Цена вопроса

Спецвыпуск
Москва, 03.09.2001
«Эксперт Северо-Запад» №16 (45)
По мнению специалистов, начавшийся год назад рост цен не остановится, пока цены не достигнут докризисного уровня

Начиная с августа 2000 года большинство компаний пыталось "незаметно" увеличить продажные цены на строящееся жилье - на 5-10 долларов за 1 кв. метр и не на всех объектах сразу. Первым ситуацию "взорвало" ЗАО "ЛенСпецСМУ", повысив в сентябре 2000 года цены на всех объектах сразу на 10-15%. По данным управления недвижимости компании, такие действия привели к общему сокращению количества клиентов в 3 раза. Однако вскоре примеру "ЛенСпецСМУ" последовали и другие строительные фирмы. По данным компании RBI, в период с июля по декабрь 2000 года рост цен составлял 1% ежемесячно, и к концу года стоимость кв. метра в типовых новостройках выросла на 7-14% в зависимости от типа дома. Всего за год (с июля 2000 по июль 2001 года) рост цен составил 13-20%. И покупатели были вынуждены начать приспосабливаться к новой ситуации на рынке строящегося жилья.

В нынешнем году традиционного летнего спада в приобретении квартир на первичном рынке не наблюдалось, что, в свою очередь, позволило строительным фирмам продолжить увеличение цен. По данным корпорации "Петербургская недвижимость", цена 1 кв. метра в типовых кирпичных домах только за июль 2001 года выросла на 10-25 долларов в зависимости от конкретного объекта. Несколько выше темпы роста цен на панельное жилье, и еще выше у элитного жилья, менее эластичного в смысле цены.

Цемент, кирпич...

На рост цен оказывает влияние несколько факторов. Бесспорный лидер среди них - рост себестоимости строительства, в основном из-за повышения цен на строительные материалы. По данным Базового центра сметного нормирования Северо-Западного региона при Госстрое РФ, удельный вес строительных материалов в себестоимости строительства составляет 56-72%, включая транспортные расходы (до 24% в стоимости стройматериалов). В несколько раз выросли цены на цемент, за что приходится благодарить Пикалевский глиноземный комбинат - монопольного поставщика цемента в Петербурге. Растут цены и на другие основные стройматериалы - песок, щебень, металл. Причем если прочие стройматериалы можно найти в регионе, то металл Петербург получает с Урала и из Череповца, что, естественно, ставит местного потребителя в зависимость от динамики цен на грузовые перевозки.

Прочие составляющие себестоимости строительства растут не столь интенсивно. Например, по данным комитета по строительству администрации Санкт-Петербурга, в 1999 году официальная средняя заработная плата по отрасли составляла 3 200 рублей при оценке "потребительской корзины" в 3 800 рублей. В 2000 году, если верить официальным данным, картина выглядит еще печальнее: при стоимости "потребительской корзины" 4 600 рублей средняя зарплата по отрасли составляет 2 600 рублей. Правда, действительная заработная плата, по данным того же комитета, колеблется в пределах 5-6 тыс. рублей.

Еще одним фактором увеличения себестоимости может стать позиция АО "Ленэнерго" по отношению к застройщикам и городской администрации. Энергокопания попыталась взимать плату. В принципе строительные компании согласны платить за подключение, однако, на их взгляд, запрошенные "Ленэнерго" цены превышают разумные в 5-7 раз. В ближайшее время этот вопрос постараются решить с привлечением региональной энергетической комиссии.

Согласья нет

По данным Комитета по строительству, уже второй год подряд (1999 и 2000) в эксплуатацию сдается более 1 млн кв. метров жилья. Львиная доля - до 95% - за счет частных компаний, то есть на средства участников долевого строительства. При этом, по данным экспертов рынка недвижимости, доходов населения хватает на приобретение примерно 800 000 кв. метров нового жилья.

Ряд строительных фирм во главе с ФПГ "Росстро" пытаются убедить участников рынка в необходимости уменьшения объемов строительства. Однако в данном случае мнения участников рынка расходятся. И в то время, когда компания "Росстро", вводя в эксплуатацию до 40 000 кв. метров в год, сворачивает строительные объемы, корпорация "Строймонтаж", например, намеревается увеличить их в 2001 году по сравнению с 2000 годом в 2 раза - с 70 000 до 140 000 кв. метров. Кроме того, на строительном рынке в роли застройщиков появляются компании, не занимавшиеся этим видом деятельности раньше. Например, агентства недвижимости "Динас", "Град-Инвест", или "Стройкорпорация "Элис"" - дочерняя структура компании, торговавшей до этого отделочными материалами. Результаты всего этого станут заметны лишь через полтора-два года, когда приблизятся сроки сдачи домов в эксплуатацию.

Одновременно с повышением цен начался отток покупателей на вторичный рынок, где, тем не менее, также существует тенденция ценового роста. Еще осенью 2000 года агентство недвижимости "Аркада" отметило увеличение количества клиентов вдвое. При этом традиционная доля сделок на первичном рынке по отношению ко вторичному упала с устоявшихся 30 до 25%. По данным городского бюро регистрации прав на недвижимость, за первое полугодие 2001 года было зарегистрировано на 35% больше сделок купли-продажи объектов вторичного рынка, чем за аналогичный период 2000 года. При этом отмечается уменьшение количества зарегистрированных в собственность квартир в новых домах.

Строители против рынка

Ассоциация домостроителей Петербурга, в которую входят шесть крупных строительных компаний, в течение нескольких месяцев пытается убедить участников рынка в необходимости повышения цен. Последняя попытка, предпринятая в этом направлении, - создание Общественного совета по ценообразованию в строительстве. Задача новой структуры - общественное регулирование рынка. Фирмы, входящие в Ассоциацию, считают цены, соответствующие себестоимости строительства, "неоправданно низкими" и полагают, что реализация жилья по таким ценам делает позицию продавца неустойчивой, что влечет за собой риски для покупателей.

По самым скромным оценкам, сделанным аналитиками компании RBI, к концу 2001 года рост цен составит 5-10%. По мнению президента корпорации "Петербургская недвижимость" Максима Шубарева, к концу года средняя цена квадратного метра в типовом доме достигнет 400 долларов. Аналогичного мнения придерживаются и руководители других крупных строительных фирм. По мнению специалистов компании "ЛенСпецСМУ", максимум через год цены достигнут докризисного уровня - 600 долларов за 1 кв. метр.

Санкт-Петербург

У партнеров

    Реклама