Сначала, как и положено по канонам экономики, начали расти объемы сделок (июнь-июль). Вслед за ними постепенно, с лагом в три месяца, потянулись и цены. Переломными месяцами стали сентябрь и октябрь. Аналитики осторожно, "чтобы не спугнуть", прогнозируют рост средних цен вплоть до конца года в диапазоне 5-10%.

Год начинался печально

В январе 1999 года Городское бюро регистрации недвижимости зафиксировало 1760 сделок, тогда как в декабре 1998-го их было 4930. Даже учитывая, что в конце прошлого года ажиотаж отчасти был вызван ожиданием неизбежного госконтроля (напрасным, как выяснилось), а в январе обычно действует "каникулярный фактор", спад казался непреодолимым.

Началась психологическая война продавцов с покупателями: "А мы не снизим! - А мы тогда не купим!" Ликвидность объекта определялась готовностью продавца торговаться и все-таки сбрасывать цену. Каждый месяц ожидания обходился владельцу жилья в 6-8% стоимости.

Резко сократилось число расселений (по оценке агентства "Авторитет", в пять раз). Вышли на рынок те, кто сдавал "излишки", - спрос на аренду упал, подобно и ставкам.

Если до кризиса преобладали сделки по улучшению жилищных условий, то в начале года клиенты вовсю их ухудшали (оценка фирмы "Союз"). Снизился порог минимальной доплаты: за "минус комнату" или непрестижный район - на сумму от 1000 долларов до 3000 долларов. Окончательная цена сделки для подавляющего большинства клиентов стала важнее, чем стоимость квадратного метра.

Снижение цен по реальным сделкам составило 20-25%; впрочем, показатели существенно различаются в зависимости от типа жилья. Заметно подешевели квартиры низкого качества - "хрущевки", квартиры с маленькими комнатами, в отдаленных районах и т. п.

Чужую беду мастерком разведу

На этом фоне неприлично оживленными выглядели застройщики. В 1998 году в Петербурге сдали в эксплуатацию 849 300 кв. м жилья. Из них на долю частных инвесторов пришлось 747 900 кв. м. Себестоимость строительства в долларовом исчислении после кризиса уменьшилась в два-три раза, а цены на основные стройматериалы отечественного производства выросли лишь на 20-50%.

Соответственно увеличилась норма прибыли, появилась возможность поиграть на ценах и перетянуть часть покупателей со вторичного рынка. Чем строители немедленно и воспользовались. Ведь спрос сместился в сторону нового строительства, а типовое жилье на вторичном рынке котироваться перестало. Пик спроса на строящееся жилье пришелся на сентябрь 1998-го, но уже к декабрю эта волна пошла на спад. В среднем стоимость квартиры в строящемся доме снизилась на 20-30% при поэтапной оплате и до 50% - при единовременной.

Рынок жилищного строительства по сути своей консервативен (продолжительный производственный цикл, медленный оборот денег). Поэтому негативные тенденции проявились не сразу, а постепенно. Сузилась ниша жилья повышенной комфортности. Панельные застройки прорвались в ранее чисто "кирпичные" районы. Появились дольщики, не способные (или не желающие) выполнять обязательства по договорам: обидно платить 800 долларов за кв. м, если сосед, подписавший с фирмой контракт на полгода позднее, договорился о 600 долларов. Изменились приоритеты покупателей. На первое место по важности вышли: срок сдачи дома, стадия готовности (чисто психологически - это стремление подстраховаться от случайностей). Вырос спрос на однокомнатные квартиры, существенно снизился на трехкомнатные, практически замер на многокомнатные - это отмечали специалисты компании "ЛЭК". Тревожные симптомы...

Но игра застройщиков "на понижение" не могла продолжаться бесконечно. Летом ситуация стала выравниваться.

Реанимация

В июне-июле цены уперлись в нижний предел. На вторичном рынке продавцы "перетерпели" выжидавших покупателей, на первичном - строители не могли далее рисковать, закладывая в бизнес-план цены, близкие к себестоимости.

В зависимости от типа жилья падение цены квадратного метра в сравнении с докризисным уровнем составило 35-40%. В наибольшей степени пострадали и без того самые дешевые "хрущевки", "брежневки" и "корабли". В меньшей степени ценовой спад затронул панельные дома улучшенной планировки и кирпичные. Но когда объемы продаж понемногу начали расти, из листингов в первую очередь "вымывались" самые дешевые варианты.

Летнего сезонного спада не было. А в некоторых агентствах (например, в "Итаке") и вовсе месяц за месяцем фиксировали рекордное - с 1994 года - количество сделок.

Четким симптомом выздоровления служит структура спроса-предложения. По данным агентства "Динас", в мае на одного покупателя приходилось в среднем 15 продавцов, в сентябре это соотношение уже составило приблизительно два к трем. В других компаниях приводят несколько другие цифры, однако тенденция очевидна.

Постепенно возвращаются на рынок обменные "цепочки" и расселения. Агентства наперебой объявляют о наборе персонала. Если суммировать господствующие на рынке настроения, получится этакий "тревожный оптимизм".

Прогноз

Аналитики рынка недвижимости дальше чем на три-четыре месяца вперед не заглядывают. Ближайшая перспектива достаточно очевидна. Благоприятные тенденции - плавный рост цен при сохранении объемов сделок - вполне устойчивы. Если не случится, конечно, землетрясения или новой волны терактов. В последнем случае, кстати, неизбежны рост спроса на комфортное жилье с внутренней охраной и параллельный выброс квартир по демпинговым ценам от выезжающих на ПМЖ. К декабрю спрос, как и в прошлом году, подхлестнет неуклонное намерение государства подробно контролировать кошельки граждан. Сделки с недвижимостью под такой контроль подпадают в первую очередь. На эти факторы накладывается и традиционный бум у застройщиков: пик сдачи в эксплуатацию опять-таки приходится на конец года.

А вот попозже начнутся проблемы. Сначала одни выборы, потом - другие; неизбежные выплаты по внешним и внутренним долгам делают труднопредсказуемым курс доллара, политические катаклизмы сокращают долю иностранцев в дорогом секторе рынка... В январе, впрочем, и так на рынке полагается некоторое затишье.

Риэлтеры и дилеры и стагнацию, и даже форс-мажор привычно переживут - не в первый раз. А за строителей впору тревожиться. Есть ощущение, что рынок нового жилья слегка перегрет: слишком много новых объектов заложено, и совсем не факт, что все они найдут платежеспособный спрос. И тогда сработает "эффект домино": замораживание объектов - попытки дольщиков вернуть деньги - крах фирмы (или сразу нескольких) - подрыв доверия к рынку в целом - и убытки у всех остальных участников. Пессимизм такого сценария несколько смягчается тем, что петербургский рынок всегда был более осторожным и гибким, чем, к примеру, столичный.