Целина

Тема недели
Москва, 11.02.2002
«Эксперт Северо-Запад» №6 (67)
Частным управляющим компаниям не хватает полномочий для решения проблем запущенных территорий Петербурга

До недавних пор складывалось впечатление, что городские власти совершенно бессильны в решении проблем заброшенных территорий, находящихся в непосредственной близости от исторического центра Петербурга. Определенные надежды появились год назад, когда администрация приняла новую концепцию управления недвижимостью и в соответствии с ней губернатор Владимир Яковлев утвердил положение об агентствах по развитию территорий.

Первым добровольцем, рискнувшим заняться развитием одной из наиболее сложных городских территорий в районе Выборгской набережной, стал весьма известный и уважаемый в Петербурге оператор рынка недвижимости ЗАО "Агентство "Бекар" (об этом проекте мы подробно писали в 15 за прошлый год). Компания получила статус агентства по развитию территории (АРТ) и с энтузиазмом взялась за работу. За прошедшие полгода, как утверждает ее президент Александр Шарапов и чиновники КУГИ, она смогла добиться определенных результатов.

В частности, говорится о привлечении нескольких десятков миллионов долларов инвестиций в развитие Выборгской стороны как будущего "Делового Сити". По словам менеджеров "Бекара", в АРТ обратилось несколько десятков потенциальных инвесторов, и по 8 объектам процесс находится в стадии проектирования и подготовки документации. Причем инвесторы в целом соизмеряют свои планы с новым направлением развития территории как административно-деловой зоны. Воодушевленная первыми успехами "Бекара", администрация решила распространить эксперимент на другие городские территории.

Оазис для профессионалов

В середине октября 2001 года городская инвестиционно-тендерная комиссия (ИТК) утвердила концепцию развития кварталов 8-9 Малой Охты. В отличие от Выборгской стороны эта территория не имеет устаревших и экологически вредных промышленных предприятий и фактически находится в парковой зоне. "Ее можно превратить в чрезвычайно привлекательную среду жизнедеятельности в непосредственной близости от исторического центра города, с замечательным видом на Смольный собор", - говорит гендиректор ООО "Агентство по развитию квартала 8-9 Малой Охты" Владимир Казак.

АРТ учреждено структурами, уже ведущими деятельность на территории квартала. Это ЗАО "Арена" (дочернее предприятие ООО "Т.А.К.Т." - официального дистрибьютора компании "Адидас"), ООО "Русско-Голландская компания" (входящая в ассоциацию "Ост-Вест"), ООО "Проектно-строительная фирма СМР" и, наконец, приход недавно возникшего храма Успения Пресвятой Богородицы. Развитие территории предполагает строительство многофункционального комплекса с офисными и торговыми помещениями, подземными гаражами, спортивного центра (на месте заводского стадиона) и т. д.

Проектные разработки выполняются известной архитектурной мастерской Марка Рейнберга. Планы у АРТ, судя по всему, весьма масштабны. Реконструкция квартала, рассчитанная примерно на 10 лет, потребует 40-50 млн долларов. Инвесторов предполагается искать методом "выставочного поселка": фирмы - инициаторы на свои средства построят небольшой поселок из малоэтажных жилых зданий и будут демонстрировать его в качестве образца потенциальным клиентам.

По словам г-на Казака, идеологи проекта ориентируются на "40-летних прочно стоящих на ногах менеджеров и предпринимателей": "Эти люди имеют достаточно средств на приобретение хорошего жилья вблизи центра города и желают иметь рядом с домом все условия для отдыха, занятий спортом. В таком квартале не требуются какие-то изысканные архитектурные формы - все должны быть рационально, удобно и современно".

Арендаторов мобилизуют

Таким же способом власти намерены благоустроить наконец и территорию Апраксина двора. В данном случае ИТК утвердила концепцию, представленную ООО "Агентство по реконструкции и развитию "Апраксин двор", созданным еще в 1993 году и представляющимся администрации весьма эффективным. И действительно, по словам гендиректора агентства Сергея Игонина, на территории Апраксина двора было реализовано три инвестиционных проекта стоимостью около 3 млн долларов.

Кроме того, город не мог не учитывать, что один из учредителей агентства - ООО "Коммерческий центр "Питер"" - с 1994 года активно работает в районе Сенной площади и привлек в обустройство территории значительные инвестиции (например, в реконструкцию Сенного рынка - 5,5 млн долларов), а сейчас реализует грандиозный проект строительства торгового комплекса (общий объем инвестиций - 30 млн долларов, из них 18 млн долларов - собственные средства). Не говоря уж о том, что в тот же Апраксин двор "Питер" уже вложил 2 млн долларов. Все это свидетельствует о серьезности намерений предпринимателей заниматься комплексным развитием городских территорий.

Концепция предполагает развитие Апраксина двора как многофункционального торгово-развлекательного центра. В идеале его будущее видится в качестве большой пешеходной зоны в центре города - с улочками, заполненными предприятиями торговли, общественного питания, зонами отдыха. По расчетам КУГИ, после полной реконструкции эта территория способна ежегодно давать в бюджет 20-24 млн долларов арендных поступлений вместо 1,5 млн сейчас, когда 90% инженерных сетей и 80% площадей зданий (на две трети принадлежащих городу) нуждаются в капремонте и реконструкции (и потому средняя ставка аренды здесь составляет всего 10 долларов в год за 1 кв. м).

Агентство рассчитывает получить в доверительное управление от города ряд корпусов Апраксина двора с условием, что доходы будут направляться на его реконструкцию. Она будет осуществляться также арендаторами, чьи расходы могут засчитываться в счет арендной платы. Как подчеркивает г-н Игонин, опыт решения подобных вопросов у агентства уже есть, к тому же арендаторы, работающие на такой "раскрученной" площадке, имеют серьезные стимулы для долгосрочных вложений.

Гладко только на бумаге

В ближайшее время ожидается принятие решения о присвоении статуса АРТ ОАО "Сканска Санкт-Петербург Девелопмент", которое планирует создание промзоны и технопарка в районе Ржевка-Пороховые. Интерес к этому проекту связан с планами ряда западных компаний открыть в Петербурге свои производства на площадках с уже готовой инфраструктурой. По информации председателя КУГИ, вице-губернатора Валерия Назарова, "Сканска" готова инвестировать в проект 220-240 млн долларов.

По некоторым сведениям, интерес к развитию запущенного района улиц Шкапина и Розенштейна, около Балтийского вокзала, проявляет корпорация "ЛЭК". ОАО "РОССТРО" активно прорабатывает проект развития Синопской набережной. Впрочем, здесь, по мнению специалистов, будет серьезная конкуренция с московскими фирмами, рассчитывающими на планы возможного перевода в Петербург федеральных властных структур.

Между тем начавшийся процесс обустройства территорий подстерегают серьезные опасности. Так, руководителей АРТ, констатирующих довольно благожелательное отношение властей, настораживает в то же время несогласованность действий отраслевых и территориальных подразделений администрации. Например, вопреки обещаниям скорого решения вопроса ООО "АРТ квартала 8-9 Малой Охты" после утверждения ИТК своей концепции вот уже четыре месяца занимается бесконечными бюрократическими утрясками и до сих пор не получило ни распоряжения губернатора, ни договора с КУГИ.

Очевидно, что с такой же проблемой столкнутся и другие АРТ, как только от слов перейдут к делу. Но это еще цветочки по сравнению с проблемами, ожидающими их в процессе непосредственной реализации своих концепций развития территорий. Как вполне убедительно показывает опыт "Бекара", гладко все выглядит только на бумаге, и правы оказались те независимые специалисты (их мнение мы приводили в 15 за прошлый год), которые скептично отнеслись к новой попытке администрации задействовать слабо, по их мнению, проработанную, но весьма перспективную идею.

Противодействие директоров

Судя по всему, наибольшие проблемы ожидают агентства по развитию "густозаселенных" территорий. Именно такую и получил "Бекар". "Здесь много собственников, и они очень разные, - говорит г-н Шарапов. - Территория обременена различными правами - федеральной собственностью, федеральными ГУПами. Целый клубок проблем".

Менеджеры "Бекара" столкнулись с откровенным противодействием своим планам со стороны директоров целого ряда предприятий, а некоторые из них вообще избегают каких-либо контактов с АРТ. "Директора нам просто говорят, что здесь всегда было и будет производство и что они будут здесь работать до конца жизни, - констатирует г-н Шарапов. - Они не слушают наших аргументов о выгодности и целесообразности переезда. Они не хотят понимать, что им выгоднее отказаться от территории, от строений, где не разместить современное оборудование, не наладить нормальный производственный цикл. Хотя сегодня КПД большинства старых, нерационального размещенных производств составляет 10%-25%, издержки все равно ложатся на себестоимость продукции. В то же время земля на Выборгской стороне растет в цене, и на полученные деньги абсолютно реально перевести производство на новое место, реструктурировать его, технически переоснастить".

В итоге за это время не заключен ни один договор о выводе предприятий из района будущего "Делового Сити", и пока представители "Бекара" не могут сказать ни об одном перспективном варианте. Притом руководители переводимых предприятий могут воспользоваться не только консалтинговой помощью АРТ, но и кредитными ресурсами АКБ "Еврофинанс", с которым заключен соответствующий договор.

Надежды экспертов, что серьезным инструментом влияния на директоров предприятий станет повышение арендной платы за землю для неэффективных собственников (такое распоряжение администрации вышло в прошлом году), оказались призрачными. Специалисты как "Бекара", так и КУГИ считают, что нужны дополнительные рычаги воздействия со стороны города. По их мнению, в первую очередь целесообразно сделать ставку на контроль за соблюдением предприятиями экологических норм.

Методологически менеджеры "Бекара" предлагают ориентироваться на недавнее постановление правительства Москвы, в котором выстроена жесткая система анализа деятельности предприятий, прежде всего с целью решения вопроса об их выводе из центра. "У нас есть данные, что предприятия Выборгской стороны сейчас делают мощные выбросы вредных веществ в Большую Невку, - отмечает г-н Шарапов. - На Западе после соответствующего анализа их обложили бы такими штрафами, что они сразу стали бы банкротами".

Несмотря на очевидность этих соображений и полную предсказуемость сопротивления директоров, чиновники не позаботились предпринять необходимые шаги до утверждения АРТ Выборгской стороны. И теперь вместо движения вперед "Бекар" вынужден тратить силы и время на преодоление директорского саботажа. Конечно, его усилия наверняка поддержит Валерий Назаров, давно предупреждавший промышленников: "У города есть много рычагов, позволяющих, скажем так, выдавливать предприятия с территории, не предназначенной в сегодняшних рыночных условиях для их деятельности. Если директора и дальше не будут учитывать интересы города, то их будут беспокоить экологические, санитарные, пожарные службы, и им придется платить по полной схеме".

Однако поддержки одного вице-губернатора явно недостаточно. Учитывая лоббистское влияние директоров на отраслевые комитеты, есть большие сомнения, что подобные распоряжения (особенно если они будут распространяться не только на Выборгскую сторону) смогут пройти согласования в Смольном. Законодательное же оформление таких механизмов воздействия города на строптивых директоров - вообще из области фантастики.

Раздвоение воли

Как это часто бывает при реализации прогрессивных начинаний, инициированных отдельными подразделениями администрации (например, реорганизация ГУПов или некоторые шаги в рамках бюджетной реформы), они наталкиваются как минимум на пассивное сопротивление огромного бюрократического механизма. И в случае "Бекара" примеры такого сопротивления налицо.

Вопреки принятым на самом верху решениям КГА и КГИОП фактически не признают концепцию развития Выборгской стороны как "Делового Сити" и потому, видимо, не вносят изменения в градостроительную документацию. И это несмотря на то, что концепция была утверждена распоряжением губернатора и ее одобрила своим решением ИТК с участием руководителей всех подразделений администрации. Как очень деликатно замечает г-н Шарапов, он надеется, что в 2002 году будет принято решение о перепрофилировании территории из промышленной зоны в административно-деловую.

Между тем именно изменение градостроительной документации дает АРТ реальный инструмент реализации концепции развития территории, в частности, для борьбы с ныне хаотичным, зачастую бессистемным использованием промышленных объектов. "С внесением изменений в градостроительную документацию будет жестко определено, что любая реконструкция и строительство могут осуществляться только в рамках административно-деловой зоны, - утверждает г-н Шарапов. - Сегодня же мы лишь говорим, что здесь неразумно строить производства. А тем временем заводы продолжают отдавать свои полуразвалившиеся строения предпринимателям, пытающимся организовывать в них какие-то производства, нередко ни с кем это не согласовывая".

Другая принципиально важная проблема, с точки зрения реализации проекта "Делового Сити", - возможность высотного строительства на Выборгской набережной, к которому КГА по-прежнему испытывает антипатию. "Высотное строительство здесь не только не ухудшит архитектуру, но сделает территорию более привлекательной, ничуть не затмевая архитектуру исторического центра города. И у Петербурга появится деловой центр, соответствующий современным стандартам. К тому же на Выборгской набережной только со зданий высотностью более 7-8 этажей может открываться привлекательный вид на центр города", - считают специалисты "Бекара". Однако до сих пор даже такой влиятельной структуре, как ЗАО "Строймонтаж", планирующей (по договоренности с "Бекаром") строительство 40-этажной башни "Петровский форт"-2 рядом с гостиницей "Санкт-Петербург", не удается пробить сопротивление чиновников от архитектуры и создать соответствующий прецедент.

Не менее призрачные возможности имеет АРТ и в части влияния на транспортную ситуацию в районе, на положение с дорогами. Хотя очевидно, что разбитые улицы и проспекты с перекошенными рельсами тоже явно не способствуют инвестиционной привлекательности территории, "Бекар" и в этой сфере может лишь советовать. Однако нетрудно предположить, как заботящаяся о своей "социальной привлекательности" администрация отреагирует, допустим, на предложение вывести с территории будущего "Делового Сити" совершенно не уместные здесь трамвайные маршруты...

Пока городские власти, формально одобрившие концепцию "Делового Сити", но не решающиеся дать отмашку на ее реализацию, не разберутся со столь ненормальным "раздвоением воли", всерьез и предметно говорить об инвестиционном процессе нельзя. Вскоре "Бекар" и "Строймонтаж" должны представить концепцию Выборгской набережной на Международной выставке МIPIМ-2002. Администрация Петербурга очень гордится участием в этой весьма престижной выставке, но, когда неизбежно всплывет ее истинное отношение к концепции, репутации нашего города в глазах потенциальных инвесторов будет нанесен чувствительный урон.

В общем, повторяется хорошо знакомая для Петербурга картина. Начинания, инициированные реформаторами, буксуют из-за слабоволия руководителей Смольного. Половинчатость и непоследовательность решений администрации, нежелание или неумение создать реальные инструменты осуществления объявленной политики способны угробить любые попытки ввести в оборот новые прогрессивные управленческие и экономические ноу-хау. В полной мере такая угроза относится и к АРТ, которые, как свидетельствует полугодовой опыт "Бекара", пока еще не имеют возможностей для эффективной деятельности.

Санкт-Петербург

У партнеров

    Реклама