Не выведут

Освободить центр Петербурга от промышленных предприятий чиновники не смогут - на это способна лишь частная инициатива грамотных девелоперов

Признавая на словах, что промышленным производствам, зачастую экологически вредным, не место в историческом центре города, администрация до сих пор не делала практически ничего для решения этой проблемы. Явное отсутствие политической воли у первых лиц Смольного, сопротивление директорского корпуса, наконец, неспособность администрации эффективно пользоваться экономическими рычагами - все это законсервировало складывавшуюся десятилетиями безрадостную ситуацию, когда из 5,8 тыс. га, составляющих территорию исторического центра Петербурга, 2,4 тыс. га занимают промышленные и нежилые объекты (принадлежащие около 200 предприятий).

Опять реформа

На днях о намерении заняться комплексным решением проблемы вывода предприятий заявили руководители комитета экономического развития, промышленной политики и торговли (КЭРППиТ). Специалистами комитета подготовлена и представлена на рассмотрение правительства города концепция, на основе которой, в случае ее утверждения, может быть разработана "Программа обеспечения реформирования, перепрофилирования и перебазирования промышленных предприятий и реабилитации освобождаемых территорий". Затем, как предполагается, будут выработаны соответствующие нормативные документы, а также создана специальная городская комиссия с участием представителей региональных и федеральных структур, объединений промышленников, общественных организаций и т. д., которая будет "рассматривать заявки от потенциальных инвесторов на подготовку соответствующей инвестиционно-тендерной документации". Впрочем, по мнению экспертов, имеются серьезные основания сомневаться в том, что эти планы будут реализованы на практике.

По словам заместителя председателя КЭРППиТ Александра Иванникова, предлагаемые механизмы вывода предприятий основываются исключительно на экономических рычагах. В качестве таковых разработчики концепции называют двукратное повышение ставки аренды земельных участков при нецелевом использовании территории (например, когда она занята долгостроем), а также предстоящую отмену регрессивной шкалы земельных платежей для промышленных предприятий. Кроме того, предполагается ужесточать штрафные санкции к предприятиям за нарушение санитарно-эпидемиологических, экологических, пожарных и т. п. норм.

Основным источником финансирования переезда предприятий чиновники считают средства инвесторов. По замыслу разработчиков концепции, инвестор, заинтересованный получить в свое распоряжение недвижимость, и прежде всего землю, в привлекательном районе города (с тем чтобы здесь возвести, скажем, бизнес-центр, отель, развернуть коммерческое жилищное строительство, построить развлекательные комплексы и т. п.), предлагает предприятию заманчивые финансовые условия, позволяющие ему перебраться в более подходящую для него промышленную зону. Причем, как считает Иванников, дело не должно сводиться к простому перевозу существующих предприятий: "Это хороший повод ужаться до пределов, позволяющих получать конкурентоспособную себестоимость продукции, и, возможно, сменить технологию на более современную".

В качестве помощи передислоцирующимся предприятиям администрация собирается предоставлять им новые участки на территориях, удаленных от центра промышленных зон на Ржевке, в Шушарах, Пулкове, Ручьях. На инженерную подготовку этих территорий, по словам председателя КЭРППиТ Сергея Ветлугина, в бюджете 2003 года планируется предусмотреть целевое финансирование отдельной строкой.

Все непросто

Между тем, по мнению экспертов, предусмотренные концепцией рычаги давления на директоров сами по себе не способны стать реальным стимулом к поиску ими вариантов реструктуризации и вывода из центра города даже неблагополучных предприятий. "Для предприятий-банкротов, где все деньги уже давно украдены, где не осталось, по сути, основных фондов, а руководство живет от арендаторов, подобные меры не будут достаточным толчком к поиску новой экономической стратегии, - убежден директор Института государственных закупок Андрей Голощапов. - Такие предприятия и без того имеют кучу безнадежных долгов, так что санкции просто увеличат их объем".

Что же касается успешно развивающихся предприятий, не имеющих долгостроя и уже избавившихся от лишних земельных участков, то к ним указанные чиновниками рычаги и вовсе не применимы. "Никакая реструктуризация и помощь не нужна предприятиям, которые уже выросли, где рачительные хозяева самостоятельно избавились от всех излишков, - говорит Голощапов. - По большому счету, предлагаемые сейчас меры, о которых в 1997-1999 годах говорил еще Илья Клебанов, были хороши в 1993-1994 годах. Тогда они действительно могли бы стимулировать промышленность. Теперь требуются другие методы".

Ситуация усугубляется тем, что город практически лишен возможности влиять на экономическое развитие территорий с помощью такого инструмента, как арендная плата за землю. Казалось бы, чего проще: выделяются зоны, на территории которых признается неприемлемым наличие промышленности, и устанавливаются настолько высокие коэффициенты при расчете арендных платежей, что производствам ради выживания придется форсировать свой переезд на окраины. Но в силу ограничений федерального законодательства город не вправе использовать этот способ экономического "выдавливания" предприятий из центра. Существующая методика предусматривает начисление арендной платы лишь по фактическому использованию земли, без учета ее функционального назначения.

Вообще говоря, разработчики концепции и не предполагают действовать исключительно репрессивными методами. По словам Сергея Ветлугина, администрация будет вести переговоры с каждым предприятием индивидуально, находя варианты взаимовыгодного решения проблемы. "Каждый должен остаться при своем интересе", - уверен председатель КЭРППиТ. Главная цель концепции, как говорят ее разработчики, - создать механизм переселения предприятий, который при появлении благоприятных обстоятельств мог бы значительно облегчить этот процесс. В качестве одного из таких обстоятельств - по-видимому, главного - чиновники называют инвесторов.

Между тем сегодня в Петербурге имеются буквально считанные примеры, когда инвесторы определяли судьбу "проблемных" промышленных предприятий, подлежащих реструктуризации и выводу из центра города (их инвестиционная привлекательность весьма невысока). Например, недостроенный цех АОЗТ " Вагонмаш", поблизости от завода " Электросила", был превращен в торговый комплекс динамично развивающегося " Максидома" (в результате поступления в бюджет возросли в 44 раза!). Здание завода "Вибратор" у Сампсониевского моста недавно было выкуплено под бизнес-центр, часть же производства перебазирована в промзону "Парнас". Рядом с Кантемировским мостом в здании бывшего НИИ был размещен развлекательный центр "Акватория"; аналогичную судьбу ожидает находящийся поблизости корпус КБ "Северного завода". Причем, как отмечают эксперты, эти проекты реализуются практически без какого-либо "руководящего и направляющего" вмешательства городских властей.

Осуществление подобных проектов требует высокой квалификации организаторов и огромной подготовительной работы. Александр Жуков, директор по развитию и руководитель отдела коммерческой недвижимости ЗАО "Агентство "Бекар"", которое уже год в статусе Агентства по развитию территории (АРТ) Выборгской стороны пытается решать проблемы вывода предприятий, разъясняет: "Нужно как минимум подготовить информационное поле, чтобы потенциальный инвестор четко понимал, какие у того или иного предприятия имеются активы, здания, земля, в каком правовом статусе они находятся, то есть "упаковать" возможные проекты. Не стоит заблуждаться: просто так инвесторы не будут давать никаких средств предприятиям на развитие их производств, которые и далее намерены оставаться в центре города. Инвесторам гораздо проще и выгоднее вложить средства не в "реанимацию" старых мощностей, а в строительство с нуля современных производственных модулей, таких, какие мы видим на новых предприятиях " Кока-Кола ", " Ригли " и т. д. Кроме того, должна проводиться целенаправленная работа, чтобы показать директорам преимущества, которые они получат, сохраняя, допустим, 30% используемых сегодня площадей и переводя предприятие в более подходящую для него зону, объяснить, как сократятся их издержки, повысится рентабельность бизнеса, наконец, как будут созданы предпосылки для последующего развития".

Нужна частная инициатива

На словах чиновники все это понимают. Однако опыт предшествующих реформ в Петербурге, ни одна из которых не была доведена до конца, а многие, по существу, даже и не переходили в практическую стадию, однозначно свидетельствует, что между словами и делами у нашей администрации - дистанция огромного размера. И по некоторым признакам, нынешняя реформа не станет исключением.

Разработчики концепции уповают на экономические рычаги, связанные с земельными платежами. Однако в действительности этих рычагов у них нет - чтобы они появились, нужно выпустить специальные распоряжения администрации. Такие распоряжения еще прошлой осенью были подготовлены по инициативе бывшего зампреда КЭРППиТ Ефима Гришпуна, но так и не приняты - они до сих пор "проходят согласование" в заинтересованных комитетах администрации.

Не более успешны инициаторы реформы и в переговорах с директорами заводов. По словам Александра Иванникова, из примерно 100 предприятий, подлежащих обязательному переселению, руководители 30, в принципе, готовы рассматривать подобные варианты, что же касается инвесторов, то пока они проявили заинтересованность лишь к 12 кандидатам на вывод.

Называть эти предприятия чиновники не хотят. С большим трудом удалось вытянуть из них лишь четыре названия: " Петрозавод", " Электрик", " Полиграфмаш", " Вулкан". И еще было сказано, что даже " Алмаз" понимает важность проблемы, и, хотя его пока никто не гонит, он по собственной инициативе ищет варианты передислокации. Обратившись к директорам этих предприятий за комментарием, мы, однако, получили практически полный "отлуп".

Ни руководители "Алмаза", ни крупнейшие его акционеры даже не помышляют о переезде. Генеральный директор "Электрика" пришел в крайнее раздражение от самой постановки вопроса и категорически заявил, что никаких шагов в этом направлении не предпринимает и предпринимать не собирается. Приблизительно такой же ответ был получен и от директора "Вулкана" (он заявил, что одну площадку освободил и больше ужиматься не намерен). Что касается "Петрозавода", то он перестал работать еще в 1997 году, а с прошлого года вообще не существует (регистрация аннулирована). Его владелец "Балтийское финансовое агентство" использует недвижимость бывшего завода для организации многофункционального комплекса (включающего гостиницу, бизнес-центр и др.). Только в "Полиграфмаше" нам подтвердили намерение в течение трех-четырех лет переехать в район Торфяной дороги и освободить территорию на Петроградской стороне. Причем ни в этом случае, ни в истории с "Петрозаводом" администрация Петербурга никакой роли не сыграла.

Если администрация пойдет по пути, предлагаемому КЭРППиТ, то нынешнюю реформу скорее всего постигнет печальная участь ее предшественниц. По нашему мнению, единственная возможность решить эту действительно важную для города проблему заключается в применении механизма агентств по развитию территорий, используемого сейчас КУГИ для ликвидации промышленных трущоб. Главное достоинство этого механизма - в использовании частной инициативы коммерческих структур, к тому же - профессиональных девелоперов.

В отличие от чиновников у таких фирм есть и личная заинтересованность, и необходимая квалификация, да и опыт реального высвобождения территорий от промышленных производств. Так, упоминавшаяся компания "Бекар" за весьма короткое время сумела переоборудовать бывшее административное здание завода "Русский дизель" (на Пироговской наб., 21) в современный бизнес-центр "Нобель"; еще один бизнес-центр компания организовала, перепрофилировав производственное здание на Большом Сампсониевском пр, 61. Недавно город передал "Бекару" как агентству по развитию территории пришедшие в аварийное состояние здания заводоуправлений бывших предприятий Нобеля и Лебедева, которые компания начала благоустраивать. А в рамках только что подписанного трехстороннего соглашения между предприятием по переработке пластмасс "Комсомольская правда", "Бекаром" и КУГИ начинается поэтапный вывод производств и строительство на территории предприятия новых объектов (разумеется, непроизводственного назначения). Причем "Бекару" удалось уговорить "Комсомольскую правду" самой инвестировать средства.

Очевидно, что чиновникам вряд ли удастся действовать столь же успешно. Руководители КУГИ это поняли уже давно и избрали правильный путь. Но в КЭРППиТ, видно, еще питают иллюзии и, вместо того чтобы помогать агентствам, перетягивают одеяло на себя, что в очередной раз демонстрирует разброд и шатания в рядах городской администрации.

Санкт-Петербург