Престижно то, что практично

Москва, 30.10.2000
«Эксперт Северо-Запад» №18 (25)
Рынок дорогого жилья постепенно растет, но его облик постоянно меняется

Элитный сектор фиксирует тенденции и предпочтения, которые в типовом строительстве проявятся через несколько лет. Здесь отрабатываются новые технологии, формируется мода.

Изменения в покупательских требованиях, постепенное формирование новых престижных зон и ценовые тенденции свидетельствуют о том, что в этом секторе все более важную роль играет функциональность. Достаточный, без излишеств, уровень комфорта, разумное соотношение цены и качества, минимальное расстояние до делового центра и мест отдыха - вот что сегодня определяет спрос. Это относится и к дорогим сегментам в новом строительстве (реконструкции), и к вторичному рынку, и к малоэтажным комплексам.

Объем рынка

Рынок дорогого жилья - высококомфортного и элитного, - как и прежде, узок, но по-своему динамичен.

Оценивать параметры этого сектора можно по-разному. Чтобы не путать читателя, договоримся о терминах. Дорогое жилье - это всякое жилье, если его стоимость превышает 500 долларов за квадратный метр или же общий бюджет покупки превышает 50 000 долларов. Конечно, граница условная, как и всякая, впрочем, граница. Специалисты в последние несколько месяцев отмечают: во-первых, представление покупателей о бюджете истинно дорогой покупки смещается вверх (приближаясь к цене 60 000 тыс. долларов); во-вторых, общая сумма становится важнее стоимости квадратного метра.

Большинство экспертов сходятся в том, что на сектор элитного жилья приходится примерно 4-6% от общего объема продаж вторичного рынка, на котором заключается около 40 000 сделок в год, и те же 4-6% на первичном рынке - это 14 000 новых и реконструированных квартир. Абсолютные цифры назвать сложно: неизвестно, какая часть сделок вторичного рынка приходится на "цепочки" и сложные обмены (несколько сделок - один покупатель), на приобретение комнат. Менеджеры "Строительной корпорации "Возрождение Санкт-Петербурга"" полагают, что в год продается около 1 тыс. элитных и высококомфортных квартир.

Доля элитного и высококомфортного жилья в денежном выражении по понятным причинам существенно больше: средний бюджет покупки в секторе типового жилья - 20 000-50 000 долларов, в элитном секторе - от 50 000 долларов и выше. Но корректных данных по денежным потокам нет: реальные цены в договорах указываются крайне редко

Джентльменский набор

После кризиса требования, предъявляемые клиентами, претерпели существенные изменения.

В прошлом году относительно небольшая (120 кв. м) квартира на Исаакиевской площади была продана за 1 000 000 долларов. Цена была обусловлена, главным образом, затратами предыдущего владельца на отделку интерьеров: ценные породы дерева, дорогие сорта мрамора, позолота в местах общего пользования... Но сделки такого рода - редкость, и не они определяют рынок.

Мода на "навороты" типа позолоченных джакузи сегодня прошла. Пришла пора жестко мотивированной функциональности. Больше денег - больше функций. За псевдопрестижные излишества никто платить не собирается.

Удобные свободные планировки - обязательно; достаточные инженерные мощности - непременно (чтобы не вылетали пробки, когда обитатель элитного дома разом включает собственный бойлер, посудомоечную машину и кофеварку); долговечная пластиковая "разводка"; качественные отделочные материалы (желательно - экологически чистые), охрана, гараж на пару машино-мест для каждой семьи (в крайнем случае - охраняемая парковка)... Все это уже не экзотика, а обычный набор требований. Дальше все зависит от возможностей и фантазии. Теплые полы - уже по отдельному желанию клиента, спутниковое телевидение, доступ к Интернету по оптоволоконному кабелю или внутридомовая система связи - если жильцы между собой договорятся, контроль климата - аналогично. Как в ресторане: основные блюда - в меню, специальные - на заказ.

Финансовая география

Единственный параметр, значимость (и цена) которого неуклонно растет - местоположение. Здесь в текущем году обозначились некоторые перемены.

Активно осваиваются острова. Всего лишь несколько квартир и секций осталось в элитном комплексе "Зеленый остров" на Крестовском (комплекс на днях получил престижную премию на всероссийском архитектурном конкурсе): продано более 80% жилья, цены - от 1300 долларов за кв. м. В роли инвестора и девелопера проекта выступает СФК "Петроград". Генеральный директор фирмы Михаил Генин не преминет при случае напомнить: по заключению американских экспертов, Елагин, Крестовский и Каменный входят в число наилучших мест для проживания в мире(!). Жилая застройка на Елагином вообще проблематична (зона отдыха), на Каменном - очень много серьезных ограничений. Крестовский же для девелоперов весьма перспективен - если удастся переломить негативное общественное мнение: некоторые депутаты местного Законодательного собрания, опираясь на поддержку части "островных" жителей, развернули кампанию в прессе, требуя вообще запретить здесь жилую застройку. Массового строительства, впрочем, на Крестовском и так не будет - слишком жесткие ограничения и мало свободных "пятен"; кроме того, девелоперы заинтересованы в том, чтобы сохранить за островом статус престижного места, что, естественно, предполагает не плотную застройку, а наоборот, внушительную площадь рекреационных зон.

На Каменном пока осваивается единственное "пятно" - развалины бывшей кинокопировальной фабрики на Березовой аллее. Осуществляет проект малоэтажной застройки в этой зоне "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга"". Впрочем, жилой комплекс на Каменном острове - проект уникальный по совокупности основных характеристик: транспортная доступность; экология (зеленая зона в 10 минутах езды от Невского проспекта); жилой застройки поблизости нет, зато есть правительственная резиденция К-2. Этот проект может послужить определенным ориентиром, установив верхнюю ценовую планку для Петербурга.

Центр пока остается вне конкуренции. Ценовой послекризисный максимум зафиксирован в проекте БСК (реконструкция здания на Итальянской, между Русским музеем и Гранд-отелем "Европа"): до 3000 долларов за кв. м. Очень дорогие объекты строятся также на Петроградской стороне, на набережной Робеспьера (вторая очередь "Дома на Неве" - от 1200 долларов за кв. м). Дорожает зона рядом с метро "Владимирская": на Большой Московской заканчивает реконструкцию компания "Фонд имущества ПСБ ЛО" ("Золотая осень" - от 850 долларов за кв. м - первый жилой комплекс в Петербурге, полностью оснащенный инженерными системами производства шведского концерна Wirsbo). Часть квартир осталась непроданной в кондоминиуме "Альба" на Васильевском острове (900 долларов за кв. м и дороже). Недешевым будет и проект жилого комплекса "Корпорации "С"" на Манежной площади. Место обязывает и диктует высокие (для Петербурга) цены практически по всем объектам в престижных зонах Центрального района, на Петроградской стороне и в исторической части Васильевского острова. Значительная стоимость обусловлена, во-первых, затратами застройщика: землеотвод, ограничения КГА (Комитет по градостроительству и архитектуре) и КГИОП (Комитет государственного контроля, использования и охраны памятников культуры), решение проблем с инженерными мощностями, - а во-вторых, устойчивым представлением значительной части клиентов: центр - это престижно, а значит - дорого.

Но все перечисленные проекты - реконструкция или новая застройка. Вторичный рынок - вроде бы как раз и позволяющий клиенту свободно выбрать "точку" на карте города - постепенно сдает свои позиции.

"Табакерки" выходят из моды

Вторичный рынок элитного и высококомфортного жилья складывается из следующих процессов. Во-первых, смена собственника уже отремонтированной квартиры в старом фонде или в домах после реконструкции. Во-вторых, расселение "под заказ" (в этом случае покупатель проводит перепланировку и ремонт по своему вкусу). В-третьих, расселение отдельных подъездов на средства инвестора с последующей продажей квартир. И, наконец, расселение отдельных небольших домов (обычно после расселения следует замена перекрытий, обновление сетей и ремонт фасада), но такой вариант встречается не очень часто.

Собственно говоря, рынок элитного жилья начинался именно с расселения перспективных коммуналок. Затем в освободившейся "барской квартире" проводился ремонт, и пожалуйста: в запущенном старом доме - замкнутое "европространство", фасад украшен стеклопакетами, на балконе гудит кондиционер.

Такой способ решения жилищной проблемы по-прежнему в ходу: всегда найдется несколько клиентов, желающих жить именно в этом доме, и ни в каком другом. Кроме того, совокупные затраты на расселение коммуналки и неизбежный последуюший ремонт обычно существенно ниже, чем стоимость квартиры в реконструированном здании. В конце концов, даже председатель КГИОП Никита Явейн предпочел отремонтировать квартиру в старом доме на углу Маяковского и Некрасова, а не переселяться в "новодел". По этому же пути пошел нефтяной магнат Вагит Алекперов, купивший две смежных квартиры в старом доме на Стремянной для своей питерской резиденции.

Но для клиента, находящегося в ситуации выбора (между объектами первичного и вторичного рынка), очевидные плюсы старого фонда не компенсируют врожденных минусов: изношенные трубы, недостаточные энергомощности, неадекватные соседи... И запах в подъезде, от которого никакие кодовые замки не спасают. А главное - действительно хороших коммуналок почти не осталось.

Светлана Ботвич, генеральный директор агентства "Авторитет" (фирма в свое время расселяла дом в Ковенском для Промстройбанка) отмечает, что на фоне общего спада в сделках по расселению повышенным спросом пользуются коммуналки в пешеходных зонах: на Малой Конюшенной, Малой Садовой... Цены там высокие - 600-1000 долларов за кв. м, но спрос есть.

Промежуточное решение - расселение всех квартир в одном подъезде. Затраты не такие существенные, как при реконструкции дома в целом - зато можно, хотя и с оговорками, говорить о некоей социальной однородности. В таком варианте дом расселяется поэтапно, подъезд за подъездом.

Работа на вторичном рынке дорогого жилья для брокера или девелопера сопряжена с меньшими рисками (если сравнивать с освоением нового "пятна" или комплексной реконструкцией) и привлекает клиентов возможностью свободно выбирать место. Однако растущие требования покупателей к благоустройству, инженерному обеспечению и социальной однородности окружения обуславливают постепенное сокращение доли вторичного рынка.

Коммуналка, кондоминиум и "коммьюнити"

Принято считать, что состоятельные люди стремятся к обособленности. Но понятие privacy плохо стыкуется с реалиями пост-советской жизни. Ближайшее окружение, взаимоотношения с соседями - фактор для большинства покупателей принципиально важный, а иногда - и решающий.

Обитатели дорогого дома, близкие по статусу и уровню доходов, вынуждены координировать усилия, чтобы границы комфортной среды обитания пролегали не в стенах отдельной квартиры, а расширились до дома, двора, в идеале - до границ квартала. Если же договориться не получается, если интересы и доходы жильцов слишком разнятся, то возникает улучшенный вариант "табакерки".

Как правило, фирма-застройщик, сдав объект, не бросает обитателей на произвол коммунальных служб (как это принято в типовых новостройках), а продолжает сопровождать проект, создавая управляющую компанию. По этому пути, например, идут организаторы проекта "Золотая осень" на Большой Московской. Жильцы регистрируют ТСЖ, затем - кондоминиум. (Потом могут и поменять управляющего, если захотят; прецедентов пока не было). От согласованности их действий зависит дальнейшая жизнь дома. Нанять консьержа - или обойдемся? Сколько будет стоить дальнейшее благоустройство двора? Нужна система видеонаблюдения или хватит домофона? Плюс всякие ЧП с сантехникой и водопроводом, от которых даже самый элитный дом не застрахован. И так далее.

Интересный ход предприняли менеджеры СК "Возрождение Санкт-Петербурга", разделив продаваемые дома на два класса - "люкс" и "комфорт". По потребительским характеристикам квартиры в этих домах могут почти не отличаться. Разница в другом. "Комфорт" - это просто хороший дом на уровне принятых стандартов. А "люкс" предполагает обслуживание, которое действительно делает дом элитным (охрана, дополнительные услуги, штат обслуживающего персонала), что и указывается в соответствующем договоре.

Проблем хватает. Стопроцентная "однородность" недостижима. Преуспевающая дочка купила маме-пенсионерке дорогую квартиру в очень непростом доме - и укатила обратно в Америку. А у мамы - льготы по квартплате, и все прочие совместные расходы на эксплуатацию дома ей без надобности...

Многие специалисты считают, что элитный комплекс - это не более 30-50 квартир. Если больше - получается "муравейник", в котором чем больше квартир, тем труднее договориться и координировать действия и затраты.

Несколько проще складывается соседское сообщество - коммьюнити - в небольших малоэтажных поселках.

Малоэтажная альтернатива

Доля малоэтажки в продажах высококомфортного и элитного жилья составляет 8-12%. Причем в продаже присутствует полная "линейка" предложений: от относительно недорогих секций в таунхаузе ("Сосновый уголок" в Коломягах - 450-500 долларов за кв. м) до элитных коттеджей в "Зеленом острове" на Крестовском.

Спрос есть. По данным компаний "Стройсервис-2000" и "Элита-Девелопмент", за год в Петербурге продается около 100-120 секций и индивидуальных домов стоимостью от 50 000 долларов. Эти показатели имеют устойчивую тенденцию к росту.

Часть активного спроса приходится на престижные пригороды. Здесь, как и в расселении коммуналок, развитие рынка сдерживается "родовыми травмами" исходной застройки: плохие дороги, слабая инженерия, недостаточность социальной инфраструктуры. Однако, по мнению Светланы Ботвич, пригородный рынок готов "усвоить" более сотни индивидуальных домов стоимостью 100 000 долларов и выше ежегодно. Примерно те же цифры называет генеральный директор компании "Александр-Недвижимость" Сергей Сосновский. Директор "Стройсервиса-2000" Владимир Радченко настроен более оптимистично: он полагает, что в год можно продать двести и более дорогих индивидуальных домов в престижных пригородных зонах.

В ближнем пригороде - как и в черте города - также сложилось отчетливое деление зон на престижные и непрестижные.

Приоритетным остается Сестрорецкое направление; "радиус элитности" - до 40 км; для многих покупателей дорогой собственный дом - это второе жилье (квартира в городе уже есть).

Основные тенденции сходны с теми, которые определяют ситуацию в городской дорогой застройке (функциональность и экология): кирпич ("тюремки") постепенно уступает дереву; оптимальная площадь - 200-300 кв. м (до кризиса было 500); небольшой отдельный поселок всегда предпочтительнее сплошного садоводства или отдельного дома в чистом поле; затраты на содержание жилья считают даже очень богатые.

В совокупном объеме сделок элитного сектора доля продаж, приходящихся на престижный пригород, остается практически постоянной (около 10%). Но развитие пригородной застройки неразрывно связано с очень серьезными вложениями в инженерную - дороги, электричество, вода, тепло - и социальную - медицинские и образовательные учреждения, торговля - инфраструктуры. Поэтому традиционное для Запада, особенно для США, деление города на деловую и торговую часть (центр), многоквартирные дома для средне- и малообеспеченных и престижный зеленый пригород вряд ли приживется у нас в обозримом будущем.

Санкт-Петербург

У партнеров

    Реклама