Рынок пригородной недвижимости Петербурга в последнее время претерпевает качественные изменения: на нем существенно возрастает доля элитного жилья, а характер освоения земельных участков смещается от частной застройки к комплексной.

Если раньше строительство велось главным образом на средства частных инвесторов и на землях, принадлежащих частным лицам, то в последнее время все больше участков в ближних к Петербургу пригородах выкупают крупные строительные компании и строят там целые коттеджные поселки.

Специалисты полагают, что связано это с тем, что состоятельные люди теперь предпочитают постоянно жить за городом - как это принято на Западе. Соответственно меняются и требования к такому жилью: загородный дом должен обладать всей необходимой социальной инфраструктурой, охраной, инженерными коммуникациями. В одиночку даже самым состоятельным людям эти задачи не решить. А потому застройкой пригородов все чаще занимаются не частники, а крупные фирмы. Генеральный директор ООО "Коломяги Ретро" Зураб Шайдаев полагает, что в ближайшие три-пять лет застройка пригородов станет одним из самых выгодных направлений в девелоперской деятельности.

Уже сейчас, по оценке генерального директора АОЗТ "Русский фонд недвижимости ЛТД" Александра Портнова, доля элитного жилья на загородном рынке достигает 20%. При этом, как утверждают риэлтеры, спрос на качественные коттеджи опережает предложение.

Почти как в Европе

"Нынешний рынок загородной недвижимости существенно отличается от рынка десятилетней давности,- говорит исполнительный директор петербургской ассоциации "Загородная недвижимость" Александр Петров. - У покупателя изменились требования к планировке дома, к качеству строительных материалов, земельных участков. Первые попытки формирования коттеджных поселков уже начали предприниматься - в Юкках, Всеволожске и Репино. Но пока застройщики допускают много ошибок. Например, они строят коттеджи площадью 200 кв. м на участках в 12 соток. А богатые люди уже не хотят жить на 12 сотках. Им этого мало".

По словам руководителя персональной архитектурной мастерской Марка Ицкова, особые сложности у застройщиков возникают из-за желания клиентов получить дом именно для постоянного проживания. По этой причине коттеджи все чаще строятся в ближайших пригородах, где есть проблемы с инженерной инфраструктурой: индивидуальные водопровод и канализацию по ряду причин, связанных с государственными разрешительными органами, отсутствием воды и т. п., зачастую провести крайне сложно, а централизованная инфраструктура очень дорога - как в строительстве, так и в эксплуатации.

Потребность состоятельных людей в благоустроенных домах по 200 кв. м и более на больших участках реализуема главным образом в освоенных дачных поселках и преимущественно с собственными инженерными сетями: скважинами, очистными сооружениями и желательно с собственной электроподстанцией на группу домов. Такое строительство распространено в Приозерском районе, некоторых поселках Курортного и Всеволожского районов и на юге Ленобласти.

Не просто

Обусловленная выросшими запросами клиентов потребность в строительстве целых поселков порождает новые проблемы. "Проект строительства коттеджного поселка обычной компании не потянуть",- считает исполнительный директор ООО "Александр-Недвижимость" Федор Дьячков. Между тем, сильных игроков на рынке до последнего времени не было. Помочь делу могли бы так называемые "выставочные поселки".

Идея строительства поселков-выставок родилась еще в начале 90-х: проданные коттеджи предполагалось демонстрировать потенциальным новым заказчикам. Первая компания, попытавшаяся реализовать эту идею в Северо-Западном регионе, - "Полифен". В поселке Манушкино ей было выделено в аренду 100 земельных участков площадью от 12 до 20 соток. Но план так до сих пор и не завершен.

Тем не менее, другие проекты, тоже начатые давно и поначалу продвигавшиеся ни шатко ни валко, сейчас приобрели ускорение. Так, ЗАО "Международные жилищные выставки" (МЖВ) еще в 1999 году получило право на застройку 6,3 га в поселке Репино. На выделенном ему участке работало несколько компаний. МЖВ выступало как менеджер проекта, осуществляло инженерную подготовку территорий. Сейчас они возвели примерно 15 коттеджей. С 1998 года пытается приступить к застройке коттеджного квартала в поселке Кузьмолово ОАО "Росстро", но вот уже три года подряд сроки сдачи объекта переносятся. Правда, представители компании обещают в ближайшее время ввести в строй 50 коттеджей общей площадью 7,5 тыс. кв. м (по цене 450 долларов за метр).

Все застройщики утверждают, что главной проблемой строительства коттеджных поселков является отсутствие инженерного обеспечения участков земли: затраты, которые строители вынуждены нести при проводке коммуникаций, делают проект низкорентабельным. Но на фоне снижения рентабельности строительства в городе выход на пригородный рынок уже не кажется застройщикам настолько невыгодным, как пять лет назад.

По словам Марка Ицкова, выставочные поселки для нас пока что экзотика, и что из этого выйдет, неясно. Не случайно не двигается дело в Манушкине, да и в Репине вовремя ничего не получилось, хотя выставочный поселок в финской Лаппеенранте посетили много людей, в том числе и из России. Реализация таких проектов требует значительных вложений в рекламу и большого количества строительных фирм со своими проектами. При этом продать такие дома сложно, так как застройка в выставочных поселках весьма плотная. Ицков, правда, считает, что на выставочные коттеджи в Репине можно найти покупателей, если цена будет разумной, так как стоимость земли в Курортном районе очень высока (3,5-4,5 тыс. за сотку, а иногда и гораздо больше). Такие суммы человек может заплатить, если участок будет довольно большим, изолированным и в хорошем природном окружении.

Президентский престиж

Большое значение для успешной реализации проекта коттеджного поселка имеет привлекательность места его расположения. Наиболее престижным направлением в Петербурге по-прежнему остается Курортный район. Объясняется это близостью к городу (район входит в административную границу Петербурга), хорошими дорогами, наличием пляжа и традиционной престижностью места. Второе по популярности направление после Сестрорецка - Всеволожский район. Там цена за сотку колеблется на уровне 1-1,2 тыс. долларов. У Всеволожского района есть одно преимущество перед Курортным - он полностью газифицирован.

Строительство Кольцевой автодороги (КАД) вокруг Петербурга, как говорят специалисты рынка загородной недвижимости, повлияло на престижность жилья в поселках Юкки и Порожкино. У потенциальных покупателей возникают опасения, что КАД окажет влияние на экологическую обстановку в районе. Между тем, даже с уменьшением спроса на участки цена за сотку там пока держится на уровне 1 тыс. долларов. Районы Токсова и Кавголова привлекательны наличием горнолыжных курортов. Стоимость сотки там колеблется от 500 до 600 долларов.

В последнее время все большую популярность приобретает поселок Стрельна. Именно там расположен Константиновский дворец, который начинают реконструировать под морскую резиденцию президента РФ. Как локомотив, этот престижный проект тянет за собой и прочие инвестиционные программы. Недавно городская администрация выделила около 900 тыс. рублей на разработку подробного плана "Царской дороги" в Петродворцовом районе - большой зоны площадью 750 га, расположенной в границах от Александровского парка на западе до пос. Стрельна (ул. Глинки) на востоке.

Концепция развития территории предусматривает создание конноспортивного комплекса на базе реконструируемых конюшен, а вдоль Петербургского шоссе - строительство ряда объектов сервиса и автостоянок. На нижней террасе в парке планируется туристско-развлекательный центр, а на самом берегу - комплекс "Императорская гавань". В списке подлежащих реставрации памятников архитектурного и садово-паркового искусства - Львовский дворец, а также дворцы в Михайловке и графов Разумовских в Знаменке работы Боссе и Штакеншнейдера, ансамбль Императорских готических конюшен и др.

В числе претендентов на воссоздание - усадьба князя Меншикова "Фаворит" (под отель), ферма "Крейт" (под гольф-клуб), здание штаба лейб-гвардии конногренадерского полка с казармами, готический павильон "Ренелла" в Знаменке и усадьба "Швейцарский дом" между Михайловкой и Знаменкой.

Столь перспективная зона не может не вызывать интереса и у строителей, занимающихся жильем. Так, Зураб Шайдаев заявил, что в ближайшее время "Коломяги Ретро" планирует приступить к освоению земельного участка неподалеку от Стрельны. Правами на него обладает компания "Балтпродком", но она в одиночку освоить его не сумела. "О Стрельне мы начали подумывать два года назад, - говорит Шайдаев, - еще до того, как появился проект реконструкции Константиновского дворца под резиденцию президента. Но "президентский" проект стал для нас дополнительным аргументом в пользу того, что мы на правильном пути".

Марк Ицков относится к планам застройки "президентского направления" скептически (хотя считает это направление в принципе интересным). По его мнению, застройка коттеджными поселками Стрельнинского направления должна быть серьезно обоснована экономически и тщательно спланирована. "Там нет природных условий Карельского перешейка, - говорит Ицков, - а застройка коттеджами для постоянного проживания может быть выгодна в основном при применении "блокированных домов". Но Петербург - не Лондон и не Амстердам, и к этому типу застройки людей еще надо приучать".

Санкт-Петербург