Рынок жилья: петербургские парадоксы

Спецвыпуск
Москва, 21.05.2001
«Эксперт Северо-Запад» №9 (38)
На первичном рынке недвижимости накапливаются негативные симптомы

Внешне основные показатели, характеризующие петербургский рынок жилой недвижимости, выглядят вполне благополучно и внушают здоровый оптимизм. Год за годом строители "штампуют" свой миллион квадратных метров нового жилья; кое-где идет реконструкция; риэлтеры понемногу расселяют оставшиеся коммуналки; в зеленых зонах (Крестовский, Каменный, Коломяги,Озерки) формируются малоэтажные комплексы. А тут еще на горизонте маняще засверкали предъюбилейные бюджетные миллиарды... Однако прозорливый малоросс недаром не доверял Невскому проспекту: все морок, все обман и не то, чем кажется. Внешнее благообразие лишь прикрывает сложное переплетение противоречивых тенденций.

В типовом строительстве складывается вполне парадоксальная ситуация: себестоимость жилья неуклонно возрастает, цены, естественно, тоже; увеличиваются и объемы ввода - а вот платежеспособный спрос при этом не только не растет, а вроде бы даже сокращается. Долго такое противоестественное положение сохраняться не может.

Амбициозные проекты реконструкции в последнее время раз за разом наталкиваются на активное сопротивление общественности. Перекраивается проект застройки у Михайловского замка (участок выделен, но жилья здесь не будет - будет отель); бурю негодования вызвал проект переустройства Преображенской площади; нескольких месяцев и несчитанного количества нервных клеток стоил инвесторам проект застройки скверика на Каменноостровском. Примеров - десятки; общественное мнение становится вполне экономическим ф актором, хотя и с трудом поддается расчетам и прогнозам.

Перспективнейшее направление - обустройство мансард без расселения зданий - и вовсе пришлось пока сворачивать: амбиции граждан и близорукость судебных инстанций завели ситуацию в юридический тупик.

Городская "малоэтажка" у определенного круга клиентов пользуется популярностью, однако этот рынок фактически так и не сложился, предложение ограниченно.

Секторы жилищного рынка взаимосвязаны, однако в каждом - своя специфика. Проблемы стоят того, чтобы попробовать разобраться в них поподробнее.

Предложением - по спросу!

В 1999 году петербургские строители сдали в эксплуатацию 1 007 326 квадратных метров жилья, в 2000 - 1 080 900. (Прирост - 6,8%).

Некоторый "плюс" по общим показателям достигнут только за счет типовых новостроек. Всего в городе появилось 167 новых многоквартирных домов (14 344 квартиры, 990 300 кв. м жилья.

Доля реконструкции сокращается: 1999 год - 33 объекта, 2000 - 22. По площадям: 108 294 кв. м против 54 700. Рядовое жилье рассматривается инвесторами как более ликвидный товар; типовое домостроение - это конвейер. Спрос в элитной и высококомфортной зоне ограничен, существенный прирост доходов населения даже в мажорных макроэкономических прогнозах не декларируется.

Самая тревожная тенденция в новом строительстве - опережающий рост предложения. С каждым кварталом увеличивается "навес" незавершенных объектов. Рост объемов "незавершенки" заметно опережает темпы реальных продаж. По данным Управления маркетинга компании "Петербургстрой", в I квартале 1999 года к продаже предлагались 1 380 тыс. кв. м; в I квартале 2000-го - 2 330 тыс., в марте 2001 - уже 2 680 тыс. кв. м (254 строящихся дома; за два годы - рост более чем в два раза). "Замороженный" в котлованах и фундаментах капитал ухудшает финансовое положение застройщиков, растягивается инвестиционный цикл, растет число претензий дольщиков, обусловленных тем, что застройщик не укладывается в оговоренные сроки.

Есть и другие симптомы возможного кризиса перепроизводства. Введено внешнее управление в компании "Виадук"; ушло с рынка еще несколько фирм, оставив сданные дома с долгами по теплу и по отчислениям городу.

Некоторые из операторов первичного рынка заявляют о намерениях "оптимизировать" свое присутствие на рынке, установив для себя ограничения по вводу строящегося жилья. Например, ФПГ "РОССТРО" собирается в год сдавать не более 40 тыс. кв. м. Руководители компании "Петербургстрой" считают для своей группы оптимальным ввод 75-80 тыс кв. м. Но большинство девелоперов стремится к увеличению объемов. (Не исключено, что для некоторых это стремление вынужденное: так Алисе из известной сказки приходилось быстро бежать, чтобы хотя бы оставаться на месте). Адресная программа компании RBI на 2001 год - около 100 тыс. кв. м. "Строймонтаж" собирается строить 70-100 тыс. кв. м жилья. Еще более масштабные планы у "ЛенСпецСМУ": только проект "Морской фасад" предполагает ввод в эксплуатацию 160 тыс. кв. м, из них около 80 тыс. - высококомфортные и элитные квартиры. Проект "Город Солнца" компании "РосГлавМатериалы" рассчитан на 250 тыс. кв. м. жилья...

Экстенсивный рост рынка, по видимому, поддерживается администрацией: несмотря на заявления об ужесточении контроля за инвесторами, под застройку предоставляются все новые участки.

Пространство ценового маневра в жилищном строительстве сегодня жестко ограничено: снизу - растущими издержками (энергоносители, тарифы, стройматериалы, зарплата), сверху - покупательной способностью населения и уровнем цен вторичного рынка. (По количеству сделок и объему предложения рынок готовых квартир превосходит первичный в 2-3 раза).

Разница в уровне цен между первичным и вторичным рынком обусловлена тем, что в одном случае гражданин приобретает уже готовую квартиру (время сделки - от месяца до двух-трех), а в другом - вынужден ждать полгода-год, если не больше; 50-55 долларов на квадратный метр - это, фактически, стоимость денег (дольщик бесплатно кредитует застройщика).

Следует учесть также и дополнительные риски, на которые идет дольщик. Только в 2000 году издано 94 распоряжения о переносе сроков ввода нового жилья. Неудивительно, что доля первичного рынка в общем объеме сделок с жильем в последние два года неуклонно сокращается.

Еще один негативный фактор: важную роль в ценообразовании первичного сектора по-прежнему играет бартер. По официальной статистике, только 48% своей продукции строители продают за "живые" деньги. Как правило, с поставщиками и субподрядчиками они рассчитываются будущими квартирами. Те, чтобы в свою очередь рассчитаться с рабочими и покрыть затраты, выставляют жилье на продажу по демпинговым ценам. По расчетам специалистов Петербургского Эксперт-клуба (ПЭК), широкое применение бартерных схем приводит к тому, что застройщик, чтобы оправдать расходы на возведение жилого дома (о получении прибыли речь уже не идет) вынужден закладывать следующий, на 20-40% больше. Фактически начинает действовать строительный мультипликатор, формируется финансово-строительная пирамида.

Ситуация в новом строительстве большинством специалистов оценивается как достаточно напряженная.

Гражданский тупик

В Петербурге зарегистрированы права собственности примерно на полсотни мансард. Больше всего обжитых, официально оформленных чердаков в Центральном районе (24). На сентябрь прошлого года инвесторы заключили с администрацией 273 договора на переоборудование чердаков, выдано 445 разрешений на реконструкцию. Общая площадь реконструируемых помещений - 45 406 кв. м (сопоставимо с площадью реконструируемых зданий). Инвесторы отчисляли городу, согласно методике, примерно 15-25 долларов с каждого квадратного метра.

Переоборудование чердаков под нормальное или высококомфортное жилье, несмотря на изощренность бюрократических процедур, выглядело одним из наиболее перспективных (и для города, и для инвесторов) направлений девелопмента (что, в общем, соответствует европейской практике для старых городов, где свободная земля в дефиците). Однако осенью прошлого года этот процесс был резко остановлен, в каковом состоянии пребывает и до сих пор.

Причина - решение сначала городского, а затем и Верховного суда. Не вдаваясь в юридические подробности, выделим основное. Опираясь на формально истолкованные статьи ГК, судьи решили: согласовывать с жильцами инвестпроекты по переоборудованию чердаков в жилых нерасселенных домах - обязательно, а вот регистрировать построенное в собственность - нельзя.

Петербургская нормативная база, позволявшая администрации предоставлять чердаки инвесторам, была признана несоответствующей положениям ГК.

Экономические последствия подобных решений для Петербурга печальны. Свободных пятен в центре практически нет; полная реконструкция ветхого дома требует инвестиций в 1,5-2 млн долларов (минимум) и двух-трех лет предварительной проработки. Это оставляет в стороне от инвестиционого процесса большую часть средних фирм.

Но юридические последствия могут представлять еще большую опасность.

И городской, и Верховный суд опирались в своих решениях на формальное толкование статей 289 и 290 ГК и фактически объявили жилой дом общей долевой собственностью жильцов. Распоряжение таким имуществом осуществляется по согласию всех сособственников. Результаты не заставили себя ждать: в одном из районных судов уже рассматривается дело, в котором гражданка требует свою долю в подвале, переданном под магазин!

Начальник юридического управления КУГИ Алексей Чичканов считает, что еще есть возможность оспорить абсурдное решение. Недавно от имени губернатора Петербурга в Верховный суд было направлено заявление о принесении протеста - с подробной аргументацией на четырех страницах. Но пока десятки проектов оказались "подвешенными" в юридическом ваккууме; с регистрацией уже построенных мансард у девелоперов тоже серьезные сложности.

Грустят, кстати, не только отечественные фирмы: компания Velux, вложившая немалые средства в развитие мансардной темы, вряд ли обрадована внезапным сокращением рынка.

К этой теме примыкает и другая, не менее актуальная: полгода назад инвесторов, затевающих новые проекты или реконструкцию, поставили перед необходимостью учитывать мнение горожан. Прошло около полусотни "общественных слушаний". Причем механизм этого учета весьма несовершенен, а результат - вполне предсказуем: пусть строят где угодно, но не в моем дворе! По понятным причинам особенную остроту эта проблема приобретает в историческом центре: во-первых, тесно, во-вторых - наследие, в третьих - доля общественно активного населения (пенсионеров) повыше, чем в новостройках. Достичь консенсуса пока удается лишь в единичных случаях.

Малоэтажная перспектива

Малоэтажные комплексы в последнее время стали весьма популярными у инвесторов. Хотя в отношении к этому сектору сохраняется некоторая доля настороженности. Преимущества - очевидны (отчасти они совпадают с конкурентными преимуществами мансардных проектов): малоэтажка менее капиталоемка, строительный цикл - короче, риски, соответственно, ниже.

Однако в 1999 году в городской черте инвесторы построили (и продали) 281 индивидуальный дом, в 2000 - на 66 меньше (215). По площадям сокращение по малоэтажным проектам составило 45%: введено 35 900 (в 1999 - 65 142).

Операторы рынка малоэтажного строительства отмечают, что за последний год аппетиты клиентов существенно выросли. И хотя цена кв. метра практически не увеличилась (400-550 долларов в зависимости от степени готовности объекта), абсолютная стоимость жилья (бюджет покупки) растет. В течение двух послекризисных лет клиенты тяготели к квартирам сравнительно небольшой площади - 80-100 кв. м, - и без "наворотов", теперь минимум составляет 120 кв. м. Застройщики увеличивают площади квартир в новых очередях - до 170 и даже 300 кв. метров. Основными покупателями стали руководители и топ-менеджеры крупных предприятий не только Петербурга, но и других регионов.

В малоэтажных комплексах, относящихся к категории "повышенной комфортности", появляются дома, которые сами застройщики называют "элитными". Например, комплекс "Никитинская усадьба" в Коломягах, который строит "Северо-Западная строительная корпорация", пополнится 3-этажным домом на 12 квартир площадью 115-180 кв. м. Стоимость довольно высока для Петербурга - до 739 долл./кв. м. Элитную очередь запускает и компания "Эльф". На одном из принадлежащих компании участков будет построен коттедж на две семьи и линия сблокированных таун-хаузов из 6 домов. Средняя стоимость кв. метра - 550-650 долларов. Верхнюю планку удерживает ОАО "СК "Возрождение Санкт-Петербурга"" - в строящемся комллексе на Каменном острове на месте бывшей кинокопировальной фабрики квадратный метр вряд ли будет стоить менее 2000 долларов.

Общая площадь малоэтажной застройки в Петербурге - около 90 тыс. кв. м. Спрос на эту категорию объектов, возобновившийся в конце минувшего года (до этого была затяжная пауза), не снижается: блоки, которые будут сдаваться лишь в феврале-апреле будущего года, сегодня распроданы на 30-40%.

От освоения небольших участков фирмы переходят к застройке комплексным методом. У "ветеранов" рынка площадь застройки измеряется гектарами - "Никитинская усадьба" занимает около 5 га; "Эльф" ведет работы на восьми соседних участках разной площади; "Петербургстрой" летом этого года начнет осваивать 20 га в Озерках.

Каждый из возникших поселков располагает собственными службами охраны и эксплуатации. Кроме жилья, в каждом из них предусмотрены объекты социально-бытового назначения. В комплексе "Эльфа" на отдельном участке расположится сервисный центр с кафе, магазином, тренажерным залом. В "Петербургстрое" планируют обеспечить будущий поселок мощной инфраструктурой: школа на 230 мест, два детских сада, магазины, отделение связи, сбербанк, поликлиника и аптека.

А вот начало реального освоения крупнейшей городской зоны малоэтажной застройки "Северная Долина" отодвигается на неопределенный срок. Проект предполагал застройку 115,5 га преимущественно индивидуальными и сблокированными домами. Но кредит Вcемирного банка - 16 857 700 долларов - использовать не удалось, а без этих денег подготовка территории неизбежно затянется.

Администрация продолжает переговоры с "Чех Экспорт Банком" (речь идет о кредите в 50 000 000 долларов), но и здесь шансы на успех сомнительны. Переговоры были приостановлены после того, как чешская сторона потребовала представить "комфортное письмо" от правительства РФ (мол, правительство не возражает...) С письмом тоже почему-то не получилось. Кроме того, чехи, по некоторым данным, выдвигают жесткие условия, и кредит практически получается связанным (привлечение чешских подрядчиков, передача заказов определенным поставщикам). Специалисты Центра по работе с кредитами банков рассчитывают на то, что в бюджете этого года найдутся средства хотя бы на подготовку рабочего проекта.

Два сценария

Похоже, что "естественным путем" (сама по себе) ситуация в жилищном строительстве не разрешится. В массовом строительстве действуют объективно обусловленные негативные факторы, которые вполне могут привести к кризису перепроизводства. На "вспомогательных" направлениях - свои засады, которые препятствуют тому, чтобы какое-то из них претендовало на роль мейнстрима, вытягивая рынок в целом. В реконструкции под "высокий комфорт и элиту" - ограниченный спрос и общественное мнение. На мансардном маршруте - Верховный суд и опять же граждане. В "малоэтажке" - инерция восприятия и дефицит ликвидных участков...

Наибоее вероятными представляются два сценария. По "жесткому": банкротство одной-двух из числа крупных строительных компаний (помимо "Виадука"), кризис доверия и массовый отток денег из первичного сектора. Далее последуют: "замораживание" начатых объектов, волна судебных исков и социальных протестов. "Мягкий" сценарий предусматривает: сокращение числа строящихся объектов, растягивание сроков ввода; неизбежное снижение качества, ограничения по вновь предоставляемым пятнам. "Мягкий" вариант тоже будет связан с нарушением договоров и прав дольщиков, но, по крайней мере, не приведет к массовому банкротству предприятий стройкомплекса. Многое, впрочем, зависит от позиции города и от "корпоративного инстинкта" застройщиков.

Автор выражает признательность компаниям "Бекар", "Петербургстрой", R. B. I., "Итака", "Строймонтаж", ЛЭК, "СК "Возрождение Санкт-Петербурга"" за предоставленную для обзора информацию

Санкт-Петербург

Президент Ассоциации домостроителей Санкт-Петербурга, руководитель ФПГ "РОССТРО" Александр Макаров:

"Не нужно вводить миллион квадратных метров в год. Лучше строить меньше, но качественнее. Кризис перепроизводства возможен - но локальный, например, в некоторых перенасыщенных предложением спальных районах. Поэтому мы стали гораздо внимательнее подходить к выбору площадок. В Купчино строить будем, в Приморском - нет. Есть еще недостаточно используемые возможности по применению новых юридических схем, есть нерешенные нормативные проблемы (например, регистрация "незавершенки")"

Президент РГР, президент группы компаний "Петербургстрой" Виталий Вотолевский:

"Разрыв между объемами продаж и площадями вовлекаемых на рынок объектов постоянно увеличивается (в среднем на 10% в квартал). Значительный рост покупательской активности в ближайшее время вряд ли возможен.

Обостряется конкуренция. Одновременно происходит деконцентрация основных объемов предложения. Половина фирм, относящих себя к девелоперам или застройщикам, продвигают на рынке только один объект, и конкурировать с крупными застройщиками могут лишь за счет демпинга, что делает их проекты более рискованными, прежде всего для частных дольщиков. Долгострои и несколько прецедентов банкротства в любой момент могут дестабилизировать ситуацию на рынке строящегося жилья в целом.

Ситуация требует от основных участников рынка координации действий по следующим направлениям: применение перспективных схем привлечения инвестиций, в частности развитие ипотеки; создание конкурентных преимуществ перед вторичным рынком (снижение себестоимости строительства, продуманная товарная стратегия); ограничение предложения через элементы регулирования рынка.

Несмотря на достаточно высокие темпы увеличения себестоимости строительства, рост средних цен предложения к концу года ожидается на уровне не менее 15%".

Юрист компании "Адвокат ФРЕММ" Константин Машинский:

- И городской, и Верховный суд избрали простейший путь сугубо формального толкования 290-й статьи ГК, вырвав ее из общей системы законодательства. Простые решения - не всегда правильные, а их реальные последствия могут быть просто катастрофичными. Если, по мнению суда, многоквартирный дом (после приватизации первой квартиры) становится долевой собственностью, то: незаконны все последующие сделки по приватизации и по купле-продаже квартир; недействительными становятся тысячи договоров по передаче в аренду подвалов и сделки приватизации магазинов и кафе, расположенных во встроенных помещениях; нелегитимна, например, программа реконструкции "хрущевок" без расселения жильцов и вообще любая реконструкция жилищного фонда... И так далее. В общем, правовой армагеддон с экономическим коллапсом на выходе.

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №9 (38) 21 мая 2001
    Лес
    Содержание:
    Неизбежный диалог с государством

    Судьбу лесного комплекса должны решать руководители регионов

    Реклама