В Южно-Казахстанской области за первое полугодие 2006 года сдано наибольшее количество нового жилья – 411330 квадратных метров (17,28% новостроек по всей республике). Прирост строительства по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 47%. Таким образом, по данным Агентства РК по статистике, Южный Казахстан прочно утвердился в тройке лидеров по строительству, обогнав даже Алматы, где сдано 346 452 кв. метра жилплощади, и Астану (268 730 квадратов нового жилья).
По мнению специалистов, успешное развитие строительного бизнеса в Южно-Казахстанской области обусловлено прежде всего огромным спросом на недвижимость.
Хотя цены на квартиры и дома в Шымкенте еще не догнали алматинские или астанинские (и, будем надеяться, вряд ли догонят), они уже достигли того уровня, когда строительство нового жилья становится выгодным и перспективным. Причем это касается не только так называемого муниципального жилья по госпрограмме, где стоимость 1 квадратного метра фиксирована на уровне 500 условных единиц. Стабильным спросом пользуются и более дорогостоящие новостройки. А если так, то нет смысла ограничиваться возведением каких-то стандартных типовых «нью-хрущевок». И строители, и архитекторы могут позволить себе полет фантазии в проектировании новых зданий и целых микрорайонов.
Именно такой расчет был сделан, когда в Шымкенте решили начать реконструкцию микрорайона старого города.
– По заданию акима мы разработали сначала ориентировочный, а затем и более подробный проект реконструкции старого города, – рассказывает советник акима по вопросам строительства и архитектуры Бахытжан Аширбаев. – Подход был комплексный, и по каждой теме работали специалисты. Ни времени, ни сил не жалели, зато в итоге получили действительно перспективный проект.
Прибыльная застройка
Долгое время в Шымкенте велись споры вокруг историко-культурной ценности архитектуры старого города. Окончательный ответ дала специальная экспертиза научно-исследовательского центра «Историко-культурное наследие». Официальный вывод экспертов гласил, что градостроительную ценность имеет только сам ландшафт района и сетка улиц, сохранившаяся с XVII века. Среди памятников архитектуры в старом городе сохранились лишь два объекта – мечеть и школа постройки XVIII–XIX веков. Остальная часть зданий, а это в основном одноэтажные саманные дома, стихийно выстраиваемые и перестраиваемые жителями на протяжении последних десятилетий, ни исторической, ни архитектурной ценности не имеют.
«Географическое» расположение района старого города очень перспективно в плане градостроительства, так как он находится буквально в центре Шымкента. Между тем здесь расположен преимущественно частный сектор старой постройки с очень слабой, а то и вообще отсутствующей коммунальной инфраструктурой.
Для анализа всех пассивов и активов был произведен строгий расчет. Старый город занимает порядка 60 гектаров, где расположено 600 частных домостроений. Эти дома и попадают под снос, и домовладельцы вправе рассчитывать на компенсацию. Изначально сумма компенсации определялась в 50 тыс. у.е. каждому домовладельцу, что очень выгодно по шымкентским меркам. Таким образом, общая сумма компенсации составила 30 млн у.е. Расчетная величина инвестиций на строительство нового микрорайона – 384 млн у.е. Итого в пассиве 414 млн у.е.
Жилая площадь высотных новостроек, планируемых на данной территории, составляет порядка 640 тыс. кв. метров. Ориентировочная стоимость нового жилья – 1500 у.е. за кв. метр. В итоге продажа квартир в новом микрорайоне даст порядка 900 млн у.е. Это и есть актив.
Итоговый баланс – порядка 486 млн у.е. чистой прибыли. Заметим, что расчет изначально делался с некоторым запасом в сторону пассива, но даже если теперь допустить еще 10–20% издержек, все равно рентабельность проекта приближается к 100%. Есть чем заманивать инвесторов.
В то же время город получит в центре не трущобы и самострой, а современный и благоустроенный жилой комплекс. Для Шымкента, где остро стоит дефицит жилья, это очень актуальный вопрос. Так что есть к чему стремиться и городскому акимату.
Таким образом, будущее старого города было предрешено.
Новое в старом
– Изначально для инвестирования мы предлагали целый проект реконструкции городского района, – говорит Бахытжан Аширбаев. – То есть задачу непосредственного проектирования зданий и инфраструктуры в микрорайоне решали силами шымкентских архитекторов, в соответствии с принятым в Шымкенте генеральным планом градостроительства.
Весь микрорайон предполагается сделать полностью пешеходным, оставляя по периметру все подъездные пути и подземные гаражи
В первую очередь, конечно, учитывали сохранность ландшафта и сетки улиц – тех самых исторических ценностей старого города. Для этой цели высотные 16–24-этажные дома проектировались не прямолинейными, а с изогнутыми формами. Это создает и неповторимый колорит, и сохраняет улицы, названия которых акимат даже не будет менять. Весь микрорайон предполагается сделать полностью пешеходным, оставляя по периметру все подъездные пути и подземные гаражи. Запланировано строительство новой школы, двух детских садов, медицинских и культурных учреждений, пожарной части.
Отдельной строкой идет обустройство двух городских рек Кошкар-аты и Кара-су, проходящих по территории старого города. Сейчас они представляют унылое зрелище захламленных и замусоренных сточных канав. В будущем микрорайоне им отводится центральное место благоустроенных зон отдыха горожан.
Поменять местожительство
Инвестиционный проект старого города был размещен в интернете. Идеей сразу заинтересовалось несколько строительных фирм Казахстана, однако реальным партнером стала совместная американо-казахстанская фирма «Зере». Представителям компании особенно понравилась экологическая направленность проекта. По их мнению, современная урбанизация и техницизм должны идти в симбиозе с вопросами экологии и сохранения природы – только тогда это действительно прогресс и современность.
Участие в реализации подобных программ поднимает престиж компании. Подробно знакомясь с проектом шымкентских архитекторов, представители фирмы внесли свои предложения. Например, учитывая высотность зданий, они взялись обустроить на них висячие сады.
В настоящее время начинается заключение договоров жильцов старого города с инвесторами. В ГКП «Шымкент жер» поступило уже несколько десятков заявлений от старогородцев, изъявивших желание получить компенсацию и покинуть свои дома. Все вопросы переселения и сноса старого города планируется завершить к будущему лету.
Шымкент
