Игра на повышение

Спецвыпуск
Москва, 03.09.2001
«Эксперт Северо-Запад» №16 (45)
Относительная стабилизация петербургского первичного рынка жилья отнюдь не делает его прозрачным и понятным, как для покупателей, так и для самих застройщиков

Летом 2001 года на петербургском первичном рынке жилья продавались квартиры в 255 строящихся и введенных в эксплуатацию домах. Общий объем площадей реализуемых объектов (по расчетам специалистов "Петербургстроя") составляет около 2,76 млн кв. метров. Ситуация на рынке остается достаточно стабильной. Объем продаж за первое полугодие 2001 года составил около 330-340 тыс. кв. метров, что примерно соответствует и показателям прошлого года.

По мнению специалистов, ключевыми проблемами рынка являются: возможное (пока еще некритичное) несоответствие платежеспособного спроса возведенным квадратным метрам; нежелание граждан (подкрепленное на нормативном уровне) мириться со стройкой у себя под окнами; сложные взаимоотношения застройщиков с монополистами, которые (отношения) могут привести к удорожанию стоимости свежего "квадрата" на 10-15%.

Дефицита не предвидится

В настоящее время петербургскими операторами первичного рынка жилья выставлено на продажу 48 "новых" объектов с объемом площадей более 500 тыс. кв. метров (из них во втором квартале 2001 года - 25 объектов с объемом площадей около 280 тыс. кв. метров). При этом застройщики предпочитают работать в сегменте жилья повышенной комфортности (57% предложения, в сегменте "типовое жилье" - лишь 37%).

Наибольшие объемы строительства по-прежнему сконцентрированы в Приморском районе - 51 объект с общим объемом площадей около 760 тыс. кв. метров и в Выборгском районе - 36 объектов (около 580 тыс. кв. метров). В меньшей степени представлены на рынке Красногвардейский, Кировский и Красносельский районы. На июнь-июль 2001 года на рынке активно работали 173 компании, реализующие на рынке строящееся жилье.

Специалисты "Петербургской Недвижимости" отмечают, что в июле покупатели однокомнатных квартир чаще останавливали свой выбор на квартирах средней ценовой категории (общей площадью 36-42 кв. метров в кирпичных домах, 38-43 кв. метров - в панельных) стоимостью от 11 500 до 15 000 долларов. Этот факт связан в большей степени с ростом цен на квартиры студийного типа.

В сегменте двухкомнатных квартир преимущество сохраняют квартиры средней ценовой категории (в типовых кирпичных домах общей площадью 55-66 кв. метров, в панельных домах - 58-62 кв. метров)

Среди трехкомнатных квартир дорогие (общей площадью в типовых кирпичных домах - более 90 кв. метров, в панельных домах - более 82 кв. метров) составляют наибольшую долю продаж.

Покупатели четырехкомнатных квартир предпочитают квартиры общей площадью от 115 до 130 кв. метров. Интерес к более качественному жилью, представленному четырехкомнатными квартирами, не меняется, так как слабо эластичен по цене. Главными факторами, влияющими на объем продаж такого жилья, являются соответствие планировок квартир потребительским предпочтениям и дефицит подобных квартир на вторичном рынке.

Специалисты отмечают тенденцию к концентрации рынка. Ведущие компании сохранили свои позиции, и изменений в раскладе в ближайшие месяцы не предвидится. Аналитики полагают, что по ситуации, сложившейся на сегодняшний день, вполне можно строить прогнозы на следующие полгода.

Ценовая война - впереди?

Генеральный директор одного из крупнейших городских застройщиков компании "ЛенСпецСМУ" Вячеслав Заренков считает, что в ближайшие 5-6 лет петербургским населением и новыми мигрантами будут востребованы около 8 млн кв. метров коммерческой застройки. Впрочем, и "ЛенСпецСМУ", и другие солидные застройщики предпочитают "оптимизировать объемы", чтобы даже всем вместе не выскочить за пределы, указанные вице-губернатором Александром Вахмистровым: совокупный ввод нового коммерческого жилья - на уровне 1,2-1,3 млн кв. метров в год. Иначе начнутся серьезные трудности со сбытом.

Определилась и "реперная отметка" себестоимости строительства: сегодня она располагается на уровне 300 долларов за кв. метр. Те, кто декларирует более дешевое жилье, по мнению основных участников первичного рынка, автоматически попадает в "зону риска", где ни дольщику, ни самому девелоперу ничего не гарантировано. Тем более, что доля взаимозачетов и бартерных схем неуклонно сокращается - сегодня, по данным специалистов, поставщики стройматериалов и "субчики" (субподрядчики, получающие за услуги - жилье) 80-90% оплаты получают именно деньгами, и не имеют ни возможности, ни необходимости демпинговать на открытом рынке.

Впрочем, об окончательном переломе ситуации судить пока рано. Главный "антимонопольщик" Олег Коломейченко усмотрел в ценах, рекомендованных питерской Ассоциацией домостроителей (см. таблицу), элементы ценового сговора и пообещал серьезно заняться вопросом.

Практически одновременно генеральный директор Ленинградского производственного строительно-монтажного объединения (ЛПСМО) Григорий Дворкин заявил о создании альтернативной Ассоциации домостроителей и производителей строительных материалов (предполагается, что в нее войдут "Строительный трест", компания "Унисто", "36-й трест" и - главное - крупнейший прозводитель кирпича "Победа-КНАУФФ". Одна из продекларированных целей новой ассоциации - снижение строительных цен. О сходных планах заявляет директор "СоюзПетроСтроя" Лев Каплан. Так что вполне вероятно, что "ценовая война" еще впереди, и кто в ней победит - далеко еще не известно.

Под диктовку монополистов

Разногласия между "Ленэнерго", городом и застройщиками достигли в летние месяцы критической точки. Разрешить спорную ситуацию попытался Консультационный совет по строительству при администрации города - не получилось.

В любом распоряжении губернатора, разрешающем строительство, есть пункт о сооружении инвестором объектов инфраструктуры с последующей передачей их городу. В список этих объектов, естественно, попадают и электрические сети. А этому противится "Ленэнерго", считающее, что сети должны передаваться на баланс компании. Пока не решен этот вопрос, с октября 2000 года "Ленэнерго" перестала выдавать застройщикам ТУ на сооружение электросетей. В итоге строители не в состоянии обеспечить новостройки электричеством и "закрыть" инвестдоговор, а значит, и право собственности на новый дом не зарегистрируешь. Дольщики не могут оформить перевод пенсий, прописку, медицинское обслуживание. Девелоперы согласны платить за подключение, но их не устраивает цена.

Удорожание строительства на "энергетическую составляющую" может достичь 10% и более. (По расчетам "ЛенСпецСМУ" - до 40 долларов за кв. метр). Сейчас "Ленэнерго" готовит новые расчеты стоимости подключения. Комитет по энергетике и промышленной политике считает, что выдача ТУ должна быть бесплатной. Консультационный совет предложил "Ленэнерго" возобновить выдачу техусловий, а КУГИ предписал застройщикам пока "закрывать" инвестиционные договоры без передачи сетей. Однако решения Совета прямой законодательной силы не имеют. Проблема осталась в подвешенном состоянии.

Судебная бесперспективность

Никогда прежде строительные и девелоперские организации не были втянуты в такое количество перекрестных судебных тяжб. Число конфликтов в этой сфере продолжает расти, и далеко не всегда суды (особенно гражданские) профессионально готовы к разрешению таких споров.

Петербургский арбитраж рассматривает иск заказчика (компания "ИнКоСт", представляющая интересы объединения "Светлана") к генподрядчику - строительной организации УНР-86. Представители "ИнКоСта" хотят сменить генподрядчика, так как считают, что УНР срывает сроки, и работы выполняет с дефектами. Представители УНР-86 полагают, что застройщик стремится пересмотреть свою долю (25% квартир) в сторону увеличения. Инициативная группа дольщиков шлет открытые письма: губернатору, прокурору и далее по списку. Стройплощадка арестована судом.

Одновременно арбитраж будет рассматривать еще одно дело - кассационную жалобу все того же УНР-86 на иск другого инвестора - компании "Стинком". Ситуация похожая, дольщики пишут письма.

Продолжается судебная тяжба между группой граждан, проживающих поблизости от Преображенского собора, и компанией "Дом на Преображенской", которая собирается здесь же построить (на основании законных документов, виз и согласований) элитный жилой комплекс. Иски поданы в разные суды; Смольнинский отказался отменить распоряжение губернатора о начале строительства, на очереди - Дзержинский, апелляция в Смольнинском и далее - до бесконечности. Цена "вопроса" (с учетом уже понесенных инвестором затрат) - более 7 млн долларов.

Дольщики компании "РосГлавМатериалы", вложившие средства в строительство малоэтажного жилого комплекса на улице Репищева, рассчитывают получить с фирмы 1 млн долларов. Просрочка составила более года, в договорах дольщиков с компанией предусматривалась неустойка в размере 0,1% от суммы договора за каждый день просрочки. Дом до сих пор не сдан, 15 дольщиков (из 60) уже обратились в суд. Акт управления государственного архитектурно-строительного надзора (ГАСН) содержит список из двух десятков нарушений. Юристы фирмы считают, что даже при неблагоприятном сценарии компании придется выплатить не более 300 тыс. долларов. По нашим данным, в РГМ на днях наведалась налоговая полиция и устроила "маски-шоу". Подробности пока неизвестны.

В ближайшее время будет рассматриваться иск "Ленинградского производственного строительно-монтажного объединения" (ЛПСМО) к холдингу "ЛенСтройРеконструкция" (ЛСР). Предмет спора - "Назиевский комбинат стройматериалов" (НКСМ). Генеральный директор ЛПСМО Григорий Дворкин считает объединение "законным собственником комбината". Представители группы ЛСР считают себя законными собственниками контрольного пакета акций НКСМ. И так далее...

Группа застройщиков воюет с депутатами ЗС по поводу зоны у Суздальских озер (при том, что и у местных депутатов - рыльце в пушку по самое некуда, у них свои судебные процессы, и - соответственно - тем громче звучат экологические мотивы). Продолжаются судебные "запутки и непонятки" относительно прав граждан на псевдо-коллективно-общие чердаки и подвалы...

Простым рынок не будет. Понятным и предсказуемым - тоже. Жилищные потребности граждан пока еще гарантируют инвесторам возврат вложенных средств, но уж никак не норму прибыли.

Санкт-Петербург

У партнеров

    Реклама