Перестроенный комплекс

Москва, 11.02.2002
«Эксперт Северо-Запад» №6 (67)
Крупные компании увеличивают свои доли на рынке жилищного строительства

Минувший 2001 год для инвестиционно-строительного комплекса города был богат на мелкие и крупные потрясения. События, произошедшие за последние 12 месяцев, возможно, окажут существенное влияние на развитие этой отрасли на годы вперед.

Первопричиной всех потрясений стал начавшийся в конце 2000 года стремительный рост цен на стройматериалы и, как следствие, повышение себестоимости жилищного строительства. Само жилье, однако, дорожало гораздо медленнее, что привело к снижению рентабельности. Это заставило строителей весь год провести в тягостном ожидании кризиса - несмотря на то, что ценовой скачок был предсказан, для многих он оказался шоком.

Ценовой сговор

Сразу после дефолта 1998 года большинство компаний, имея запас стройматериалов, закупленных по докризисным рублевым ценам, могли строить жилье с большой маржой. Даже предлагая квартиры в строящихся домах по существенно более низким ценам, чем на более инертном вторичном рынке (где цены традиционно привязывались к доллару), строители имели рентабельность более 100%.

Запасов стройматериалов хватило на два года - до осени 2000 года, когда спрос на них, а значит, и цены наконец поползли вверх. Банкротство "Виадука" стало первой ласточкой. Компанию подкосила высокая доля бартера во взаиморасчетах - стройматериалы начали резко дорожать, а цены на жилье, которым компания расплачивалась с поставщиками, оставались прежними.

С начала 2001 года темпы удорожания стройматериалов еще больше выросли. Чтобы работать с прибылью, застройщикам необходимо было поднимать цены на жилье. На фоне растущей конкуренции (количество строящихся объектов в 2001 году в Петербурге по сравнению с предыдущим годом увеличилось на 30%) делать это было крайне сложно: никто не хотел поднимать цены первым, опасаясь, что дольщики перейдут к конкуренту, который цены сдерживает. Машина строительного комплекса становилась неуправляемой.

Именно тогда ряд крупных компаний, входящих в Ассоциацию домостроителей Петербурга, начали пропаганду повышения цен - подняв свои цены, они стали вести кампании в ряде СМИ, доказывая, что фирмы, продающие жилье ниже какой-то определенной суммы, - просто строители "пирамид". К концу года пропаганда дала свои плоды - у потенциального покупателя сложился стереотип, что фирмы, продающие жилье менее чем за 320 долларов за 1 кв. м, ненадежны.

После хаотического начала осенью 2000 года разброс растущих цен на строящееся жилье к концу 2001 года вошел в более или менее разумный коридор. В результате за год цены выросли на 30% - рекордный рост за последние годы (включая даже предкризисные). Для сравнения: в 2000 году рост цен составил около 8%.

Ставка на гусей и богачей

Тем не менее себестоимость строительства росла еще быстрее. В результате рентабельность строительства упала до 10%-20%. Более или менее достойно существовать такая норма прибыли позволяла, но развиваться - нет. Поэтому уже с прошлого года компании начали диверсифицировать свою деятельность и менять стратегию на рынке.

Первым о смене политики заявил холдинг "РОССТРО". Компания заморозила ежегодные объемы ввода жилья на уровне 35-40 тыс. кв. м, сосредоточившись на управлении недвижимостью и развитии производства стройматериалов (в попытке снизить себестоимость строительства). Диверсифицируя свою деятельность, компания подалась и в совсем не привычную для нее сферу - купила в Ленобласти гусиную ферму.

"Петербургстрой" пошел по иному пути - компания заявила о намерении существенно увеличить долю жилья повышенной комфортности. Если до последнего времени она вводила до четверти жилья высокого класса, то теперь компания намерена увеличить его долю до половины и больше. Элитное домостроение, как говорят руководители "Петербургстроя", позволяет работать с большей рентабельностью.

Начала выстраивать производственную цепочку и корпорация "ЛЭК" - руководство холдинга заявило о приобретении цементного завода, а также о планах покупки бетонного завода. "ЛенспецСМУ" уже с середины прошлого года полностью перешло на 100%-ные расчеты с партнерами "живыми" деньгами - опыт "Виадука" показал, насколько опасен бартер. Большинство крупных компаний вслед за "РОССТРО" заявило о намерении зафиксировать объемы ввода жилья.

В RBI, разрабатывая стратегию развития, решили не идти по пути обратной интеграции, а взять на себя отдельные звенья технологической цепи. А именно: наиболее слабые места, где улучшений в ближайшие год-два не ожидается, компания решила контролировать особенно тщательно. Так, на всех последующих объектах RBI будет самостоятельно выполнять функции генподряда. В компании подготовлена база данных по подрядчикам; все строительство разбито на тендерные лоты; определен список ключевых материалов, которыми компания будет обеспечивать стройки самостоятельно.

Многие фирмы подались на столичный строительный рынок. Правда, пока больших объемов петербуржцы в столице не вводят. Рентабельность на московском рынке в несколько раз больше, чем в Петербурге, но и коррумпированность столичных чиновников несравненно больше. "В Петербурге, если запастись терпением, можно получить землю под застройку вообще без взяток. В Москве же, даже когда приходишь решать элементарный вопрос к самому мелкому чиновнику, без конверта лучше не соваться", - говорит генеральный директор одной из крупных петербургских строительных фирм.


Концентрация

До последнего времени на рынке массового жилья около 50% всех объемов вводило не более 7 компаний: "ЛенспецСМУ", "Строймонтаж", "ЛЭК", Строительный трест, "Петербургстрой", "РОССТРО", RBI. Однако прошлый год заложил основы для существенного передела рынка. Холдинги "Ленстройматериалы" и "Ленстройреконструкция" приобрели два крупнейших домостроительных комбината Ленобласти: Гатчинский ССК и Гатчинский ДСК. До недавнего времени комбинаты практически не выступали в качестве застройщиков в Петербурге, в лучшем случае поставляя свою продукцию местным компаниям. Сейчас холдинги уже вышли на рынок дешевого домостроения.

Холдинг "Ленстройматериалы" (ЛСМ) ранее специализировался на добыче нерудных материалов и производстве строительных материалов широкого ассортимента (щебень, кирпич, песок) в Ленобласти. К модернизации Гатчинского ССК он приступил весной прошлого года. Инвестировав в производство около 1,5 млн долларов, ЛСМ повысил этажность зданий с 9 до 16, улучшил качество панелей. В планах новых владельцев Гатчинского ССК - увеличение мощности за ближайший год до 100 тыс. кв. м. В этом году компания намерена ввести в строй 70 тыс. кв. м жилья в городе.

Холдинг "Ленстройреконструкция" (ЛСР) также занимается добычей нерудных материалов в Ленобласти. Кроме того, компании "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга"" и "ГРСТ-6", входящие в холдинг, занимаются элитным домостроением в Петербурге. Приобретение холдингом Гатчинского ДСК позволило ЛСР выйти и на рынок массового жилья. Девелоперская компания ООО "Гатчинский ДСК" уже начала реализовывать проекты строительства жилья в районе озера Долгое. ЗАО "Гатчинский ДСК" продолжает поставлять материалы и сторонним застройщикам в Петербурге.

Выход на рынок массового жилья таких крупных игроков, как ЛСР и ЛСМ, продолжит тенденцию укрупнения рынка - значительная доля на нем будет концентрироваться в руках нескольких крупных компаний. Причем доля эта будет увеличиваться.

Скандалы

Уходу с рынка небольших и малоизвестных фирм будут способствовать и новые скандалы, произошедшие в Петербурге в минувшем году: банкротство "Росглавматериалов" (РГМ) и судебные тяжбы между "ИнКоСтом" и УНР-86.

Банкротству "Росглавматериалов", как утверждает ее руководство, во многом способствовал конфликт с петербургской компанией "Строймонтаж", связанный со строительством комплекса "Золотые ключи-2" в Москве. Заказчик проекта "Обновление+" на одном из этапов сменил генподрядчика "Стройконтинент ХХI век" (родственная "Росглавматериалам" фирма) на "Строймонтаж". Владельцы РГМ затеяли судебные тяжбы. "Строймонтаж" начал активную кампанию против РГМ: писал открытые письма губернатору Петербурга Владимиру Яковлеву и вице-губернатору Александру Вахмистрову.

В письмах говорилось, что "ЗАО "Росглавматериалы" вводит в заблуждение широкие круги деловой общественности информацией о своей мнимой дееспособности". В результате проведенной кампании, утверждает руководство РГМ, поток дольщиков снизился, и компания не смогла найти денег на достройку своих объектов. Родственную компанию "Прагма", реализующую проект "Город солнца", "Росглавматериалы" смогли продать новым владельцам, но некоторые их объекты так и остались недостроенными. Руководство "Строймонтажа" видит причину проблем РГМ не в самом этом конфликте, а прежде всего в неграмотном менеджменте.

Суть конфликта между "ИнКоСтом" и УНР-86 состоит в том, что компании не поделили доли в доме на Коломяжском проспекте. В результате начались "двойные продажи", частные дольщики дома зависли в неизвестности. Проблемы дольщиков РГМ и УНР-86 остаются нерешенными и поныне.

Специалисты отмечают, что имиджевый эффект от подобных конфликтов наносит удар не только по мелким и неизвестным застройщикам, но и по всему рынку. Так, когда конфликты были в самом разгаре, наблюдался некоторый отток дольщиков на вторичный рынок из объектов даже других строительных фирм. Процесс вполне мог принять неуправляемый характер, когда компании, лишившись финансирования, начали бы валиться по "принципу домино".

Администрация Петербурга пытается повлиять на ситуацию и не допустить новых конфликтов. Председатель инвестиционно-тендерной комиссии Александр Вахмистров заявил, что вскоре комиссия перестанет рассматривать заявления о предоставлении пятен под застройку от компаний, не предоставивших справки из комитета финансов о состоянии своего баланса. Таким способом городские власти хотят отсечь от земельного пирога неплатежеспособные компании.

Нервотрепка

Помимо судьбоносных событий и перестановок на рынке строительства весь год руководителей стройфирм донимали и мелкие неурядицы: много месяцев тянущаяся неразбериха со сменой лицензирующего органа, введение властями требования организовывать общественные слушания и ряд других. Существенного влияния на развитие отрасли эти передряги не оказали, но нервозности прибавили.

Полномочия лицензирующего органа Госстрой РФ и Лицензионная палата делили весь год. Все это время в системе лицензирования царило двоевластие. Лишь в декабре 2001 года начал работу петербургский филиал Федерального лицензионного центра Госстроя РФ (ФЛЦ), которому были переданы все функции лицензирующего органа.

Общественные слушания громко стартовали весной 2001 года. Тогда они проходили чуть ли не в форме революционных митингов: атмосфера царила напряженная, жильцы соседних со стройкой домов требовали либо вообще запретить реализацию проекта, либо вымогали у девелоперов непомерные компенсации. Звучали даже предложения арестовать девелоперов вместе с представителями администрации города. Строители не на шутку испугались, что подобные слушания могут повлиять на решения администрации при предоставлении права на застройку. Однако со временем все оказалось не таким страшным: администрация города лишь вежливо принимала мнения жильцов к сведению, но реализация проектов шла своим чередом. К концу года общественные слушания превратились в рутинную процедуру "для галочки".

В поисках новых источников

Маркетологи полагают, что наступивший год будет гораздо спокойнее прошедшего. Темпы роста цен снизятся, и к лету 2002 года рынок стабилизируется. Появление новых игроков будет маловероятным. Объемы ввода жилья останутся на таком же уровне.

Нерешенные вопросы, правда, остаются. Один из наиболее актуальных - ипотека. Несмотря на то что в 2001 году на рынке недвижимости было зарегистрировано на 35% больше сделок с приобретением жилья, чем в предыдущий период, число людей, способных сразу внести крупную сумму за будущее жилье, все же ограничено. Большинство из примерно 750 тысяч горожан, нуждающихся, по оценкам экспертов, в улучшении своих жилищных условий, может приобрести жилье только в кредит.

Некоторые строительные компании уже работают в связке с банками, которые предоставляют кредиты сроком на 5 лет под договор о долевом участии. Правда, такие кредиты чаще всего предоставляются в валюте и под 20% годовых. Сейчас между банками, поделившими корпоративных клиентов, разгорается борьба за мелких клиентов, а потому через пару лет можно ожидать, что кредиты станут рублевыми и проценты - более доступными.

Стимулировать продажи могло бы и развитие рынка жилищных облигаций. В западных странах работает система, позволяющая клиенту брать кредиты через ипотечные агентства на сроки более 10 лет. Схема такова: покупатель берет у банка кредит, агентство выкупает долг клиента у банка, квартира переходит в залог агентства, которое на сумму кредита выпускает ценные бумаги, продающиеся на свободном рынке. Клиент постепенно гасит долг перед агентством, а оно из этих средств погашает облигации. Деньги же, выручаемые от выпуска облигаций, агентство направляет на предоставление новых кредитов. В России тоже зарегистрировано федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования, однако оно такую схему реализовать пока не может из-за юридических проблем: до сих пор не сумело получить разрешение на работу с ценными бумагами.

Санкт-Петербург


Цены на квартиры в строящихся домах в зависимости от типа дома
Ведущие компании на рынке строящегося жилья

У партнеров

    Реклама