Проект по разработке дайджестов возглавили и поддержали:
- Руководитель Комитета по залогам и оценки Ассоциации банков России Виктор Рослов
- Руководитель Комитета по оценочной деятельности Российской гильдии управляющих и девелоперов, старший вице-президент ВТБ Антон Вовк
- Управляющий директор — начальник Управления оценки и залоговых операций ПАО «Сбербанк» Евгений Щеглов
Методологическую работу по описанию и проверке полученных в процессе исследования корректировок взяли на себя специалисты-оценщики СРО «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков» (СРО СМАО).
Зачем нужен дайджест
— Какие процессы в оценке недвижимости вызвали к жизни проект дайджестов?
— Последние 10 лет оценка коммерческой недвижимости в России зачастую опиралась не на проведенный оценщиком анализ рынка, а главным образом на данные из различных сборников и справочников. Наиболее авторитетный из них — «Справочник оценщика недвижимости», подготовленный в 2016 году специалистами Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки.
С тех пор и до появления дайджестов алгоритм оценки сводился к следующему. Оценщик подбирает для объекта недвижимости ближайший аналог, по которому известна, как правило, только цена предложения, корректирует ее на основе справочников и получает итоговую стоимость.
— И в чем тут проблема?
— Тут возникает сразу несколько вопросов. Первый: по какой цене реально была проведена сделка или продан объект? Очевидно же, что она может отличаться от той, которая корректируется на основании обобщенных в справочниках мнений оценщиков.
Вопрос второй: насколько вообще сопоставимы между собой оцениваемый объект и выбранный для него аналог? Например, к одному ли классу недвижимости и, как следствие, ценовому сегменту они относятся?
Наконец, третий вопрос: как учитывать региональные особенности классов и корректировок? Россия велика, и есть регионы, в которых локальные рынки малоактивны или практически нет сделок.
— Как решались эти вопросы специалистами?
— Долгое время различные агентства недвижимости выпускали собственные классификации и рекомендации по отдельным сегментам недвижимости. Первая общая классификация от MRF (Moscow Research Forum) по офисному сегменту появилась только в 2006 году. В 2013 году она была обновлена. В 2021 году вышла классификация офисных зданий от Российской гильдии управляющих и девелоперов, где свои оценки критериев и классов дал более широкий круг экспертов рынка.
В оценке торговых центров в России традиционно ориентировались на рекомендации международных консультантов и классификацию Urban Land Institute и никогда не разрабатывали отдельной классификации, значит, не учитывали и региональных особенностей форматов ТРЦ в России.
Но в результате как раз и сформировалась система оценки по справочникам, далеко не всегда связанным с классификациями, и известным подавляющему большинству оценщиков корректировкам. Получилось не очень «про рынок», зато единообразно. Эта система поддерживалась банками, поскольку единообразие позволяет лучше контролировать стоимость залогового обеспечения.
Оценщики были поставлены в ситуацию, когда преодолевать сложности «классификации» зданий при выборе продукта им приходилось по собственному усмотрению на фоне или отсутствующих, или очень «субъективных» материалов по объектам недвижимости от единичных игроков рынка.
— Что стало переломным моментом, после которого стала ясна необходимость в изменении системы оценки?
— В 2022 году экономическая ситуация в стране резко поменялась. И для банков-залогодержателей, и для владельцев недвижимости, и для девелоперов вопросы актуальности и релевантности оценки рыночной стоимости встали очень остро. Специалисты поняли, что сложившаяся система корректировок далека от реальной ситуации на рынке или непонятно, на какой информационной базе она основана.
Так и возникла идея собрать вместе участников рынка из разных сегментов пользователей оценочных отчетов и описать в виде дайджеста основные параметры, влияющие на оценку объекта. Мы ведем работы по 5 направлениям: склады класса А и B, лайт-индастриал, торговые центры, жилая и офисная недвижимость. Сегодня мы публикуем дайджесты по складам, а в следующих выпусках будут публиковаться дайджесты по новым сегментам.
Дайджест по складской недвижимости
— Какие изменения происходят сегодня в складской недвижимости?
— Можно отметить несколько ключевых тенденций, оказывающих влияние на изменение рынка индустриально-складской недвижимости. Прежде всего ставки аренды за год выросли более чем на 60%, а вакансия продолжает падать. В I квартале 2024 года она составила всего 0,3%, что суммарно соответствует менее чем 60 тыс. кв. м экспонируемых качественных площадей на рынке Московского региона.
Количество сделок упало в начале 2024 года, но это является не следствием сокращения спроса, а результатом отсутствия предложения в сегменте big box. До конца года на рынке Московского региона запланировано к вводу около 1,45 млн кв. м новых складов. 77% из них строятся по модели BTS (built-to-suit): ввиду высокой стоимости заемного финансирования девелоперы предпочитают строить исключительно на продажу под клиента, а модель BTR (built-to-rent) используют только при работе с маркетплейсами, которые готовы брать большие площади по высоким арендным ставкам.
Такой дефицит на складские площади поддерживают также спрос и бурное развитие в смежном сегменте — light industrial. Это прежде всего производственно-складские площади гибкого формата и мелкой нарезки с отдельными блоками от 100–150 кв. м до 2000–5000 кв. м. Девелоперы в этом сегменте привыкли обходиться без заемного финансирования, поскольку банки всегда скептически относились к спекулятивному сегменту на продажу в нарезку. Но при этом в текущем рынке на момент ввода многие проекты оказываются на 60–80% законтрактованы. Всего в I квартале 2024 года в Московском регионе было введено в эксплуатацию 6 объектов light industrial общей площадью 218,3 тыс. кв. м, тогда как в сегменте big box появилось только 3 объекта общей площадью 144,7 тыс. кв. м.
Отсутствие качественного предложения в индустриально-складском сегменте привело не только к росту ставок аренды и цен продажи, но и к снижению сроков экспозиции, особенно по аренде. Период экспонирования помещений сократился за год почти в 3 раза — с 3–6 до 1–1,5 месяцев.
Кроме того, сегодня речь идет уже не о скидке на торг, а об аукционах на заключение договора аренды. Найти склад в 5 тыс. или 10 тыс. кв. м очень сложно, поэтому, когда площади освобождаются, арендаторы мчатся туда наперегонки и готовы участвовать в аукционах, стараясь обеспечить собственнику наилучшие условия договора. Скидки от цены предложения с 5–8% снизились до 0,5–3%, а чаще всего их просто нет вообще. Стоимость аренды выросла более чем на 60% в среднем всего за год.
— Вы говорите о базовых ставках?
— Да, раньше рынок ориентировался именно на базовую ставку аренды, но теперь он все чаще ориентируется на эту ставку плюс ОРЕХ — операционные расходы. Они тоже выросли, особенно в новых объекта в границах Москвы. Сегодня ОРЕХ колеблется в диапазоне от 1500 руб./кв. м в год до 2900 руб./кв. м в год и выше.
Важно учитывать еще и то, что операционные расходы растут не пропорционально ставкам аренды, а зависят от целого ряда факторов. Это ведь не только эксплуатация помещений, но еще и налоги на землю и здание. Поэтому ОРЕХ зависит также от кадастровой стоимости земли и балансовой или кадастровой стоимости здания. С одной стороны, чем здание старше, тем текущие расходы на налоги могут быть ниже, но, с другой, возможны серьезные расходы на ремонт. Вообще диапазон операционных расходов, озвучиваемых арендодателями на рынке, существенно расширился.
— Появились ли в дайджесте какие-то новые индикаторы?
— Да, помимо обновлений самых динамичных показателей — это корректировки на торг и на период экспозиции, в дайджесте по складам за I квартал 2024 года у нас появились индексация ставок аренды, средние сроки договоров аренды по классам, а также ставки капитализации, согласованные несколькими экспертами. Последнее очень важно. Обычно на рынке эксперты разных компаний дают каждый свои ставки капитализации. Но в рамках дайджеста все они теперь собираются вместе, обсуждают эти ставки и выводят некий единый диапазон.
Важно, что до сих пор давались только экспертные ставки по Москве и Санкт-Петербургу. По регионам анализа ставок капитализации не было вообще, их устанавливали эксперты по оценке самостоятельно. Теперь мы такой анализ проводим: и по разным сегментам, и в одном, но для разных географических локаций. В общем, теперь у нас есть согласованные средневзвешенные ставки капитализации.
— Очевидно, что информация о таком уровне неудовлетворенного спроса в складском сегменте может привлекать каких-то новых игроков. Верно ли, что на рынок складской недвижимости активно выходят застройщики, которые специализируются на жилье?
— Да, на складской рынок, особенно в Новой Москве, сегодня активно выходят такие крупные девелоперы жилья, как ПИК, «Инград», «Гранель». Они могут позволить себе низкомаржинальный продукт в этом сегменте, поскольку вкладываются в строительство складов в том числе для создания мест приложения труда (МПТ).
Программа стимулирования девелоперов жилой недвижимости в Москве при создании МПТ появилась еще в 2020 году. Согласно этой программе, застройщики могут получить от государства ощутимые льготы при смене вида разрешенного использования участка (ВРИ), например при переводе промышленной площадки в жилое назначение. Смена ВРИ стоит дорого. Речь может идти о миллиардах рублей. А строительство склада на 60 тыс. кв. м позволяет потом получить компенсацию, которая как раз и покроет расходы по переводу участков под многоквартирное жилье в Москве, где прибыли особенно высоки.
До недавнего времени девелоперы с целью получения такой льготы строили в основном офисы, но теперь рынок складской недвижимости развивается так активно, что крупные застройщики начали заходить и в этот сегмент.
— Если подвести некий итог, можно ли все-таки говорить о том, что сегодня light industrial более востребован, чем big box?
— Это хоть и смежные сегменты, но предназначены они, прежде всего по техническим характеристикам, для клиентов с различными потребностями. Big box изначально рассчитан на крупных игроков с большими объемами хранения товаров: производители и дистрибьюторы, маркетплейсы, большие логистические компании. Сегодня в сегменте big box компании, которым нужны блоки от 20 тыс. кв. м и больше, готовы ждать аренды в течение 16–18 месяцев.
В light industrial приходят в основном небольшие производители, а также крупные игроки из логистики или маркетплейсов для организации точек доставки у дома.
В целом этот формат малоэффективен для складирования крупных товарных запасов, а себестоимость строительства на 15–20% выше, чем в big box.
Помимо сложностей с привлечением заемного финансирования, удовлетворению отложенного спроса в складском сегменте в Московском регионе также мешает ограниченное предложение земли под склады по адекватным ценам. Например, из-за выхода на складской рынок крупных девелоперов жилой недвижимости, стремящихся получить льготы за счет создания МПТ, цены на промышленную землю в районе Новой Москвы выросли до нереальных значений — около 70–100 млн руб. за 1 га, поэтому, несмотря на рост ставок аренды, ожидать бурного ввода big box складов в Новой Москве не приходится.
Дайджест по жилой недвижимости
— Это ваш первый дайджест в сегменте, поэтому пока нет данных, по которым можно было бы проследить динамику изменений за квартал. Но что нового привносит в оценку сам дайджест и почему он важен?
— С жилой недвижимостью как будто интуитивно все более понятно, чем с торговыми центрами или складами. Мы каждый день что-то слышим об ипотеке, о ценах на жилье, практически каждый покупал, продавал или снимал квартиру. Но в действительности это самый сложный сегмент недвижимости, потому что здесь несравнимо больше и объектов, и игроков. Это ведь не только девелоперы или банки, здесь каждый собственник тоже игрок.
Кроме того, первичный рынок существенно отличается от вторичного. Здесь используются разные схемы взаимодействия: соответственно B2C, то есть «бизнес — потребителю», и C2C, «потребитель — потребителю». На первичном рынке есть свои сложности, связанные, например, с определением стадии строительной готовности объекта или с тем, что заявленные параметры ЖК не всегда бывают реализованы. Но в целом здесь можно проанализировать логику ценообразования, приблизительно оценить среднюю стоимость сделок, учесть влияние внешних факторов, таких, например, как ипотечные ставки, Вторичный рынок живет в иной парадигме: во многом определяется субъективными параметрами оценки своей недвижимости самим продавцом. При этом собственников, как и объектов жилой недвижимости, которые весьма существенно отличаются друг от друга по качественным характеристикам, очень много, а крупные профильные инвесторы и операторы отсутствуют.
— Каким образом дайджест помогает разобраться в этой ситуации?
— Прежде всего в нем дана новая классификация современной жилой недвижимости, введенной в эксплуатацию как на первичном, так и на вторичном рынке после 2010 года. Мы унифицировали понятия самих объектов оценки и четко определили их качественные характеристики.
Проблема в том, что сегодня на рынке представлено сразу несколько таких классификаций, причем нередко внутри девелоперских компаний, а также компаний аналитиков и консультантов имеются собственные, в соответствии с которыми и производится оценка. Это неизбежно размывает само понятие класса жилья. Если застройщик по своей внутренней классификации заявляет новый ЖК как бизнес-класс, то и оценщик, как правило, применяет к нему соответствующие параметры, тогда как фактически этот ЖК следовало бы отнести к комфорт-классу.
Дайджест предлагает не только профессионалам, но и всем интересующимся продажей-покупкой жилья список наиболее принципиальных, экспертно согласованных критериев и параметров, определяющих класс проекта и его стоимостной потенциал.
— Что это за критерии, параметры, корректировки? И что нового привносит дайджест?
— Сегодня одним из основных критериев служит локация объекта. Это действительно очень важно, и мы его сохранили, но к расположению объекта добавили факторы, повышающие или понижающие его привлекательность, например наличие современной школы вблизи жилого дома или крупной транспортной магистрали. Подобные факторы могут повлечь корректировку стоимости до 15%.
Кроме того, в дайджесте четко разделены корректировки на этаж расположения квартиры и на ее видовые характеристики. Обычно их оценивают комплексно, но это сущностно разные параметры. В первом случае корректировка составляет в среднем от 0,2% до 2,5% на этаж в зависимости от общей этажности и класса дома. Но корректировка по видовым характеристикам может добавить до 21% к стоимости квартиры по сравнению с аналогичной на том же самом этаже. Потому что куда выходят окна вашей квартиры важнее того, на каком этаже она находится.
Дайджест впервые вводит корректировку на конфигурацию квартиры, комнат и кухни. Это комплексная оценка всей планировки квартиры. При этом вводится и корректировка на формат кухни: кухня или кухня-гостиная. Это более актуально для современных домов и заменяет привычную корректировку только на размер кухни.
Мы по-новому подходим и к оценке типа или юридического статуса жилой недвижимости: квартира или апартамент. Сегодня на рынке существует практика унифицированной корректировки в диапазоне 15–20%. Дайджест предлагает оценивать юридический статус объекта в зависимости от его класса и расположения: в дайджесте подробно приведено разделение по локациям. Совокупно в классе стандарт корректировка может достигать 29%, тогда как в премиум-классе не превышает 14%.
— Скидка на торг — один из самых значимых и при этом наиболее динамично меняющихся параметров при оценке жилья. Какие здесь можно отметить изменения?
— В IV квартале 2023 года скидка на торг выросла по сравнению с началом года. Для первичного рынка мы говорим о скидках, которые предлагают покупателям, для вторичного рынка это непосредственно скидка на торг. Увеличение скидки на торг связано в первую очередь с изменением условий финансирования приобретения жилья на первичном и вторичном рынках. Ипотека остается ключевым инструментом приобретения жилья, но в IV квартале 2023 года в связи с повышением ключевой ставки Банком России ставки по рыночным ипотечным программам выросли до 16–18%. В результате основной спрос перешел на программы с господдержкой, которые распространяются только на первичный рынок. В ноябре прошлого года его доля в структуре ипотечного кредитования выросла до 42%, тогда как доля вторичного составила 39%. Для сравнения: в ноябре 2002 года это было 27% и 55% соответственно. Остальные 19% — это рефинансирование, ипотека под залог, ИЖС.
— Каковы перспективы дальнейшего применения дайджеста и его классификации?
— В перспективе предложенная нами классификация может стать базой для оценки косвенно связанных с жилой недвижимостью объектов, например земельных участков под жилое многоквартирное строительство и инвестиционные проекты. Например, выделенные базовые параметры помогут оценить затратную часть проекта в той или иной локации и построить его корректную экономическую модель.
Дайджест планируется регулярно обновлять, и не только для его актуализации. При работе были выявлены корректировки, по которым пока что у экспертов не сложилось единого мнения — это, например, касается отделки и меблировки квартир от застройщика. Кроме того, от профессионального сообщества уже поступает обратная связь с просьбой дополнить дайджест. Мы постараемся все это учесть в следующем квартале.
Дайджест по торговым центрам
— Ваш дайджест тоже первый, как и по жилью. Скажите, он охватывает все торговые центры или фокусируется на какой-то конкретной их разновидности?
— В отличие от другой коммерческой недвижимости, торговые центры отличаются многообразием форматов. Как и случае с жилой недвижимостью, наша экспертная группа разработала и утвердила классификацию торговых центров с согласованным набором параметров и корректировок. Однако при подготовке первого дайджеста мы решили сфокусироваться на малых ТЦ, до 20 тыс. кв. м арендопригодной площади, и средних, площадью от 20 тыс. до 40 тыс. кв. м, расположенных в Москве и Московской области — именно они сегодня наиболее наглядно отражают перемены на рынке последних четырех лет и лучше всего к ним приспосабливаются.
Ушли многие иностранные бренды и активизировались российские. Вырос спрос на товары и услуги повседневного спроса в пешей доступности от жилья. Снизилась доля торговли, и выросла доля сервисов, связанных с развлечениями, досугом и спортом. На вакантных площадях, в том числе на освободившихся площадках бывших кинотеатров, стали появляться новые форматы сервисов: МФЦ, фуд-холлы, термальные комплексы, фитнес-клубы и тренажерные залы, детские развлекательные и образовательные центры. Наконец, после пандемии стала особенно активно развиваться онлайн-торговля.
— В этих новых условиях в чем заключаются преимущества малых торговых центров?
— Эти центры, районные и окружные, обычно располагаются в окружении жилой застройки, а, например, не где-то на трассах вдали от жилья, как некоторые крупные. Доля иностранных брендов в них исходно невелика. Они исходно ориентированы на товары и услуги у дома и прекрасно адаптируются к новым форматам сервисов. В том числе в них проще и удобнее размещать пункты доставки онлайн-магазинов. Кроме того, онлайн-торговля вообще отнимает гораздо меньшую долю оборота у малых и средних ТЦ, чем у крупных и суперрегиональных, площадью больше 80 тыс. кв. м.
Все это повысило востребованность сегмента среди потребителей, а за ними, естественно, потянулись и арендаторы. Пережив пандемию гораздо легче, чем средние и крупные, малые ТЦ практически не потеряли свои позиции и после февраля 2022 года, а к 2023 году стали лидерами индустрии как по объему ввода новых объектов, так и по показателям операционной эффективности. В 2023 году в Москве было открыто пять ТЦ общей арендопригодной площадью 55 тыс. кв. м. Четыре из них — малые ТЦ и только один — средний, площадью 27 тыс. кв. м. Больше половины торговых центров, которые должны открыться в Москве в 2024 году, — это тоже малый формат.
— Какие изменения произошли в ставках аренды этих объектов?
— Чистая фиксированная, или базовая, ставка аренды применяется все реже. Как и в случае со складами, она теперь зачастую включает и ОРЕХ. Растет доля договоров, где вместо или в дополнение к фиксированной ставке аренды плата взимается в виде процента от товарооборота арендатора. Правда, обычно такой договор заключается с якорными арендаторами, которые генерируют поток посетителей и занимают до 40–60% площади малых и средних ТЦ. Но и сравнительно небольшие арендаторы, например МФЦ на 400–500 кв. м, могут генерировать поток. В любом случае наблюдается крайне широкий диапазон процента от товарооборота: от 1,5–3% для «якорей» до 20–25% для мелкого ритейла.
Там, где применяется фиксированная ставка аренды или же так называемый совокупный платеж без разделения на базовую ставку, ОРЕХ, процент от товарооборота или маркетинговых сбор, разброс значений. Если в складской недвижимости, к примеру, ставка аренды за 1 кв. м может варьироваться в диапазоне от 6 тыс. до 15–18 тыс. руб. за 1 кв. м в год, то в торговых центрах такой разброс может составлять от 5–7 тыс. до 250–300 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Причем в первом случае речь может идти о якорном арендаторе, но в скромном районном ТЦ, а во втором — о крошечной галерее, но в топовых ТЦ Москвы. Но это характерно уже в целом для всего рынка торговой недвижимости, в чем и заключается главная сложность оценки. И следующим шагом станет подготовка дайджеста для крупных торговых центров.
