Управдом для бизнеса

Управление офисной недвижимостью становится в Петербурге выгодным видом предпринимательства

Сегодня в городе 30 компаний заявили о себе как об управляющих. Однако известны из них не более десятка, а профессиональных управляющих - еще меньше, считают специалисты. Также и с уровнем бизнес-центров: элитных - единицы, хороших - немного, а качество сервиса большинства оставляет желать лучшего. Хотя спрос на этом рынке увеличивается, особенно в высшей категории, так что выгодность офисного бизнеса возрастает.

Спрос превышает предложение

Средняя рентабельность управления офисной недвижимостью составляет 25-30%. По словам заместителя генерального директора управляющей компании "Петербургская недвижимость" Константина Крюкова, кризис 1998 года мало повлиял на доходность этого бизнеса. Сразу после "черного" августа арендные ставки были невелики, а строительство и ремонт обходились дешево. Сегодня, когда возросла себестоимость строительства (за счет удорожания стройматериалов), арендные ставки, в свою очередь, также поднялись.

Прибыль существенно зависит от того, управляет компания своим бизнес-центром или чужим. При работе с объектами другого владельца управляющая компания может рассчитывать на вознаграждение в размере 10-20% от полученного дохода (чем бизнес-центр раскрученней, тем в нем меньше работы для управляющей компании, но и вознаграждение меньше). При этом около половины полученных средств компания вынуждена расходовать на содержание своего штата. В такой ситуации нормальные доходы управляющей компании обеспечиваются только значительным оборотом (не менее десятка объектов).

На успешность проекта оказывает влияние и заполняемость бизнес-центров. Сегодня, по мнению специалистов, ощущается нехватка качественных площадей, и спрос превышает предложение. По данным управляющей компании "Бекар", в некоторых бизнес-центрах даже заведен "лист ожидания", куда заносятся компании, стоящие в очередь на получение площадей. Нередко при освобождении офисов они не попадают на рынок: их занимают арендаторы, уже "обитающие" в бизнес-центре.

Одна из серьезных причин роста спроса - восстановление благосостояния фирм после кризиса, а также появление новых участников рынка. Согласно прогнозам, спрос будет расти, даже если принять во внимание проекты, находящиеся сегодня в стадии реализации. Введение их в эксплуатацию, по мнению специалистов, может лишь приостановить рост арендных ставок. Сейчас, по данным компании Colliers International, средняя по городу цена составляет 120-250 долларов за 1 кв. м в год.

Больше чем обслуживание

Обслуживание арендаторов - не единственная функция управляющей компании. По словам генерального директора ООО "Управляющая компания "Бекар"" Татьяны Скаландис, сфера деятельности здесь довольно широка. Кроме эксплуатации здания (вплоть до ремонта - по необходимости) сюда включаются маркетинговые исследования состояния рынка офисных помещений, привлечение арендаторов, юридическое сопровождение (при работе с собственником), ведение бухгалтерии, охрана, обеспечение взаимоотношений с государственными контролирующими органами, а нередко и с естественными монополистами, реклама и PR.

Однако сегодня на рынке довольно много компаний (главным образом созданных собственниками помещений), которые управляют только одним объектом, причем занимаются лишь оказанием услуг по эксплуатации. По мнению Татьяны Скаландис, они вполне профессиональны, однако не имеют перспективы, то есть планов на дальнейшее развитие. Могут ли они с полным правом зваться управляющими - большой вопрос.

Офисные "классы"

В зависимости от качества и разнообразия предоставляемых клиентам услуг бизнес-центры в развитых странах принято делить на три категории: А, В и С. Так, например, классы А и В подразумевают, что бизнес-центр находится в историческом центре города (причем, "А" - в самых элитных местах). Так что в спальных районах уже по "географическому" признаку не может быть бизнес-центров выше категории С. По мнению некоторых экспертов, бизнес-центров категории А в Петербурге вообще нет (единственный реальный претендент - "Белые ночи" на Исаакиевской площади, напротив "Астории"), а в требования класса В укладываются единицы. Целый ряд бизнес-центров, заявляющих о себе как о классе В, не подходит под это определение из-за отсутствия какого-либо необходимого, по западным стандартам, компонента: системы кондиционирования, невозможности перепланировки и т. п.

Одно из условий принадлежности бизнес-центра к классам А или В - наличие опытной (чаще - западной) управляющей компании. Однако таких компаний в городе немного. К примеру, бизнес-центрами "Шведский дом" и "Золотая Казанская" управляет компания Skanska, бизнес-центр на Итальянской, 5, обслуживаемый фирмой DTZ, бизнес-центр на Жуковского, 63, находящийся под патронажем агентства Эрнесто Преатони.

Король рынка

Стоимость организации бизнес-центров очень сильно зависит от категории. Например, для создания офисного центра класса "В" необходимо вложить в среднем 2000 долларов на 1 кв. м в реконструкцию здания в историческом центре. При этом срок окупаемости проектов растягивается на 8 лет и более. Уровень вложений по категории А еще больше. При создании же бизнес-центров класса С затраты могут быть меньшими на порядок, а срок окупаемости укладывается в три-четыре года.

В силу этих причин, по мнению директора коммерческого отдела компании Colliers International Бориса Мошенского, сегодня на рынке нет предложений по бизнес-центрам класса А, в классе В они незначительны (хотя спрос здесь превышает предложение), зато постоянно появляются бизнес-центры класса С. Таких быстро окупаемых проектов, не требующих "длинных" денег, реализуется сейчас довольно много (спрос здесь гораздо больший, чем в других категориях) и именно они определяют тенденции рынка.

Бизнес-центры класса С имеют различное происхождение. Многие из них возникли на базе НИИ. Сегодня они достаточно плотно заполнены и успешно работают. В качестве примера можно назвать "Буревестник", созданный на площадях института, входящего в состав известного в городе НПО "Буревестник". Институт располагается на огромных площадях, большая часть которых ему не нужна. Он ужался и стал потихоньку сдавать помещения, а сейчас эта деятельность превратилась в крепкий бизнес, управляемый BCM Group.

Другой вариант создания офисных центров - выкуп финансовыми структурами акций предприятия, получение, таким образом, в собственность объектов недвижимости и перепрофилирование ее в бизнес-центры. Зачастую покупка акций стоила новым собственникам сущие копейки, что значительно снижало первоначальные затраты на организацию бизнес-центра.

На сегодня использование площадей больших предприятий - основной источник создания бизнес-центров класса С. Так образовались "Бекар" и "Фарватер" у Витебского вокзала, бизнес-центр группы "РосГлавМатериалы" на площадях "Светланы", бизнес-центр "Марата, 69-71" на площадях завода "Северное сияние" и многие другие.

Простенько, но со вкусом

Чтобы организовать бизнес-центр на территории бывшего предприятия, как правило, нужна реконструкция или, по крайней мере, ремонт. Кроме того - телефонизация здания, обеспечение помещений нормальными коммунальными услугами (водопровод, отопление, туалеты и т. п.). Для всего этого стартовый капитал, конечно, необходим, однако много средств не нужно. Ремонт делается поэтапно, иногда - самими арендаторами. Такие схемы использовали "Петербургская недвижимость" на Обводном, 24-а, BCM Group - на ряде объектов и другие компании. В этом случае ремонт идет в зачет арендной платы, что удобно обеим сторонам. Постепенно, в течение года-полутора, бизнес-центр приобретает нормальный вид.

На территориях, ранее принадлежавших промышленным предприятиям, сегодня возникают офисные центры в тандеме со складскими и производственными помещениями. Они получили название "бизнес-парки". По набору услуг и качеству сервиса они относятся к классу С. Несколько таких парков создали корпорация "Петербургская недвижимость", холдинг "Империя" и другие компании. Далеко не всегда бизнес-парки располагаются на городских окраинах, немало привлекательных объектов есть и в исторической части города. Арендаторами площадей в них становятся и российские, и иностранные фирмы-производители.

В бизнес-центрах класса С профессиональные управляющие компании встречаются редко, ибо, по данным Colliers International, профи соглашается работать за 30-60 долларов с 1 кв. м в год, "отбирая" у собственника примерно четверть доходов, что последнему в данном случае невыгодно. Поэтому владелец здания стремится создать собственную компанию (в штат набираются слесари, электрики и проч. специалисты), поручив ей управление, качество которого, как правило, оставляет желать лучшего. Специалистам известны случаи, когда арендаторы уходили из бизнес-центров, недовольные управлением и качеством услуг.

Требования растут

По мнению специалистов, психология арендатора начинает меняться - все больше предпринимателей хотят работать в хороших условиях. Многие уже не будут вселяться в бизнес-центр, где нет серьезной охраны, парковки, предприятий общественного питания, пункта обмена валюты, услуг связи и т. д. (помещения без этих услуг по западным понятиям вообще не могут претендовать на статус бизнес-центра, хотя у нас их довольно много). Наличие косметического салона, химчистки и т. п. управляющие относят к "услугам второго порядка". Дополнительные услуги на ценах аренды не сказываются, но влияют на привлекательность бизнес-центров.

Основной принцип, который проповедуют в компании "Бекар", бизнес-центре "Нептун" и некоторых других - создать для арендатора все необходимые условия "проживания", чтобы он имел возможность заниматься только своим бизнесом, не отвлекаясь на прочие проблемы.

В последнее время бизнес-центры, заботящиеся о своей репутации, предлагают клиенту "сервис с улыбкой". Суровые охранники облачены в "цивильные" костюмы и встречают посетителей подчеркнуто вежливо. От "пропускной" системы все чаще начинают отказываться. Существуют три уровня охраны: контроль внутри здания, обеспечение безопасности по периметру здания и "формальный вахтер". Признак добротного сервиса - организация охраны по первому варианту. При этом бизнес-центр может иметь даже собственную охранную структуру.

Все для арендатора

Одна из примет приличного бизнес-центра - качественные услуги связи. В частности, оптоволоконная связь для класса "В" стала обязательной. Кроме того, управляющая компания, как правило, имеет договоры о предоставлении услуг связи сразу с несколькими телефонными операторами. Арендатор имеет возможность выбрать. Не менее важна возможность установки любого количества компьютеров в офисе.

Весьма существенный момент для арендаторов - наличие парковки. По данным компании DTZ, для бизнес-центра площадью 7000-8000 кв. м и классом не ниже В необходима автостоянка минимум на 50 автомобилей. Однако рассчитать заранее, сколько всего понадобится парковочных мест, невозможно. Встречаются арендаторы, для которых важно получить определенное количество парковочных мест. По мнению управляющего бизнес-центра "Нептун" Алексея Барабаша, обязательное условие - два варианта парковки. Арендатор оплачивает оговоренное количество парковочных мест, а гостям место на автостоянке предоставляется бесплатно.

Наличие предприятий общественного питания на территории бизнес-центра класса "С" (не говоря уже о "В") стало теперь обязательным. В кафе можно не только поесть - это также и место встреч. Однако есть существенное условие: на территории бизнес-центра запахи пищи не должны проникать в другие помещения. Как правило, кафе - такой же арендатор, как и все прочие. Иногда управляющая компания предоставляет предприятию общепита скидки по арендной плате, а в некоторых случаях создает его сама. Количество точек общепита связано с планировкой бизнес-центра (чем длиннее коридоры, тем чаще должны в них попадаться кафе).

В большинстве бизнес-центров действуют обменные пункты или установлены банкоматы. Некоторые управляющие считают обязательным иметь в качестве арендатора филиал крупного банка. Впрочем, здесь есть деликатный момент. В банк, расположившийся в бизнес-центре, арендаторы начинают потихонечку переводить счета. Если у банка возникнут проблемы, они автоматически возникнут и у его клиентов. В результате "крайним" может оказаться бизнес-центр, рискующий получить задержки с арендной платой.

Санкт-Петербург

 vrez_picture_1

В доверительном управлении УК "Бекар" находятся три бизнес-центра: "Бекар", "Нобель" и "Фарватер". Бизнес-центр "Нобель" позиционируется по классу "В", "Бекар" и "Фарватер" по классу "С". В "Нобеле" на данный момент арендная ставка составляет 300 долларов за кв.м в год , в "Бекаре" 200 долларов, в "Фарватере" - 180 долларов. Арендные ставки постоянно повышаются ввиду высокого спроса на офисные помещения такого класса, и существующего дефицита на рынке коммерческой недвижимости. По бизнес-центру "Нобель" у нас сформирован даже "лист ожидания" из потенциальных арендаторов. Однако даже в этой ситуации грамотный менеджмент в работе с арендаторами безусловно необходим.

В обязанности оперативных управляющих входит обеспечение заполняемости бизнес-центра, организация его эксплуатации и сервиса для арендаторов, в конечном счете, создание для арендаторов таких благоприятных условий, при которых они бы комфортно занимались своим бизнесом. Мы привлекаем арендаторов как через рекламу и PR, так и посредством личных контактов. Немаловажное значение имеет репутация управляющей компании "Бекар".

Доверительное управление сегодня является прибыльным бизнесом, так же как и развитие коммерческой недвижимости. Среди методов увеличения его рентабельности видится совершенствование технологий доверительного управления, что позволяет поставить "раскрутку" и управление объектами на поток, применяя отработанные решения и используя комплексные возможности и опыт структур, входящих в группу "Бекар" - эксплуатационных, ремонтно-строительных, коммуникационных, рекламных и т.п.

 vrez_picture_2

Корпорация "Петербургская Недвижимость" - один из крупнейших операторов рынка недвижимости в городе. Наше кредо - весь спектр услуг.

Управлением мы занимаемся с 1997 г. Начали на Московском, 212 и Обводном, 24А, позже на Обводном, 14.

За годы работы приобретен уникальный опыт - каждый из названных объектов с самого старта нуждался во всем: от концепции до организации ремонтных работ.

Нам пришлось идти "с нуля", приняв на себя не только коммерческие риски нового бизнеса, но и серьезные обязательства перед нашим акционером и партнером - ХК "Ленинец".

Думаю, сейчас можно сказать, что самый тяжелый период - период проб и ошибок, период становления - позади. Мы научились всему, работая в самых напряженных условиях, самостоятельно вырабатывая подходы на фоне жесточайшего макроэкономического кризиса.

Наши менеджеры оказались на высоте, не только показав отличные деловые (я бы даже сказал, боевые) и личные качества, но и став профессионалами высочайшего класса. Пришлось поучиться и за границей.

В результате мы научились расчищать объект, в буквальном смысле слова, быстро и качественно, грамотно позиционировать и планомерно развивать его. Научились работать с клиентами так, что даже в печально памятную последнюю четверть 1998 года наши объекты оставались заполненными на 80%. Мы сумели стать радушными и внимательными хозяевами, одновременно требовательными, - такими, к которым гости заезжают с удовольствием и остаются надолго.