Агенты вместо строителей
Падение спроса на жилье в России вынуждает девелоперов искать новые возможности развития, в том числе за рубежом. В исследовании консалтинговой компании «Яков и Партнеры», опубликованной 30 января, одной из ключевых точек роста для российских застройщиков назван рынок Узбекистана. Эксперты прогнозируют рост спроса на жилье в республике, который подпитывается высоким износом жилфонда и ускоряющейся урбанизацией.
Однако пока системной международной экспансии российских застройщиков не происходит: в 2025 г. совокупный объем площадей, построенных ТОП-30 отечественных девелоперов за рубежом, оценивается менее чем в 10 тыс. кв. м против 25,6 млн кв. м многоквартирного жилья внутри России. Такие данные привел «Эксперту» директор департамента управленческого консалтинга аудиторско-консалтинговой Группы «Деловой профиль» Владимир Поклад.
Строительные проекты россиян за границей единичны — это апартаменты и жилые комплексы небольшого масштаба (до 2 тыс. кв. м). После продажи проекта ПИК на Филиппинах в 2025 г. (компания планировала возвести в Маниле 30-этажный жилой небоскреб) активное строительство ведется только в Чехии, где ГК «Основа» реализует несколько проектов бизнес-класса. ГК ФСК, несмотря на соглашения о сотрудничестве с Узбекистаном, подписанные в мае 2024 г., и анонсированные планы в Таиланде и Вьетнаме, к началу 2026 г. не запустила ни одной стройки за рубежом, рассказал Владимир Поклад. В ФСК «Эксперту» отказались комментировать эту тему.
В оценке рынка важно разделять девелопмент и продажи: более 95% упоминаний «российских девелоперов за рубежом» относятся к агентским услугам по продаже готовой недвижимости (ОАЭ, Турция, Кипр). Это не строительная деятельность, а посреднические операции, отметил Владимир Поклад.
По словам собеседника «Эксперта», российские девелоперы не обладают системной конкурентоспособностью на международных рынках. Во многом мешают регуляторные барьеры: европейские рынки требуют сертификации по стандарту BREEAM, недоступной без доступа к лабораториям ЕС, а себестоимость строительства в РФ (около 100 тыс. руб./кв. м) выше, чем у локальных девелоперов в Турции или ОАЭ. В США и Канаде и вовсе действует запрет на участие российских юрлиц в госзакупках и строительных тендерах. Даже в теоретически привлекательных странах Азии (Таиланд, Вьетнам) российские девелоперы сталкиваются с необходимостью глубокой адаптации к местным нормам и отсутствием международной репутации, что делает конкуренцию с локальными игроками экономически неоправданной. Единственное преимущество — в ориентации на русскоязычных покупателей за рубежом, но этого мало. «Конкурентоспособность российских компаний за рубежом строится не на технологиях или ценах, а на личных связях собственников и узкой целевой аудитории», — пояснил Владимир Поклад.
Бизнес идет на восток
Российский девелопмент в последние годы достиг очень высокого уровня развития, новые жилые кварталы соответствуют международным стандартам, считают в Национальном объединении строителей (НОСТРОЙ). Поэтому подходы современных застройщиков — от глубокого анализа среды до маркетинга — являются вполне конкурентоспособными, в том числе за рубежом. Одним из ключевых направлений для компаний из РФ стал Ближний Восток — девелоперы приобрели там земельные участки и сейчас активно развивают свои строительные проекты, сообщил «Эксперту» президент НОСТРОЙ Антон Глушков.
По данным консалтинговой компании Nikoliers, сегодня около 14 девелоперов из РФ уже реализуют свои проекты в Объединенных Арабских Эмиратах. Некоторые застройщики рассматривают именно ОАЭ как плацдарм для начала международной экспансии.
«В ОАЭ российские девелоперы преимущественно фокусируются на строительстве апартаментов, однако в последнее время активизируется интерес к офисной недвижимости, благодаря благоприятной рыночной конъюнктуре в этом сегменте и очень высокой конкуренции на рынке жилья», — прокомментировал «Эксперту» партнер Nikoliers Андрей Косарев. Он назвал рынок ОАЭ одновременно и наиболее сложным (из-за высокой конкуренции между многочисленными девелоперами и проектами), и наиболее перспективным для российских компаний.
По мнению Антона Глушкова, помимо Ближнего Востока, второе перспективное направление — это страны Средней Азии, где могут пригодиться опыт и компетенции россиян.
«Мы общались с коллегами из стран Средней Азии и видим, что они заинтересованы в том, чтобы наш девелопмент выходил на их рынки. Их привлекает наш комплексный подход: готовые проектные решения, современная концепция комфортной городской среды, а также уникальные финансовые продукты, которые дают возможность кредитовать потенциального собственника жилья за счет собственных средств компании, либо тех кредитов, которые они могут привлекать для этих объектов», — отметил глава НОСТРОЙ.
В «Деловом профиле» напротив, не ждут массового присутствия российских девелоперов на зарубежных строительных рынках в ближайшие 3–5 лет. Крупные девелоперы, по мнению Владимира Поклада, сохранят фокус на внутреннем рынке, расширяя свое присутствие внутри страны: «Региональная экспансия внутри России (Дальний Восток, Арктика) экономически оправданнее любых зарубежных инициатив, что делает тренд „российские строители на зарубежной стройке“ скорее маркетинговым нарративом, чем реальной бизнес-практикой».
Больше новостей читайте в нашем телеграм-канале @expert_mag
