Калининградская область славится среди россиян не только давним мифом о "русской загранице", где трамвай ходит аж до немецкого города Берлина, и не только своей "особой зоной", обеспечивавшей до недавнего времени всю "большую" родину подержанными иномарками. Знаменита она еще и дорогим жильем, по крайней мере в сравнении с уровнем доходов подавляющего большинства калининградцев.

Игра "за копейки"

Конкуренция среди участников местного рынка недвижимости нешуточная. По данным лицензионной палаты Калининградской области, лицензии на право проведения торговых операций с недвижимостью имеются у 118 риэлторских фирм. Сюда же можно смело добавить не поддающихся учету "черных маклеров" и разного рода "информационные агентства". И это в области с населением меньше миллиона человек! А если учесть, что практический интерес у всех риэлторов направлен преимущественно на недвижимость одного лишь областного центра с населением в 480 тысяч человек, то стенания риэлторов по поводу "работы за копейки" вполне понятны.

Желающие продать свои квартиры используют высококонкурентную риэлторскую среду с большой пользой для себя, заявляя свои предложения сразу в десятки контор, которые, сбиваясь с ног, ищут им покупателей. Так же поступают и покупатели. Вследствие этого и страсти среди друзей-конкурентов кипят постоянно. Давно риэлторы говорят о необходимости создания объединенного банка данных, но дальше благих намерений дело не идет - никто не хочет открыть конкуренту возможный "эксклюзив".

Суммы комиссионных риэлторы назначают разные, но в конечном итоге средняя наценка, на которую соглашаются покупатели, составляет до пяти процентов от стоимости объекта.

Ценовая оттепель

Ценовую ситуацию на вторичном рынке калининградские риэлторы в большинстве своем характеризуют как "депрессивную стабилизацию" после резкого падения цен в результате августовского кризиса 1998 года. Самая низкая ценовая граница пройдена к середине 1999 года, и к настоящему моменту цены постепенно "оттаивают" до докризисного уровня. Их незначительные колебания обусловлены лишь традиционной сезонностью - осенне-предновогодний подъем сменяется постновогодним откатом и летним снижением активн ости. Средняя цена квадратного метра жилья "секонд хэнд", по свидетельству президента ассоциации риэлторов Калининградской области Олега Перевалова, колеблется в пределах 270-280 долларов. Это "твердая" цена спроса, которой добивается настойчивый покупатель и рекомендуют "зарывающимся" продавцам риэлторы.

Стабильным спросом пользуется недорогое жилье - от 3 до 15 тыс. долларов. Дорогие квадратные метры - до 800 долларов - находят своих покупателей, но весьма нечасто. Такая высокая по сравнению со средней цена объясняется в большей степени не каким-то особым качеством жилья (аналогичный новострой оценива ется максимум в 650 долларов), а желанием владельцев вернуть собственные затраты на дорогой евроремонт и импортную сантехнику.

Однозначно невелик спрос как на слишком большие (под 100 квадратных метров), так и на малогабаритные квартиры. Особо ценятся квартиры в кирпичных домах, причем новых, построенных по современным технологиям - с внешними утеплителями. И все же покупатель предпочтет "двушку" в стандартном доме однокомнатной квартире в новострое (по цене они примерно совпадают): двухкомнатная квартира, что ни говори, удобнее.

Постоянен спрос на недвижимость в Центральном районе - в тихих дворах центра города с устоявшейся и удобной городской средой. Есть, однако, существенная разница - до 20-30% - в стоимости квартир на средних этажах в сравнении с первыми и последними, что объясняется специфическими коммунальными особенностями города. Система канализации и водоснабжения требует генеральной реконструкции, на которую у города нет средств, так что на протяжении многих лет калининградцам приходится мириться с затопленными подвалами и нехваткой воды выше третьего этажа. Только в девятиэтажках и новостройках действует автономная подкачка. Это делает вполне конкурентоспособным жилье в необустроенных "спальных" микрорайонах.

Особая "фишка" - так называемая коммерческая недвижимость. Владельцы квартир на первых этажах домов, расположенных в "бойких" местах центра города, запрашивают и получают в два-три раза дороже аналогов, не имеющих возможности коммерческого использования. "Двушку" на Ленинском проспекте или на проспекте Мира (главных улицах Калининграда), пригодную под офис или магазинчик, не купить дешевле 30-40 тысяч долларов. На прилегающих к проспектам улочках такая же площадь идет за 25-35 тысяч.

"Брежневки", "хрущи" и "немцы"

Структура калининградской недвижимости имеет ряд особенностей. Большая часть жилого фонда представлена так называемыми "брежневками", построенными в середине 70-х - начале 80-х. Они не слишком отличаются от "хрущевок": двухкомнатные квартиры общей площадью 45-48 кв. метров, с кухней не более 6,5 кв. метров. Калининград гораздо позже и скуднее остальных российских городов подвергся программе массового строительства жилья. Вплоть до 1965 года правительство бывшего СССР раздумывало, стоит ли обустраивать "всерьез и надолго" самый западный, доставшийся от немцев регион.

Меньшая доля оборота недвижимости приходится на "немецкий фонд" довоенной постройки, хотя такого жилья не меньше, чем построенного в советское время. Еще два-три года назад немецкие дома пользовались бешеной популярностью - из-за удачного расположения, высоких потолков, некой ауры добротности. Постоянно снижающийся спрос на жилье в таких домах риэлторы объясняют тем, что покупатели осознали очевидную необходимость вложения дополнительных средств. По сути дела, приходится заново обустраивать "квартиру в квартире" - капитального ремонта требуют стены, пол, внутридомовые трубы, на верхних этажах - крыша, не говоря уже о полной замене старой сантехники, прогнивших оконных рам и пришедшей в негодность электропроводки. С учетом этих обстоятельств вполне оправдана нынешняя ситуация в этом сегменте рынка: несмотря на то, что после августовского кризиса цены "разморозились" в среднем на 10-15%, стоимость квартир в немецком фонде, как и в "хрущевках", осталась на уровне конца 1999 года (порядка 220-250 долларов за кв. метр).

Почетное второе место

Местные риэлторы в один голос уверяют, что по ценовому уровню недвижимость города Калининграда уступает только Москве, уверенно занимая место в одном ряду с многомиллионным Санкт-Петербургом и промышленно развитой Самарой. Не из-за высокого уровня жизни (по этому показателю область нетвердо держится скромной середины в списке российских регионов). И не из-за какого-то исключительного качества жилья. Качество калининградского недвижимого "ширпотреба" априори хуже остальных областных центров РФ - Калининградская область, как уже сказано, начала строиться гораздо позже своих российских собратьев. Причем строилась по исключительно "экономным" технологиям, на "живую нитку": в основном из панелей, реже - из стеновых блоков, еще реже - из кирпича.

Некоторые операторы рынка недвижимости утверждают, что калининградские цены на жилье сравнимы даже с московскими. Но если даже взять чисто потребительские качества, сравнительная ценность здешнего жилья во много раз ниже дорогих, но предоставляющих своим владельцам полный комплекс жизненно важных услуг московских квартир. В "элитном" Центральном районе Калининграда отключается подача воды в ночные часы. Во всех районах города жильцы страдают от перепадов в напоре воды в любое время суток. Водоснабжение всех без исключения городских домов находится в жесткой зависимости от наличия-отсутствия воды в питьевых озерах, нагонных ветров, разбавляющих пресную воду реки Преголи соленой морской. Недостаточна обустроенность городской среды на окраинах совсем крохотного в сравнении с огромным столичным мегаполисом города. И в большинстве своем - коммерческая (за счет жильцов) телефонизация.

Мансарды Калининграда и другие новации

Строительство типовых многоквартирных домов в промышленно развитых российских регионах, насыщая спрос все дешевеющим жильем, существенно влияет на общую тенденцию рынка жилья. Вслед за новостройками снижаются цены на квартиры на вторичном рынке. В Калининграде же ситуация с новостройками критическая: жилья для массового потребителя строится возмутительно мало. Новострой в большей степени ориентирован на целевую группу потребителей - обеспеченных "выше среднего".

Дефицит предложения недорогого жилья восполняется, в том числе, за счет специфической калининградской новации. Около трех лет назад городские власти значительно упростили процедуру выдачи документов для обустройства чердачных помещений. И если раньше мансарды приобретали единичные авангардно мыслящие граждане, то к настоящему моменту спрос на них стал приближаться к ажиотажному. Грамотная политика властей и первопроходцев-риэлторов дает свои плоды - городские домики усердно растут вверх, давая приют под крышей сотням новых хозяев. Городским властям удается за счет отдельных застройщиков решать сугубо общественные проблемы. Желающих обустроить "верхи" обкладывают различными обязательными обременениями: перекрыть крышу над всем домом, заасфальтировать придомовую территорию, отремонтировать общий подъезд. В некоторых случаях застройщика обязывают протянуть к мансарде новый электрический кабель. Учитывая и собственно строительные, и навязанные затраты, присовокупив ставшую обязательной плату жильцам ("за согласие") и фирме, занимающейся сбором и согласованием документов (порядка 2 тыс. долларов), цена такого гнездышка под крышей доходит до 350-400 долларов за кв. метр.

В ход пошла и десятилетней давности "незавершенка". В начале 90-х Калининград охватил "особняковый" бум: тысячи горожан за небольшие деньги обзаводились участками под строительство. В течение первых двух-трех лет только 10-15% участков были использованы по целевому назначению. На остальных строительство замерло на нулевых циклах. В последние два года эта "незавершенка" поменяла хозяев и пошла в рост. Цены на достроенные особняки снизились до разумных пределов. Если на заре индивидуального строительства за новый двух-трехэтажный особняк продавцы просили 250-500 тысяч долларов, то сейчас при лучшем качестве постройки (как-никак, строители за годы перестройки усвоили современные технологии) отдельные дома оцениваются в среднем в 100-130 тысяч долларов. Реально цена покупки оказывается гораздо ниже запрашиваемой - покупатель не желает оплачивать сделанную не по его вкусу отделку или "навороченный" антураж в виде башенок и прочих изысков.

Успешно развивается и направление продаж старых немецких домиков на окраине Калиниграда и в ближайших пригородах метражом до 100 кв. метров и стоимостью от 10 до 25 тыс. долларов. За этим сегментом рынка недвижимости некоторые риэлторы видят солидную перспективу. Олег Перевалов, риэлтор с многолетним стажем, директор одного из самых первых агентств - "Клипер", - считает очень перспективным и новый для основной массы риэлторов продукт - жилье (в первую очередь, особняки) в области, в особенности на побережье Балтийского моря. Этим направлением займется вновь созданное подразделение фирмы "Клипер".

Большой простор для ведения фермерского хозяйства или хотя бы "натурального" дают многочисленные предложения о продаже домов в области. Вполне приличный немецкий домик в "медвежьем углу" области (то есть подальше от райцентров и стабильных сельхозпредприятий) можно купить и за 1000 долларов. С учетом принятого в прошедшем году областной думой местного закона о туризме, дающего определенные льготы нарождающемуся в области "агротуризму", хороший хозяин вполне может превратить заброшенный хутор в гостевой домик. Уже сейчас фермеры обустраивают гостевые дома, обзаводятся первыми клиентами. Это и приезжающие на выходные калининградцы, желающие отдохнуть на вольной природе, и столичные жители, приезжающие на побережье Балтики.

Калининград