Касьянов - друг риэлтера

Калининградский рынок недвижимости зависит от политической популярности региона

Пару лет назад по Калининграду поползли зловещие слухи о том, что недвижимость в городе и заповедных уголках региона - в частности на балтийском побережье, - активно скупается "толстосумами" из "Большой России". Основания для слухов действительно были. Однако, как признаются специалисты, ни о какой массовой скупке калининградского жилья приезжими речь пока не идет. Слухи же родились из-за устойчивого интереса, который проявляют в последние годы жители "континентальной" России к недвижимости в эксклаве, и в особенности к жилью в самом Калининграде и курортных городках. Этот интерес, напугав обывателей, стал, в свою очередь, важным фактором роста калининградского рынка недвижимости.

После спада

Последствия кризиса 1998 года экономика региона, и в частности рынок недвижимости, ощущали вплоть до лета следующего года, когда цены на жилье подошли к минимальной черте, а обороты риэлтеров упали до неприличного уровня. По словам генерального директора риэлтерской компании " Клипер" Олега Перевалова, примерно с декабря 1999 года цены плавно поползли вверх, и рост, хотя и несколько замедленный, продолжается до сих пор. Причем, как он отметил, цены пока еще не достигли своего максимума. В среднем за последний год рост расценок на жилье вторичного фонда составил 10%-15% и коснулся практически всех типов жилья. Такая динамика была вызвана, прежде всего ростом спроса на рынке недвижимости, связанного с повышением уровня доходов населения. Кроме того, дополнительный спрос был вызван появлением на рынке, пусть и в незначительном количестве, покупателей из других регионов России - прежде всего Москвы. И в нынешнем году риэлтерские компании впервые смогли выйти на показатели 1998 года по объему продаж квартир.

Другой тенденцией последних лет является снижение объемов предложения на рынке. Одной из главных причин этого, по словам Олега Перевалова, является смена приоритетов у потребителей. "Сейчас люди стали активно приобретать себе дополнительное жилье, не продавая имеющиеся квартиры. В результате из-за того, что квартиры на вторичный рынок не поступают, получается некоторый дисбаланс", - говорит гендиректор "Клипера".

Говоря о рынке недвижимости, 90-е годы можно смело назвать "эпохой вторички". Сделки с жильем вторичного фонда практически превалировали, чего не скажешь про нынешнюю ситуацию. Сейчас интерес к ним заметно снизился. Во многом потому, что вторичный фонд в Калининграде, как правило, обладает весьма низкими качественными характеристиками, а претензии у населения значительно возросли. Так, в Калининграде более 40% жилых помещений не соответствует требованиям санитарных норм, свыше 65% зданий нуждается в капитальном ремонте, а доля общей площади ветхого и аварийного жилья по сравнению с 1991 годом выросла в пять раз. В итоге если квартиры в центре города и зеленых зонах более или менее раскупают, то "хрущевки", "брежневки" и немецкие дома на окраинах продаются с большим трудом.

И это только начало?

Снижение интереса к вторичному фонду в последние годы частично компенсируется увеличением спроса на новое жилье. К слову, именно оно, как правило, в наибольшей степени интересует жителей "материковой" России, желающих приобрести недвижимость в Калининградской области. По признанию Олега Перевалова, объем жилищного строительства в Калининграде, особенно за последние полгода, увеличился в несколько раз. В результате на волне строительного бума даже возник некоторый дефицит строительных материалов. Мощности калининградских предприятий, долгое время недозагруженных, сегодня не справляются с необходимыми объемами производства.

В качестве причины столь бурного роста строительства директор агентства " Инвент" Сергей Мячин называет использование технологии долевого строительства. Сегодня средняя цена квадратного метра в период возведения объекта составляет 320-360 долларов США, после сдачи - 360-400 долларов.

Отличительной чертой нового времени стало интенсивное развитие рынка элитного жилья. В последние годы в Калининграде как грибы выросли поселки особняков и коттеджей. Причем спрос на элитное жилье весьма высок.

По словам Сергея Мячина, на рынке также ощущается нехватка наиболее ликвидных позиций ( одно-, двухкомнатных квартир в обжитых районах в домах современной застройки). Такое жилье сегодня распродается еще на стадии рытья котлована. Речь прежде всего идет об элитных местах застройки: Центральном, Октябрьском (территория, прилегающая к улицам Кутузова, Дмитрия Донского, проспекту Мира) и Ленинградском (у Верхнего озера) районах.

Региональная мозаика

Интенсивное развитие рынка недвижимости, характерное сегодня для Калининграда, значительно слабее коснулось городов области. Тем не менее определенное оживление на рынке вторичного жилья в сельской местности тоже присутствует. Привнесли его многочисленные переселенцы из Казахстана и Средней Азии. Как правило, не имея средств на покупку новой недвижимости или квартир в областном центре, переселенцы приобретают жилье в сельских районах, где цены ниже, чем в Калининграде, примерно в два-три раза. Особенно ярко это наблюдается в Гурьевском районе, население которого в последние годы заметно изменилось за счет переселенцев. Реставрационные работы обновили и архитектурный ландшафт поселков и хуторов.

В отличие от депрессивных районов области цена на жилье в курортных городах Светлогорске и Зеленоградске немногим уступает Калининграду. А квартиры в приморской части Светлогорска зачастую стоят дороже, чем в областном центре. Здесь, кроме того, интенсивно развивается жилищное строительство. Причем в соответствии с туристско-рекреационной специализацией города львиная доля в строительстве принадлежит жилью элитного типа. Вместе с тем ситуация в Светлогорске отнюдь не характерна для балтийского побережья. В поселках, разбросанных на берегу Балтики и обладающих несомненной привлекательностью для потенциального покупателя недвижимости хотя бы в силу своей природно-географической уникальности, пока тишь да гладь. Сергей Мячин считает, что рынок жилья там находится в зачаточном состоянии. Главная причина - отсутствие необходимой инфраструктуры. Полудикую природу и общество местных жителей решится выбрать далеко не каждый. Разве что любитель экзотики.

Кроме этих курортных городов более или менее активно рынок жилья развивается в приграничных городах - таких, как Багратионовск, Мамоново и Советск.

Политическое оживление

По мнению заместителя директора агентства "Инвент" Алексея Воскресенского, одним из главных факторов, стимулировавших оживление на калининградском рынке недвижимости, стала общероссийская шумиха вокруг эксклава, усилившаяся в последние два года. В частности, рост продаж квартир в регионе (в особенности - жителям других регионов России) совпал по времени с оживлением политической ситуации вокруг Калининградской области. "Нынешней весной приехал в Калининград Касьянов с Ивановым - рынок отреагировал оживлением. Обострился интерес и со стороны московских предпринимателей, бизнесменов с Севера и других уголков страны", - отмечает Алексей Воскресенский. Аналогичная ситуация сложилась и в прошлом году, когда "столица" эксклава удостоилась посещения Германа Грефа, Юрия Лужкова и некоторых других влиятельных политиков и бизнесменов. Видимо, именно тогда появились слухи о массовом интересе москвичей к калининградской недвижимости.

Однако "политическое" оживление рынка - явление эпизодическое и кратковременное. А чтобы достичь стадии устойчивого поступательного развития, калининградскому рынку жилья придется преодолеть немало преград. Прежде всего - определиться в отношении четких правил игры. Сами риэлтеры признаются, что "рынок жилья бессистемный" и что 40% сделок проходит мимо риэлтерских компаний. Кроме того, совершенно не развита региональная законодательная база в отношении жилищного рынка и жилищного строительства. Так что пока участникам рынка приходится уповать лишь на рост политической популярности региона и ждать новых визитов высокопоставленных сановников.