Офисный интерес

Спецвыпуск
Москва, 08.04.2002
«Эксперт Северо-Запад» №14 (75)
Петербургский рынок офисных помещений стоит на пороге серьезного бума

Для петербургского рынка офисных центров стартовый год XXI века оказался чрезвычайно успешным. Посткризисное падение арендных ставок осталось позади. В одних бизнес-центрах цены приятно радовали арендаторов стабильностью, в других - не слишком расстраивали плавным ростом. Необъяснимых скачков арендных ставок не происходило. В прошлом году компании открыли более десятка новых офисных центров, примерно столько же инвесторы планируют открыть в этом году.

Без конкуренции

Рост ставок в бизнес-центрах класса "А" объясняется главным образом тем, что оживление спроса на престижные помещения в зданиях, соответствующих высоким западным стандартам, пока еще не сопровождается новыми крупными проектами с участием западных инвесторов и менеджмента. Дефицит предложения в этом классе стал уже реальностью, а ценовой коридор в 2001 году составил 420-600 долларов за квадратный метр.

Управляющие из компании Golub утверждают, что в прошлом году заполняемость "Атриума" достигла 80%. Менеджеры из Commonwealth Property Advisers сумели увеличить деловое население "Северной столицы" до небывалой для этого офисного центра отметки в 90%.

Оригинальную концепцию бизнес-клуба "Беринг" (Невский пр., 176), который позиционируется в классе "А", представил в начале 2002 года "Бекар". На общей площади чуть более 3000 кв. м с арендными ставками от 420 долларов за квадратный метр разместится всего несколько крупных арендаторов, при этом около половины площадей будет занято ресторанами, бутиками и развлекательными заведениями.

Плата за качество

В классах "В" и "С" арендная плата в прошлом году увеличивалась до 30%. Ценовой коридор для класса "В" составлял 250-400 долларов за квадратный метр. "Квадрат" класса "С" тянет иногда и на 250 "зеленых". Заметим, что границы между этими классами все больше стираются, так что управляющим придется сформулировать для них новые признаки.

Заместитель генерального директора "Информ-Футуре" Хельве Заикина отмечает, что плата за их офисы в прошлом году повысилась на 5%: это предусмотрено договором в связи с изменением ставок на коммунальное обслуживание. По словам Татьяны Скаландис, директора управляющей компании "Бекар", менеджеры бизнес-центров полностью использовали возможности договора, который предусматривает ежегодное повышение ставок на 10%. Между тем, по мнению специалистов "Бекара", рыночная ситуация позволяла накинуть еще 5%.

Заместитель генерального директора управляющей компании "Петербургская недвижимость" Константин Крюков связывает 15%-20%-ный рост ставок в офисных центрах "Московский", "Обводный, 24" и "Бизнес-сити" с устойчивым спросом, вызванным стабилизацией экономической ситуации в стране. При этом реальная прибыль не прямо пропорциональна росту арендных ставок.

На четверть выросла цена за офисы в центре "Паллада". По словам Николая Вечера, директора управляющей компании "Балтийское финансовое агентство" (БФА), это связано с окончанием ремонта в бывшем здании "Петрозавода", а также с тем, что в "Палладе" удалось полностью укомплектовать инфраструктуру бизнес-центра. Управляющие стараются подбирать арендаторов, которые обеспечивают комфортное существование друг друга: кафе (и даже кофейня), магазин, турфирма, вскоре откроется отделение банка.

Равнение на новеньких

Практически все управляющие компании получили в прошлом году новые объекты. VMВ-Траст начала управлять бывшим корпусом завода "Маяк" (Московский пр., 89-91), а также зданием на Б. Монетной ул., 16/5, где уже функционирует бизнес-центр "На Монетной". "Бекар" - зданием НПО "Аврора" (ул. Введенский Канал, 7). "Икра-Балт" обустраивает бизнес-центр "Лермонтовский" в доме 7/12 на одноименном проспекте. БФА доводит до необходимого уровня часть здания НИИРПИ на Нарвском пр., 22.

Открывающиеся деловые центры стали заселяться гораздо быстрее, чем раньше. Так, по словам управляющих компании "Бест", офисный центр "Таймс" (4,2 тыс. кв. м), открывшийся прошлой осенью в бывшем здании НИИ "Морфизприбор" (Кантемировская ул., 2), всего через три месяца был заполнен уже на 90%, бизнес-центр "Гранат" (Малый пр. ВО, 54/2) в бывшем здании завода им. Козицкого - через полгода.

Примерно столько же времени ушло на раскрутку первой очереди торгово-офисного центра "Эврика" (компания "Турбо-Центр") -5 тыс. кв. м сданы в ноябре. По уровню оснащенности управляющие позиционируют его в категории "С+". По словам заместителя генерального директора центра Оксаны Сытник, для привлечения арендаторов были заявлены совсем невысокие цены - 132 доллара за квадратный метр. Это моментально обеспечило 100%-ное заполнение несколько удаленного от исторического центра здания Завода турбинных лопаток (ул. Седова, 11).

После завершения реконструкции здания офисы займут в нем около 20 тыс. кв. м. Если ценовая политика "Эврики" изменится не радикально, то бизнес-центр частично восполнит дефицит недорогих площадей (до 200 долларов за квадратный метр): по признанию многих управляющих, в офисных центрах этой ценовой категории листы клиентских ожиданий переполнены.

Видя бурный рост числа новых офисных зданий, управляющие раскрученными центрами стараются максимально использовать прежде пустовавшие блоки. Так, в "Акватории" завершились работы по реконструкции второй очереди. Бизнес-центр "Елизаветинский" (управляющая компания " БизнесЛинк") завершил реконструкцию отдельно стоящего здания на углу Большого пр. и 13-й линии ВО общей площадью 1000 кв.м.

Пришли девелоперы

Яркой особенностью прошлого года явилось то, что массовым строительством бизнес-центров занялись девелоперские компании, которые прежде развивали в основном жилищные проекты.

Наиболее привлекательным для девелоперов является центр Петербурга, где должны появиться новые объекты класса "B". Компания " Строймонтаж" выкупила недостроенный корпус гостиницы "Санкт-Петербург" (так называемую "шайбу"). Инвестиции в амбициозный проект под названием "Петровский форт" (общей площадью 52 тыс. кв. м) составляют около 20 млн долларов. Кроме офисной части (27 тыс. кв. м) в здании разместят апартаменты. На первом этаже будет торгово-пешеходная зона, на втором - рестораны, казино и боулинг, в цокольной части - парковка на сотню автомобилей. Первую очередь предполагают запустить в июле; ставки - 264-384 доллара за квадратный метр.

Компания "ЛенспецСМУ" впервые в Петербурге построила здание офисного центра на Богатырском пр., 2, "с нуля" (все остальные - реконструированные доходные дома, заводские корпуса или НИИ). В проект, по оценкам специалистов, вложено около 4 млн долларов. Около половины из более 8 тыс. кв. м сдается в аренду по 240 долларов за квадратный метр (остальные помещения занимают структурные подразделения "ЛенспецСМУ").

ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга""привнесла в этот сегмент рынка практику долевого строительства. Для превращения аварийного здания на Шпалерной ул., 52, в бизнес-центр класса "В+" (площадь офисов составит 6 тыс. кв. м) формируется пул инвесторов (предположительно из 10 компаний). Как сообщили в отделе продаж компании-застройщика, в ближайшее время начнется процесс приобретения долей. Стартовая цена - 950 долларов за квадратный метр. Сейчас на площадке ведутся подготовительные работы, а сам бизнес-центр должен открыться в 2004 году.

Время длинных денег

При единодушных прогнозах на этот год - стабильность, незначительный рост ставок, открытие новых офисных зданий и появление новых проектов - управляющие акцентируют внимание на новых тенденциях рынка, которые, по их мнению, проявятся в этом году.

Заместитель председателя совета директоров BCM group Елена Черевко прогнозирует рост спроса на офисные помещения в связи с грядущим празднованием 300-летия Петербурга. По словам гендиректора управляющей компании " VMB-Траст" Александра Гришина, "стали поступать предложения о продаже действующих бизнес-центров различных категорий. Владельцы небольших бизнес-центров, ощущая нарастание конкуренции со стороны крупных офисных комплексов, пытаются продать свой бизнес профессиональным управляющим". Александр Гришин полагает, что в ближайшее время эта тенденция будет нарастать.

Максим Крепак, генеральный директор ООО "Центр консалтинга и оценки" (ЦКО), считает, что в 2002 году именно офисный сектор станет наиболее привлекательным для инвестиций: "Оценка ситуации на макроуровне показывает, что приходит время длинных денег. Инвестиции, вложенные в офисные центры, подобно банковским вкладам, работают долго и могут обеспечить более значительную прибыль, нежели строительство жилья или торговых площадей". Специалисты ЦКО предполагают, что наиболее привлекательными для инвесторов окажутся бизнес-центры класса "В".

По мнению Николая Вечера, директора по основной деятельности управляющей компании БФА, инженерная оснастка здания при обсуждении контракта для арендатора выходит на первый план: "Актуален вопрос о создании автономных котельных вместо устаревших ведомственных. Перспективно появление локальных газотурбинных источников энергии. Вырабатывая одновременно тепло и электричество, они гарантируют бизнес-центрам качество услуг и независимость от централизованных сетей". Появились новые требования к внутренним электрическим системам. Если прежде считалось обязательным наличие двух линий - одной общей, другой - для компьютерной сети, то теперь арендаторы хотят и третью - для бытовых электроприборов.

Управляющие БФА предсказывают, что появятся новые проекты, где бизнес-центры будут соседствовать со складами, производством и торговлей. Один из них - "Район 700" - управляющие вместе с собственниками недвижимости (компании " Аквариус" и " Нева-ленд") развивают на площадке бывшего "Петрозавода" (около 4 га). Проект предполагает наличие на территории не только бизнес-центра, но и гостиницы, торгового комплекса, спортивного и развлекательного центров.

Девелоперам приходится двигаться на ощупь: ни в Петербурге, ни в России в целом нет крупных реализованных проектов по созданию бизнес-зон, на основе которых можно сформулировать, каким должно быть соотношение различных функций для достижения синергетического эффекта.

Борис Мошенский, директор коммерческого отдела компании HIB Colliers, полагает, что серьезного передела рынка в 2002 году не произойдет: "Несмотря на появление новых проектов, в целом объемы рынка вырастут незначительно. Момент истины настанет в 2003-м, когда офисные площади будут открываться десятками тысяч квадратных метров". Тем не менее независимый консультант рынка недвижимости Дмитрий Заер уверен, что конкуренция неминуемо обострится уже в этом году: "Управляющим придется увеличивать пакет услуг, улучшая качество; цена предложения в каждом классе будет колебаться в пределах 10-20 за квадратный метр".

Санкт-Петербург

У партнеров

    Реклама