Стройка в воздушном пространстве

Петербургские застройщики занимаются рискованным бизнесом

Строительство в Петербурге - занятие весьма рискованное: возводя свои объекты, застройщики не обладают реальными правами на землю. Теоретически местные власти или собственник земли, на которой ведется строительство, в любой момент могут порвать соглашение, и застройщик останется у разбитого корыта - без готового объекта и с кучей паевых взносов, собранных под строительство. Эта неопределенность не позволяет застройщикам брать инвестиционные кредиты, организовать ипотеку, что сужает поле платежеспособного спроса. При этом конкуренция за городские участки жесткая; количество свободных площадок ограничено.

Ситуация, в принципе, парадоксальная. Дело в том, что Петербург признан лидером среди российских городов в области приватизации земли, и с частной собственностью здесь как бы все в порядке. В начале 2000 года в Питере насчитывалось 2487 частных землевладельцев. Среди них есть предприятия, выкупившие огромные территории в десятки и сотни гектаров. Например, 184 га приватизировал Кировский завод, 68 га - ОАО "Звезда", 56 га - ОАО "Международная автотранспортная компания", 46 - "Электросила", 43 - Октябрьский электровагоноремонтный завод. Однако правом купить землю в Петербурге обладают только владельцы недвижимости, расположенной на участке. То есть приватизировать можно только застроенную территорию. Пустыри городские власти не продают.

Виртуальная земля

Вот и получается, что формально петербургские застройщики занимаются строительством для "чужого дяди". Их права на земельный участок, где разворачивается стройка, весьма призрачны. На период строительства земля предоставляется им только в краткосрочную аренду. Город оставляет за собой право расторгнуть договор на любой стадии строительства, если инвестор не выполнил взятые на себя финансовые обязательства или серьезно нарушил сроки работ. Случаи, когда у застройщиков отнимают участки, редки, как правило, стороны приходят к компромиссу. Власти продлевают сроки строительства и смягчают платежи на развитие городской инфраструктуры. Но приходится попросить об этом чиновников.

Застройщикам такое положение вещей, естественно, не нравится, и они пытаются убедить городскую администрацию в том, что сложившуюся практику предоставления участков необходимо изменить. Так, недавно в Петербурге состоялся "круглый стол", на который сотрудники КУГИ пригласили ведущих застройщиков. В ходе обмена мнениями чиновники согласились скорректировать типовую форму инвестиционного договора. Однако на какие именно уступки в итоге пойдет город, пока неясно, так как чиновники остались уверены в правильности созданной ими системы. Участки неплохо расходятся и на нынешних условиях, говорят они, а инвесторы соглашаются даже на заведомо невыполнимые обязательства. Значит, не все так плохо. Зачем тогда менять?

Действительно, спрос на участки велик. Но готовность инвесторов заниматься строительством на любых условиях объясняется вовсе не приемлемостью этих условий, а крайним дефицитом свободных площадок под застройку, особенно в центре. Компании стремятся сначала "застолбить" за собой территорию в надежде выторговать у города льготы.

Торг уместен

Пустующие участки выставляются на торги по стандартной процедуре. Но предметом продажи становится не земля, а право застройки. Если инвестор выполнил обязательства перед городом, то после завершения строительства участок оформляется в долгосрочную аренду. Рыночную оценку территорий проводят специалисты Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН). В принципе, инвестор может получить участок и целевым назначением. Для этого он должен дать за него двойную "рыночную стоимость", рассчитанную ГУИОН. Такие случаи в городе есть, однако и расторгаются такие договоры чаще из-за нарушения инвестиционных условий. По итогам торгов стоимость права застройки под жилой дом составляет 40-100 долларов за квадратный метр в зависимости от местоположения участка, его конфигурации и развитости инженерной и социальной инфраструктуры. Например, в апреле участок площадью 1,63 га в спальном Калининском районе был продан за 800 тыс. долларов (49 долларов за кв. м) при наличии трех претендентов, победителем стало ООО "Стройкорпорация 'Элис'". 15 марта состоялся очередной земельный аукцион в рамках жилищного проекта РФ. На торги выставлялись участки в престижном районе Шувалово-Озерки. Их инженерную подготовку взял на себя город. 16 лотов площадью от 2600 до 3900 кв. м приобрела компания "Прагма", предложившая за право застройки 90-110 долларов за кв. м (вдвое больше номинала). В общей сложности бюджет покупки "потянул" на 5 млн долларов. "Прагма" должна расплатиться с городом живыми деньгами в течение полугода.

Земля от частника

Альтернатива городским аукционам - приобретение участка у предприятия, приватизировавшего землю. Частных собственников в городе уже достаточно, причем многие из них тяготятся своими владениями. Покупая землю у собственников, инвестор еще до начала строительства становится полноправным собственником. Он застрахован от произвола властей и имеет шанс привлечь к своему проекту западного партнера (право частной собственности на землю - обязательное условие, которое выставляется серьезным западным инвестором). Один из наиболее ярких примеров такого подхода - преобразование кинокопировальной фабрики, расположенной на Каменном острове, в жилой комплекс повышенной комфортности. В собственности предприятия находится 1,32 га земли, выкупленной по льготной цене еще в 1996 году. В этом проекте в качестве партнеров АОЗТ "Ленинградская кинокопировальная фабрика" выступает ОАО "СК 'Возрождение Санкт-Петербурга'".

В начале 2000 года инвестиционные компании стали интересоваться промышленной недвижимостью в любых районах города. По данным агентства "Итака", инвесторы готовы рассматривать вопрос о покупке производственных зданий площадью до 10 тыс. кв. м с прилегающим участком с целью их перепрофилирования в жилые комплексы. Обязательные требования - внятный правовой статус недвижимости и минимум градостроительных ограничений. Цена таких зданий составляет 100 долларов за кв. м и выше.

Под цели жилищного строительства также покупаются сельскохозяйственные земли, расположенные на окраинах Петербурга либо в ближайшем пригороде, и территории, принадлежащие приватизированным пансионатам, домам отдыха и проч. Так, холдинг "Петербургстрой" приобрел в декабре 1998 года 20 гектаров сельхозугодий на западном берегу Нижнего Большого Суздальского озера. Компания перевела эту территорию в разряд земель городской застройки и намерена построить на ней около 80 тыс. кв. м жилья. Агентство "Авторитет" выкупает участки в престижных курортных зонах - Репино, Комарово, Ильичево, Рощино. По состоянию на март 2000 года были зарегистрированы права собственности на территорию общей площадью около 25 га, еще 25 га - в стадии оформления. В начале 2000 года фирма выкупила 2 га (вместе с турбазой) у проектного института. Затраты составили около 200 тыс. долларов. На участке есть все городские коммуникации.

Число заявок на покупку земли в Курортном районе в несколько раз превышает предложение. Владельцы частных домиков быстро осознали выгодность сложившейся конъюнктуры и пытаются использовать ее на все сто процентов. Они явно завышают цены на свои участки. Порой торг начинается с 4 тыс. долларов за сотку, хотя в среднем стоимость земли в этом популярном районе, если судить по заключенным договорам, укладывается в 1000-2000 долларов за сотку. Тем не менее застройщики вынуждены идти на большие затраты, поскольку на дома в привилегированных районах сложился большой спрос. Кроме того, застройщик становится собственником земли, а это - стабильность, которой ему так не хватает в Санкт-Петербурге.