Рыночный макияж госсобственности

Тема недели
Москва, 06.03.2000
«Эксперт Северо-Запад» №4 (11)
Питерские чиновники не хотят выпускать из рук управление городской недвижимостью

Чиновники и специалисты городского имущественного комплекса подвели итоги минувшего года. Цифры их порадовали. От аренды нежилого фонда петербургский бюджет получил 1,301 млрд рублей, сдача в аренду земельных участков принесла казне 785 млн рублей. Бюджетное задание по нежилому фонду перевыполнено на 25%. "Имущественная" доля в доходной части бюджета достаточно велика, что, в общем, считается приметой цивилизованного ведения хозяйства и выгодно отличает Петербург от большинства других регионов. Однако не будем забывать тезис Марка Твена, что есть ложь, есть наглая ложь и есть статистика. К победным цифрам официальных реляций стоит присмотреться повнимательнее.

Тревожный симптом

Петербургские власти настойчиво год за годом декларируют приверженность рыночным принципам в сфере недвижимости. Специалисты городского управления и оценки недвижимости (ГУИОН) ведут регулярный мониторинг рынка. В прошлом году величина условной единицы, которую город использовал для исчисления арендной платы (питерскую у. е. увязали со стоимостью американской валюты. Как правило, ее значение устанавливалось на уровне в 1,5-2 раза ниже курса доллара), менялась каждый месяц. В начале 2000 года осуществлена очередная корректировка методики расчета арендных ставок: деление на зоны (к базовой арендной ставке применяется понижающий или повышающий коэффициент в зависимости от коммерческой привлекательности того или иного объекта) стало более дробным, цены на торговых магистралях подросли, а в удалении от них, в так называемых вторых-третьих дворах, снизились. Питерская у. е. теперь будет устанавливаться не на месяц, а раз в квартал, что несколько облегчит положение арендаторов и позволит им более четко планировать бизнес.

И все же складывается впечатление, что возможности "рыночно ориентированной" практики питерских властей постоянно сужаются и от самых благих начинаний все меньше отдачи. Дело тут не в отсутствии доброй воли у чиновников, а в том, что они - чиновники. Власть по определению не может быть эффективным собственником, у нее другие задачи и другие отношения с имуществом.

Характерный пример - показатели роста задолженности. Год от года помещений и площадей в аренду сдается все меньше, а рублевый доход при этом растет. Эффективность управления налицо. Но вот беда, скорость, с которой растут долги арендаторов бюджету, увеличивается (см. табл. 2). В 1997 году задолженность по арендным платежам составляла примерно 32% от суммы поступлений, в 1998-м - 44%, в 1999-м - уже 65%. При этом судебная машина набирает обороты: на неплательщиков подано 3655 исков, из них удовлетворено 387; 215 фирм и организаций по решениям суда выселены из занимаемых помещений. С собираемостью имущественных налогов картина столь же печальная.

Доверьте порулить

Положение с недвижимостью, сложившееся в госсекторе, явно нездоровое. Как его исправить? Повысить эффективность управления госсобственностью можно, в частности, с помощью системы доверительного управления. Город делегирует профессиональной частной структуре часть своих полномочий. Естественно, при этом должны быть тщательно проработаны условия, ограничения, механизм распределения дохода, учтены все социальные аспекты. Перечислить через запятую все, что необходимо сделать для перехода на новую систему, просто. Сложность в том, что за этим перечнем нет ни одного документа - в России их разработкой еще никто не занимался. К тому же чиновники боятся отпустить рычаги и разрешить пусть даже лицензированному профессионалу поуправлять.

В Петербурге случаев передачи объектов в доверительное управление пока мало (см. табл. 1). Страховая компания РОСНО получила здание на Английской набережной, BCM Group управляет бизнес-центром на Марсовом поле. Есть еще несколько примеров, но они погоды не делают. Комитет городской администрации по экономике и промышленной политике аккредитовал несколько риэлтерских фирм, рассудив, что им сподручнее (как-никак недвижимостью торгуют, значит, должны разбираться и в управлении ею) заниматься реструктуризацией неиспользуемого или неэффективно используемого имущества города и госпредприятий.

Все это говорит о том, что городские власти чувствуют необходимость перемен, но не торопятся с ними. А начать, видимо, следует прежде всего с выработки четкой стратегии, с постановки цели. Если ставка делается на развитие, то на старте цены должны быть щадящими, чтобы вовлечь предпринимателей в управление недвижимостью, сформировать высокий спрос. В этом случае придется ограничить свои аппетиты, так как казна немедленно высоких доходов не получит.

Возможен и другой подход - скорейшее наполнение бюджета за счет высоких цен. Но он, как показывает городская практика, не дает желаемого результата. Количество судебных тяжб с неплательщиками растет, а бюджетные поступления сокращаются. При повышении цен "бедных", а чаще прибедняющихся, становится больше. Уже сейчас в Петербурге существует больше сорока категорий предприятий и организаций, которым предоставлены различные льготы. Используемые при этом критерии весьма туманны. Чем, например, можно объяснить то, что адвокатская контора платит за помещение в десять раз меньше, чем торговая организация? На этот вопрос могут ответить только чиновники, стоящие у распределительных "рычагов".

Частник руководит эффективнее

О том, что частники управляют недвижимостью эффективнее, чем чиновники, говорят сухие цифры статистики. Хотя по арендодательской деятельности частников абсолютно достоверных данных нет, но, по сведениям петербургского Исследовательского центра оценки активов, общий объем исходящих от частных владельцев предложений помещений для аренды в пиковые месяцы прошлого года составлял около 500 тыс. кв. м - почти 40% от находящейся в частной собственности недвижимости. В октябре прошлого года Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ) заключил с арендаторами 214 договоров, частные владельцы помещений - 51; в ноябре соответственно - 380 и 86. Это нормальные показатели: доля частного сектора составляет в среднем 20-25% от общегородского объема аренды, хотя владеет частник, напомним, всего 3-4% нежилого фонда.

В деньги перевести не получится: собственник, во-первых, считает доход в долларах, а во-вторых, будучи в здравом уме, по доброй воле обнародовать его не станет. Специалисты КУГИ, кстати, не так давно тоже баловались валютными расчетами -данные приводились и в рублях, и в долларах. Но после кризиса валютные показатели в рапортах вышестоящему начальству стали выглядеть недостаточно убедительно.

Средние коммерческие ставки частного сектора, впрочем, известны: 300-500 долларов за один кв. м торгового помещения на оживленных магистралях, 180 долларов - в "тихом" центре и на окраинных трассах, 120 - в "спальных" массивах, удаленных от станций метро (данные ассоциации "Дар"). Если сопоставить эти суммы с доходностью муниципальных метров (см. табл. 3), разница получится огромная. Впрочем, и это сравнение не вполне корректно: на городе "висят" многочисленные организации-льготники, которые платят половину, треть, а то и вовсе десятую долю установленных администрацией ставок. Именно льготники формируют миф о повышенном спросе на городские помещения - из десятка претендентов-арендаторов обычно лишь единицы готовы платить полностью.

Недвижимость тогда будет доходна, когда ей будут управлять по уму.

Доходы от приватизации объектов нежилого фонда (выкуп "стен")
Площадь нежилого фонда, сданного в аренду
Средний доход с одного кв. м нежилого фонда, сдаваемого в аренду Комитетом по управлению государственным имуществом (КУГИ)
Предоставление объектов недвижимости в 1999 г.
Доходы, площади, долги (данные по городу в целом)

Петербургский нежилой фонд - это 22653 строения, более 38,2 млн кв. м площади. Из них в частной собственности находится всего 783 строения, а по площади фирмам и физическим лицам принадлежит около 1,3 млн кв. м. То есть в частной собственности находится чуть больше 3%, хоть в штуках считай, хоть в метрах. Арендаторам город в 1999 году сдавал немногим больше 4,2 млн кв. м, или 11% имеющегося в наличии фонда.

У партнеров

    Реклама