Долевое финансирование строительных проектов остается пока единственным более или менее серьезным источником, подпитывающим строительный комплекс Петербурга. Попытки использовать иные схемы финансирования жилищных проектов остаются лишь имиджевыми мероприятиями, ориентированными на будущее.

В конце июня руководство компании " Северный город" (входящей в холдинг RBI) объявило о выпуске и размещении документарных процентных неконвертируемых облигаций на предъявителя. Общий объем выпуска корпоративных облигаций этой фирмы по номинальной стоимости составляет 50 млн рублей. Средства, которые предполагается получить от их размещения, в "Северном городе" планируют израсходовать на увеличение количества строящихся домов. Облигации разместят на Московской межбанковской валютной бирже.

Cуществуют разные мнения об успешности данного начинания. Пока корпоративные облигации предприятий Петербурга бешеным спросом не пользовались. Впрочем, руководство холдинга признает, что акция эта носит не столько экономический, сколько имиджевый характер. "Северный город" - первая фирма, выпустившая корпоративные облигации. До нее лишь две строительные компании выходили на рынок ценных бумаг - с жилищными сертификатами (жилищными облигациями). Принцип работы жилищных облигаций иной, нежели корпоративных облигаций. Каждый сертификат соответствует конкретным квадратным метрам в конкретном строящемся доме. И фирма-эмитент несет обязательства по ним квадратными метрами. При выпуске корпоративных облигаций обязательства по ценным бумагам компания несет своим имуществом.

Экзотика

Пока для строительного рынка корпоративные или жилищные облигации остаются "экзотическим" инструментом, используемым скорее в рекламных целях, нежели для реального привлечения средств дольщиков. Такая ситуация будет сохраняться еще долго - до тех пор, пока в России не сформируется сильный рынок ценных бумаг и не будут внесены существенные изменения в законодательство. Пока же для девелоперов "долевка" остается самым выгодным финансовым ресурсом. Впрочем, и самым опасным. Прошлый год принес рынку недвижимости два новых скандала: с рынка шумно ушла компания " РосГлавМатериалы" и "завязли" в судах компании " ИнКоСТ" и УНР-86. Дольщики этих фирм либо до сих пор не могут вселиться в свое жилье, либо получили жилье ненадлежащего качества.

Пока новые схемы лишь нащупывают "правильную дорогу", специалисты ищут способы сделать "долевку" более цивилизованной. Оригинальных идей, которые бы позволили это осуществить, пока нет - предлагаются шаги, которые невыполнимы с законодательной или экономической точек зрения. Ряд депутатов Законодательного собрания Петербурга полагают, что город обязан выступать гарантом в отношениях граждан со строительными компаниями. Как один из путей, предлагается ввести обязательное страхование рисков в сфере привлечения средств физических лиц.

В комитете по строительству администрации Петербурга по поводу законотворчества, касающегося долевого участия, заняли жесткую позицию. Высокопоставленный чиновник Смольного так прокомментировал ситуацию: "Ни с какими законодательными инициативами мы выступать по этому поводу не собираемся. Все говорят о том, что экономика должна быть дебюрократизированной. Но как только возникают хоть какие-то сложности, требуют вмешательства исполнительной власти - где логика? Мы и так делаем все возможное, что зависит от нас. Сейчас мы максимально ужесточили требования по подаче заявок на инвестиционно-тендерную комиссию, что позволит нам отсечь уже на этом этапе финансово нестабильные компании. Однако мы не вправе вмешиваться в договорные отношения двух субъектов. Люди должны самостоятельно беспокоиться о безопасности своих вложений".

От противного

Администрация города ставит не на запрет или ужесточение условий работы долевого строительства, а на развитие ипотечного кредитования, как альтернативной "долевке" схемы приобретения жилья для физических лиц.

В Петербурге главной организацией, отвечающей за развитие ипотечного кредитования, выступает Северо-Западный филиал Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Сейчас учреждение выдает кредиты в рублях под 18% годовых. Источник предоставления кредитов - федеральный бюджет. С 2002 года начала работать и городская программа "Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге на 2002-2012 годы". Она финансируется из бюджета города. В течение 10 лет город потратит 2 млрд руб. Но за полгода, прошедших с момента старта программы, из этих средств практически ничего не освоено - нет механизма работы ипотечной схемы.

Изначально предполагалось, что будет применяться "американская схема", предполагающая выпуск залоговых облигаций. Принцип работы залоговых ценных бумаг отчасти напоминает "пирамиду": клиент берет у банка кредит, агентство выкупает долг клиента у банка и на сумму кредита выпускает ценные бумаги, которые продает; вырученные от продажи этих бумаг средства будут направляться агентством на выкуп у банков новых кредитов. Впрочем, до тех пор пока в России не развит рынок ценных бумаг, рассчитывать на то, что такая схема будет работать, не приходится.

А потому пока агентство просто выкупает у банка кредиты на средства бюджетов или зарубежных инвестиционных фондов (с ними, например работает компания "Дельта-Кредит", дочерняя компания фонда "США-Россия"). Но и с такой схемой объемы выданных кредитов выглядят смешными.

Первоначальный взнос за квартиру должен быть не меньше трети ее стоимости, а размер кредита - составлять столько, чтобы ежемесячные выплаты по кредиту и процентам по его обслуживанию составляли не более трети совокупного месячного дохода семьи (доход должен быть подтвержден налоговыми органами). То есть для приобретения квартиры стоимостью 25 тыс. долларов необходимо внести взнос в размере 8,5 тыс.долларов. На деле получить кредит могут лишь семьи, чей подтвержденный налоговыми органами доход составляет около 1000 долларов в месяц. Таких семей в Петербурге немного. А потому в год выдается всего несколько десятков кредитов. И купить на такой кредит жилье в новом доме практически невозможно - для получения займа необходимо, чтобы жилье уже было зарегистрировано в ГБР - а этого с квартирами в строящихся домах не происходит.

Один из основных тормозов банковской ипотеки - низкий уровень доходов населения и завышенный процент погашения кредитов. В среднем банки выдают займы под 15%-20% годовых (для сравнения: в среднем по Европе эта цифра составляет 5%-8%). Но даже чтобы получить деньги под такой процент, заемщику приходится собирать десятки справок и доказывать свою состоятельность.

По-прежнему трудно получить кредит семье, в которой есть несовершеннолетние дети - поскольку в случае невозврата кредита их нельзя будет выселить "в никуда"; приходится каждый такой случай рассматривать индивидуально с органами опеки. Чаще всего компании, предоставляющие кредит, предлагают ребенка прописать к родственникам.

Впрочем, те фирмы и банки, что пошли в "ипотеку", работают на будущее - они пытаются "застолбить нишу", понимая, что через несколько лет борьба за частного клиента станет особенно острой. Ипотека - один из наиболее выгодных способов привлечения мелких клиентов.

Санкт-Петербург