Подобно европейским и американским мегаполисам начала прошлого века, центральные районы Петербурга изобилуют запущенными территориями, нередко приобретающими характер откровенных трущоб. Полуразрушенные заводские цеха начала ХХ века, дымящие трубы котелен, огромные производственные территории, напоминающие свалки, простаивающие предприятия. И вся эта разруха, гордо именуемая "промзонами", встречается в нескольких километрах от Невского проспекта или стрелки Васильевского острова.

Городские власти, давно уже пытающиеся навести порядок и начать более эффективно использовать эти территории, значимых результатов не достигли. Собственники предприятий не спешат заниматься их реструктуризацией, а напротив, крепко держатся за объекты недвижимости и землю, которой распоряжаются фактически бесконтрольно. Многие решения администрации города, не подкрепленные нормативно-правовой базой и экономическими механизмами реализации, так и остаются декларациями. Такова судьба, например, постановления правительства Петербурга о выводе производств из центральной части города.

Предпринимавшиеся в середине 90-х годов попытки возложить решение этих проблем на частный бизнес также не дали результатов. Из 28 созданных Агентств реконструкции и развития территорий только 2-3 занимались хоть какой-то деятельностью в этом направлении, остальные либо продемонстрировали профессиональное бессилие, либо изначально преследовали другие цели. Нынешняя попытка КУГИ сдвинуть проблему с мертвой точки основана на новом взгляде на вопрос управления недвижимостью.

Недвижимость - в управление

Новый взгляд воплотился в "Концепции управления недвижимостью Санкт-Петербурга", утвержденной постановлением правительства N 30 от 04. 06. 2001. Ее главное отличие от предшественницы 1994 года, по словам вице-губернатора, председателя КУГИ Валерия Назарова, заключается в новой сверхзадаче - обеспечить максимальную экономическую и бюджетную эффективность использования объектов недвижимости, находящихся в городской собственности.

Для этого, по мнению администрации, нужно увеличивать долю недвижимости, вовлекаемой в рыночный оборот (проведя инвентаризацию всех объектов и уточнив обоснованность их назначения как административных, социальных, культурных

и т. п.), и всячески стимулировать рост инвестиций в недвижимость. В связи с этим на первый план выступает потребность в "качественно новых, современных технологиях, позволяющих применять более широкий набор управленческих решений".

Согласно новой "Концепции", ставка будет делаться на различные варианты передачи объектов недвижимости в управление коммерческим структурам. "Нужно незамедлительно отказываться от несвойственных чиновникам функций в сфере работы с недвижимостью и делегировать их управляющим компаниям, частному бизнесу", - формулирует ключевой тезис г-н Назаров.

Управляющих администрация намерена тщательно отбирать, а свои взаимоотношения с ними - четко регламентировать. По словам Валерия Назарова, ключевой формой передачи недвижимости в управление в обозримую перспективу станут Агентства по развитию территорий (АРТ), ибо именно от них ждут максимального экономического эффекта.

Агентства нового типа

В соответствии с идеологией новой "Концепции" изменяется и подход города к организации Агентств. Главный порок прежнего подхода председатель КУГИ видит в том, что "заявлять о намерении развивать территории могли любые никому не известные коммерсанты с улицы, у которых ветер в карманах и ничего нет за душой". Теперь статус АРТ будет присваиваться лишь хорошо известным коммерческим структурам, которые успешно действуют на рынке недвижимости и предлагают интересные концепции развития территорий, важных для экономики города. За результаты своего управления городской недвижимостью компании будут отвечать собственным имуществом (не говоря уже о профессиональной репутации) и смогут получать агентское вознаграждение в зависимости от выполнения договора с городом.

Полномочия АРТ весьма велики: оно формирует и разрабатывает стратегию реконструкции, развития и использования объектов недвижимости, занимается подготовкой территории (в том числе инженерной) к инвестиционной деятельности, привлекает инвесторов к реализации проектов. Агентство вправе самостоятельно управлять, владеть и пользоваться расположенными на территории объектами недвижимости. В компетенцию АРТ входит оказание инвесторам консалтинговых услуг и, по сути, роль посредника во взаимоотношениях с властными структурами, а также с монополистами. Агентство контролирует внешний вид зданий, проводит ревизию сетей, создает электронную базу по всем объектам, собственникам и земельным участкам, вырабатывает предложения по корректировке транспортных магистралей. Наконец, с целью повышения инвестиционной привлекательности АРТ проводит рекламные и PR акции по продвижению как территории в целом, так и отдельных эффектно "упакованных" объектов.

Первый блин...

Первым статус АРТ нового типа получил один из самых известных и вполне уважаемых в городе операторов рынка недвижимости - ЗАО "Агентство "Бекар". В управление ему отдали одну из самых "депрессивных" территорий Выборгской стороны - участок в 100 га (один процент территории сегодняшнего Выборгского района), ограниченный Выборгской и Пироговской набережными, Кантемировской улицей, Лесным проспектом, улицей Академика Лебедева, Финляндским проспектом и Боткинской улицей. Эта территория имеет в концентрированном виде весь букет проблем, актуальных для многих промышленных трущоб Петербурга. Сюда относятся проблемы, связанные с состоянием производственных объектов, жилого фонда, транспортных и инженерных коммуникаций, неудовлетворительной экологической обстановкой, со спецификой социальной среды. Особая сложность в том, что все эти проблемы требуют комплексного, взаимоувязанного решения.

Конечной целью объявляется превращение Выборгской стороны из малоэффективной промзоны в "Деловой сити" - район высокой предпринимательской активности, торговли, развлечений, гостиничного сервиса и т. п. Президент ЗАО "Агентство "Бекар" Александр Шарапов считает уместной параллель между Выборгской стороной и лондонским районом "Доклэндс", где за период с 1980 по 1997 годов на месте промышленных трущоб появился крупнейший в Европе офисный центр.

В Петербурге возникновению на Выборгской стороне "Делового сити" способствует ряд обстоятельств. В частности, удобное географическое положение территории - всего в 5-10 минутах езды на автомобиле от Центра города. Привлекательность бизнес-инфраструктуры на Выборгской стороне будет определяться и тем, что в Центральном районе уже почти исчерпаны резервы офисной недвижимости, не говоря уже об ее дороговизне.

Толкнет реструктуризацию?

Помимо обустройства территории администрация надеется с помощью "Бекара" оживить и процесс реструктуризации двух десятков промышленных предприятий, расположенных на этом участке (всего их в районе 77). ЗАО "Агентство "Бекар" имеет опыт работы с недвижимостью предприятий, находящихся в стадии внешнего управления или банкротства. Также оно было аккредитовано при КЭПП как риэлтерская фирма, предоставляющая предприятиям услуги при их реструктуризации.

Среди 354 нежилых зданий в зоне действия АРТ преобладают производственно-административные корпуса и общежития заводов "Русский Дизель", "Двигатель", "Петербургский Текстиль", "Красная Заря", "Русская нить", "Красный Маяк", "Абразивный завод", "НПО им. Климова", "Компрессорный завод", "Объединение им. Карла Маркса" и др. В большинстве это предприятия тяжелого и среднего машиностроения, приборостроения, пребывающие в состоянии банкротства или глубокого финансового кризиса. На продолжающих работать предприятиях значительная часть мощностей и имущества простаивает.

Менеджеры АРТ рассчитывают убедить директоров и владельцев заводской недвижимости о том, что сейчас выгоднее отказаться от права собственности на эти объекты и перевести производства на более подходящие территории, например, в динамично развивающуюся промзону "Парнас" в том же Выборгском районе. Диалог с руководителями предприятий может облегчить наличие финансового механизма, упрощающего вывод производств с обновляемой территории. Между ЗАО "Агентство "Бекар" и АКБ "Еврофинанс" заключено соглашение о партнерстве в деле комплексного развития Выборгской стороны, и банк готов предоставлять кредиты (от 500 тыс. долларов) на перевод производственных мощностей.

Город поддержит

В администрации убеждены, что серьезное противодействие проекту "Делового сити" неизбежно - АРТ будет очень тяжело найти взаимопонимание со всеми собственниками (на территории зарегистрировано всего 554 права). Причину сопротивления руководителей неблагополучных предприятий первый зам. главы Территориального управления Выборгского района Анатолий Лихтин видит в том, что они привыкли безбедно существовать за счет субаренды и ни в каком развитии территории не заинтересованы: "Действовать поэтому придется наступательно, оказывая давление на таких руководителей, - чтобы они либо получили импульс к развитию своих предприятий, либо позволили развиваться другим".

КУГИ, помогая АРТ, готов пересматривать договора аренды со структурами, нерачительно использующими здания и землю, отменять коэффициенты социальной значимости, применять другие санкции. Председатель КУГИ, по его словам, отдает себе отчет в том, что противостоять "Бекару" будут и откровенно криминальные структуры, присосавшиеся к "забытой" чиновниками собственности города (будь то объекты недвижимости, собственность в виде ГУПов или пакеты акций в коммерческих структурах). Но обещает, что город поможет и здесь.

От эксперимента к практике

Осознает Валерий Назаров и то, что ввиду "сложности территории" концепцию развития Выборгской стороны, возможно, придется корректировать. Впрочем, и сами разработчики "Концепции", осознавая масштабность проблемы, относительно четко обозначают только первоочередные задачи. Ключевая - составление полного и подробного перечня всех объектов и земельных участков (с указанием текущего использования, вида собственности или прав на пользование, перечнем арендаторов и условий договоров) и их классификация на предмет соответствия стратегии развития АРТ, анкетирование собственников и т. д.

На начальной стадии предполагается заняться перепрофилированием и реконструкцией фасадных зданий вдоль набережной и застройкой пустующих земельных участков, что сделает Выборгскую сторону внешне более привлекательной. Реализующийся проект будет во всех отношениях модельным. Поэтому особенно настораживает создавшийся прецедент: как признает г-н Назаров, фактически ЗАО "Агентство "Бекар" получило статус агента без какого-либо конкурса (несмотря на то, что в Положении об АРТ эта процедура предусматривается). Отсутствие других претендентов руководитель КУГИ объясняет отнюдь не дефицитом открытой информации о предстоящем конкурсе, - просто "всем известно, как предвзято мы теперь относимся к желающим стать агентами по развитию территорий".

Впрочем, г-н Назаров обещает, что через 5 лет "Бекару" придется выдержать нешуточное испытание - пролонгация контракта станет возможна лишь после отчета о достигнутых результатах. Тем не менее в плане выработки правил игры будет показательно предстоящее вскоре решение вопроса по АРТ Апраксина двора, управлять которым явно найдется множество желающих.

Успех новой концепции АРТ будет зависеть во многом от того, насколько оперативно и качественно завершится формирование нормативной базы, предусмотренной "Концепцией управления недвижимости Санкт-Петербурга". Особое значение специалисты придают законам об управлении имуществом и о доверительном управлении недвижимым имуществом, о реестре недвижимости, находящейся в госсобственности, разработке критериев и методики оценки эффективности системы управления недвижимостью и т. д. Последнее особенно важно, ибо сейчас, в отсутствие такой методики, оценить конкретные результаты деятельности "Бекара" в КУГИ не могут, и потому Агентство будет отчитываться лишь количеством привлеченных в объекты инвестиций.

По тому, как осуществляется проект АРТ Выборгской стороны, можно будет судить о главном - о наличии у администрации политической воли и готовности последовательно внедрять новые формы управления недвижимостью. В этой связи дополнительной гарантией серьезности начатых реформ станет субъективный фактор - ведь по стечению обстоятельств вице-губернатор Валерий Назаров лично отвечает за обустройство Выборгской набережной к 300-летию Петербурга.

Санкт-Петербург