В отличие от других стран, где денежные средства сосредоточены в основном на фондовом рынке, в Казахстане за отсутствием привлекательных инструментов для инвестирования огромные деньги крутятся на рынке недвижимости.
В какой-то момент недвижимость перестала выполнять утилитарную роль. Сентенции типа «мой дом – моя крепость» устарели. Квартира, дом, земля стали объектами вложения и, что не менее важно, преумножения денег. Где еще встретится такой феномен: все квартиры в новом доме распроданы, но реально заняты жильцами не больше половины?
Если бы в эти схемы обогащения были вовлечены только так называемые физические лица, то, бесспорно, цены на недвижимость в какой-то момент стабилизировались, поскольку спрос был бы насыщен и пошел на спад. На наш взгляд, существенный вклад в перегрев рынка внесли финансовые институты. Именно крупные игроки в лице коммерческих банков более всего влияют на рынок недвижимости.
Строительный бум совпал с бумом ипотечным. Если в конце 1990-х – начале 2000 годов основным направлением банковского бизнеса было обслуживание корпоративных клиентов и финансирование торговых сделок, то позже стала расти доля ипотечных кредитов, а строительная отрасль перешла в разряд наиболее активно кредитуемых после торговли: доля строительства в кредитных портфелях БВУ выросла до 13,9% по итогам 2006 года. Банки, проявив присущую им гибкость, адекватно ответили на возросший спрос на ипотеку. Однако было бы упрощением объяснять рост цен только доступностью банковских ресурсов, хотя и этот фактор, конечно, не стоит сбрасывать со счетов. В какой-то степени спекуляции с недвижимостью подогреваются банковскими кредитами. Но главное – сами банки сегодня заинтересованы в дальнейшем росте рынка, потому что в значительной степени обязаны ему увеличением своих активов и прибыли.
Здесь все взаимосвязано. Строительные компании и частные инвесторы на рынке недвижимости заинтересованы в банковских ресурсах, банки – в увеличении клиентской базы. Возможность привлекать сравнительно дешевые деньги с международных рынков и затем размещать их среди отечественных заемщиков по более дорогой цене позволила банкам получать хорошую маржу. Понятно, что она тем выше, чем больше объемы кредитов. Падение рынка недвижимости стало бы катастрофой, но не столько для домовладельцев, сколько для строительных компаний и особенно банков. Застройщики не смогут реализовать квартиры по заложенной цене, понесенные убытки поставят под сомнение своевременный возврат кредитных средств. Частным лицам также будет трудно (даже психологически) выплачивать кредит, сумма которого превышает реальную стоимость подешевевшей недвижимости. Банки страхуют свои риски за счет залогового имущества, но мало заинтересованы в его массовом возврате. Увеличение предложения залоговой недвижимости снизит спрос и, как следствие, цены. На рынке может возникнуть ситуация, обратная сегодняшней: неконтролируемое падение.
Есть еще одна сторона перегрева рынка – возрастание социальной напряженности в обществе. Основная масса населения, и не только малообеспеченные, но и граждане со средними доходами, при сегодняшнем уровне цен теряют надежду приобрести квартиру или дом. Изъятие земли под госнадобности, а на деле для строительства очередной башни, квартира или офис в которой доступны очень немногим, выселение на окраины более бедных семей вызывают возмущение в обществе. В какой-то момент это может привести к взрыву.
Государство не может отвернуться от этих проблем, поскольку они касаются большей части граждан. Конечно, постановлениями и указами сверху рост цен не остановить. Хотя существуют рыночные механизмы, которыми государство может управлять. Развитие фондового рынка с привлечением частных инвесторов могло бы привести к оттоку средств с рынка недвижимости. И не стоит слишком уповать на создание РФЦА: с начала его действия заключено всего несколько сделок. Больше шансов на успех имеют народные IPO, но они должны быть действительно народными и по количеству продаваемых бумаг, и по их доступности для населения.
И еще. Если мы все же согласимся с тем, что рынок недвижимости в Казахстане подменил фондовый, то государство тоже может принять в нем участие – в качестве «медведя» – и направить свои усилия против «быков», играющих на повышение. Для этого необходимо не только наращивать квадратные метры по жилищной госпрограмме, но и строить арендное жилье, которое снимет остроту проблемы.
