В последнее время на рынке недвижимости в Балтии наблюдается невиданный всплеск спроса. Все бросились покупать жилье. По данным авторитетной немецкой фирмы Ober Haus, которая провела фундаментальное исследование рынка недвижимости, оживление наблюдается во всех трех республиках, но особенно благоприятные тенденции характерны для Литвы.

Опять квартирный вопрос

Риэлтеры в изумлении - на рынке жилья появился дефицит. Такого не было с советских времен - спрос начал превышать предложение. Те, кто взял льготные кредиты, вынуждены соглашаться на приобретение квартир в старых домах, потому что в новых все разобрано. Руководитель литовского подразделения Ober Haus Витас Забилюс отмечает, что в спальных районах цены на квартиры, снижавшиеся много лет подряд, в прошлом году подросли процентов на десять.

Новые дома, еще недавно пестревшие объявлениями о продаже квартир, раскупаются с ходу. Большая часть жилья продается еще на стадии строительства. По свидетельству Кястутиса Максимавичюса, гендиректора крупной строительной фирмы Veikme, в минувшем году удалось продать все, что было построено. При этом 80%-90% квартир купили молодые люди.

Аналогичная ситуация складывается и в других городах: в портовой Клайпеде, к примеру, осенью цены на 2-3-комнатные квартиры подскочили на тысячу долларов. Исключением среди крупных городов является разве что Каунас, где заметных изменений не наблюдается. По мнению руководителя одной из тамошних маклерских фирм Вигантаса Леонавичюса, это объясняется двумя причинами. Во-первых, в Каунасе строится мало нового жилья, а старые предложения во много раз превышали спрос. Во-вторых, каунасцы предпочитают приобретать дома, а не квартиры.

По наблюдениям Гедиминаса Барейки, президента Ассоциации мелких и средних предприятий недвижимости, есть и другой фактор - стремление к качественному жилью. Помимо современных многоэтажек в тех же микрорайонах появляются и кварталы индивидуальных домов, спрос на которые также заметно растет.

В поисках формулы

Как отмечают специалисты, оживление на рынке в Литве началось в 2000 году, когда в стране сформировалась система льготного кредитования покупки квартир и домов. До того жилищный вопрос в Литве был на вполне советском уровне.

Перед обретением независимости проблема с жильем в Литве была такой же острой, как и во всем Союзе: в официальной очереди числилось около 100 тыс. человек. Неофициально же считалось, что бесквартирной была четверть жителей республики.

С 1992 года эпоха бесплатного жилья закончилась. Но власти не ликвидировали очередь, а начали разными способами поощрять стоящих в ней граждан покупать квартиры на собственные средства. Например, им предоставлялись кредиты под 5% годовых в рассрочку на 10 лет. Для малоимущих применялись дополнительные льготы - полная оплата банковских процентов и компенсация 20% суммы кредита.

Правда, большинству нуждающихся даже льготные способы приобретения жилья были недоступны. Во-первых, требовался изрядный первоначальный взнос - как правило, не менее 30% от полной стоимости квартиры. Во-вторых, сроки погашения кредитов оставались довольно короткими - редко превышали 10 лет. И хотя кредитные проценты были гораздо ниже, чем, например, в России, даже субсидированные государством кредиты получали лишь 4%-5% желающих.

Эврика!

Заметный сдвиг, происшедший в 2000 году, связан с началом работы государственного ЗАО Busto paskolu draudimas ("Страхование кредитов на жилье" - BPD), созданного, как явствует из названия, для страхования целевых банковских кредитов. При этом пользоваться услугами BPD могли не только очередники, но и любой человек, сумевший внести первый взнос на жилье в размере 10% его стоимости.

Эта мера серьезно уменьшила риск банков. Обрадовавшись, они ответили резким снижением (в среднем до 5%) первого взноса (вначале, впрочем, лишь для очередников), продлением сроков возврата кредитов до 20-25 лет и снижением ставки на 1%-2%. Помимо этого банки согласились кредитовать не только жилье в многоквартирных домах, но и строительство индивидуальных домов. При этом залогом кредита стало будущее жилище - в стране стартовала ипотека.

Страховые взносы, конечно, удорожали кредиты (в среднем на 3%), но для огромного числа очередников эту страховку покрывало государство - наполовину, а для малоимущих - полностью. 50%-ной льготой может пользоваться довольно большая категория граждан, имеющих стесненные жилищные условия. Например, когда несколько семей проживают в одной квартире, комнате и т.д. или при наличии менее 10 кв. м на душу. Следует также отметить, что и нельготник, который покупает страховку, выигрывает: банк, как правило, минимум на один пункт снижает ему процент за кредит.

Механизм государственного страхования работает следующим образом. Банк получает компенсацию (за не расплатившегося вовремя клиента) от BPD и передает страховщику права на заложенную квартиру. BPD решает, продлить ли гражданину срок платежа или поменять эту квартиру на жилье меньшей площади. Самое главное, по словам замдиректора BPD Андрея Трофимова, что банк получает свои деньги, а человек в любом случае не оказывается на улице.

Цепная реакция

Найденный государством рецепт вызвал "цепную реакцию" на рынке недвижимости: банки улучшили условия кредитования - увеличился спрос граждан на кредиты, это повысило доходы банков, и они снова улучшили условия, а это еще больше подстегнуло спрос. Процесс пошел лавинообразно. К тому же началась настоящая конкуренция между банками за клиента, поэтому условия кредитов улучшаются постоянно: одни продлевают сроки возврата, другие предлагают выгодные графики возврата кредитов (например, в первые 5 лет разрешают выплачивать только проценты). В результате жилищные ссуды в Литве в прошлом году стали самыми дешевыми в Восточной Европе. И даже дешевле, чем в некоторых западных странах, - процент по ипотечному кредиту в литах упал с 12%-13% до 6%-6,5%, а в долларах с 8,5%-10% до 5,9%.

К тому же страховые взносы теперь можно платить не сразу, как было раньше, а возвращать вместе со ссудой в течение всего периода рассрочки. Правда, при этом государство вдвое сократило размер компенсации банкам за страхование кредитов. Но несмотря на это, спрос на них продолжал расти. И что характерно, BPD не пришлось ни разу выплачивать страховые суммы, так как ссуды возвращались банкам вовремя.

За прошлый год было застраховано около 2180 ссуд на общую сумму 124 млн литов. Из них 1550 кредитов были льготными, то есть предназначались гражданам, стоящим в официальных очередях на жилье в списках самоуправлений. А всего в прошлом году банками выдано на покупку и строительство жилья 5160 кредитов на общую сумму 263 млн литов (еще примерно столько же - на ремонт квартир). Если учесть, что один кредит решает жилищный вопрос для среднестатистической литовской семьи (выражается количеством 3,5 человек), то можно уверенно утверждать, что ипотека в Литве стала массовой.

Бюджетные маневры

Раскрутив маховик, правительство социал-демократов, однако, начало маневрировать, с тем чтобы при решении жилищных проблем населения нагрузка на бюджет была меньше. Прежде всего был сокращен размер государственной дотации: если в прошлом году правительство компенсировало 6% по всем видам кредитов (рыночная цена литового кредита была 10,2%, а долларового - 10,6%), то в этом году - только 5% по литовым кредитам и 3% - по валютным. Как замечает один из инициаторов такого шага депутат сейма Витас Йонайтис, даже при этом получателю кредита платить придется меньше (за исключением кредита в евро), потому что в результате конкуренции между банками за год существенно снизилась сама цена кредитов. И если, к примеру, за льготный кредит в литах его получателю в прошлом году приходилось платить 4,2%, то в этом году - только 2,5%.

Сократив компенсацию процентов по кредитам, государство направило часть сэкономленных средств на поддержку ипотечных страховщиков. Согласно действующей практике, когда государство берет на себя только половину страховых расходов, это обходится в 18 раз дешевле, чем компенсация банковских процентов. По расчетам, даже если оно будет покрывать страховые взносы полностью, это все равно будет дешевле, чем компенсировать проценты. По мнению же эксперта Йонайтиса, при этом также значительно расширяется число получателей помощи.

Перспективы рядового гражданина

В этом году льготники записывались в очередь на ипотеку до 15 февраля. Пока сводных данных по муниципалитетам нет, но, судя по оперативной информации, число желающих резко возросло. Тем более что, возможно, нынешний год будет последним, когда действует льгота для покрытия процентов. По словам замдиректора BPD Йонаса Леонавичюса, минфин настроен с 2003 года вместо этой льготы ввести другую - освободить от подоходного налога ту часть доходов, которая будет тратиться на покрытие процентов по кредиту.

Эксперты в целом позитивно оценивают перспективы ипотеки в Литве. Существенное улучшение условий кредитования делает ее значительно более доступной для населения, о чем свидетельствуют результаты прошлого года: число выданных льготных кредитов составило треть от всего объема жилищного кредитования в 90-е годах.

Никто из экспертов не сомневается, что в этом году рост продолжится, так что банки наращивают объемы своих кредитных ресурсов (например, Zemrs ukio bankas (ZUB) - на 40%). По данным Леонавичюса, в январе этого года всеми банками выдано уже 812 кредитов. Если экстраполировать эту цифру, то можно ожидать около 10 тысяч к концу года. Исходя из численности среднестатистической семьи получается, что "жилищная революция" коснется примерно 30-40 тыс. человек. Это не так уж мало, если сравнить, например, с Россией, и учитывая, что в муниципальных очередях в начале прошлого года находилось около 100 тыс. человек, а население всей республики - немногим более 3,4 млн.

Насколько реален сегодня кредит для рядового гражданина? Простой расчет показывает, что для выплаты кредита в 60 тыс. литов (15 тыс. долларов - примерная стоимость 2-комнатной квартиры) при 25-летней рассрочке обычный человек (не имеющий права на льготы) ежемесячно платит примерно по 610 литов (около 152 долларов), а льготник - по 330 литов (82 доллара).

Обычно банки (к примеру, ZUB) ставят условие: после внесения ежемесячного платежа по кредиту в семье должно оставаться примерно 500 литов на взрослого человека и не менее 300 литов на ребенка. Это значит, что доход обычной семьи должен быть около 1800 литов (450 долларов) в месяц, а при наличии льготников - 1500 литов (375 долларов). Эти цифры, в принципе, соответствуют среднему уровню жизни литовцев, хотя многие (по оценкам - от 30% до 40%) живут ниже этой черты.

Эксперты обращают внимание на два обстоятельства, осложняющие ситуацию. Первое: большой удельный вес теневых доходов граждан страны создает проблему в отношениях с банками. Особенно это касается молодых, которые не могут, к примеру, легализовать даже честно заработанные деньги (скажем, за сбор клубники в Финляндии и Швеции). Банкиры осознают эту проблему и ищут способ либерализовать условия, но пока ничего путного не придумали. И второе обстоятельство: отсутствие привычки жить взаймы.

Третьим сдерживающим фактором сегодня можно считать недостаточные масштабы самого жилищного строительства, которые в целом еще не удовлетворяют растущий спрос. Впрочем, вряд ли этот дисбаланс просуществует долго.

По мнению Витаса Забилюса, темпы роста ипотечного кредитования, разумеется, будут зависеть от дальнейших шагов государства, и вряд ли пойдет на пользу ипотеке то, что, едва раскрутив процесс, власти спешат сокращать помощь населению. Государство, однако, сделало главное - расшевелило банки. Удалось ему также и привлечь внешнюю помощь: в ближайшее время Литва получит на поддержку ипотеки долговременный кредит от Всемирного банка в размере 20 млн долларов. Полмиллиона долларов подарило на эти цели и японское правительство. Кроме того, в ближайшей перспективе Viliaus bankas (VB) планирует учредить совместно с немецким Bausparkasse Schwaebisch Halle Сберегательный банк по кредитованию жилья. К началу нынешнего года кредитный портфель VB достиг 207 млн литов (около 52 млн долларов).

Вильнюс