Летом нынешнего года был принят закон «О долевом участии в жилищном строительстве», призванный защитить права дольщиков. До этого времени в Казахстане не существовало правовых актов, регулирующих процесс долевого строительства и привлечения средств дольщиков. По сути, люди, вкладывающие свои деньги в строительство жилья, были бесправны перед лицом закона, а суды вынуждены были рассматривать многочисленные иски к застройщикам в отсутствие соответствующей правовой базы. Прецедент с жилыми комплексами «Москва» и «Жамихан», когда строительные компании использовали инвестиции частных лиц не по назначению и не выполнили своих обязательств перед ними, привлек к долевому строительству внимание правительства, которое и инициировало закон о долевом участии. Положениями этого законодательного акта в числе других предусматривается ответственность застройщиков за качество строительства и сдачу жилья в эксплуатацию в оговоренные сроки. По данным вице-министра индустрии и торговли Аскара Баталова, на сегодняшний день лишь 10% объектов сдается в срок. При обсуждении закона предлагалось ввести обязательное страхование дольщиков, которое могло бы снизить их риски, однако в окончательный вариант вошла норма о добровольном страховании строительными компаниями своей гражданско-правовой ответственности по отношению к средствам дольщиков. По словам заместителя председателя правления СК «НОМАД Иншуранс» Заррины Раевой, закон не обязывает застройщика страховать свою ответственность, а предоставляет ему это право. Каждый застройщик может самостоятельно решить вопрос защиты средств дольщиков. Кроме того, закон дает возможность страховать финансовые потери при вложении денег в объекты жилого строительства и самому дольщику.
Трудно судить, насколько готовы сегодня строительные компании страховать свою ответственность перед дольщиками. Пока только один застройщик – компания «Базис-А» – сообщил о том, что застраховал гражданско-правовую ответственность перед дольщиками за неисполнение своих договорных обязательств. Тендер выиграли четыре страховые компании – «НОМАД Иншуранс», Нефтяная страховая компания, «Альянс-Полис» и «Алтын-Полис».
Деньги назад
При наступлении страхового случая деньги дольщикам должен вернуть страховщик. В данном случае под страховым случаем понимается неисполнение застройщиком своих обязательств перед дольщиками. По словам Заррины Раевой, дольщик вправе претендовать на возврат вложенных в строительство средств в трех случаях: если объект жилого строительства не построен, собственных активов для возврата доли участия дольщика не хватает либо их нет вовсе и, наконец, когда компания-застройщик объявлена банкротом. «Глобальные проблемы у дольщика возникают в том случае, когда застройщик объявлен банкротом и денег ему вернуть никто не может. Такая трактовка страхового случая была выбрана не случайно, это связано с тем, что уже существует прецедент на строительном рынке Казахстана, жилой комплекс «Москва», а на строительном рынке России эти ситуации возникают довольно часто», – говорит она. Страховая выплата будет осуществляться в размере реального ущерба, то есть вложенных дольщиком средств за минусом франшизы, но не выше страховой суммы.
При обсуждении законопроекта о долевом участии высказывались опасения, что принятие этого закона вызовет рост цен на недвижимость, поскольку на рынке останутся наиболее крупные компании. Можно ожидать, что страхование дольщиков также вызовет очередной виток цен на жилье: застройщик, выплачивая страховые премии, несет определенные затраты, которые может перенести на покупателей. Но в «НОМАД Иншуранс» этих опасений не разделяют, поскольку по налоговому законодательству понесенные застройщиками расходы на уплату страховых премий относятся на вычеты. Так что застройщик не несет огромных затрат, влияющих на рост цен на недвижимость.
СК просчитывают риски
Рынок осторожно отреагировал на появление нового продукта. До сих пор ни одна СК, несмотря на наличие лицензии на этот вид страхования, серьезно им не занималась. Это говорит о том, что страхуемые риски в данном случае достаточно велики.
Из-за высоких рисков некоторые страховщики не берут в расчет даже известность и положительную репутацию строительных компаний. «Представьте, если компания не выполнит своих обязательств перед дольщиками, скольким клиентам мы должны будем возместить ущерб. При нынешних ценах на недвижимость это астрономические суммы. И мы не можем предлагать эти риски на перестрахование, заведомо зная, насколько они высоки, ведь наши отношения с партнерами строятся на доверии, и мы не можем его обмануть», – говорит начальник отдела по риск-менеджменту СК «Евразия» Куаныш Даутов.
По мнению Кенжегуль Сембаевой, члена правления Государственной страховой корпорации по страхованию экспортных кредитов и инвестиций, страхование ответственности перед дольщиками – перспективный продукт, учитывая строительный бум в Казахстане, но очень рисковый, что в свою очередь требует перестрахования.
Не все профучастники считают, что страхование дольщиков несет большие риски страховщикам. По словам председателя правления СК «ЭкоПолис» Сергея Григорчука, высокие риски могут возникнуть только в случае дефолта на рынке недвижимости. Он считает, что крупным строительным компаниям с хорошей репутацией, в принципе, не нужно страховать своих дольщиков. «Мне кажется, что в качестве PR-кампании это беспроигрышный вариант», – говорит он. В то же время с мелкими сомнительными застройщиками СК договоры заключать вряд ли будут. Это действительно рискованно.
