Проблемы старого города

Тема недели
Москва, 06.03.2000
«Эксперт Северо-Запад» №4 (11)
От гибели Петербург могут спасти только частные инвестиции

Общеевропейская практика свидетельствует: реконструкция обходится инвестору в полтора раза дороже строительства нового объекта. Петербург - не исключение. Тем не менее полуразрушенные, запущенные здания в историческом центре пользуются популярностью у инвесторов, а когда они приведены в порядок, то и у покупателей. В минувшем году из миллиона квадратных метров жилья, сданного в эксплуатацию, более 10% составили реконструированные здания. По экспертным оценкам, более 60% из них продано. При том, что в капитально отремонтированных особняках и бывших доходных домах квартиры, как правило, элитные, а значит - дорогие.

Процедура предоставления объекта под реконструкцию на инвестиционных условиях сложна и запутанна. Требования, выдвигаемые городом, нередко завышены. Работать в условиях сложившейся застройки труднее, чем на открытой площадке. Имеющихся мощностей катастрофически не хватает, а диалог с монополистами ("Ленэнерго", "Ленгаз", "Водоканал") практически невозможен - это всегда игра в одни ворота. Проблемы в ходе реализации проекта могут возникнуть и со старым фундаментом, и с нарушенной гидроизоляцией.

А сколько хлопот доставляет старая болячка Петербурга - его электрические сети. Включение утюга при работающей стиральной машине приводит к немедленному обесточиванию не отдельно взятой квартиры, а всего дома. Электрические сети старого Питера пасуют перед технической революцией. Они не выдерживают ничего мощнее нескольких лампочек-сорокаватток. В Санкт-Петербурге действуют нормативы потребления электричества - 2,5 киловатта на семью, а реальные нужды современной крупногабаритной квартиры с соответствующей "начинкой" в четыре раза выше.

Выхода из электрического тупика два: или тянуть кабель от действующей подстанции, наращивая ее мощности, или строить новую поблизости от объекта и все равно тянуть кабель. Компания "Москва-Америка", ведущая реконструкцию на углу Невского и Владимирского, выбрала второй путь и решила построить новую подстанцию в стороне от своего объекта, в одном из дворов на Стремянной улице, но натолкнулась на организованный протест жильцов: им лишняя постройка во дворе совершенно ни к чему.

Жителей Петербурга можно понять - центр города очень плотно застроен. Не то что подстанцию соорудить негде, сложно даже кран смонтировать, трудно организовать подъезд грузовиков, негде складировать необходимые материалы. "Иногда приходится разбирать флигель, чтобы установить кран", - сокрушается Игорь Петров, директор по инвестициям компании "Фонд имущества Промстройбанка".

Но условия не изменить, и наши строители научились работать практически "с колес", обходиться минимумом механизмов и даже быть вежливыми - плакатики на заборах ограждений уговаривают граждан потерпеть временные неудобства во имя светлого и просторного завтра.

Конечно, все это не бесплатно. Пухнет себестоимость реконструируемых домов, и, соответственно, растет цена. Обычно она устанавливается в пределах от 600 до 1500 долларов за квадратный метр. (По уникальным проектам бывает и дороже.) И тем не менее спрос есть, и достаточно устойчивый. Риэлтеры объясняют этот феномен по-своему: цену жилья определяет, во-первых, местоположение, во-вторых, местоположение и еще раз местоположение.

Они правы. Пышные фасады и уникальные интерьеры исторического центра Петербурга привлекают покупателей и арендаторов. Но иметь дело с музеем, который к тому же охраняется ЮНЕСКО, непросто. В здании, облюбованном компанией "Морриссон Инвестментс" под бизнес-центр, к несчастью, успел пожить Достоевский. Причем даже не известно, в какой именно квартире. Тем не менее это стоило "Морриссон Инвестментс" нескольких лишних месяцев хождения по инстанциям и дополнительных затрат. И все ради того, чтобы понизить статус памятника с федерального до местного. В этом случае здание можно приватизировать, а следовательно, вкладывать деньги в его реконструкцию.

Кстати, возможность менять значимость исторических объектов - важная примета последнего времени. Кажется, "консервативно-охранительный" период, когда любое вмешательство в сложившуюся застройку воспринималось в Петербурге в штыки, заканчивается. Блюстители неприкосновенности исторических памятников сообразили, что если инвестора регулярно отпугивать ограничениями, то охранять скоро будет нечего. Понижение статуса памятника с федерального до местного становится сегодня достаточно обычной процедурой. Тем не менее изразцовые печи, лепнина, витражи и вычурные дверные ручки охраняются с прежней ревностью. Балтийской строительной компании тоже удалось добиться изменения статуса в отношении дома на площади Искусств. Но Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) настоял на восстановлении исторических интерьеров. В результате стоимость реконструированного жилья подскочила до 3000-4000 долларов за кв. м.

Специалисты компании "Адвокат ФРЕММ" (эта фирма обеспечивает правовое сопровождение нескольких проектов реконструкции) с удовольствием демонстрируют клиентам листок, на котором уже практически нельзя разобрать исходный текст - настолько густо он покрыт печатями, подписями и визами. Два десятка печатей, около полусотни инстанций и полгода времени понадобилось, чтобы согласовать проект приямка (так называется углубление у полуподвального окна) размером 70 сантиметров на метр.

Пример еще не самый печальный. Развалины на Фонтанке, 68, стали памятником Процедуре. Несколько лет продолжается поиск компромисса - за это время упала стена, скончался, не дождавшись, представитель первоначального инвестора Майкл Чоппин, теперь вроде бы пришла компания Hilton, соответствующее распоряжение губернатора, решающее все вопросы, вышло, но перемен пока не видно.

Петербургские строители на каждом совещании в Смольном ратуют за принцип "одного окошка": проект должен выставляться на торги полностью "упакованным", со всей необходимой документацией и внятными правами и обязанностями. Пока это их недостижимая мечта. А тем временем при "инстанциях" сформировались (и неплохо себя чувствуют) полукоммерческие фирмы, которые "решают вопросы". Возникли юридические компании, специализирующиеся на согласованиях. Солидные застройщики откровенно пользуются приобретенными за годы связями и знакомствами. Сторонний инвестор (особенно - иностранный) в этих условиях обречен.

И все же жаловаться грешно. Перемены происходят. Может, не так быстро, как хотелось бы, и не такие кардинальные. Но ведь "фиксированного процента" больше нет, и это факт! Раньше за право реконструировать здание город требовал с инвестора то половину отремонтированных квартир, то треть. Теперь совсем другое дело - размер отчислений "на развитие городской инфраструктуры" определяется по каждому объекту индивидуально, сертифицированными оценщиками Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН). Сколько стоит дом в его нынешнем состоянии - столько и плати. Здание на Большой Морской за номером 54 даже признали имеющим отрицательную рыночную стоимость. То есть инвестор городу за него ничего не должен. Спасибо, что хоть так взял. А всего пару лет назад за это же здание город хотел получить 100 млн рублей.

Впрочем, и сегодня инвесторы нередко жалуются, что ГУИОН завышает цены. Но ведь это не по умыслу, а по неведению. Только в ходе ремонта в здании можно обнаружить скрытые дефекты или выяснить, что оценщики не включили в общую сумму затраты на прокладку сетей коммуникации. В споре, не прекращающемся, пока ведутся работы по реконструкции, ни на мгновение, порой рождается истина. Во всяком случае сумму отчислений иногда удается скорректировать.

Готовность администрации Петербурга идти на компромисс объясняется, с одной стороны, желанием пополнить городской бюджет, с другой - страхом перед стремительно разваливающимся городом, что грозит не только социальными осложнениями, но и снижением уровня доходности бюджета от туризма. Мировой банк, конечно, обещал помочь деньгами, но это не решит всех проблем, да и кредиты отдавать придется. Спасти дряхлеющий Петербург может только частный капитал. А чтобы привлечь его к масштабным проектам, нужно менять правила игры. Вот они и меняются.

Санкт-Петербург

В 1999 году в Петербурге завершена реконструкция 33 зданий (1253 квартиры, 108300 кв. м), из них 7 домов - в Центральном районе, столько же - в Адмиралтейском, 5 - на Васильевском острове.
Нуждаются в реконструкции и капремонте почти 15 млн кв. м жилья, из них 10 млн приходится на центральную часть; 4,8 млн - в крайне неудовлетворительном состоянии. 300000 кв. м петербургского жилья пребывает в аварийном состоянии.

У партнеров

    Реклама