В последние годы в Казахстане наблюдается постоянное увеличение транспортной нагрузки. При этом очевидно, что инфраструктура не поспевает за динамикой роста количества автомобилей. Одним из решений по упорядочению дорожного движения может стать строительство многоярусных автопаркингов, которые позволят освободить проезжую часть от припаркованного транспорта и ликвидировать стихийные стоянки во дворах жилых домов. О причинах, препятствующих развитию рынка автопаркингов, «Эксперту Казахстан» рассказал директор компании «ЦКН-Консалтинг» Руслан Тлеужанов.
– Каково соотношение спроса и предложения в настоящее время на рынке автопаркингов?
– Дефицит автопаркингов в стране очевиден, особенно в Алматы и Астане. Это обусловлено тем, что в этих городах очень много транзитного транспорта. По официальным данным, в Алматы 350 тыс. автомобилей, в действительности же эта цифра гораздо выше. По нашим оценкам, этот показатель в пиковые сезоны достигает четырехкратного увеличения, т.е. порядка 1,2–1,3 млн машин. Всплески транспортной активности приходятся на весенне-летний и осенний периоды. В это время активизируется торговля сельскохозяйственной продукцией, наступает пора отпусков и поступления студентов в вузы. Соотношение спроса к предложению 1/4, то есть на 4 автомобиля приходится одно специализированное парковочное место.
– Какой процент от общего объема предложения занимают специализированные автостоянки и какова доля несанкционированных стоянок?
– Площадь специализированных автостоянок и автопаркингов под новостройками составляет порядка 100–120 тыс. квадратных метров – это 5% общего объема парковочных мест. В период с 2003 по 2005 годы построено более 250 высотных домов. Если раньше строили преимущественно одноярусные автопаркинги на глубине 3 метра ниже уровня земли, то сейчас двухэтажные парковки располагаются уже под домами, с глубиной заложения 6–7 метров. При этом в Алматы геологические характеристики позволяют строить автопаркинги на глубине до 20 метров. Общую площадь несанкционированных автостоянок можно оценить на уровне миллиона квадратных метров только по Алматы. По республике этот показатель достигает порядка 30–40 млн квадратных метров.
Цена вхождения
– Наблюдается ли деловая активность в этом сегменте сейчас?
– Деловая активность в этом сегменте в Алматы наблюдается с 2003 года. Тогда появились первые проработки бизнес-планов, первые попытки инвестиционной оценки входа в этот бизнес. Однако проекты по строительству многоуровневых автопаркингов реализовало ограниченное число предпринимателей. Насколько мне известно, на рынке Алматы, самом емком, действуют 4 компании, занимающиеся строительством автопаркингов. Таким образом, в настоящее время этот сегмент остается свободным. Очевидно, что он очень привлекателен с точки зрения бизнеса и долгосрочного инвестирования денежных средств. При этом для реализации проектов по строительству автопаркингов не требуется такого объема инвестиций, как в гостиничных комплексах и торговых центрах. Эксплуатационные расходы здесь очень низкие. Чтобы построить очень хорошую многоуровневую парковку на 100 автомобилей, достаточно 1 млн долларов, с учетом приобретения земельного участка (за исключением центра города). На мой взгляд, обоснованными инвестиции в строительство автопаркингов становятся как минимум с четырех ярусов. При этом обязательны сопутствующие услуги: бильярдная, паб, магазин, автосервис. На участках с высокой транспортной концентрацией соотношение в доходных статьях может иметь пропорции 30/70, 30% предприниматель получает от сдачи в аренду парковочных мест, 70% – посредством сопутствующих услуг. В спальных районах это соотношение – 50/50.
– Если эти проекты очень выгодные, тогда почему же их так мало реализуется?
– Такие проекты могут показаться менее привлекательными с точки зрения генерации денежной массы по сравнению с масштабным строительством, которое в настоящее время реализуется в секторе недвижимости. Я полагаю, что в этот сегмент лучше входить с проектом по строительству сетей автопаркингов, формируя при этом единый бренд. Это целесообразно в условиях, когда большая часть населения готова выкладывать от 0,8 до 1,5 доллара в сутки за аренду места на стоянке. В среднем инвестиции в строительство автопаркингов колеблются от 270 до 350 долларов на кв. м. Срок окупаемости, по нашим оценкам, составляет 2,8 – 8 лет. Если вы не предлагаете сопутствующие услуги, окупаемость может затянуться до 8 лет. Эти сроки рассчитывались при условии 14-процентного банковского займа. Мы не рассматривали возможность использования собственных средств. Основная группа инвесторов является непрофильной, а значит, отвлечение собственных денежных средств на какой-либо проект будет менее целесообразно. В основном привлекаются банковские займы, и здесь мы рассматривали возможность привлечения займа в 14% годовых. На четвертый год заем с процентами полностью возвращается. При использовании собственных средств срок окупаемости меньше.
Отвлекающие маневры
– Вы говорите, что проект был бы очень рентабельным при строительстве сети автопаркингов. Появился ли в Казахстане в этом бизнесе сетевой игрок?
– По моим данным, такого игрока еще нет. Пока существуют достаточно привлекательные сегменты, такие как офисная, гостиничная, складская, торговая недвижимость, автопаркинги остаются прерогативой предпринимателей среднего уровня. Но они не потянут строительство 30–40 автопаркингов по городу.
– Как разнится стоимость на современных автопаркингах и несанкционированных стоянках?
– На несанкционированных стоянках стоимость парковки колеблется от 50 до 150 тенге. В специализированных автопаркингах цены не могут быть ниже 100 тенге, поскольку ниже этой суммы экономическая целесообразность бизнеса теряется – можно сказать, что это цена отсечения.
– Каково соотношение арендуемых мест на паркинге к продаваемым? И по какой цене места продаются?
– В настоящее время доля продаваемых мест на стоянках гораздо выше существовавших ранее. 60% мест в автопаркингах арендуется, остальная часть распродается. Стоимость мест в зависимости от района и элитарности проекта может достигать 25 тыс. долларов. В спальных районах парковка во дворе составляет 3–5 тыс. долларов. Средняя цена нового гаража – 10–15 тыс. долларов. А старого – 3–10 тысяч.
– В дальнейшем как будет меняться цена на парковочные места?
– Я думаю, что она немного вырастет. Для мелкого инвестора автопарковка может служить инструментом долгосрочного сохранения денег.
– К какому времени следует ожидать насыщения рынка автопаркингов?
– При высокой активности бизнеса по выходу в этот сегмент, я думаю, что в течение 4 лет можно закрыть весь дефицит и выдавить несанкционированные парковки, часто расположенные на хороших земельных участках. Рационализм рано или поздно будет проявляться и в этом сегменте. Пока отвлекает внимание от этого бизнеса привлекательность других сегментов. Следовательно, при определенном насыщении высоколиквидных, высокодоходных направлений будут обращены взоры и на бизнес автопаркингов.
Рационализм рано или поздно будет проявляться и в сегменте автопаркингов
Нельзя забывать и о том, что рынок автопаркингов тянется за развитием рынка жилья и коммерческой недвижимости. Парковка – это критерий, который определяет элитарность комплекса. В сегменте жилья комфорт-класса на квартиру приходится 1,2–1,3 парковочного места. То есть на 5–6 гаражей предусмотрена одна гостевая парковка.
Для бизнес-класса этот коэффициент гораздо выше и достигает 1,8 на одну квартиру. В сегменте класса премиум на единицу жилья может приходиться 3–5 парковок, минимально в таких зданиях предусматривается 2,5 парковочного места на квартиру
