные девелоперы.
