От барахолок - к моллам, от окраин - к центру

Спецвыпуск
Москва, 08.04.2002
«Эксперт Северо-Запад» №14 (75)
Бум в розничной торговле породил стремительный рост рынка торговых площадей в Петербурге

В Петербурге - бум строительства торговых центров. Впервые за многие годы сразу несколько масштабных проектов реализуется в историческом центре; девелоперы осваивают последние незастроенные "пятачки" у узловых станций метро; меняют облик торговые центры советской поры.

Один за другим запускаются проекты нового торгового формата - моллы и дискаунтеры, гипермаркеты и центры cash& carry. В ближайшие два-три года на рынок может быть выброшено до полумиллиона квадратных метров торговых площадей. Если будут завершены все из начатых инвестпроектов, то к 2005 году торговое пространство Петербурга увеличится в полтора раза (от нынешних 1,2 млн кв. м). Предложение же площадей в современных комплексах, отвечающих международным стандартам бизнеса, и вовсе вырастет почти вчетверо.

Налицо ажиотажный спрос на помещения под магазины, особенно на центральных улицах. По данным агентства "Ината", в конце 2001 года число заявок на аренду торговых помещений в 5,6 раза превышало объем предложений. Желающих купить магазины самого ходового размера (100-300 кв. м) оказалось в 7,5 раза больше, чем готовых их продать.

Инвесторы ловят момент

Общее оживление в розничной торговле, рост интереса к президентской родине и грядущее 300-летие привели к тому, что рынок торговых площадей приобрел в Петербурге явно спекулятивный характер. На Невском магазины выставляются на продажу по 3-4 тыс. долларов за квадратный метр и выше. На Большом проспекте Петроградской стороны цены лишь немногим ниже - от 2 тыс. за квадратный метр. На эту же цифру ориентируются и владельцы площадей в районе Сенной площади, на Литейном, Владимирском и Загородном проспектах.

По оценке специалистов из ассоциации "Дар" (собственник нескольких десятков торговых помещений в центре города), за 2001 год цена наиболее привлекательных объектов увеличилась на 30%-50%, в течение 2002 года прогнозируется дальнейший рост "прайсов" - в пределах 25%. Арендные ставки на Невском проспекте достигли планки в 100 долларов за квадратный метр в месяц.

Разогрев конъюнктуры вдохновляет девелоперов на реализацию новых проектов. В сентябре 2001-го рядом с Сенной площадью (Московский пр., 3) открылся и был сразу же заполнен арендаторами торговый комплекс "Адмиралтейский". На возведение здания площадью 3000 кв. м потребовалось меньше года и один миллион долларов. Инвестор - компания "Дом Мод Плюс" - пошел против сложившегося имиджа места и позиционировал свой объект как торговый центр для состоятельных покупателей и фирм-"брендов", среди которых Benetton, Ecco, Rive Gauche. Помещения, нарезанные на блоки от 40 до 200 кв. м, были распределены еще на стадии строительства, а арендные ставки колебались в диапазоне 30-80 долларов за квадратный метр в месяц.

Уже на 60% разобраны арендаторами магазины в строящемся торгово-гостиничном комплексе "Владимирский пассаж" на Владимирском пр., 19. Он должен быть завершен к декабрю 2002 года, однако инициаторы проекта (инвестиционная группа " Отель" и стройкорпорация " Элис") рассчитывают к лету сдать все 18 000 кв. м торговых площадей. Повышенный интерес к комплексу проявляют московские и зарубежные компании. Арендные ставки бьют городские рекорды: модули от 25 до 200 кв. м оцениваются от 60 до 120 долларов за квадратный метр в месяц; кроме того, за право торговать во "Владимирском пассаже" нужно заплатить сумму в размере годовой арендной платы.

Главная проблема сейчас - качество вводимых объектов. Тревогу специалистов вызывает то, что застройка города новыми коммерческими комплексами происходит стихийно - в отсутствие зонирования территорий и внятно сформулированных приоритетов. Участки вокруг окраинных станций метро перегружены однотипными торговыми точками с незатейливым повторяющимся ассортиментом. На месте ларечных шанхаев строятся уже вполне капитальные здания, но с той же (пусть и цивилизованной) барахолкой внутри. Это тупиковый путь развития. Наглядное тому свидетельство - опыт московского рынка, где подобные комплексы уже умирают.

Власти Петербурга хотят избежать подобного сценария путем более рационального размещения объектов потребительского рынка. А продвинутые девелоперы до начала строительства ломают голову над концепцией будущих комплексов. По словам генерального директора управляющей компании VMB-Траст Александра Гришина, развитие территории в 40 га напротив станции метро "Ул. Дыбенко" будет носить комплексный характер. Предположительно здесь будут размещены торгово-развлекательный центр, спортивный комплекс, несколько жилых зданий. Основной задачей управляющей компании является оптимальное расположение объектов на этой площади. Реализация проекта начнется в этом году.

Однако, если еще несколько лет назад инвестиционная активность была сосредоточена только на "спальных" окраинах, сегодня же интересные проекты реализуются и в центре. Их инициаторы делают ставку на "брендовую" торговлю, использование в качестве магнитов одного или нескольких "якорных" арендаторов, включение в состав комплекса ресторанов и развлекательных центров.

Концепт-стройки

Классический молл с огромным по питерским меркам подземным паркингом (на 600 мест) начал строиться в январе у Сенной площади, на территории бывшего Горсткина рынка. Запуск объекта инициатор и девелопер проекта - коммерческий центр "Питер" - наметил на лето 2003 года. Общая площадь 3-6-этажного здания составит 59 000 кв. м, полезная - 30 000 кв. м. В настоящее время это самый крупный торговый проект в Петербурге. Как и положено моллу, комплекс "Сенная" будет сочетать крупные торговые "якоря" (супермаркет размером до 4000 кв.м, универмаг на тысячу "квадратов" и др.) с небольшими магазинами бутикового формата. "Гарниром" для торговой функции послужит развлекательный центр с боулингом и разнообразный общепит. На верхних ярусах здания расположатся офисы.

Уже развернута кампания по сдаче в аренду магазинов в "Невском международном центре". Хотя торговый комплекс общей площадью 50 000 кв. м, расположенный на углу Невского проспекта и улицы Восстания, будет сдан в эксплуатацию только к 2005 году, его концепция (вплоть до ассортиментной политики) уже подробно расписана. Инициатор проекта - ЗАО "Знаменская"- привлек для работы с потенциальными арендаторами западную управляющую компанию ITCM. Из 24 500 кв. м полезных площадей комплекса приблизительно 16 500 кв. м займут торговые "якоря" (от 1000 кв. м каждый). Арендные ставки для них сугубо индивидуальны. Небольшие магазины, которые расположатся на первых трех торговых уровнях, будут сдаваться в среднем по 1000 долларов за квадратный метр в год.

Нетривиальную для города концепцию реализуют инициаторы проекта "Гранд палас" (Невский пр., 44, - Итальянская ул., 15). Они намерены создать первый в городе универмаг, объединяющий под одной крышей примерно сотню бутиков известных в мире "брендов". Комплекс общей площадью 20 000 кв. м состоит из трех зданий (включая нынешний "Малый пассаж"), связанных атриумами и занимающих целый квартал. Кроме магазинов в "Гранд паласе" разместится банк, а также ресторан со стеклянной крышей на 200 мест. Срок сдачи объекта - декабрь 2002-го.

Торговые трансформеры

Некоторые из старых городских универмагов перестраиваются сейчас в современные торгово-развлекательные центры. Например, масштабная реконструкция начинается в Кировском универмаге (пл. Стачек, 9). Она рассчитана на 2002-2004 годы. Обновленный торговый комплекс получит название "Кировский пассаж", он будет ориентирован в основном на крупных арендаторов. Проект реконструкции предполагает освоение дворового пространства универмага. В разгаре реконструкция многострадального Фрунзенского универмага. Магазины займут в нем 4300 кв. м, 1500 "квадратов" отводится под ресторан, 500 кв. м - под бильярд с барами. Во дворе будет оборудована парковка на 70 машин.

Борис Юшенков, ритейл-директор петербургского отделения компании Colliers International (консультант проекта), комментирует: "Массовое строительство торговых центров в пригородах и на окраинах, которое наблюдалось в разных странах в 50-80-х годах, прекращается. Во всем мире тенденцией последних лет стал возврат к традиционным зонам торговли - центральным районам городов".

Санкт-Петербург

Наиболее крупные проекты по строительству торговых комплексов (ввод в 2002-2003 гг.)
Сравнительные характеристики торговых центров России и Европы

Новости партнеров

Реклама